rent to buy
rent to buy

Il rent to buy è un contratto di compravendita introdotto con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014). Esso è anche definito contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Nel rent to buy, abbiamo un contratto ad effetto obbligatorio, che presuppone un collegamento tra un diritto personale di godimento e diritto reale. La fase del godimento il legislatore richiama la disciplina dell’usufrutto, ma l’acquirente/conduttore non è titolare di un diritto reale di usufrutto.

Ivi, non si richiama la locazione per evitare che il segmento relativo al godimento sia assoggettato al regime della locazione. Il legislatore vuole, infatti, lasciare maggior libertà alle parti nel disciplinare il rapporto in esame.

Pubblicità

Con esso, le parti assolvono a una duplice funzione. Il conduttore/acquirente si assicura il godimento immediato del bene, ma differisce il momento di conclusione del contratto di vendita vero e proprio. Da esso, sorge anche un obbligo giuridico di concludere il successivo negozio, similmente a quanto accade con il preliminare.

Vediamo nel dettaglio la disciplina del rent to buy.


Cos’è il rent to buy?

Il rent to buy è una peculiare modalità per concludere un contratto di compravendita introdotto con il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014). Esso è anche definito contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Le ragioni della sua introduzione sono da rintracciarsi nelle crescenti difficoltà di accesso al credito bancario. In tal modo gli aspiranti acquirenti di un immobile concludono contatti in virtù dei quali questo viene consegnato in godimento a fronte dale pagamento di canoni che vengono poi imputati a prezzo di una vendita.

L’effetto traslativo della vendita, tuttavia, viene traslato ad un momento successivo. In particolare ai sensi dell’art. 23 del D.L: del 2014 sono trascrivibili i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato. Il canone, come già evidenziato, verrà invece imputato al prezzo consistente nel corrispettivo.

Elementi strutturali del rent to buy

Gli elementi strutturali del contratto di rent to buy sono dunque:

  • l’immediato godimento e utilizzazione del bene da parte del conduttore;
  • diritto del conduttore di acquistare la proprietà del bene concessogli in godimento entro un termine specifico;
  • imputazione canone al corrispettivo.

Il contratto in esame, inoltre, similmente ad un preliminare di compravendita, può attribuire l’impegno e l’obbligo di vendere e acquistare l’immobile. Laddove non faccia nascere tale obbligo, potrebbe far sorgere il diritto di opzione di acquisto in capo al conduttore.

Il contratto di rent to buy, inoltre, avendo ad oggetto un bene immobile è sottoposto all’onere di forma scritta ad substantiam.

La trascrizione

Il negozio in esame, proprio perché è idoneo a produrre effetti simili a quello del contratto preliminare di compravendita, è sottoposto alla disciplina della trascrizione, che ha effetti similiari. Dunque, la trascrizione ha efficacia prenotativa della successiva trascrizione del contratto di vendita.

Il termine di efficacia della trascrizione, a differenza del preliminare, può arrivare ad una durata massima di 10 anni. L’operazione garantisce il privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente, come prevista dall’art. 2775 bis c.c.

Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

Quanto disposto è valido sempre che:

  • gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa;
  • al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento;
  • al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell’intervento nella esecuzione promossa da terzi.

Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto del bene immobile nonchè ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell’articolo 2825-bis.

Analogamente a quanto accade per il preliminare di compravendita, l’obbligo di stipulare il contratto di vendita può essere eseguito in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Causa del contratto

La causa concreta del contratto di rent to buy va, poi, ravvisata in un nuovo assetto di interessi, che vede nel godimento del bene immobile un momento fondamentale. Tuttavia, è opportuno fare delle precisazioni.

Sebbene il rent to buy sia il risultato di uno schema processuale continuativo, sarebbe errato ridurre il rent to buy ridurre alla sommatoria di una locazione alla vendita, come se fossero due momenti distinti. Le due fasi si devono unire inscindibilmente i due momenti.

In ognuno di essi, c’è un godimento non fine a se stesso, ma funzionale all’acquisto. Dunque, vi è una strumentalità tra godimenti e trasferimento. Nonostante il trasferimento sia eventuale, ma il godimento è in funzione al trasferimento. Questo inscindibile collegamento è dimostrato dal canone, che è unitario. Esso, infatti, remunera il godimento in funzione del trasferimento. 

Se il trasferimento non avviene il concedente ha il diritto di trattenere anche una sotto quota della quota che remunera il trasferimento. Questo esprime proprio l’inscindibilità del rapporto.

La causa del contratto non è canone contro godimento, ma è sin dall’inizio canone a fronte di un trasferimento funzionale. Una quota correlata al trasferimento è pagata anche se poi il trasferimento non si realizza.

Per questo, il rent to buy non puà esser considerato come come la sommatoria locazione e preliminare unilaterale vendita.

Inadempimento e risoluzione del rent to buy

La disciplina dell’inadempimento del contratto di rent to buy è prevista al co 2 dell’art. 23 del dl 2014. Il negozio in esame si risolve con il mancato pagamento di un numero minimo di canoni.

Il legislatore prevede quindi la soglia di inadempimento pari al 5% dei canoni da versare. Si tratta di una norma che va a derogare la disciplina generale della risoluzione per inadempimento.

Qui l’inadempimento grave, che funge da presupposto all’operatività della disciplina della risoluzione, è tipizzato tramite la previsione di una soglia minima. Oltre la soglia, l’inadempimento si presuppone di scarsa importanza.

La previsione di questa soglia ha determinato una serie di criticità.

Per quanto riguarda il locatore, questo corre un certo rischio quando si collochino nella fase iniziale. 

Se si supera la soglia del 5% si può chiedere la risoluzione, quindi deve aspettare che il debito arrivi ad una certa soglia, ciò potrebbe essere pregiudizievole dei suoi interessi. 

 Se l’inadempimento si colloca in una fase avanzata del rapporto, invece, quel 5% potrebbe apparire una soglia non particolarmente elevata.

Tuttavia, come chiarisce una dottrina commentatrice, la principale conseguenza, vi è che in caso di risoluzione il locatore ha diritto di trattenere i canoni pagati.

Dunque, il rischio grava sul conduttore in caso di inadempimento, perché il locatore ha diritto d trattenere i canoni che sono stati già pagati.

Quando si parla di inadempimento del pagamento del canone, si intende il canone unitariamente inteso. Fino alla fine del rapporto, il conduttore deve pagare l’intero canone anche se decide di non acquistare il bene. Ciò è suffragato anche dal fatto che vi è inadempimento anche se il conduttore decide di pagare solo una parte del canone imputabile al pagamento. 

Questo dimostra l’unitarietà dell’operazione, la natura inscindibile del canone. Al tempo stesso rappresenta una progressiva anticipazione del prezzo, oltre che la remunerazione per il godimento.

Come, allora, risulta evidente l’operazione è senz’altro unitaria e inscindibile.

"Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

Lascia una Risposta

Scrivi il tuo commento
Inserisci il tuo nome