Nel contesto del passaggio generazione del patrimonio familiare il ruolo dei beni immobili è spesso rilevante. Il trasferimento degli asset immobiliari, infatti, deve essere valutato e pianificato con attenzione. Questo, soprattutto quando la detenzione di questi immobili è legata al possesso diretto, senza l’intervento di società immobiliari o altri strumenti simili.
Possono esserci, infatti, immobili legati alle esigenze familiari, utilizzati come “seconde case” ed immobili che, invece, sono produttivi di reddito. Per questo, quando, non vi è una corretta collocazione degli immobili, il processo di pianificazione del passaggio generazionale diventa importante. Questo, sia perché è possibile avere dei vantaggi in termini tributari, ma anche per evitare possibili conflitti tra eredi qualora gli immobili passino direttamente per successione creando delle proprietà indivise.
In quest’ottica andiamo a vedere perché è importante valutare una pianificazione successoria soprattutto nel mondo immobiliare e quali strumenti giuridici sono maggiormente utilizzati in quest’ottica.
Indice degli argomenti
La successione di beni immobili in proprietà comune indivisa
La problematica che occorre andare ad evitare è che i beni immobili cadano in successione in assenza di disposizioni testamentarie. In questo scenario gli eredi si trovano a gestire una proprietà comune indivisa (c.d. “comproprietà“, con quote spesso non omogenee). Immaginiamo i genitori che lasciano la proprietà comune di due immobili ai figli. Ognuno di essi avrà il 50% di entrambi gli immobili, quando invece, con una successione testamentaria ogni socio avrebbe potuto essere titolare di un immobile al 100%.
Questo è un semplice esempio ma è utile a rendere bene l’idea delle problematiche che sorgono sovente nelle proprietà indivise. Non è raro trovarsi di fronte a situazioni di eredi che hanno esigenze diverse ed in conflitto. Alcuni potrebbero avere intenzione di cedere l’immobile, mentre altri potrebbero essere interessati alla messa a reddito dell’immobile oppure all’utilizzo personale degli stessi.
La successione indivisa dei beni immobili, se possibile, è opportuno evitarla. La comproprietà immobiliare tra eredi è sovente fonte di conflitti, anche perché il fatto che una parte degli eredi possa liquidare gli altri, accade di rado.
Per questi motivi è opportuno agire in anticipo e valutare gli strumenti messi a disposizione dalla normativa per pianificare un passaggio generazionale quanto più sereno e funzionale possibile, guardando anche agli aspetti tributari.
Gli strumenti utilizzati nella successione del patrimonio immobiliare
Quando si parla di pianificazione della successione di un patrimonio immobiliare è importante agire per tempo. L’aspetto più importante è quello di comprendere come il fattore tempo aiuti a trovare delle soluzioni che possono essere funzionali ed al contempo anche fornire semplificazioni in ottica successoria.
Per questo andiamo a vedere quali sono i principali strumenti che vengono utilizzati per pianificare la successione del patrimonio immobiliare della famiglia verso gli eredi.
La donazione immobiliare
La donazione dell’immobile, ad esempio dai genitori ai figli, rappresenta sicuramente lo strumento maggiormente utilizzato ad oggi. In particolare, lo strumento preso in considerazione è la donazione dell’immobile con riserva di usufrutto in capo ai disponenti.
Con questa operazione i disponenti (che potrebbero essere i genitori) donano al figlio gli immobili, mantenendo su di essi l’usufrutto. In questo modo il figlio riceve in donazione la nuda proprietà. Il vantaggio di questa operazione è anticipare gli effetti della successione, andando a valutare le imposte dovute (donazione, ipotecaria e catastale) non sull’intero valore dell’immobile ma, piuttosto, sul valore della nuda proprietà. Tale valore, risente del valore dell’usufrutto che sarà maggiore quanto più bassa è l’età del disponente.
L’effetto finale è un anticipo delle disposizioni successorie sugli immobili, andando ad avvantaggiarsi sul valore delle imposte che sarebbero dovute in sede di successione. Il pagamento delle stesse, infatti, avviene sul valore della nuda proprietà e non sulla proprietà intera. Questo tipo di scenario è possibile tutte le volte in cui il passaggio generazionale del patrimonio immobiliare è chiaro e frazionabile.
Sotto il profilo tributario l‘operazione è favorevole in quanto gli immobili possono godere di un regime di favore ai fini dell’applicazione dell’imposta sulle successione e donazioni e delle imposte ipotecarie e catastali. Infatti gli artt. 14 e 34, co. 5 del DPR n. 346/90 prevedono che la base imponibile su cui applicare l’imposta sulle successioni e donazioni dovuta per il trasferimento a titolo gratuito degli immobili può essere assunta pari a un ammontare della risultanza del prodotto tra il valore catastale dell’immobile, la rivalutazione del 5% del valore catastale e i diversi coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi in funzione della categoria catastale dell’immobile.
Anche la base imponibile su cui applicare le imposte ipotecarie e catastali, pari, complessivamente, al 3% è la medesima prevista ai fini dell’imposta sulle successioni e donazioni. Di fatto, quindi, prima si riesce ad effettuare l’operazione, maggiore può essere il vantaggio ottenibile.
Il trust per il passaggio generazionale degli immobili
Uno strumento che sta iniziando ad essere utilizzato negli ultimi anni, con sempre maggiore interesse è il trust. Il conferimento del patrimonio immobiliare in un trust permette al disponente di spossessarsi immediatamente dei beni conferiti, senza avere problematiche di imposte di donazione e successione (dovute in un momento successivo). Il passaggio dei beni può avvenire senza particolari complessità fiscali.
Ciò che caratterizza questo strumento è la particolare flessibilità, in quanto consente al disponente di regolamentare, con maggiore chiarezza, le modalità preferite di impiego degli immobili da parte dei singoli membri della famiglia. Nell’atto di disposizione, infatti, può essere specificata la destinazione di ciascun immobile, ed i beneficiari del trust stesso (da individuare da subito oppure in un momento successivo). Inoltre, con questo strumento si persegue l’obiettivo di mantenere garantita l’unità del patrimonio immobiliare, che invece non avverrebbe con l’assegnazione in sede donativa o testamentaria degli specifici beni immobili ai singoli membri della successiva generazione.
Sotto il profilo tributario l’imposizione indiretta, legata al patrimonio immobiliare assegnato al trust vi sarà soltanto nel momento in cui il trust assegnerà il patrimonio ai beneficiari.
L’aspetto su cui prestare attenzione e che, sovente, è fonte di incomprensioni è che la gestione del trust deve essere affidata a soggetti terzi, che svolgono abitualmente la gestione di patrimoni. Infatti, il patrimonio del trust deve essere separato e gestito secondo le condizioni del disponente per garantire il corretto funzionamento di questo strumento giuridico.
La società semplice come strumento di futura gestione immobiliare
Un terzo strumento da valutare riguarda la società semplice immobiliare. Questo strumento, è quello che rispetto agli atri richiede una maggiore pianificazione. Infatti, tale strumento rende al meglio nel momento in cui la famiglia decide di investire in immobili e lo fa da subito costituendo una società semplice immobiliare.
Questa società, infatti, consente la detenzione e gestione di beni immobili garantendo una una maggiore riservatezza rispetto ad altre forme societarie, in quanto per le società semplici non è richiesta l’iscrizione nel registro delle imprese.
La società semplice gode di una certa flessibilità nella governance familiare derivante dall’ampia discrezionalità lasciata dal legislatore nella determinazione del contratto sociale. Infatti, nel caso in cui il patrimonio immobiliare non avesse una composizione omogenea, con immobili di diverso valore, sarebbe impossibile (in occasione del passaggio generazionale) attribuire gli stessi agli eredi in forma divisa e senza disparità di trattamento.
La società semplice di gestione immobiliare offre uno strumento valido e semplice per raggiungere tale risultato, poiché oggetto di successione sarebbero le quote di partecipazione in detta società e non i beni immobili detenuti da questa (in tal caso le quote sarebbero assegnate agli eredi nelle esatte percentuali desiderate). Altresì dove, in caso di passaggio successorio, si intendesse mantenere unito il patrimonio immobiliare sotto una gestione comune, anche qualora venisse meno l’unità di vedute dei soci, il contratto di società semplice avrebbe essenzialmente natura di regolamento per l’esercizio comune dell’attività, contenendo norme vincolanti per tutti i soci relativamente all’amministrazione del patrimonio immobiliare.
Qualora, invece, si valuti la costituzione della società semplice in un secondo momento, ovvero quando gli immobili sono già detenuti a titolo personale occorre scontrarsi con l’imposizione fiscale indiretta. In questo caso, infatti, il conferimento degli immobili detenuti personalmente alla società semplice sconterebbe l’applicazione dell’imposta di registro al 9% sul valore di mercato degli immobili, al netto degli oneri di diretta imputazione. Per approfondire: “Conferimento di immobili in società: vantaggi“.
Attenzione verso la pianificazione per evitare l’azione revocatoria
La pianificazione patrimoniale è una componente cruciale nella protezione dei beni immobili da eventuali azioni revocatorie dei creditori. Un’attenta pianificazione non solo assicura il trasferimento efficiente del patrimonio alle future generazioni, ma riduce anche il rischio di contestazioni legali che potrebbero compromettere la stabilità economica della famiglia.
È fondamentale iniziare con una valutazione approfondita della situazione finanziaria e dei possibili debiti. Comprendere l’entità e la natura delle passività consente di adottare misure preventive per proteggere i beni familiari. L’istituzione di strumenti giuridici come quelli analizzati deve essere effettuata in modo trasparente e documentato, dimostrando che tali atti non sono finalizzati a pregiudicare i diritti dei creditori.
Un’analisi accurata delle norme vigenti è indispensabile. Ad esempio, l’articolo 2901 del Codice Civile stabilisce che i creditori possono richiedere la revocatoria degli atti dispositivi che danneggiano la loro posizione. Pertanto, è essenziale che qualsiasi operazione di trasferimento patrimoniale sia eseguita senza intenti fraudolenti e con giustificazioni economiche e familiari valide. Gli atti che evidenziano una chiara intenzione di proteggere il benessere familiare e la continuità aziendale, piuttosto che eludere le obbligazioni, sono meno suscettibili a essere revocati.
La trasparenza nelle transazioni è un altro elemento chiave. Tutti i beneficiari e i legittimari devono essere coinvolti e consapevoli delle operazioni pianificate, riducendo così la possibilità di contestazioni future. La documentazione accurata e la consulenza di esperti legali e fiscali possono fornire ulteriore protezione contro azioni legali da parte dei creditori.
Conclusioni e consulenza online
La successione del patrimonio immobiliare è un processo complesso che richiede una pianificazione attenta e l’utilizzo degli strumenti giuridici e fiscali più appropriati. Affidarsi a professionisti esperti può fare la differenza, garantendo una gestione efficiente e conforme alle normative vigenti. Se desideri ricevere una consulenza personalizzata e approfondire le soluzioni più adatte alla tua situazione, ti invitiamo a contattarci per una consulenza fiscale online. Il nostro team di esperti è pronto ad assisterti in ogni fase del processo, offrendoti supporto e competenza per affrontare con serenità la successione del tuo patrimonio immobiliare.
