Il subentro nella locazione è una procedura mediante il quale si realizza mediante la sostituzione di una delle parti del contratto. Vediamo come si fa!

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali. Questo è un negozio definito ad effetti obbligatori, mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Quindi, i contratti di locazioni sono contratti che realizzano un rapporto continuativo. Questo, allora, potrebbe risentire del tempo che passa, in conseguenza del quale potrebbero sorgere nuove esigenze specifiche. In questi casi è giustificato il c.d. subentro nella locazione.

Può accadere, ad esempio, che il locatore (il proprietario dell’immobile) o il conduttore (l’inquilino) abbiano la necessità di modificare il rapporto. Può succedere che, prima della scadenza prevista, uno dei due soggetti abbia l’esigenza o sia costretto a farsi sostituire come parte dell’accordo.

In questa ipotesi, si può ricorrere al tal caso, si ricorre alla procedura di subentro. Tale operazione presuppone che  un nuovo soggetto si sostituisca al proprietario (nel caso in cui il primo proprietario alieni l’immobile) o dell’inquilino precedente. La possibilità di subentro nel contratto di locazione avviene con eventuale versamento di un corrispettivo in denaro, deve essere ammessa dall’accordo che regola la locazione, altrimenti non è possibile effettuare tale procedura.

Vediamo come si realizza il subentro nella locazione.

Cos’è il contratto di locazione?

Prima di procedere all’analisi dell’argomento principale, ossia quando il subentro il contratto di locazione, sembra opportuno procedere ad una breve analisi di tale figura contrattuale.

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali.Questo è un negozio definito ad  effetti obbligatori, mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. 

La disciplina della locazione si differenzia, in parte, in base alla destinazione di uso.

In specie, il legislatore ha espressamente previsto una disciplina per la locazione ad uso abitativo. Quest’ultima trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978. 

Essa, si distingue dal contratto di locazione ad uso commerciale, mediante il quale il conduttore si assicura il godimento di un immobile per intraprendere la propria attività economica e commerciale. L’immobile concesso in locazione, in tal seconda ipotesi, deve essere adibito a:

  • attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
  • attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all’art. 2, legge 326/1968).
  • ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).

Elementi essenziali del contratto di locazione

Il contratto deve contenere una serie di elementi ritenuti indispensabili:

  • le generalità dei contraenti,
  • la descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
  • i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
  • il canone locatizio,
  • la durata della locazione.

I contratti di locazione, in genere, si connotano per l’elemento della durata, che può essere più o meno ampio. Infatti, possiamo distinguere diverse tipologie proprio in considerazione alla durata dello stesso:

  • contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata abituale è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
  • contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata abituale è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
  • nonché contratti ad uso commerciale: la loro durata abituale è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
  • contratto ad uso alberghiero: la loro durata abituale è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
  • contratti ad uso transitorio: la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Subingresso in locazione: di cosa si tratta?

Come abbiamo potuto vedere nel paragrafo precedente, i contratti di locazioni sono contratti che realizzano un rapporto continuativo. Questo, quindi, potrebbe risentire del tempo che passa, in conseguenza del quale potrebbero sorgere nuove esigenze specifiche. In questi casi è giustificato il c.d. subentro nella locazione.

Può accadere, ad esempio, che il locatore (il proprietario dell’immobile) o il conduttore (l’inquilino) abbiano la necessità di modificare il rapporto. Può succedere che, prima della scadenza prevista, uno dei due soggetti abbia l’esigenza o sia costretto a farsi sostituire come parte dell’accordo.

In questa ipotesi, si può ricorrere al tal caso, si ricorre alla procedura di subentro. Tale operazione presuppone che un nuovo soggetto si sostituisca al proprietario (nel caso in cui il primo proprietario alieni l’immobile) o dell’inquilino precedente.

La possibilità di subentro è dunque un’evenienza piuttosto frequente. Questa operazione però comporta che sia versato un corrispettivo in denaro. Il subentro comunque essere ammessa dall’accordo che regola la locazione. Laddove ciò non accada, alle parti interessate non sarà consentito accedere a questa forma di trasferimento delle prerogative definite nel contratto.

Il caso più frequente è quello che riguarda il subentro di un nuovo inquilino. Tuttavia, non è peregrina l’ipotesi in cui sia anche il padrone di casa possa cambiare, creandosi le condizioni rispetto alle quali l’unica scelta vantaggiosa è rappresenta dal passaggio di consegne da un locatore all’altro.

Il subentro del conduttore e del locatario

Partiamo allora dall’analisi della fattispecie più frequente. Questa può realizzarsi in diverse ipotesi, ad esempio

Cessione volontaria

Un altro inquilino entra nella disponibilità dell’immobile oggetto del contratto di locazione, dietro pagamento del canone pattuito.

• Separazione o divorzio, in questo caso accade che l’immobile in locazione passa di mano, laddove il giudice disponga l’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge del proprietario.

• Decesso dell’inquilino, altrettanto frequente è allora il subentro degli eredi nel contratto di locazione fino al termine fissato.

Mentre per quanto riguarda le ipotesi di subentro del locatario:

• Vendita immobile, è una delle ipotesi più fre locatore vende l’immobile dato in affitto all’inquilino (il conduttore): il nuovo proprietario si sostituisce nel contratto a partire dalla data della vendita.

• Decesso del locatore

I soggetti ammessi alla successione diventano controparte dell’inquilino nell’accordo di locazione, i cui termini restano immutati.

Come si realizza il subentro nella locazione?

Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo.

L’imposta di registro per le cessioni:

  • senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro;
  • con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni:

  • mediante i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativiè necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

La cessione del contratto avviene ex lege prendendo il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ad esempio questo può avvenire in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E’ opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Subentro online

Puoi provvedere al subentro nella locazione anche tramite procedura online, senza recarti allo sportello dell’Agenzia delle Entrate.
Potrai procedere in tal senso, laddove tu sia abilitato ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Dunque, in tal caso, puoi procedere a presentare la pratica online tramite Fiscotel / Entratel.

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Avvocato "Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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