La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo caratterizzata dal pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per questa imposta, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi.
Il regime di cedolare non si applica automaticamente, ma deve essere “scelto” dal locatore attraverso apposita opzione. Sono previste due diverse aliquote, del 10 e del 21% (o 26% dal secondo immobile in locazione breve), applicate a diverse tipologie di contratti di locazione. L’imposta sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
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Revoca cedolare secca: aggiornamento del canone
Per quanto riguarda la revoca della cedolare secca, il provvedimento direttoriale del 7 aprile 2011, richiamando il co. 11 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/11, stabilisce che il locatore è obbligato, a pena dell’inefficacia dell’applicazione del regime facoltativo, a comunicare al conduttore, preventivamente con lettera raccomandata, la rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone anche se prevista nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro riferita all’annualità di riferimento. Revocata l’opzione della cedolare secca, l’aggiornamento del canone può essere effettuato, in quanto il divieto riguarda soltanto “il periodo corrispondente alla durata dell’opzione”. Il canone su cui deve essere calcolata la variazione, è quello risultante dal contratto non attualizzato per effetto del periodo in cui era stata applicata l’opzione.
| In caso di revoca della cedolare secca il locatore ha la possibilità di aggiornare il canone di locazione all’indice ISTAT. Il canone su cui applicare la variazione è quello derivante dal contratto non attualizzato per il periodo in cui è stata applicata l’opzione. |
Presenza di più locatori
Per quanto riguarda la locazione di unità abitativa con relativa pertinenza di proprietà di due o più locatori, i quali congiuntamente detengono un contratto di locazione, come chiarisce il provvedimento, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca produce effetto in capo ai locatori che la esercitano. Coloro che non optano per l’applicazione della cedolare sono tenuti al versamento dell’imposta di registro sulla parte del canone di locazione imputabile in base alle quote di possesso. Inoltre deve essere versata anche l’imposta di bollo sul contratto di locazione. Non vengono forniti chiarimenti circa l’aggiornamento del canone. Occorre capire se la parte del canone non soggetta al regime opzionale può essere oggetto di variazione o meno.
Leggendo la norma non pare ci siano divieti all’aggiornamento del canone, calcolato sulla parte corrispondente alla quota di proprietà dell’immobile locato. Pertanto, il locatore comproprietario dell’immobile locato che non opta per l’applicazione della cedolare, può chiedere l’aggiornamento del canone. Quindi, sullo stesso immobile locato, parte del canone previsto contrattualmente può subire un aggiornamento, mentre, la rimanente quota rimane invariata.
Procedura di revoca
La revoca, nei contratti pluriennali, si può effettuare per le annualità successive alla prima. Il locatore deve procedere a presentare il modello Registrazione locazioni immobili (RLI), all’Agenzia delle Entrate, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro per l’annualità di riferimento (entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente). Il locatore deve provvedere, nello stesso momento al pagamento dell’imposta di registro sul canone di locazione, in base alla sua quota di possesso dell’immobile.
Il modello RLI deve essere presentato in modalità telematica, direttamente dal locatore, oppure avvalendosi di un intermediario abilitato (es. commercialista). La presentazione può essere effettuata in cartaceo presso gli sportelli dell’Agenzia, ma solo da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione.
Per esercitare la revoca deve essere compilato l’apposito campo “dichiarazione dei locatori“, come indicato di seguito. Il campo deve essere compilato per ogni locatore che intende esercitare o revocare l’opzione per la cedolare. Per ognuno di questi soggetti deve essere indicato il codice fiscale e la firma. È opportuno ricordare che la scelta di esercizio o revoca può essere esercitata separatamente per ciascun locatore.
Aggiornamento Istat canone di locazione
L’ultimo aggiornamento Istat del canone di locazione ha portato ad una rivalutazione dei prezzi degli affitti. L’aggiornamento è basato sull’andamento dei prezzi al consumo per le famiglie italiane, calcolato mensilmente dall’Istat. L’ultimo aggiornamento rilevato è al 15 dicembre 2023. L’indice di rivalutazione Istat stabilito il 15 dicembre 2023, riferito a novembre 2023 è pari a +118,7 su base annua (adeguamento annuale dello 0,7% rispetto al mese precedente) e a 12,3% su base biennale (per i contratti con clausola di adeguamento ogni 2 anni).
L’adeguamento Istat serve a proporzionare l’importo dell’affitto al costo della vita e all’andamento dell’economia. È calcolato su base annuale o biennale.
Chi opta per il regime della cedolare secca, il canone di locazione resta fisso e non è soggetto a variazioni durante il periodo contrattuale. Pertanto, in questo caso, il canone non può essere revisionato durante il contratto, neanche in relazione all’indice ISTAT. Pertanto la sua applicazione esclude in maniera automatica l’adeguamento dei canoni di locazione.
Occorre sempre verificare le clausole previste del contratto di locazione, in quanto alcune clausole potrebbero prevedere eccezioni o disposizioni specifiche.
Un canone di locazione può essere rivisto in diversi momenti sempre secondo quanto stabilito nel contratto di locazione, tra questi ci sono, la scadenza del contratto, al termine del periodo contrattuale, il contratto di locazione potrebbe prevedere una clausola di revisione del canone, le parti, in questo caso possono concordare un nuovo canone in base agli indici ISTAT o ad altri criteri stabiliti nel contratto.
Il canone può essere rivisto anche in caso di variazione delle condizioni dell’immobile oppure potrebbe essere prevista una clausola di indicizzazione, ovvero alcuni contratti sono soggetti all’indicizzazione automatica. Tale condizione deve essere inserita anche come clausola interna.
Calcolo adeguamento Istat
Il metodo di calcolo dell’adeguamento Istat non è sempre il medesimo ma può variare in base alle condizioni previste dal contratto di locazione, ovvero:
- L’applicazione dell’indice FOI medio annuale dell’anno precedente comporta l’utilizzo dei dati della fine dell’anno precedente per calcolare la media da applicare;
- Chi rivaluta il contratto per la prima volta, deve calcolare l’adeguamento utilizzando l’indice più recente disponibile, moltiplicandolo per il canone indicato nel contratto (dal mese successivo a quello della scadenza contrattuale). Per gli anni successivi, trova applicazione l’indice del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
La formula per il calcolo dell’adeguamenti Istat è:
| Canone d’affitto x Indice Istat x percentuale di rivalutazione. |
In generale, il canone di locazione si rivaluta applicando aliquote diverse a seconda che si tratti di un contratto di locazione ad uso abitativo o ad uso commerciale, secondo quanto previsto dalla Legge n. 392/78:
- Fino al 100% dell’incremento dell’indice FOI per contratti di locazione ad uso abitativo;
- Fino al 75% dell’incremento dell’indice FOI per locazioni a uso commerciale.
Comunicazione al conduttore
L’ultimo adempimento da effettuare è la comunicazione al conduttore legata all’applicazione dell’aggiornamento Istat del canone di locazione e per il pagamento dell’imposta di registro (Circolare 20/E/12 § 1). Deve essere evidenziato che non è alcun obbligo di legge sulla comunicazione che, pertanto, resta del tutto informale. Di seguito proponiamo una bozza del testo della comunicazione, da modificare ed adattare alle proprie esigenze.
Modello comunicazione al conduttore
| Oggetto: Revoca della cedolare secca contratto di locazione Con la presente vogliamo ricordare che è in scadenza l’annualità del contratto di locazione registrato il ….. relativo all’immobile sito in ….. Via …… Entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità del suddetto contratto verrà comunicata volontà di revocare la cedolare secca. Pertanto, questo comporta il pagamento dell’imposta di registro con aliquota 2% sull’importo del canone di locazione rivalutato, pari a …….. euro. Il pagamento è a carico di entrambe le parti al 50%. Cordiali saluti, Il locatore ………. |
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