Immobili

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    Il concetto di bene immobile è stato definito dall’art. 12, part. 2 della Direttiva n. 2006/112/CE la quale indica come “fabbricato“, “qualsiasi costruzione incorporata la suolo“. La caratteristica principale dei beni immobili è data dal fatto che vi è una correzione tra il bene ed una specifica superficie terreste. Rientrano in questa definizione anche tutte quelle costruzioni che, anche se non facilmente smontabili e separabili non sono incorporate al suolo. Sul punto, l’art. 812 c.c. definisce tali, anche gli “edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo“.

    In alcuni casi anche gli impianti ed i macchinari possono essere considerati beni immobili. Questo, nel caso in cui presentino queste caratteristiche:

    Le caratteristiche dimensionali e costruttive devono essere tali da rendere tali beni ancorati al suolo. Ad esempio, a mezzo di opere murarie, ovvero anche mediante bullonature di fondazione, o telai di base dei macchinari;
    La rimozione o spostamento potrebbe compromettere la funzionalità degli stessi impianti. Oppure, nel caso in cui la rimozione o lo spostamento potrebbe dare luogo a notevoli costi e rilevanti problematiche tecniche.

    Ulteriore definizione di beni immobili viene fornita dall’art. 1 del Regolamento UE n. 1042/2013 che ha introdotto l’art. 13-ter del Regolamento n. 282/2011/UE, secondo il quale assumono qualifica di beni immobili quelli per cui:

    • Una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia possibile costituire diritti di proprietà e il possesso;
    • Qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimuovibile;
    • Qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l’edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori;
    • Qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio.

    Deve essere evidenziato che rientrano nella nozione di “bene immobile” anche:

    • Le parti di terra la cui superficie è ricoperta dall’acqua ( es. mare, oceani, laghi fiumi ed altri corsi d’acqua), nonché;
    • I beni che si trovano nel sottosuolo dei terreni, compresi quelli ricoperti d’acqua (es. pozzi petroliferi, falde acquifere, minerali), finché tali componenti non sono estratti dal sottosuolo

    Dotazione del bene immobile

    Accanto alla definizione di immobile vi sono le dotazioni. Si tratta di quegli elementi che, seppure fissati al fabbricato, non perdono la loro individualità, e rappresentano una dotazione del bene immobile (il quale mantiene la propria completezza).

    Beni immobili ed applicazione del regime Iva

    Le cessioni di beni immobili si considerano effettuate nel territorio dello Stato se hanno per oggetto fabbricati e terreni edificabili esistenti sul suolo Italiano. Sono, invece, fuori campo Iva, ai sensi dell’art. 7-bis, co.1, del DPR n. 633/72, le cessioni di immobili effettuate da operatori italiani, se gli immobili si trovano fuori dal territorio nazionale.

    Per approfondire: “Territorialità Iva servizi in deroga: l’art. 7-quater del DPR Iva“.

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