Successione del patrimonio immobiliare: gli strumenti

Nel contesto del passaggio generazione del patrimonio familiare il ruolo dei beni immobili è spesso rilevante. Il trasferimento degli asset immobiliari, infatti, deve essere valutato e pianificato con attenzione. Questo, soprattutto quando la detenzione di questi immobili è legata al possesso diretto, senza l'intervento di società immobiliari o altri strumenti simili.
Possono esserci, infatti, immobili legati alle esigenze familiari, utilizzati come "seconde case" ed immobili che, invece, sono produttivi di reddito. Per questo, quando, non vi è una corretta collocazione degli immobili, il processo di pianificazione del passaggio generazionale diventa importante. Questo, sia perché è possibile avere dei vantaggi in termini tributari, ma anche per evitare possibili conflitti tra eredi qualora gli immobili passino direttamente per successione creando delle proprietà indivise.
In quest'ottica andiamo a vedere perché è importante valutare una pianificazione successoria soprattutto nel mondo immobiliare e quali strumenti giuridici sono maggiormente utilizzati in quest'ottica.
La successione di beni immobili in proprietà comune indivisa
La problematica che occorre andare ad evitare è che i beni immobili cadano in successione in assenza di disposizioni testamentarie. In questo scenario gli eredi si trovano a gestire una proprietà comune indivisa (c.d. "comproprietà", con quote spesso non omogenee). Immaginiamo i genitori che lasciano la proprietà comune di due immobili ai figli. Ognuno di essi avrà il 50% di entrambi gli immobili, quando invece, con una successione testamentaria ogni socio avrebbe potuto essere titolare di un immobile al 100%.
Questo è un semplice esempio ma è utile a rendere bene l'idea delle problematiche che sorgono sovente nelle proprietà indivise. Non è raro trovarsi di fronte a situazioni di eredi che hanno esigenze diverse ed in conflitto. Alcuni potrebbero avere intenzione di cedere l'immobile, mentre altri potrebbero essere interessati alla messa a reddito dell'immobile oppure all'utilizzo personale degli stessi.
La successione indivisa dei beni immobili, se possibile, è opportuno evitarla. La comproprietà immobiliare tra eredi è sovente fonte di conflitti, anche perché il fatto che una parte degli eredi possa liquidare gli altri, accade di rado.
Per questi motivi è opportuno agire in anticipo e valutare gli strumenti messi a disposizione dalla normativa per pianificare un passaggio generazionale quanto più sereno e funzionale possibile, guardando anche agli aspetti tributari.
Gli strumenti utilizzati nella successione del patrimonio immobiliare
Quando si parla di pianificazione della successione di un patrimonio immobiliare è importante agire per tempo. L'aspetto più importante è quello di comprendere come il fattore tempo aiuti a trovare delle soluzioni che possono essere funzionali ed al contempo anche fornire semplificazioni in ottica successoria.
Per questo andiamo a vedere quali sono i principali strumenti che ven...