Plusvalenze da cessione di immobili e società immobiliari estere

La tassazione delle plusvalenze da cessione di società immobiliari estere sconta nel modello OCSE, una disposizione antielusiva con tassazione concorrente nello Stato della fonte ed in quello di residenza fiscale del cedente. Art. 13, par. 4 del modello OCSE.

Le plusvalenze da cessione di immobili e società immobiliari estere sono un argomento di crescente interesse per gli investitori e gli imprenditori immobiliari. La possibilità di investire in mercati immobiliari esteri offre numerose opportunità, ma anche sfide, che vanno considerate con attenzione. In questo articolo esploreremo le opportunità e i rischi legati alle plusvalenze da cessione di immobili e società immobiliari estere, fornendo informazioni utili per coloro che desiderano investire in questo mercato.
Quando si parla di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili o di società immobiliari estere è necessario analizzare quanto previsto dalla normativa nazionale e convenzionale. L'Italia, come sappiamo, ha stipulato molte convenzioni internazionali. Le Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dall'Italia sono in genere redatte secondo lo standard OCSE. In qualità di accordi bilaterali, essi sono prima negoziati tra i due Stati e sottoscritti dai medesimi. Ai fini della loro validità è necessaria la ratifica (che in Italia avviene a mezzo di una legge ordinaria) e il successivo scambio degli strumenti di ratifica. Tenute conto delle peculiarità di questa disciplina andiamo ad analizzare le principali indicazioni da applicare per individuare i criteri per la tassazione di una eventuale plusvalenza da cessione.
Criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da cessione di partecipazioni
Il criterio di collegamento per la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni è legato alla residenza fiscale del soggetto cedente. A sancire questo principio è l'art. 13, par. 5 del modello di Convenzione OCSE.
In particolare, quindi, l'imposizione della plusvalenza derivante dalla cessione, da parte di un soggetto residente in Italia, di partecipazioni in società estere, prevede come principio generale quello di tassazione esclusiva in Italia. Il principio generale viene derogato, prevedendo la tassazione concorrente nello Stato di residenza del cedente e nello Stato della fonte (se, naturalmente, la legislazione interna di quest'ultimo lo prevede), in tre casi:

Quando il soggetto ha trasferito la propria residenza fiscale nell’altro Stato in un periodo di tempo ragionevolmente prossimo alla cessione;
Quando oggetto del trasferimento sono partecipazioni in società immobiliari;
Se la partecipazione ha carattere di particolare rilevanza.

Fattispecie sicuramente più complessa è quella che riguarda l'individuazione del criterio di collegamento per le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società di persone. La questione risulta decisamente più complessa in quanto, come rilevato dallo stesso Commentario, il p...