La registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo con l’opzione per la tassazione con Cedolare Secca, presenta il vantaggio di non dover versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Questo in quanto la cedolare secca è un’imposta sostitutiva di tutte quelle previste per i contratti di locazione.
Quali sono le conseguenze per il contribuente che si trova a dover registrare in ritardo un contratto di locazione con cedolare secca?
Quali sanzioni sono applicabili e come possono essere pagate?
Considerata la mole di domande che ci arrivano su questo argomento ho deciso di dedicare allo scopo questo contributo. L’obiettivo è quello di andare a chiarire quali sono le sanzioni applicabili in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca.
Indice degli Argomenti
- La cedolare secca nelle locazioni abitative
- Sanzioni per tardiva registrazione del contratto di locazione
- Tardiva registrazione del contratto a cedolare secca
- Sanzioni per l’opzione alla cedolare secca esercitata in annualità successive alla prima
- Sanzioni per opzione alla cedolare secca in caso di proroga del contratto
- Conclusioni
La cedolare secca nelle locazioni abitative
La cedolare secca rappresenta sin dalla sua entrata in vigore, con il D.Lgs. n. 23/2011, il regime di tassazione preferito dalle persone fisiche, che si trovano a dover locare un immobile abitativo. La convenienza della cedolare secca rispetto alla normale tassazione Irpef è data dal fatto che vi è un’aliquota di tassazione proporzionale:
- Del 10% (per i contratti a canone concordato), o
- Del 21% (per i contratti a canone libero), al posto della tassazione progressiva per scaglioni data dall’Irpef.
In pratica, per i soggetti che hanno un’aliquota marginale Irpef superiore a quella cedolare secca, e non hanno detrazioni da sfruttare per arrivare ad un’aliquota marginale inferiore la cedolare secca rappresenta sempre un risparmio d’imposta. Inoltre, con la cedolare non sono dovuti né il pagamento dell’imposta di registro annuale, né il pagamento dell’imposta di bollo sul contratto. Tutti aspetti da tenere sempre in considerazione quando si vuole capire il migliore regime di tassazione per un contratto di locazione. Deve essere ricordato, che per la registrazione del contratto di locazione (tassazione ordinaria Irpef e non cedolare secca) occorre effettuare il versamento dell’imposta di registro (2% del canone annuo) e dell’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righi). Per quanti volessero avere maggiori informazioni sull’applicazione della cedolare secca nei contratti di locazione, vi mandiamo a questo nostro contributo sull’argomento: “Cedolare secca: guida pratica all’uso“.
Sanzioni per tardiva registrazione del contratto di locazione
La registrazione di un contratto di locazione deve essere eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula, o dalla data di entrata in vigore del contratto (se precedente). In caso di registrazione tardiva del contratto di locazione a cedolare secca trovano applicazione le sanzioni amministrative previste dall’articolo 69 del DPR n. 131/86 (TUR).
| In particolare, in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione è prevista una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni trova applicazione la sanzione amministrativa ridotta dal 60 al 120 per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro. |
Il ravvedimento operoso in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione
Il contribuente che effettua una tardiva registrazione del contratto di locazione può sempre ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso versando sanzione ridotta e gli interessi di mora. In particolare, l’istituto del ravvedimento prevede, le seguenti riduzioni di sanzione in base al tempo:
- Entro 30 giorni di tardiva registrazione: sanzione del 6%, ovvero 1/10 del 60% con importo minimo della sanzione di €. 20,00 (1/10 della sanzione minima di €. 200,00);
- Entro 90 giorni di ritardo: la sanzione del 13,33%, ovvero 1/9 del 120%;
- Entro 1 anno di ritardo: la sanzione del 15%, ovvero 1/8 del 120%;
- Oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: la sanzione del 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
- Oltre 2 anni di ritardo: la sanzione del 20%, ovvero 1/6 del 120%;
- Se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): la sanzione del 24%, ovvero 1/5 del 120%.
La base di calcolo della sanzione è sempre costituita dall’imposta di registro dovuta per tutte le annualità del contratto (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate). Di seguito si riportano una tabella con l’indizione delle sanzioni ridotte con ravvedimento operoso.
| Tempo di regolarizzazione dall’omissione | Sanzione da ravvedimento per registrazione oltre i termini |
|---|---|
| Entro 30 giorni | Sanzione del 6,00% |
| Ritardo dal 31° al 90° giorno | Sanzione del 13,33% |
| Ritardo oltre 90° giorno entro un anno | Sanzione del 15,00% |
| Ritardo oltre 1 anno e entro 2 anni | Sanzione del 17,14% |
Tardiva registrazione del contratto a cedolare secca
Quelle che abbiamo visto sinora sono le sanzioni applicabili per la tardiva registrazione di un contratto con applicazione dell’imposta di registro. Tali informazioni ci saranno utili per affrontare le sanzioni applicabili in tema di tardiva registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca. Infatti, in caso di opzione per il regime della cedolare secca (che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, di bollo, dell’IRPEF e relative addizionali) il problema che si pone in caso di tardiva registrazione del contratto e relativa opzione, è se sono dovute sanzioni ed in che modo sono dovute mancando la base di calcolo (infatti chi opta per la cedolare secca non versa imposta di registro e bollo ma liquida l’imposta sostitutiva dovuta in sede di dichiarazione dei redditi con lo stesso meccanismo previsto per l’IRPEF).
Innanzitutto, c’è da dire che anche in sede di registrazione tardiva del contratto di locazione, il locatore può comunque esercitare l’opzione per la cedolare secca (previa raccomandata inviata al conduttore o attraverso specifica clausola da riportare nel contratto di locazione). Inoltre, analogamente a quanto avviene nei casi in cui l’opzione sia esercitata in sede di registrazione nei termini del contratto di locazione, anche in caso di registrazione tardiva, il locatore non sarà tenuto al versamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il locatore sarà tenuto al pagamento di una sanzione amministrativa per il ritardo commesso.
Le sanzioni applicabili in caso di tardiva registrazione del contratto a cedolare secca
In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca il locatore è comunque tenuto al versamento delle sanzioni amministrative commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate).
| Anche in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca è prevista una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni trova applicazione la sanzione amministrativa ridotta dal 60 al 120 per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro. |
Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso con la stessa percentuale di riduzione delle sanzioni vista nella tabella precedente, per i contratti per cui è previsto il pagamento dell’imposta di registro. Deve essere osservato che nel caso di contratto di locazione sottoscritto a canone concordato, ex art. 2, comma 3 Legge n. 431/98, la base imponibile della sanzione deve essere ridotta al 70% (quindi, con una riduzione del 30%).
Esempio
Poniamo il caso di un contratto di locazione ad uso abitativo, con opzione per l’applicazione della cedolare secca, stipulato in data 15 gennaio, con durata di 4 anni (contratto a canone libero), canone annuo di 12.000 euro. Il termine per la registrazione all’Agenzia delle Entrate del contratto è il 14 febbraio. Supponiamo che la registrazione avvenga in data 30 marzo, vediamo come si determina la sanzione per la tardiva registrazione?
Il ritardo è entro 90 giorni, quindi la sanzione ridotta applicabile è del 13,33%. L’imposta di registro calcolata sul corrispettivo annuo pattuito, per i quattro anni di durata del contratto è pari a 960 euro (12.000 euro * 4 * 2%). Pertanto la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è di 127,97 euro (960 * 13,33%).
Adempimenti per il ravvedimento della tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca
Riepilogando, per la sanatoria della tardiva registrazione di un contratto di locazione, occorre che il contribuente presenti agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:
- Il versamento della sanzione, effettuato con il modello F24 ELIDE (vedi Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 dell’Agenzia delle Entrate);
- La compilazione del modello RLI in ogni sua parte, indicando l’applicazione della cedolare secca.
Per quanto riguarda il versamento con F24 Elide il modello può essere presentato in modalità cartacea presso un istituto bancario oppure pagato telematicamente attraverso i servizi Entratel o Fisconline messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il codice tributo da utilizzare nel modello F24 Elide è:
“1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione del contratto“
L’anno da indicare è quello relativo alla prima annualità del contratto.
Sanzioni per l’opzione alla cedolare secca esercitata in annualità successive alla prima
L’applicazione della cedolare secca, oltre che nel momento della registrazione iniziale del contratto, può essere effettuata al momento della decorrenza delle annualità successive del contratto. L’opzione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità (quindi entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro annuale su quell’annualità).
Qualora l’esercizio dell’opzione non avvenga nel limite dei 30 giorni dalla decorrenza del contratto, la Circolare n. 47/E/2012 ha chiarito che non è possibile applicare il regime agevolato per l’annualità in relazione alla quale l’opzione è stata esercitata tardivamente. In tale caso è possibile accedere al regime della cedolare secca solo dall’annualità successiva. Tuttavia, questa fattispecie può essere evitata facendo ricorso alla disciplina della remissione in bonis, di cui all’art. 2, co. 1 del D.L. n. 16/12. Infatti, qualora ci si trovi di fronte ad un comportamento concludente del contribuente (non vi è stato il versamento dell’imposta di registro su quell’annualità di contratto), la tardiva presentazione del modello RLI (con opzione per la cedolare secca) può essere sanata con il versamento di 250,00 euro (codice tributo 8114) e presentando tale modello entro il termine di invio della prima dichiarazione dei redditi utile.
Sanzioni per opzione alla cedolare secca in caso di proroga del contratto
La scelta dell’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere effettuato anche in caso di proroga del contratto di locazione, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla decorrenza del contratto). In questo caso, occorre tenere presente che l’art. 17 del DPR n. 131/86 prevede un espresso obbligo di comunicazione della proroga, anche tacita, per cui la fattispecie potrebbe essere ricondotta nell’ambito della tardiva registrazione.
Conclusioni
L’errore che spesso si commette di fronte ad un contratto di locazione con cedolare secca è pensare che non vi siano sanzioni. Molto spesso, credendo che non essendoci applicazione di imposta di registro, si pensa che la tardiva registrazione del contratto a cedolare secca non preveda sanzioni. Non è affatto così!
Come ho cercato di spiegarti in questo articolo le sanzioni ci sono e sono comunque commisurate all’imposta di registro che sarebbe dovuta su quel contratto. Per questo motivo occorre sempre prestare attenzione.
Se non hai registrato nei termini un contratto di locazione con cedolare secca puoi correre ai ripari, ma dovrai versare comunque una sanzione. Altrimenti sarà la stessa Agenzia delle Entrate, al momento della registrazione del contratto (tardiva) che ti applicherà le sanzioni dovute.
Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.
