Perizia di stima: cos’è e come funziona

Una perizia di stima è un documento tecnico redatto da un professionista che può essere un architetto, ingegnere o geometra, commercialista, etc. Questo documento serve ad attestare alcune caratteristiche o informazioni che riguardano un immobile, un terreno, una società, o altri tipi di beni.

Esistono diversi tipi di perizia, tuttavia quella giurata è la più sicura a livello legale perché il professionista propone un giuramento sulle informazioni contenute davanti ad un notaio o un altro soggetto pubblico ufficiale. Una perizia di questo tipo può arrivare a costare cifre anche molto elevate, oltre 1.000 euro. La perizia è redatta da un esperto in una determinata disciplina. È giurata quando contiene sia la dichiarazione di asseverazione del contenuto sia il giuramento reso dal perito, di aver fedelmente adempiuto alle funzioni affidategli.

Cos’è la perizia di stima

Una perizia può essere definita come un’analisi tecnica redatta da una persona specializzata in un determinato settore, ovvero un professionista, un commercialista, un ingegnere, ecc., il quale esegue una serie di operazioni e rilievi tecnici di particolare complessità. Il perito deve essere in possesso di conoscenze tecniche e specialistiche su quella particolare disciplina.

Una perizia immobiliare è un documento che funge da relazione tecnica e riguarda la situazione specifica di un immobile. Parlando di una generica perizia, si tratta di una analisi condotta da un esperto professionista, che può riguardare lo stato di un immobile o un altro bene.

Esistono diverse tipologie di perizia, e questo strumento può essere utilizzato per conoscere lo stato dell’immobile in un dato momento, ed è utile per avere informazioni importanti per prendere una decisione che per esempio può riguardare una compravendita, o per svolgere dei lavori di ristrutturazione, o durante un processo.

La perizia di un immobile viene svolta da un esperto, ovvero da un professionista come un architetto, ingegnere geometra, o perito industriale con specializzazione in edilizia che possa attestare con precisione la situazione dell’edificio. Il perito si occupa di analizzare diversi aspetti, per cui utilizza anche i dati catastali e le planimetrie già registrate.

Qualora la perizia venga eseguita su questioni contabili, legali, mediche o tecniche ed ha ad oggetto il calcolo del valore economico, oppure nel momento in cui si costituisce una società, si parla di perizia di stima.

La perizia giurata di stima si differenzia perché fa riferimento ad una particolare situazione, e viene attestata anche da un giuramento di fronte al Cancelliere di un ufficio giudiziario oppure dinanzi ad un Notaio. Nella pratica, il perito incaricato a redigerla giura di aver compiuto il proprio lavoro per comunicare la verità sull’immobile. Tuttavia, ci sono anche altri tipi di perizie che si possono distinguere. Esso si assume la responsabilità civile e penale circa la veridicità di quanto scritto e affermato nella relazione.

Ad esempio se occorre determinare il valore economico di un immobile, si può chiedere ad un ingegnere di calcolarlo, facendone appunto una stima. Allo stesso modo si può fare se si vogliono conteggiare i danni provocati in un appartamento da infiltrazioni d’acqua. Oppure, quando si costituisce una società, si può incaricare un commercialista di fare una valutazione dei conferimenti e la rivalutazione delle partecipazioni.

La perizia giurata di stima è un importante strumento per garantire una valutazione oggettiva e imparziale di beni di valore. La sua validità giuridica e la professionalità del perito giurato forniscono sicurezza e affidabilità nelle transazioni e nelle dispute legali in cui è richiesta una valutazione accurata del valore di un bene.

Tipologie di perizia possibili

Esistono perizie di diversa tipologia, che si distinguono per le caratteristiche aggiuntive apportate alla dichiarazione. In particolare, si possono distinguere:

• Perizia semplice: questa perizia è quella redatta dal professionista che attesta le informazioni e i dati relativi all’immobile, senza aggiungere altra documentazione o certificazione;
• Perizia giurata: come visto prima, in questa perizia il professionista comunica le informazioni tramite giuramento, per cui si tratta dell’attestazione più forte legalmente, anche se è la più rischiosa;
• Perizia asseverata: in questo caso la perizia svolta dal professionista contiene anche una asseverazione dei contenuti del documento, per cui si assume la responsabilità delle informazioni contenute, anche se ha valenza legale un gradino inferiore rispetto alla perizia giurata.

Come è facile intuire, la tipologia maggiormente sicura è quella della perizia giurata di stima, perché garantisce che il professionista comunichi il vero, dato che ha giurato presso un ufficio apposito. Tuttavia è anche la più rischiosa per lo stesso professionista, che in caso di errori tecnici o informazioni mancanti, può essere accusato di un vero e proprio reato (ex art. 483 del codice penale).

Una perizia può essere svolta su: immobili, appartamenti, ville, locali commerciali, negozi, ambienti industriali, capannoni, aziende agricole, terreni, ma anche macchinari, mobili e altri beni.

A cosa serve la perizia di stima

Abbiamo visto che una perizia giurata può confermare in modo legale la sussistenza di determinate caratteristiche di un immobile. A queste, può anche essere aggiunta una stima che riguarda il valore economico.

Un a perizia giurata di stima si basa quindi sull’attribuzione di un valore monetario, ovvero il professionista procede al calcolo economico del valore di tutti i beni eventualmente presenti. Quest’ultima tipologia si utilizza spesso per immobili sottoposti a questioni legali, tecniche, o contabili. Per fare qualche esempio, questa tipologia di controllo può essere effettuata per diversi ambiti, non solo quello immobiliare:

• Verificare le condizioni economiche di un immobile e il suo valore;
• Verificare quali sono, in termini economici, i danni subiti da un immobile a seguito di un allagamento, o altro evento calamitoso;
• Verificare, tramite perizia medica, le lesioni che una persona ha subito durante un incidente stradale;
• Verificare il valore di un’opera d’arte;
• Valutare lo stato economico di una società in base alle quote di partecipazione;
• Immettere un immobile ad un’asta giudiziaria.

Questi sono solo alcuni esempi di come può essere utilizzata una perizia giurata di stima, e va ricordato che il professionista in questi casi è tenuto a giurare di comunicare le informazioni con lo scopo di far conoscere la verità, per cui è l’attestazione più sicura.

Perché viene richiesta?

Ma perché una perizia semplice a volte non basta, e ne viene richiesta una giurata di stima? Come è facile intuire, in prima istanza questa scelta è la più sicura, proprio perché c’è un giuramento. Inoltre, si tratta di una perizia che ha una maggiore attendibilità rispetto alle altre.

Ma bisogna anche sottolineare un altro fattore: questo tipo di accertamento ha valenza probatoria, ovvero può essere presentato come prova in sede legale o processuale. Va ricordato che nel caso di processo, comunque il giudice ha la facoltà di analizzare questo documento o decidere di condurre un’ulteriore indagine, anche di tipo tecnico. Tuttavia, per avere una maggiore certezza di validità delle informazioni, anche in caso di processo, è consigliato chiedere una perizia giurata di stima come prova.

Ma cosa succede in caso di errori o omissioni? Nel caso di una semplice perizia, chi l’ha redatta non incorre in nessun illecito, perché il documento è una semplice prova per la difesa. Tuttavia, questo cambia quando la perizia è di tipo giurato, perché in questo caso, se si è di fronte ad una falsificazione, chi l’ha redatta può incorrere in spiacevoli conseguenze.

Si può arrivare a parlare anche di falso ideologico, perseguibile dalla legge anche con la reclusione fino a due anni. Questo accade al professionista, se dichiara il falso, indipendentemente dalla sentenza o dall’evoluzione del processo.

Perizie di stima derivanti da normative fiscali

In alcuni casi la perizia di stima si rende necessaria in relazione ad obblighi fiscali. In particolare, vi sono alcune normative speciali legate all’affrancamento di plusvalori latenti di determinati beni, solitamente immobili e partecipazioni. Ad esempio, l’art. 3, co. 15 del D.L. n. 66/14 per l’affrancamento delle partecipazioni possedute nell’arco temporale previsto dalla norma. Questo tipo di disposizioni prevedono che il valore affrancato, derivante dalla perizia di stima, assume rilevanza ai fini fiscali.

Perizie non derivanti da obblighi fiscali

In altri casi la perizia di stima è obbligatoria in relazione ad alcune disposizioni del codice civile. Ne sono esempi le operazioni di conferimento, di trasformazione, di fusione e di scissione societaria. In questi casi la perizia ha l’obiettivo di attestare l’esistenza del capitale della società che si trasforma, o dell’aumento di capitale effettuato al servizio del conferimento, o le operazioni di fusione e di scissione, nelle quali la perizia è finalizzata a quantificare l’aumento di capitale da effettuare per concambiare i soci terzi. 

I maggiori valori che emergono dalla perizia di stima, nel caso in cui vengano posti ad incremento dei valori dell’attivo in modo diretto (in caso di trasformazione e di conferimento) o indiretto, previa classificazione tra il disavanzo da concambio o da annullamento (in caso di fusione e scissione), non assumono rilevanza fiscale. Questo, a meno che il soggetto avente causa (società conferitaria, incorporante o beneficiaria) non decida di avvalersi dell’imposizione sostitutiva disciplinata dall’art. 176, co. 2-ter del TUIR. 

Quanto costa una perizia di stima giurata?

Una perizia giurata di stima ha un costo che è determinato da diverse voci:

• Costo stesso della perizia, in base alla difficoltà di svolgimento;
• Il costo dell’asseverazione, che dipende dal caso specifico;
• Il costo del giuramento, che dipende dal caso specifico;
• Spese di segreteria, come le marche da bollo da due euro, e di 16 euro ogni 4 facciate.

Una perizia di questo tipo può anche arrivare a costare cifre molto elevate, in base all’oggetto su cui viene effettuata, superando anche i mille euro solo per il costo del professionista.

Il costo della perizia è deducibile dal reddito di impresa?

In linea generale, il costo sostenuto per la perizia di stima è un costo deducibile dal reddito imponibile ai fini delle imposte dirette. Tuttavia, è sempre necessario analizzare la situazione in relazione alle regole di deducibilità dei costi sostenuti in relazione ai seguenti aspetti:

• L’inerenza della spesa sostenuta;
• Le materiali regole di imputazione a periodo del costo;
• Il rapporto con le impostazioni contabili adottate;
• Le peculiarità che caratterizzano le perizie su partecipazioni. 

Come avviene il giuramento

Una perizia giurata di stima prevede che venga effettuato un giuramento specifico, davanti ad un ente competente o un professionista come un giurato o un notaio. Per convertire una perizia semplice in una giurata, il professionista deve presentare un giuramento davanti ad un pubblico ufficiale. Si può trattare di:

• Un notaio;
• Un Cancelliere di tribunale;
• Un Cancelliere dell’ufficio del giudice di pace.

Nel caso in cui il giuramento venga presentato al tribunale, il professionista deve presentarsi presso l’ufficio con un documento di identità, e con il documento della perizia, oltre agli eventuali allegati. Per procedere, il professionista deve compilare il modulo di giuramento in sede.

Una copia del verbale del giuramento e la prima pagina della perizia depositata rimarranno al tribunale in cui il professionista l’ha presentata. Nel caso di giuramento presso un notaio, la procedura è la stessa, tuttavia vanno presentati: documento di identità, codice fiscale, dati dell’Albo a cui è iscritto il professionista, eventuale visura se il professionista è iscritto al Registro delle Imprese, copia della perizia.

Conclusioni

In conclusione, la perizia di stima riveste un ruolo fondamentale in numerose situazioni in cui la valutazione accurata del valore di un bene è necessaria. Grazie all’esperienza e alle competenze del perito, è possibile ottenere una valutazione obiettiva e professionale che fornisce una base solida per transazioni, divisioni ereditarie, controversie legali e scopi assicurativi.

La perizia di stima si basa su una rigorosa analisi di fattori quali la condizione, le caratteristiche specifiche e le tendenze di mercato del bene. Attraverso l’utilizzo di metodi e criteri accurati, il perito giurato offre una valutazione imparziale che tiene conto di dati di mercato, analisi comparative e competenze specialistiche nel settore pertinente.

L’importanza della perizia di stima risiede nella sua validità giuridica e nella sua capacità di fornire certezza e affidabilità nelle situazioni in cui è richiesta una valutazione accurata. Il rapporto di perizia giurata, redatto dal perito, offre una descrizione dettagliata del bene e del suo valore stimato, costituendo una prova legale solida che può essere utilizzata per supportare le decisioni e le negoziazioni.

È fondamentale scegliere un perito qualificato e accreditato per garantire l’attendibilità e la professionalità della valutazione. La reputazione, l’esperienza e le competenze del perito sono fattori chiave da considerare nella selezione del professionista più adatto alle esigenze specifiche.

In definitiva, la perizia di stima contribuisce a promuovere una maggiore trasparenza, equità e fiducia nelle transazioni e nelle dispute che coinvolgono beni e nelle principali operazioni societarie. Grazie alla sua natura obiettiva e alla validità legale, la perizia di stima svolge un ruolo essenziale nel fornire una valutazione accurata e affidabile che facilita decisioni informate e risoluzioni efficaci delle controversie.