Provvigione agenzia immobiliare: a quanto ammonta?

Quando si tratta di acquistare, vendere o affittare un immobile, il ruolo dell’agenzia immobiliare (agente immobiliare) è fondamentale. Una delle componenti chiave di questo processo è la provvigione, ovvero il compenso che l’agenzia riceve per i servizi di intermediazione offerti. Capire come funziona la provvigione, quali sono le sue percentuali tipiche e quando è dovuta è essenziale per chiunque si avventuri nel mercato immobiliare, sia che si tratti di un venditore, acquirente, locatore o locatario.

Che cos’è la provvigione dell’agente immobiliare?

La provvigione dell’agenzia immobiliare è il compenso che l’agenzia riceve per i servizi di intermediazione forniti durante una transazione immobiliare, che può riguardare la compravendita o la locazione di un immobile. Questo compenso rappresenta una percentuale del prezzo di vendita dell’immobile o del canone di locazione e viene generalmente concordato tra l’agenzia e il cliente al momento della stipula del contratto di mediazione.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare è quello di facilitare l’incontro tra domanda e offerta nel mercato immobiliare. L’agente mette a disposizione le proprie competenze, conoscenze del mercato, rete di contatti e strumenti pubblicitari per aiutare il venditore a trovare un acquirente, il locatore a trovare un inquilino, o viceversa. In cambio di questi servizi, l’agente percepisce una provvigione, che rappresenta il principale metodo di remunerazione per il lavoro svolto.

Caratteristiche

Ecco alcuni aspetti da considerare:

1. Percentuale: La percentuale può variare a seconda del paese, della regione o dell’agente immobiliare. È comune che il valore sia tra il 2% e il 3% del prezzo di vendita, ma può variare;
2. Pagamento: Di solito viene pagata al momento della chiusura della transazione immobiliare;
3. Condivisione: Se ci sono due agenti coinvolti nella transazione (un agente che rappresenta il venditore e uno che rappresenta l’acquirente), l’importo può essere divisa tra di loro. La divisione esatta può variare a seconda dell’accordo tra le parti o tra le agenzie di appartenenza;
4. Contratto: La percentuale o l’importo solitamente è definito in un contratto stipulato tra il venditore (o l’acquirente) e l’agente immobiliare. Questo contratto dovrebbe specificare chiaramente come e quando avverrà il pagamento;
5. Servizi inclusi: Il valore copre una serie di servizi forniti dall’agente, che potrebbero includere la valutazione dell’immobile, la commercializzazione, l’organizzazione delle visite, la negoziazione del prezzo e l’assistenza nella documentazione e nella chiusura della transazione;
6. Negoziazione: In alcuni casi, l’importo può essere negoziabile. Se un venditore o un acquirente sente che il valore proposto è troppo alta rispetto ai servizi forniti, può cercare di negoziare con l’agente.

Ricorda sempre di leggere attentamente qualsiasi contratto e di comprenderne i termini prima di firmarlo, specialmente quando si tratta di compensi e servizi.

Quando è dovuta la provvigione dell’agente immobiliare?

In linea generale, la provvigione dovuta all’agente immobiliare matura ove siano soddisfate le sotto indicate condizioni, ovvero:

• L’attività svolta dall’agente immobiliare sia stata determinante per la conclusione dell’affare;
• Le parti stipulino un vincolo giuridico (c.d. “contratto preliminare o compromesso“, sempre se non sottoposto a condizione sospensiva), volto all’acquisto o alla vendita di una proprietà.

Nel caso in cui trovino riscontro queste due condizioni, l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione. Di solito il compenso viene ripartito tra il venditore e l’acquirente in parti uguali.

La remunerazione è comunemente dovuta al momento della chiusura (o “rogito“) della transazione immobiliare. Una volta completato il processo di vendita e ricevuti i fondi, viene regolato il pagamento dell’agente.

Come si determina la provvigione?

Il compenso dell’agenzia immobiliare corrisponde a una percentuale del prezzo d’acquisto dell’immobile. Deve essere pagata sia dall’acquirente che dal venditore, questo è dato dal ruolo super partes che dovrebbe tenere il mediatore durante la trattativa, fino alla stipula del contratto di compravendita immobiliare.

La percentuale dovuta non è regolamentata dalla legge, essa viene decisa dal singolo agente immobiliare. La Camera di Commercio ha comunque indicato delle percentuali orientative, che variano a seconda delle regioni e anche delle singole città. In media venditore e compratore sono tenute a pagare circa il 2-3% del prezzo di vendita (1-2% nel caso di immobili molto prestigiosi) come provvigione. Il compenso corrisposto comprende tutti i costi sostenuti dall’agenzia da quando è stata incaricata della vendita.

Un metodo utile per capire come si determina è consultare la guida pubblicata dalla Camera di Commercio per individuare quali sono le medie previste per ogni città. Deve essere tenuto presente che percentuali indicate dalla Camera di Commercio non sono vincolanti.

La provvigione è riconosciuta ai soggetti iscritti al REA (Repertorio Economico e Amministrativo), con codice ATECO dei mediatori immobiliari, presso la Camera di Commercio. In mancanza di questi requisiti, il lavoro svolto non può essere remunerato.

In caso di vendita ma anche in caso di affitto, la percentuale da liquidare all’agenzia si intende IVA esclusa. Alla percentuale va quindi aggiunto il 22% di IVA.

Le provvigioni devono essere pagate sia dall’acquirente che dal venditore. È prevista la possibilità di detrarre dall’IRPEF parte delle provvigioni pagate all’agenzia immobiliare. Chi ha acquistato una casa come abitazione principale avvalendosi di un intermediario immobiliare ha diritto ad uno detrazione IRPEF del 19% sulle somme pagate. È possibile beneficiare della detrazione fiscale in caso di acquisto dell’abitazione principale e inoltre, la spesa massima consentita annuale di 1.000 euro.

Come si determina in caso di affitto?

Le modalità di calcolo più comuni per la percentuale spettante all’agenzia sono due: l’importo può corrispondere ad una mensilità d’affitto più IVA oppure, soprattutto nelle grandi città, al 15% più IVA del canone annuale di locazione. Anche in questo caso l’importo dovuto all’agenzia immobiliare per la conclusione dell’accordo deve essere corrisposto da entrambe le parti. 

Quali fattori incidono sull’importo?

La percentuale richiesta dall’agenzia immobiliare per la vendita o per l’affitto varia a seconda della zona in cui si trova l’immobile, la tipologia e il prezzo dell’immobile. In linea generale, il prezzo richiesto comprende, oltre al servizio di mediazione tra le parti, la promozione dell’immobile, l’agenzia scatta delle foto professionali e, in molti casi, realizzare un virtual tour dell’immobile aggiungendo anche un servizio di home staging, da pubblicare sui vari portali. Inoltre, molto spesso gli annunci vengono sponsorizzati per aumentare le possibilità di risultare in cima ai motori di ricerca.

L’agenzia dovrebbe realizzare anche delle verifiche documentali, come la verifica delle piantine catastali o delle certificazioni energetiche, delle quali l’agenzia immobiliare si fa carico. Nel caso dell’affitto, inoltre, l’agenzia svolge un ruolo di preselezione dei candidati sulla base di alcuni criteri concordati con il locatore come, ad esempio, la presenza di un lavoro stabile o di referenze verificabili. Inoltre, ogni contratto, di vendita o di affitto, deve essere registrato ufficialmente presso l’Agenzia delle Entrate previo pagamento dell’imposta di registro, che può variare in percentuale a seconda dei casi.

Attualmente sempre più agenzie immobiliari offrono ai propri clienti anche alcuni servizi aggiuntivi come la consulenza da parte di un broker per avviare le pratiche di mutuo o la possibilità di rivolgersi ad un notaio convenzionato con l’agenzia.

Come abbiamo visto sopra, la percentuale per l’agenzia immobiliare non è regolamentata per legge, e non esistono normative né tariffari che stabiliscano in modo univoco l’ammontare delle commissioni d’agenzia per l’attività di mediazione. In media la percentuale in caso di vendita si aggira intorno al 3% più IVA sia per il venditore sia per l’acquirente, accade che, il venditore riesca a negoziare una commissione inferiore, lasciando pagare una percentuale più alta all’agenzia immobiliare da chi acquista la casa. L’importo naturalmente non viene calcolato sul prezzo iniziale bensì sul valore finale dell’immobile, vale a dire quello che viene accettato da entrambe le parti alla fine della trattativa.

Applicazione dell’IVA

La prestazione dell’agente immobiliare è rientra nel campo di applicazione dell’IVA. Pertanto, la percentuale di provvigione deve essere assoggettata ad IVA nella misura del 22%. Se un agente immobiliare ha un valore concordato (esclusa IVA) per la vendita o l’acquisto di un immobile, l’IVA al 22% deve essere applicata su quella somma.

Ad esempio, se l’importo concordato è di 10.000 euro, l’IVA sarà di 2.200 euro (10.000 euro x 0,22), rendendo l’importo totale dovuto 12.200 euro.

L’agente immobiliare emetterà una fattura per i suoi servizi che mostrerà chiaramente la provvigione e l’IVA separata. La fattura fornirà una descrizione dettagliata dei servizi forniti, l’importo del compenso, l’importo dell’IVA, e l’importo totale dovuto.

Se l’acquirente o il venditore è un soggetto IVA (ad esempio, un’impresa o un professionista), potrebbe essere in grado di detrarre l’IVA pagata sulla provvigione, a seconda delle specifiche circostanze e delle normative fiscali vigenti.

Posso contestare l’importo pagato all’agenzia?

L’importo della provvigione di un agente immobiliare può essere motivo di discussione o contestazione in diverse circostanze. Ecco alcuni scenari e considerazioni:

1. Prima della firma del contratto: Prima di impegnarsi con un agente, le parti (venditori o acquirenti) hanno la possibilità di negoziare l’importo o la percentuale dovuta. È il momento migliore per discutere qualsiasi preoccupazione riguardante l’importo e assicurarsi che entrambe le parti siano d’accordo. Anche nel caso in cui non fosse stato pattuito l’importo, è comunque dovuto il compenso del mediatore se ha svolto la propria attività. Tuttavia, in questo caso la quantificazione deve essere fatta dal giudice;
2. Mancato rispetto del contratto: Se un cliente ritiene che l’agente non abbia rispettato i termini del contratto, potrebbe contestare l’importo corrisposto. Ad esempio, se un agente non ha fornito adeguati sforzi di marketing come concordato, o ha agito in modo non professionale o contro gli interessi del cliente. In questo caso può essere messo in discussione il diritto al pagamento e può essere valutata una richiesta di risarcimento danni;
3. Intervento di più agenti immobiliari: nel caso in cui intervengano più mediatori si deve seguire il dettato dell’art. 1758 c.c., secondo il quale “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione“. La previsione si applica nel caso in cui l’affare venga seguito tra più mediatori. In questo caso l’importo dovuto può essere suddiviso in parti uguali oppure in relazione all’entità dell’attività svolta da ciascuno.

In casi estremi, se non si riesce a risolvere una disputa amichevolmente o tramite metodi alternativi, potrebbe essere necessario avviare un’azione legale. In tali circostanze, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

Quando l’agente immobiliare non ha diritto al compenso?

Ci sono diverse circostanze in cui un agente immobiliare potrebbe non avere diritto al compenso. Ecco alcune delle situazioni più comuni:

• Mancata iscrizione al REA dell’agente immobiliare: Nel caso in cui l’agente immobiliare non risulti iscritto al REA della Camera di Commercio, egli perde il diritto al versamento del compenso. Il REA è il registro che contiene tutti i nominativi degli agenti immobiliari abilitati alla professione. Se il soggetto che chiede il pagamento non è iscritto al REA, non ha il titolo per esercitare l’attività di mediazione, in quanto non è un agente immobiliare. In questo caso non spetta il pagamento;
• Mancata conclusione dell’affare con la sola proposta irrevocabile: La stipula di una proposta irrevocabile di acquisto non è vincolante. La proposta irrevocabile può essere definita come un preliminare del futuro contratto preliminare. Questo significa che, se in seguito non verrà stipulato il contratto preliminare (non sottoposto a condizione sospensiva), l’agente immobiliare non potrà pretendere alcun compenso;
• Problemi che intercorrono tra il preliminare ed il rogito: sovente può capitare che possano sorgere dei problemi nel tempo che intercorre tra il preliminare ed il rogito. Questa fase è quella in cui vengono svolte le verifiche sull’immobile. La scoperta di un eventuale abuso edilizio potrebbe portare il promissario acquirente a formalizzare la volontà di recedere dal contratto per inadempimento del venditore. In questo caso, il pagamento è dovuto (il preliminare era stato stipulato). Tuttavia, il promissario acquirente, per tutelarsi potrebbe richiedere di inserire nel contratto con l’agenzia immobiliare una clausola legata alla corresponsione del compenso solo in caso di esito positivo della transazione, con pagamento anche al momento della stipula del preliminare, anche senza che si concluda in definitivo, ma solo a condizione che il mancato perfezionamento derivi da responsabilità della parte che dovrebbe pagare il compenso. In questo modo il promissario acquirente può tutelarsi meglio in questo tipo di casistiche che, nella pratica, capitano più spesso di quanto possa sembrare.

È importante notare che le specifiche circostanze in cui un agente potrebbe o meno avere diritto a un compenso variano in base alla giurisdizione, alle leggi locali, alle regolamentazioni del settore immobiliare e ai termini contrattuali. Se sorgono dispute o incertezze, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per ottenere una guida specifica.

Conclusioni

La provvigione dell’agente immobiliare rappresenta una componente essenziale nella transazione immobiliare e serve come compenso per i servizi forniti dall’agente. Essa può variare in base a molteplici fattori e ha implicazioni fiscali, come l’applicazione dell’IVA. La comprensione delle circostanze in cui il compenso è dovuto, così come quelle in cui può essere contestata o negata, è fondamentale sia per l’agente sia per il cliente. La chiarezza contrattuale e una comunicazione aperta tra le parti sono essenziali per evitare malintesi e potenziali disputazioni.

Domande frequenti