Decadenza agevolazione prima casa: le sanzioni e come evitarle

Casi di decadenza agevolazione acquisto prima casa. Applicazione della sanzione del 30% in caso di: vendita dell’immobile prima del trascorrere dei 5 anni dall’acquisto (a meno che non si acquisto un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno); mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi. Comunicazione all’ufficio accertatore per evitare l’applicazione di sanzioni.

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile: in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto o in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto, o per vendita prima dei cinque anni dall’acquisto. In caso di decadenza: è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

Agevolazione prima casa (cenni)

L’agevolazione prima casa permette ai soggetti residenti e non residenti in Italia di godere di una riduzione delle imposte indirette dovute al momento dell’acquisto del primo immobile di proprietà in Italia. Si tratta di un’agevolazione molto importante che permette di risparmiare in un momento così importante come l’acquisto di un immobile. A fronte di questa agevolazione è necessario rispettare alcuni requisiti da verificare anche successivamente all’acquisto (il principale è il mantenimento della proprietà dell’immobile per almeno cinque anni), ma cosa succede se non si rispettano questi requisiti?

In questo contributo vedremo nel dettaglio come ti devi comportare nel caso in cui vengano meno i requisiti per l’agevolazione prima casa. Inoltre, potrai vedere quali sono i termini di prescrizione da parte dell’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca  dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa e le sanzioni che vengono applicate. Infine, vedrai la possibilità, tramite apposita procedura di evitare la sanzione per agevolazione prima casa.

Requisiti agevolazione prima casa

Affinché si possa usufruire dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa è necessario che sussistono congiuntamente alcuni requisiti richiesti dalla norma. In particolare, schematicamente, si tratta dei seguenti:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9 (c.d. abitazioni di lusso);
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza anagrafica. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”. Nel caso dell’Iva, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita. In ogni caso l’agevolazione si sfrutta al momento dell’atto notarile legato al passaggio di proprietà dell’immobile.

Agevolazione prima casa con imposte indirette ridotte

L’acquisto di un immobile quando viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa“, le imposte indirette dovute sull’acquisto sono ridotte. La misura dell’imposta differisce a seconda del soggetto che effettua la cessione. In particolare, si possono prospettare due situazioni indicate di seguito:

1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
   •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
   •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
   •  L’imposta catastale fissa di €50.
2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad Iva:
   • IVA ridotta del 4%;
   • L’imposta di registro fissa di € 200;
   • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
   • L’imposta catastale fissa di € 200.

Ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa

L’agevolazione legata all’acquisto della prima casa decade, al verificarsi di varie situazioni che andiamo di seguito a riepilogare. In particolare le ipotesi di perdita dell’agevolazione prima casa sono le seguenti:

1. L’abitazione è venduta prima del trascorrere dei 5 anni dalla data di acquisto. Tale condizione subisce una deroga allorquando si riacquisti un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire ad abitazione principale. È necessario, per soddisfare tale requisito, che vi sia l’effetto traslativo della proprietà, e non il mero compromesso;
2. Non sia soddisfatto il requisito della residenza entro i 18 mesi dall’acquisto;
3. Entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni.

Decadenza parziale se si vende una porzione dell’appartamento

In caso di vendita parziale di una quota dell’immobile per il quale erano state riconosciute le agevolazioni prima casa, la decadenza del relativo beneficio fiscale opera non integralmente, ma solo per la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario, alla pertinenza o alla porzione di immobile ceduti. 

Nella Risoluzione n. 31/E/2006 l’Agenzia delle Entrate ha affrontato il problema della cessione a titolo oneroso di una parte della casa e di un box pertinenziale acquistati usufruendo del benefici prima casa. Il caso riguarda la cessione effettuata prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto, come richiesto dal citato articolo 1 della Tariffa a pena di decadenza. La cessione, tuttavia, non riguardava l’intero immobile ma solo una porzione della stessa, in modo da lasciare un appartamento di dimensioni inferiori, ma comunque idoneo alle esigenze abitative della famiglia dell’interpellante.

L’Amministrazione finanziaria ha chiarito che tale soggetto non decade dall’agevolazione per la parte di casa che resta nella sua quota di proprietà, mentre la decadenza opera per la porzione di casa oggetto dell’alienazione. Per la stessa deve essere versata la differenza d’imposta dovuta, oltre alle sanzioni al 30 per cento, come previsto dalla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, del DPR n. 131/86.

La sanzione dovuta per la perdita dell’agevolazione prima casa

In particolare, se i requisiti richiesti per l’agevolazione sono insussistenti fin dall’inizio, oppure sono venuti meno successivamente, la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo per il contribuente. In questi casi il contribuente acquirente dell’immobile che ha usufruito indebitamente dell’agevolazione prima casa è tenuto a versare, nel primo periodo di imposta utile, tutte le somme risparmiate grazie al beneficio fiscale. A questo importo si deve aggiungere gli interessi maturati e ad una sanzione amministrativa aggiuntiva, pari al 30% delle somme così calcolate.

L’Agenzia delle Entrate una volta verificata l’irregolarità notifica la contestazione al contribuente attraverso un atto, l’avviso di liquidazione, in cui viene indicato l’importo della maggiore imposta dovuta (Iva o registro) e delle sanzioni amministrative dovute (del 30%). Quindi, in caso di notifica di un avviso di liquidazione relativa alla perdita dell’agevolazione prima casa le voci che troverai sono le seguenti:

• Il differenziale tra l’imposta versata in misura ridotta con quella ordinaria;
• La sanzione del 30% sulla somma dell’imposta di cui prima;
• Gli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio, secondo i tassi previsti.

Gli importi così indicati devono essere liquidati nel termine di 60 giorni dalla notifica. Altrimenti, l’avviso di liquidazione diventa esecutivo e l’agente della riscossione può mettere in atto le azioni esecutive per la riscossione del credito.

Prescrizione dell’azione di accertamento sull’agevolazione prima casa

E’ opportuno verificare, prima di correre ai ripari, che non siano decorsi i termini prescrizionali per l’azione di accertamento ai fini dell’imposta di registro. Per questa tipologia di tributo non valgono i soliti termini di decadenza relativi alle altre imposte. In questo caso il termine di decadenza dell’accertamento è indicato dall’art. 76 del Testo Unico n. 131/1986 che impone agli Uffici accertatori di verificare l’esistenza di eventuali violazioni entro il termine di tre anni anni. Entro tale termine gli uffici hanno la possibilità di accertare se il contribuente abbia rispettato le condizioni previste per ottenere l’agevolazione prima casa.

La sentenza della Corte di Cassazione del 31 luglio 2018 n. 20265, specifica che il termine triennale previsto in capo all’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa decorrono dallo scadere dell’anno successivo alla vendita. Tale momento, quindi, non coincide con il momento della registrazione dell’acquisto dell’immobile.

Revoca agevolazione prima casa: presentazione istanza da parte del contribuente

Il soggetto che si trovi nelle condizioni di non poter o di non voler rispettare l’impegno assunto, con l’applicazione dell’agevolazione prima casa, può evitare la procedura sopra indicata relativa applicazione delle sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. In questi casi, i più frequenti sono sicuramente la rivendita dell’immobile prima dei cinque anni dall’acquisto e il mancato trasferimento della residenza nell’immobile, il soggetto può evitare l’applicazione delle sanzioni.

In questi casi, il soggetto ha la possibilità di comunicare il proprio intendimento di voler sanare la situazione di irregolarità all’Amministrazione Finanziaria. A tal fine, il contribuente che non intende adempiere all’impegno profuso e che, ove previsto, non intenda procedere ad un nuovo acquisto di immobile con agevolazione prima casa (in caso di rivendita nei cinque anni del primo immobile), ha la possibilità di presentare un’apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazione prima casa. Tramite questa comunicazione, il contribuente evita di versare le sanzioni in misura piena ed ha la possibilità di usufruire del ravvedimento operoso. Si tratta della possibilità di sanare autonomamente la propria posizione, prima della notifica di azioni di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Da quel momento il ravvedimento operoso è inibito. Andiamo ad analizzare, di seguito, il funzionamento di questo istituto.

L’istituto del ravvedimento operoso per la riduzione delle sanzioni sull’agevolazione prima casa

Per evitare la sanzione per l’agevolazione prima casa è necessario presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Questo, consentirà al contribuente di poter aderire all’istituto del ravvedimento di cui all’articolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997, che dispone, al comma 1, che:

Il successivo comma 3 del medesimo articolo, inoltre, prevede che nei casi in cui la liquidazione debba essere eseguita dall’Ufficio, il ravvedimento si perfeziona con l’esecuzione dei pagamenti nel termine di sessanta giorni dalla notificazione dell’avviso di liquidazione. Si ritiene, pertanto, che non esista alcuna causa ostativa all’applicabilità del ravvedimento anche per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Il ravvedimento operoso è conveniente

Qualora il contribuente abbia venduto l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa prima del quinquennio e non abbia intenzione di riacquistare entro i successivi 12 mesi dalla vendita altra abitazione da adibire ad abitazione principale può avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso. Questo avviene presentando un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l’atto. Questo dovrà essere fatto entro i 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate provvederà a “riliquidare” le imposte da applicare all’atto come se il contribuente non avesse mai richiesto e beneficiato dell’ agevolazioni per la prima casa. In questo modo il contribuente dovrà versare all’Erario la differenza delle imposte ma eviterà di pagare la sanzione.

Ravvedimento operoso in ipotesi di mancato trasferimento della residenza nel Comune

L’istituto del ravvedimento operoso potrà essere utilizzato anche dal contribuente che abbia acquistato un immobile con agevolazioni prima casa non intenda o non possa più trasferire la residenza nel Comune entro i 18 mesi. Qualora non sia ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non potrà rispettare l’impegno assunto avrà la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. Questo, come nel caso precedente avverrà presentando apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato.

Conclusioni

La decadenza dall’agevolazione prima casa in Italia è un argomento importante per chi acquista un immobile beneficiando di tali agevolazioni. Queste prevedono non solo vantaggi fiscali significativi ma anche specifici obblighi da rispettare per evitare la decadenza dei benefici. È essenziale comprendere le condizioni e i termini per mantenere queste agevolazioni, poiché l’inosservanza può comportare pesanti sanzioni finanziarie e la perdita dei benefici fiscali.

Domande frequenti