La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro (art. 1552 c.c.). A questo regime si applicano, in quanto compatibili, le norme stabilite per la vendita (espressamente richiamate nell’articolo 1555 c.c.), tuttavia, questo negozio si differenzia dalla compravendita per la diversità dell’oggetto delle prestazioni, in quanto:
- Nella vendita si verifica la trasmissione (dal venditore a favore dell’acquirente) della titolarità del diritto venduto verso la trasmissione (dall’acquirente a favore del venditore) della titolarità del denaro utilizzato per il pagamento del prezzo;
- Nella permuta si ha uno scambio tra la trasmissione della titolarità di un diritto (da un soggetto a favore di un altro soggetto) verso la trasmissione della titolarità di un altro diritto (da quest’ultimo soggetto a favore del primo soggetto).
Come la vendita, si tratta di un contratto traslativo a titolo oneroso, ad effetti reali, consensuale, a prestazioni (o attribuzioni) corrispettive, commutativo.
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Cos’è la permuta immobiliare
La permuta è il contratto avente ad oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro. La sua disciplina è contenuta nell’art. 1552 c.c. L’articolo non menziona espressamente un’operazione immobiliare, tuttavia fa riferimento al “trasferimento della proprietà di cose“. Pertanto, ammette anche la possibilità che abbia ad oggetto un immobile come, una casa. Consiste in una sorta di baratto e non prevede lo scambio di denaro.
Per gli immobili consiste in un’operazione di reciproco scambio di proprietà di un immobile tra soggetti diversi (privati o aziende).
Codice civile
La disciplina normativa della permuta è contenuta all’interno dell’art. 1552 c.c., secondo il quale:
è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro
Si applica, in quanto compatibile, la disciplina stabilita per la compravendita secondo quanto disposto dall’art. 1555 c.c., tuttavia, la permuta differisce da quest’ultima in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di denaro, ma mediante il reciproco trasferimento della proprietà. Nella compravendita quindi avviene lo scambio di una cosa verso il pagamento di una somma di denaro, mentre nella permuta si ha un reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti.
Ad oggi tale pratica non è molto diffusa, in quanto, è necessario che ci siano due soggetti con un medesimo obiettivo. Ad esempio, può accadere che entrambi i soggetti, vogliano entrare in possesso di un immobile senza accedere ad un mutuo, effettuando cosi uno scambio di immobile. Inoltre, tale procedura risulta più semplice e meno onerosa rispetto alla normale compravendita.
Lo scambio può avvenire tra due soggetti privati (diretta), oppure anche tra un privato e un’azienda. Può essere effettuato lo scambio anche tra due aziende (aziendale). Nella permuta con costruttore, viene acquistato un immobile in fase di costruzione e in cambio si cede al costruttore il proprio appartamento in conto vendita.
Tipologie
Possiamo distinguere due diverse tipologie di operazione:
- Pura: qualora gli immobili oggetto di scambio hanno il medesimo valore;
- Con conguaglio: qualora i due immobili oggetto di scambio hanno un valore diverso, pertanto, occorre aggiungere una somma di denaro.
Sussistono anche ulteriori distinzioni:
- Diretta si verifica se entrambi i contraenti sono privati, non sottoposti a regime IVA. Le imposte da pagare vengono calcolate sull’immobile con il valore più alto. Le spese vengono poi divise a metà;
- Indiretta, fa riferimento allo scambio degli immobili transazioni separate.
Calcolo degli oneri fiscali
Dal punto di vista fiscale, questa operazione comporta il pagamento di imposte specifiche, che dipendono dalla natura degli immobili coinvolti e dalla qualifica delle parti (privati, imprese, enti). Vediamo nel dettaglio come calcolare gli oneri fiscali.
Imposte applicabili alla permuta immobiliare
Quando si effettua una permuta immobiliare, si applicano le seguenti imposte:
- Imposta di registro
- Imposte ipotecarie e catastali
- IVA (se almeno una parte è soggetto passivo IVA)
- Eventuale plusvalenza e imposte dirette
La regola generale è che le imposte si applicano sull’atto con il valore più elevato tra i beni permutati.
Imposta di registro
L’imposta di registro si calcola sul valore più alto tra gli immobili scambiati, secondo le seguenti regole:
| Tipo di immobile | Imposta di registro |
|---|---|
| Prima casa | 2% sul valore catastale* |
| Altri immobili abitativi | 9% sul valore catastale* |
| Terreni agricoli | 15% sul valore catastale* |
| Terreni edificabili | 9% sul valore venale di mercato |
* – Il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente previsto dalla normativa vigente (es. 110 per la prima casa, 120 per altri immobili abitativi).
Esempio di calcolo:
- Immobile A (prima casa): valore catastale 100.000 €
- Immobile B (seconda casa): valore catastale 150.000 €
- L’imposta di registro si calcola su 150.000 €, quindi:
- 9% di 150.000 € = 13.500 € di imposta di registro.
Se entrambi gli immobili sono prima casa, l’imposta sarà del 2% sul valore catastale maggiore.
Imposte ipotecarie e catastali
Le imposte ipotecarie e catastali si calcolano su entrambi gli immobili oggetto della permuta e sono dovute per ciascuno degli atti traslativi:
- Imposta ipotecaria: 50 € (se soggetta a imposta di registro) oppure 2% (se soggetta a IVA).
- Imposta catastale: 50 € (se soggetta a imposta di registro) oppure 1% (se soggetta a IVA).
IVA e cessione da impresa
Se una delle parti è un’impresa costruttrice che vende un immobile nuovo, l’operazione può essere soggetta a IVA. In questo caso, l’IVA si applica sul valore di mercato dell’immobile ceduto, con le seguenti aliquote:
| Tipo di immobile | Aliquota IVA |
|---|---|
| Prima casa | 4% |
| Immobili abitativi non prima casa | 10% |
| Immobili di lusso | 22% |
Esempio:
- Immobile venduto da costruttore (prima casa): valore 120.000 €
- IVA (4%) = 4.800 €
- Imposte ipotecarie e catastali: 200 € totali.
Se entrambi gli immobili rientrano nel regime IVA, l’imposta sarà dovuta solo su quello di valore più alto.
Tassazione della plusvalenza
Se uno dei due immobili è stato acquistato da meno di 5 anni e non è adibito ad abitazione principale, la differenza tra il prezzo di acquisto e il valore attuale può generare una plusvalenza imponibile, tassata al 26% come reddito diverso.
Esempio:
- Immobile acquistato nel 2020 a 80.000 € e scambiato nel 2025 con valore di 120.000 €.
- Plusvalenza = 40.000 €
- Imposta (26%) = 10.400 €
Se l’immobile è stato ereditato o donato, la plusvalenza si calcola sulla base del valore dichiarato in successione/donazione.
I vantaggi dell’operazione
L’operazione di permuta immobiliare, nella pratica, non ha un rilevante utilizzo. Affinché si possa perfezionare l’operazione devono esserci due soggetti intenzionati a scambiarsi la titolarità dei propri immobili. Aspetto, questo, non sempre semplice tra trovare.
Inoltre, un punto chiave dell’operazione è che ogni immobile deve essere liberato dai gravami o dai vincoli che potrebbero ostacolare lo scambio, a meno che le parti non accettino espressamente di assumersi tali oneri. L’operazione deve essere formalizzata con un atto notarile e registrata per garantire la legalità e la tracciabilità dell’operazione.
Ha costi inferiori rispetto alla compravendita, qualora non ci sia da effettuare un conguaglio. Le spese da sostenere riguardano il notaio e le imposte. Le spese sono più basse, in quanto entrambe le parti si rivolgono una sola volta dal notaio e le spese sono divise a metà.
Ricapitolando:
- Sono da sostenere minori spese rispetto alla compravendita immobiliare: si ricorre ad un unico atto notarile;
- Non c’è bisogno di chiedere un mutuo;
- L’operazione immobiliare è semplice e veloce.
Esempio
Ad esempio, se la permuta riguarda due abitazioni prima casa del valore catastale di 100.000 e 200.000 euro, si applica l’imposta di registro del 2% sul valore maggiore, cioè sull’immobile da 200.000 euro, e pertanto l’imposta sarà pari ad 4.000 euro. Se l’immobile dal valore catastale inferiore è seconda casa prevale l’imposta del 9% sulla seconda casa da 100.000 euro, e quindi l’imposta applicata sarà pari a di 9.000 euro.
Nel caso in cui un trasferimento è soggetto ad IVA e l’altro è soggetto ad imposta di registro, i vantaggi fiscali di questa operazione vengono meno. L’art. 43, co 1, lett. b), del TUR rinvia, per la determinazione della base imponibile, all’art. 40, co. 2, del TUR, il quale prevede che per le operazioni permutative l’imposta di registro si applica sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA.
Se si tratta di una permuta tra un soggetto privato ed un’azienda, il privato paga un’imposta di registro del 9% e l’imposta catastale e ipotecaria 50 euro ciascuna. L’azienda dovrà sostenere le imposte ipotecaria, catastale e di registro per un valore totale di circa 600 euro (200 euro ciascuna). Nel caso di immobili strumentali, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura proporzionale rispettivamente del 3 e dell’1 per cento.
I vantaggi vengono meno anche nel caso in cui l’operazione abbia ad oggetto immobili i cui trasferimenti sono entrambi soggetti ad IVA. In questo caso si applicano:
- Imposta di registro in misura fissa di 200 euro;
- Due imposte ipotecarie nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
- Due imposte catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna;
- Un’imposta di bollo del valore di circa 230 euro;
- I tributi speciali catastali.
Quali sono gli svantaggi
Come è riportato nel paragrafo precedente, la permuta è meno onerosa della normale compravendita, tuttavia è anche la meno diffusa. Perchè? Innanzitutto, è necessario che il venditore che ha intenzione di alienare il proprio immobile trovi un acquirente proprietario di un altro immobile che sia interessato al suo. Ricordiamo che ciò che avviene in questa procedura è il reciproco trasferimento degli immobili. Gli immobili devono avere il medesimo valore, se cosi non fosse occorre pagare un conguaglio. Il valore in questo caso è individuato da un soggetto terzo.
L’immobile deve essere inoltre privo di ipoteche o mutui. È comunque compito del Notaio effettuare ogni verifica. Il rischio più grande è quello di trovarsi un appartamento gravato da ipoteca o da un mutuo. In questo caso esso deve essere liberato da eventuali mutui o ipoteche prima di poter procedere con lo scambio.
Immobile con mutuo
La permuta immobiliare può avvenire solo se i due immobili sono privi di ipoteche e mutui. Soltanto dopo che l’immobile sarà privo dal vincolo mutuale è possibile procedere. Questo può accadere se, il vecchio proprietario estingue il debito verso la banca, oppure il nuovo proprietario si accolla il mutuo. In alternativa il nuovo proprietario può scegliere di accederne uno nuovo.
Operazione con il costruttore dell’immobile
In questo caso l’acquirente “scambia” un immobile vecchio con uno nuovo. Tuttavia, il costruttore potrebbe avere difficoltà a rivenderlo, pertanto in questo caso l’immobile vecchio viene valutato di meno rispetto al valore di mercato. Inoltre, in questo caso si pagano più imposte rispetto a una permuta fra privati, in particolare, occorre sostenere:
- Imposta ipotecaria e catastale (400 euro);
- imposta di bollo;
- tasse ipotecarie;
- tributi speciali catastali;
- visure catastali di entrambi gli edifici;
- Imposta di registro (al 2% dell’immobile di maggiore valore se si tratta di prime case o al 10% se entrambe o anche solo una delle due risulta seconda casa).
In caso di eredità
In assenza di testamento, tutte le proprietà del defunto passano agli eredi. Gli eredi possono decidere di scambiarsi le quote. Nel caso di immobili occorre rivolgersi ad un notaio per stabilire se si tratta di permuta pura o se è necessario un conguaglio. La tassazione resta quella prevista ordinariamente per questo tipo di operazione. Deve essere pagata l’imposta di registro sulla quota immobiliare più elevata (ma comunque non inferiore a 100 euro) e le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna).
Forma del contratto
Per la permuta immobiliare necessaria la forma scritta nel caso in cui anche uno solo dei diritti scambiati abbia ad oggetto beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri.
Possono essere oggetto di tale istituto beni immobili, mobili e anche crediti. È possibile scambiare diritti diversi, infatti è possibile scambiare la proprietà di un bene con l’usufrutto di un altro bene e viceversa.
Questo tipo di contratto deve riportare i dati anagrafici delle parti, l’ubicazione e i riferimenti catastali degli immobili che devono essere scambiati e, naturalmente, gli accordi presi dalle due parti. Nell’accordo deve essere indicato se si preferisce:
- Il trasferimento immediato delle proprietà;
- Il trasferimento futuro delle proprietà. Questo può avvenire, ad esempio, quando uno degli immobili è ancora in costruzione o se, ad esempio, il primo titolare deve estinguere il mutuo. In questo caso, lo scambio verrà finalizzato in un secondo momento.
Naturalmente, il contratto definirà anche l’entità e le modalità di versamento o trasferimento di eventuali conguagli.
Conclusioni e consulenza fiscale online
La permuta immobiliare rappresenta un’opzione vantaggiosa per chi cerca flessibilità nel mercato immobiliare. Questa pratica consente di adattarsi a cambiamenti nelle esigenze abitative senza i costi e le complessità associate alla vendita e all’acquisto tradizionali. Grazie a questo strumento, le parti coinvolte possono evitare il lungo processo di trovare un acquirente adatto e possono ridurre le spese di transazione. Tuttavia, è fondamentale avvalersi di consulenza legale e valutare attentamente i valori degli immobili per garantire un accordo equo e conforme alle normative vigenti.
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Domande frequenti
Sì, i rischi includono la difficoltà di trovare un accordo equo, il rischio di assumersi immobili con problemi non dichiarati, e la complessità di valutare correttamente le proprietà per assicurare un cambio equo.
Sì, è necessaria la redazione di un atto notarile in quanto l’atto riguarda beni immobili, per garantire che la transazione sia legale e per registrare il trasferimento di proprietà.
