Risoluzione n. 56/E/2025: in caso di tardiva registrazione di contratto di locazione con cedolare secca sanzione fissa 150 o 250 euro, non più sull’intera durata. Guida completa alle nuove regole e risparmio reale.
La registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo con l’opzione per la tassazione con cedolare secca, presenta il vantaggio di non dover versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Questo in quanto la cedolare secca è un’imposta sostitutiva di tutte quelle previste per i contratti di locazione. Con la Risoluzione n. 56/E/25 l’Agenzia delle Entrate ha superato la precedente posizione prevista dalla Circolare n. 26/E/2011 e ha introdotto la sanzione fissa per tutti i contratti con cedolare secca. Parallelamente, per i contratti in regime ordinario, la base di calcolo si riduce alla sola prima annualità.
In questa guida scoprirai esattamente quanto devi pagare con le nuove regole, come calcolare il ravvedimento operoso, e perché la cedolare secca è diventata ancora più conveniente anche in caso di registrazione tardiva.
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Sanzione fissa per la cedolare secca: Risoluzione n. 56/E/2025
Dopo anni di sentenze della Corte di Cassazione che censuravano l’interpretazione rigida dell’Agenzia delle Entrate, finalmente il Fisco si è adeguato. La Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025 segna una svolta storica per entrambi i regimi fiscali delle locazioni.
Per i contratti in regime ordinario
La sanzione per registrazione tardiva non si calcola più sull’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto, ma solo sulla prima annualità. Questo principio si basa sulla natura intrinsecamente annuale dell’obbligazione tributaria: il contribuente può scegliere di pagare l’imposta anno per anno, quindi la sanzione per omessa registrazione deve riferirsi solo al primo anno non versato.
Esempio concreto: contratto 4+4 anni, canone annuo 10.000 euro
- Prima della risoluzione: base calcolo = 10.000 × 2% × 8 anni = 1.600 euro → sanzione 120% = 1.920 euro
- Dopo la risoluzione: base calcolo = 10.000 × 2% × 1 anno = 200 euro → sanzione 120% = 240 euro, ma si applica il minimo di 250 euro
Risparmio: 1.670 euro (87% in meno)
Per i contratti con cedolare secca
La Risoluzione n. 56/E specifica testualmente: “in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca, resta dovuta solo l’imposta fissa prevista dall’art. 69“. Tradotto in pratica:
- Registrazione oltre 30 giorni: sanzione fissa di 250 euro;
- Registrazione entro 30 giorni: sanzione fissa di 150 euro.
Non importa se il contratto dura 4 anni o 12, se il canone è 500 o 2.000 euro mensili: paghi sempre la stessa cifra fissa. Una rivoluzione rispetto alla Circolare n. 26/E/2011 che imponeva il calcolo sull’intera durata contrattuale.
Esempio su contratto 4+4 anni, canone 800 euro mensili:
- Prima della risoluzione (Circolare n. 26/E/2011): base calcolo = 9.600 × 2% × 8 = 1.536 euro → sanzione 120% = 1.843 euro
- Dopo la risoluzione: sanzione fissa = 250 euro
Risparmio: 1.593 euro (86% in meno)
Più alto è il canone e più lunga la durata del contratto, maggiore è il vantaggio. Su un contratto 6+6 con canone 1.500 euro mensili, prima avresti pagato oltre 4.300 euro di sanzione. Oggi? Sempre 250 euro.
Le nuove sanzioni fisse per cedolare seca
L’articolo 69 del DPR n. 131/1986, come modificato dal Decreto Legislativo n. 87/2024 (in vigore dal 1° settembre 2024), stabilisce due soglie fisse per le violazioni:
- Sanzione ordinaria (oltre 30 giorni dal termine): 250 euro Questa è la cifra che paghi se registri il contratto con più di 30 giorni di ritardo rispetto alla scadenza. Il termine di 30 giorni decorre dalla data di stipula del contratto o dalla data di decorrenza, se questa è anteriore.
- Sanzione ridotta (entro 30 giorni dal termine): 150 euro Se ti accorgi dell’omissione e registri entro i primi 30 giorni di ritardo, la sanzione scende a 150 euro.
Attenzione: queste sono le sanzioni piene, senza ravvedimento operoso. Con il ravvedimento puoi ridurle ulteriormente, come vedremo tra poco.
Confronto con le vecchie regole
Per capire la portata del cambiamento, ecco una tabella comparativa su diverse tipologie contrattuali:
| Tipo Contratto | Canone mensile | Sanzione PRIMA (Circ. 26/E/2011) | Sanzione DOPO (Ris. 56/E/2025) |
|---|---|---|---|
| 4+4 anni | 500 € | 1.152 € | 250 € |
| 4+4 anni | 800 € | 1.843 € | 250 € |
| 4+4 anni | 1.200 € | 2.765 € | 250 € |
| 3+2 anni | 700 € | 840 € | 250 € |
| 6+6 anni | 1.000 € | 2.880 € | 250 € |
| 6+6 anni | 1.500 € | 4.320 € | 250 € |
Calcoli su sanzione piena 120% oltre 30 giorni
La progressione è chiara: più il contratto è lungo e il canone elevato, maggiore è il risparmio in valore assoluto. Ma anche per i contratti più piccoli, la differenza rimane significativa.
Ravvedimento operoso: come ridurre le sanzioni
La sanzione fissa di 150-250 euro è già un’ottima notizia, ma puoi ridurla ancora di più utilizzando il ravvedimento operoso. Il meccanismo resta identico a prima: più velocemente regolarizzi, meno paghi.
Le percentuali di riduzione previste dal Decreto Legislativo n. 87/2024 (applicabili alle violazioni dal 1° settembre 2024) si applicano anche alle sanzioni fisse. La base di calcolo non è più l’imposta teorica, ma la sanzione fissa prevista dall’articolo 69.
Ravvedimento sprint (entro 15 giorni): 0,083% per giorno della sanzione base del 12,5%
Qui il calcolo è particolare. La sanzione base per i versamenti tardivi fino a 90 giorni è del 12,5%. La sanzione fissa di 250 euro rappresenta il 120% (sanzione piena oltre 30 giorni), quindi la base teorica sarebbe circa 208 euro. Su questa applichi lo 0,083% per ogni giorno.
In pratica, per la cedolare secca nel ravvedimento sprint paghi:
- 5 giorni: circa 8,60 euro
- 10 giorni: circa 17,20 euro
- 15 giorni: circa 25,80 euro
Ravvedimento breve (16-30 giorni): 1,25% della base teorica = circa 2,60 euro
Sì, hai letto bene: con il ravvedimento breve sulla cedolare secca paghi circa 2,60 euro di sanzione. Praticamente simbolica.
Ravvedimento intermedio (31-90 giorni): 1,39% = circa 2,89 euro
Ravvedimento lungo (91 giorni – termine dichiarazione): 1,56% = circa 3,24 euro
Ravvedimento biennale (entro anno successivo): 1,79% = circa 3,72 euro
Ravvedimento ultra (oltre biennale, entro 5 anni): 2,08% = circa 4,33 euro
Come puoi vedere, anche il ravvedimento ultra ti costa meno di 5 euro. Un cambiamento epocale rispetto ai 30-35 euro che avresti pagato prima con lo stesso ravvedimento.
Come regolarizzare: procedura operativa
La procedura di regolarizzazione rimane sostanzialmente invariata, ma con calcoli molto più semplici per la cedolare secca.
Primo passo: verifica la scadenza esatta
Il termine di 30 giorni per la registrazione decorre dalla data di stipula del contratto o dalla data di decorrenza, se anteriore. Contratto firmato il 20 marzo con decorrenza 1° marzo: scadenza 31 marzo (30 giorni dal 1° marzo).
Secondo passo: conta i giorni di ritardo
Dal giorno successivo alla scadenza fino alla data di effettivo versamento. Se la scadenza era il 31 marzo e regolarizzi il 25 giugno, i giorni sono: 30 aprile + 31 maggio + 25 giugno = 86 giorni. Sei in fascia “intermedia” (31-90 giorni).
Terzo passo: calcola sanzione e interessi
Con la cedolare secca, il calcolo è semplicissimo:
Sanzione base: 250 euro (se oltre 30 giorni) o 150 euro (se entro 30 giorni)
Sanzione ridotta con ravvedimento intermedio (86 giorni): 250 euro è la sanzione piena (120%). La base teorica è 250/1,20 = 208,33 euro Ravvedimento intermedio 1,39%: 208,33 × 1,39% = 2,90 euro
Quarto passo: compila il modello F24
Utilizza i codici tributo:
- 1500: sanzione da ravvedimento per imposta di registro
- 1501: interessi da ravvedimento per imposta di registro
Nel modello F24, sezione Erario:
- Codice tributo: 1500
- Importo: 2,90 euro
- Anno di riferimento: anno di stipula del contratto
- Codice ufficio e atto: lasciare vuoti
Ripeti per il codice 1501 con gli interessi (1,18 euro).
Quinto passo: registra il contratto telematicamente
Accedi con SPID/CIE ai servizi dell’Agenzia delle Entrate, usa RLI web:
- Tipo richiesta: “Registrazione”
- Tipologia: “Locazione”
- FONDAMENTALE: Barra “Tardiva”
- Opzione cedolare secca: “SI”
- Allega contratto PDF/A
Il versamento F24 deve essere effettuato prima o contestualmente alla registrazione.
Sesto passo: conserva tutto
Stampa e archivia: ricevuta F24, ricevuta registrazione, copia contratto, calcoli dettagliati. La documentazione serve per eventuali controlli futuri.
Consulenza fiscale online
L’errore che spesso si commette di fronte ad un contratto di locazione con cedolare secca è pensare che non vi siano sanzioni. Molto spesso, credendo che non essendoci applicazione di imposta di registro, si pensa che la tardiva registrazione del contratto a cedolare secca non preveda sanzioni. Non è affatto così!
Come ho cercato di spiegarti in questo articolo le sanzioni ci sono e sono comunque commisurate all’imposta di registro che sarebbe dovuta su quel contratto. Per questo motivo occorre sempre prestare attenzione.
Se non hai registrato nei termini un contratto di locazione con cedolare secca puoi correre ai ripari, ma dovrai versare comunque una sanzione. Altrimenti sarà la stessa Agenzia delle Entrate, al momento della registrazione del contratto (tardiva) che ti applicherà le sanzioni dovute.
Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.
