Servizi relativi a beni immobili situati all’estero: debitore IVA

I servizi relativi a beni immobili secondo la Direttiva 2006/112/CE e il DPR n. 633/72 sono imponibili IVA nel Paese di ubicazione dell'immobile. L'assolvimento dell'IVA, a seconda dei casi, può essere con reverse charge o con addebito diretto, tramite identificazione IVA.

Hai appena firmato un contratto importante: ristrutturare un hotel a Parigi per un cliente italiano. Il tuo primo pensiero? Probabilmente la logistica, i materiali, i tempi. Ma c'è una domanda che rischia di trasformare un successo commerciale in un incubo fiscale: chi deve pagare l'IVA su quei lavori? Tu, il cliente, o nessuno dei due?
Ogni anno, migliaia di imprese si trovano in questa situazione. Prestano servizi di costruzione, ristrutturazione, manutenzione o progettazione su immobili situati all'estero, e si scontrano con una normativa IVA che cambia da Paese a Paese. Il risultato? Fatture sbagliate, identificazioni IVA non necessarie, o peggio, sanzioni per omesso versamento d'imposta in Stati esteri.
In questo articolo scoprirai esattamente chi deve assolvere l'IVA quando l'immobile è fuori dall'Italia, come fatturare correttamente in ogni scenario (UE con o senza reverse charge, extra-UE), e cosa fare quando hai subappaltatori che lavorano con te. Con esempi concreti, tabelle operative e una checklist finale per non sbagliare più.
La regola base: l'IVA segue l'immobile
Prima di entrare nei dettagli operativi, serve chiarire il principio fondamentale che governa tutta la materia.
L'IVA sui servizi relativi a beni immobili è sempre dovuta nello Stato in cui l'immobile si trova, indipendentemente da dove sono stabiliti il prestatore e il committente. Questo principio è sancito dall'articolo 47 della Direttiva 2006/112/CE, recepito in Italia dall'articolo 7-quater, comma 1, lettera a) del DPR n. 633/1972.
In pratica: se ristrutturi un edificio in Spagna, l'IVA spagnola è rilevante. Se progetti un impianto industriale in Polonia, l'IVA polacca entra in gioco. Se manutieni un immobile negli Stati Uniti, dovrai verificare la normativa fiscale locale americana.
Questo significa che l'operazione è sempre fuori campo IVA italiana quando l'immobile è estero. Ma attenzione: "fuori campo IVA italiana" non significa "esente da obblighi". Significa solo che l'IVA italiana non si applica, mentre resta da capire chi e come deve assolvere l'imposta nello Stato estero.
Questa regola vale a condizione che si possa individuare il nesso diretto tra servizio e bene immobile. Questo sussiste per i servizi:

Derivati da un bene immobile, se il bene è un elemento costitutivo del servizio, ed è essenziale ed indispensabile per la sua prestazione. Il servizio deriva da un bene immobile quando viene fatto uso dell'immobile per effettuare il servizio, purché tale immobile costituisca elemento centrare ed indispensabile della prestazione;
Erogati o destinati ad un bene immobile, aventi per oggetto l'alterazione fisica o giuridica di tale bene.

Affinché un servizio possa definirsi relativo ad un be...