Olanda: tassazione degli investimenti immobiliari

I Paesi Bassi offrono regimi fiscali competitivi per investimenti immobiliari tramite veicoli societari come BV e FBI con aliquote ridotte. Dal 2025 l’imposta sul trasferimento sale al 10,4% per immobili commerciali, mentre gli share deals immobiliari scontano il 4%. La participation exemption olandese esenta completamente dividendi e plusvalenze su partecipazioni immobiliari qualificate, rendendo l’Olanda hub ideale per holding internazionali.

• Imposta trasferimento: 10,4% immobili commerciali, 2% abitazione principale, 4% share deals immobiliari qualificati
• Istituti FBI: Tassazione 0% sul reddito societario, ritenuta 15% su dividendi distribuitiù
• Plusvalenze e locazioni: Imposta società 19,3% (fino € 200.000) e 25,8% oltre
• Participation exemption: Esenzione totale dividendi e capital gain esteri per holding qualificate

L’Olanda applica un regime fiscale competitivo per gli investimenti immobiliari tramite strutture societarie specifiche come le BV e gli istituti FBI a tassazione zero. Dal 2025 l’imposta sul trasferimento immobiliare passa al 10,4% per immobili non residenziali, mentre per le acquisizioni indirette via share deals si applica l’aliquota del 4%. Le plusvalenze e i redditi da locazione sono soggetti all’imposta sulle società con aliquote del 19,3% fino a € 200.000 e 25,8% oltre tale soglia.

Perché investire nel settore immobiliare olandese

Investi nel mercato immobiliare olandese? Ti trovi davanti a un sistema fiscale sofisticato ma potenzialmente molto vantaggioso. I Paesi Bassi rappresentano una delle destinazioni preferite per investimenti immobiliari in Europa, non solo per la stabilità economica e politica ma soprattutto per il regime fiscale competitivo riservato alle strutture societarie.

Il mercato olandese si distingue per alcuni elementi chiave che lo rendono attrattivo. Amsterdam vanta rendimenti da locazione robusti con un prezzo medio al metro quadro di € 7.500 nel centro città. La domanda di immobili in affitto resta sostenuta dalla forte presenza di multinazionali che hanno stabilito i quartier generali nei Paesi Bassi. Rotterdam, Utrecht e L’Aia completano il quadro delle città più interessanti per investimenti immobiliari.

Dal punto di vista fiscale, l’Olanda consente di strutturare investimenti tramite veicoli societari che beneficiano di regimi agevolati specifici. Gli istituti di investimento fiscale (FBI) possono ottenere una tassazione dello 0% a livello societario. Le holding olandesi godono della participation exemption che esenta completamente dividendi e plusvalenze su partecipazioni qualificate. Questa combinazione rende l’Olanda particolarmente interessante per investitori internazionali che cercano efficienza fiscale.

Prima di investire, valuta sempre la struttura societaria ottimale in base al tuo profilo. Una BV standard ha vantaggi diversi rispetto a un FBI o a una holding con participation exemption.

I veicoli societari per investimenti immobiliari

Acquisti immobili in Olanda tramite una struttura societaria? Hai diverse opzioni disponibili, ciascuna con caratteristiche fiscali specifiche. La scelta del veicolo giusto determina il carico fiscale complessivo dell’investimento e la flessibilità operativa.

Besloten Vennootschap (BV) – La società a responsabilità limitata

La BV è l’equivalente olandese della SRL italiana e rappresenta la forma societaria più utilizzata per investimenti immobiliari. Costituisci una BV con capitale sociale minimo simbolico. Le quote possono essere detenute da persone fisiche o da altre società, anche straniere.

Dal punto di vista fiscale, la BV è soggetta all’imposta sul reddito delle società (Vennootschapsbelasting – VPB) con aliquote differenziate. Paghi il 19,3% sui primi € 200.000 di utili imponibili. L’aliquota sale al 25,8% sulla parte eccedente. Questi scaglioni restano confermati per il 2025.

I dividendi distribuiti dalla BV ai soci subiscono una ritenuta del 15%, riducibile o eliminabile tramite le convenzioni contro le doppie imposizioni. L’Italia ha firmato una convenzione con i Paesi Bassi che prevede un’aliquota ridotta del 15% sui dividendi tra società controllate. Per le holding che rispettano i requisiti della direttiva UE madre-figlia, la ritenuta può azzerarsi completamente.

Naamloze Vennootschap (NV) – La società per azioni

La NV corrisponde alla SPA italiana. Utilizzi questa struttura principalmente per investimenti di dimensioni significative o quando prevedi di quotare la società. Dal punto di vista fiscale, la NV segue le stesse regole della BV per quanto riguarda l’imposta societaria e le ritenute sui dividendi.

Fiscal Investment Institution (FBI) – L’istituto di investimento fiscale

L’FBI rappresenta il regime più vantaggioso per investimenti immobiliari significativi. BV, NV e fondi comuni (FGR) non trasparenti possono richiedere lo status di FBI all’amministrazione fiscale olandese. Ottieni una tassazione dello 0% a livello societario sui redditi immobiliari. Questo significa che affitti e plusvalenze non vengono tassati nella società.

La tassazione si sposta interamente sui soci quando l’FBI distribuisce dividendi. Applichi una ritenuta del 15% sui dividendi distribuiti. Per investitori internazionali, le convenzioni contro le doppie imposizioni possono ridurre ulteriormente questa aliquota. Gli investitori istituzionali e i fondi pensione spesso beneficiano di esenzioni totali o parziali.

Per qualificarti come FBI devi rispettare requisiti stringenti. L’attività deve concentrarsi esclusivamente su investimenti immobiliari. Devi distribuire praticamente tutti gli utili ai soci entro otto mesi dalla chiusura dell’esercizio. Non puoi trattenere riserve significative all’interno della società. Queste regole garantiscono che la tassazione avvenga effettivamente a livello dei soci finali.

Cooperativa (Coop) e Commanditaire Vennootschap (CV)

Le cooperative e le società in accomandita offrono flessibilità fiscale particolare. Possono essere strutturate come entità trasparenti o opache dal punto di vista fiscale. Se opti per la trasparenza fiscale, tutti i redditi vengono attribuiti direttamente ai soci. Non hai tassazione a livello societario. Questa struttura funziona bene quando i soci sono fondi di investimento o entità che possono gestire direttamente i redditi immobiliari.

Tabella di riepilogo

L’imposta sul trasferimento immobiliare (RETT)

Acquisti un immobile in Olanda? Paghi l’imposta sul trasferimento immobiliare (Registratie- en Overdrachtsbelasting – RETT). Le aliquote variano significativamente in base alla tipologia di immobile e all’acquirente. Dal 1° gennaio 2025 sono entrate in vigore modifiche importanti che devi conoscere.

Aliquote ordinarie 2025

Per immobili non residenziali (uffici, capannoni industriali, negozi) applichi l’aliquota del 10,4%. Questa aliquota è aumentata rispetto al precedente 8% per gestire la crescente attività di investimento nel mercato commerciale. Se acquisti un’abitazione come prima casa, l’aliquota scende al 2%. Questo beneficio vale solo per l’abitazione principale, non per immobili da investimento.

I giovani sotto i 35 anni possono beneficiare della “starter exemption”. Questa agevolazione azzera completamente l’imposta sul trasferimento per l’acquisto della prima abitazione principale, purché il valore non superi € 525.000 nel 2025. Superata questa soglia, paghi l’imposta del 2% sull’intero valore dell’immobile.

Novità 2025: tassazione degli share deals

Dal 1° gennaio 2025 è stata introdotta una modifica significativa per gli investitori corporate. Acquisti partecipazioni in società immobiliari? Potrebbe scattare l’imposta sul trasferimento del 4%. Questa regola si applica specificamente alle acquisizioni di quote (share deals) in società che detengono immobili qualificati come “nuovi” ma destinati a usi non detraibili IVA.

Un immobile è considerato “nuovo” quando sono trascorsi meno di due anni dalla prima utilizzazione o dopo una ristrutturazione sostanziale. Se l’immobile è destinato a locazione residenziale (uso non detraibile), l’acquisizione della società che lo detiene sconta il 4% di RETT. L’obiettivo è evitare un doppio non-prelievo quando l’operazione non rientra nel campo IVA.

Una società è considerata “immobiliare qualificata” quando il suo bilancio comprende almeno il 50% di beni immobili e un minimo del 30% di immobili situati in Olanda. In questo caso, le azioni della società vengono trattate fiscalmente come beni immobili. Il trasferimento di quote può quindi comportare l’applicazione della RETT.

Esenzioni e coordinamento con l’IVA

Alcuni trasferimenti immobiliari sono esenti dall’imposta sul trasferimento. Se l’operazione è soggetta a IVA, non paghi la RETT. Questo avviene per immobili “nuovi” (meno di due anni dal primo utilizzo) quando venditore e acquirente optano per un trasferimento imponibile IVA. In questo caso applichi l’IVA al 21% ma eviti la RETT.

Trasferimenti successivi dello stesso immobile effettuati entro periodi brevi possono beneficiare di esenzioni specifiche per evitare duplicazioni di tassazione. Devi verificare attentamente le condizioni con il notaio che gestisce la transazione.

Attenzione: Le acquisizioni indirette tramite società sono monitorate dall’amministrazione fiscale olandese. Strutture create principalmente per evitare la RETT possono essere contestate come abusive. Assicurati sempre di avere sostanza economica reale nelle società utilizzate.

Tassazione dei redditi da locazione e delle plusvalenze

Generi redditi da immobili in Olanda? La tassazione dipende dalla struttura utilizzata. Le società residenti pagano l’imposta sul reddito delle società (VPB) sui redditi netti da locazione e sulle plusvalenze realizzate.

Redditi da locazione

Calcoli il reddito netto da locazione sottraendo dal canone tutte le spese inerenti l’immobile. Deduci interessi passivi su finanziamenti, costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ammortamenti, spese condominiali, assicurazioni e imposte locali. Le spese devono essere documentate e inerenti all’attività di locazione.

L’ammortamento dell’immobile segue regole specifiche. Puoi ammortizzare il costo di acquisto del fabbricato (escluso il terreno) lungo la vita utile stimata. Per immobili commerciali tipicamente applichi aliquote comprese tra il 2% e il 4% annuo. L’ammortamento riduce il reddito imponibile durante il periodo di detenzione ma aumenta la plusvalenza tassabile al momento della vendita.

Plusvalenze immobiliari

Vendi un immobile detenuto dalla società? La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il valore fiscalmente riconosciuto. Il valore fiscale corrisponde al costo di acquisto ridotto degli ammortamenti dedotti negli anni precedenti. L’intera plusvalenza concorre alla formazione del reddito imponibile dell’esercizio.

Non esiste in Olanda un’imposta separata sulle plusvalenze immobiliari. Tutto concorre al reddito d’impresa tassato con le aliquote ordinarie del 19,3% e 25,8%. Questo vale sia per immobili detenuti a lungo termine sia per operazioni speculative a breve termine. Non hai distinzioni tra plusvalenze a breve e lungo termine come in alcuni altri sistemi fiscali.

Casi particolari: immobili in holding con participation exemption

Detieni immobili attraverso una sub-holding partecipata da una holding olandese? Devi prestare attenzione ai requisiti della participation exemption. Questa esenzione consente alla holding di non tassare dividendi e plusvalenze su partecipazioni qualificate. Tuttavia, per le società immobiliari le regole sono peculiari.

Gli immobili sono sempre considerati “good assets” ai fini dell’asset test della participation exemption. Questo significa che una società con prevalente patrimonio immobiliare può comunque beneficiare dell’esenzione, anche se la partecipazione è detenuta come investimento di portafoglio. Questa regola favorisce le strutture di holding immobiliari olandesi rispetto ad altri settori.

Tabella di riepilogo

Le imposte locali sulla proprietà immobiliare

Possiedi un immobile in Olanda? Paghi diverse imposte locali annuali calcolate sul valore catastale WOZ (Waardering Onroerende Zaken). Il comune rivaluta ogni anno il valore di tutti gli immobili sul territorio. Questa valutazione serve come base per calcolare tutte le imposte sulla proprietà.

Imposta comunale sugli immobili (Onroerendezaakbelasting – OZB)

L’OZB è l’imposta principale sulla proprietà. Ogni comune stabilisce la propria aliquota, tipicamente compresa tra lo 0,1% e lo 0,3% del valore WOZ. Paghi questa imposta se sei proprietario dell’immobile. Se lo affitti, una parte dell’imposta può gravare sull’utilizzatore in base alle condizioni contrattuali.

A Rotterdam, per esempio, un immobile con valore WOZ di € 600.000 genera un’OZB di circa € 1.200 annui applicando lo 0,2%. Le aliquote variano significativamente tra comuni. Amsterdam applica aliquote generalmente più elevate rispetto a città secondarie.

Water board tax e tasse ambientali

Paghi anche la tassa del water board (waterschap), l’ente che gestisce le acque e le dighe. Questa imposta copre la gestione delle risorse idriche e la protezione dalle inondazioni. L’importo varia in base alla zona geografica e al tipo di immobile.

Le tasse per le fognature e lo smaltimento dei rifiuti completano il quadro delle imposte locali. Queste tasse gravano sull’utilizzatore dell’immobile piuttosto che sul proprietario. Se affitti l’immobile, tipicamente le trasferisci contrattualmente all’inquilino.

Le imposte locali olandesi sono significativamente più basse rispetto all’IMU italiana. Su un immobile di valore € 500.000, in Italia pagheresti € 5.000-6.000 di IMU annua (1%-1,2%), mentre in Olanda l’OZB si ferma a circa € 1.000-1.500 (0,2%-0,3%).

Coordinamento con la fiscalità italiana per investitori residenti

Sei residente fiscale in Italia e investi in immobili olandesi? Devi coordinare gli obblighi fiscali nei due Paesi. La Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Paesi Bassi disciplina la ripartizione della potestà impositiva sui diversi redditi.

Redditi immobiliari e Convenzione bilaterale

La Convenzione stabilisce che i redditi immobiliari sono tassabili nel Paese dove l’immobile è situato. Questo significa che i canoni di locazione di immobili olandesi vengono tassati in Olanda. Tuttavia, essendo residente italiano, devi comunque dichiararli in Italia nel quadro RL dei redditi fondiari esteri (art. 6 della Convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Olanda).

L’Italia ti riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate in Olanda, fino a concorrenza dell’imposta italiana calcolata su quei redditi. Questo meccanismo elimina la doppia imposizione. Calcoli l’IRPEF complessiva includendo i redditi olandesi, poi detrai le imposte già versate nei Paesi Bassi.

Monitoraggio fiscale e Quadro RW

Possiedi immobili all’estero? Devi compilare il Quadro RW della dichiarazione italiana. Indichi il valore dell’immobile (costo di acquisto o valore catastale estero) ai fini del monitoraggio fiscale. Questo obbligo vale anche se l’immobile non produce reddito (ad esempio se è a disposizione).

Paghi l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) allo 1,06% del valore dichiarato. Puoi scomputare dall’IVIE eventuali imposte patrimoniali pagate in Olanda di natura analoga. L’OZB olandese ha natura mista (patrimoniale e servizi) quindi lo scomputo è controverso. Nella pratica, l’IVIE si applica quasi per intero dato che l’OZB è molto inferiore.

Investimenti tramite società olandesi

Detieni immobili tramite una BV o altra società olandese? La situazione fiscale italiana cambia completamente. Non dichiari più i redditi immobiliari diretti ma eventuali dividendi distribuiti dalla società. Le plusvalenze immobiliari restano all’interno della società olandese e non impattano direttamente la tua dichiarazione italiana.

Attenzione alla Controlled Foreign Corporation (CFC). Se controlli direttamente o indirettamente la società olandese e questa risiede in un Paese con fiscalità privilegiata, potresti dovere applicare la normativa CFC. Tuttavia, l’Olanda non è considerata Paese a fiscalità privilegiata data l’aliquota societaria del 19,3%-25,8%. Le regole CFC generalmente non si applicano a società olandesi operative.

Devi comunque indicare nel Quadro RW la partecipazione nella società olandese. Dichiari il valore della partecipazione (costo di acquisto o valore di bilancio). L’IVAFE (Imposta sul Valore delle Attività Finanziarie all’Estero) allo 0,2% si applica sul valore della partecipazione, non più sul valore degli immobili sottostanti.

Quali sono le differenze tra share deal e asset deal per acquisizioni immobiliari?

Nel mercato olandese puoi acquisire immobili tramite due modalità: acquisto diretto dell’immobile (asset deal) oppure acquisto delle quote della società che possiede l’immobile (share deal). La scelta ha impatti fiscali, legali e operativi significativi.

Nell’asset deal acquisti direttamente l’immobile. Paghi l’imposta sul trasferimento (RETT) del 10,4% per immobili commerciali o 2% per abitazioni. Se l’immobile qualifica come “nuovo” (meno di due anni dal primo utilizzo), puoi optare per un trasferimento imponibile IVA al 21%, evitando la RETT. Ti assumi tutti i rischi e le garanzie sull’immobile. Non erediti passività pregresse della società venditrice. L’operazione è trasparente e diretta.

Nello share deal acquisti le quote di una società immobiliare olandese che possiede gli immobili. Storicamente questo permetteva di evitare la RETT, pagando invece imposte sulle transazioni azionarie (generalmente più basse). Tuttavia, dal 2025 è entrata una norma anti-abuso: se acquisti quote di una “società immobiliare qualificata” (50%+ di immobili in bilancio, 30%+ in Olanda), scatta la RETT del 4% sul valore delle quote se gli immobili sono “nuovi” ma destinati a usi non detraibili IVA.

Lo share deal presenta vantaggi operativi: mantieni continuità contrattuale con inquilini e fornitori, non devi reintestare utilities e contratti, eviti costi notarili elevati del trasferimento immobiliare. Tuttavia, erediti tutte le passività potenziali della società, incluse quelle fiscali nascoste. Serve una due diligence approfondita.

Dal punto di vista fiscale, con il nuovo regime 2025, lo share deal ha perso parte dell’attrattività per immobili “nuovi”. Per immobili “vecchi” (oltre due anni) destinati a locazione residenziale, lo share deal può ancora offrire vantaggi evitando la RETT del 10,4% e pagando solo eventuali imposte su transazioni azionarie. La struttura ottimale va valutata caso per caso con assistenza legale e fiscale specializzata.

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Fonti e riferimenti normativi

Normativa olandese:

• Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 (Vpb) – Legge imposta sul reddito delle società
• Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (WBR) – Legge imposta trasferimenti immobiliari
• Wet Inkomstenbelasting 2001 (IB) – Legge imposta sul reddito persone fisiche
• Decreto RETT 1° gennaio 2025 – Modifiche aliquote trasferimento immobiliare
• Belastingdienst – Guidance FBI status 2024 – Requisiti istituti investimento fiscale
• Modifiche normative 1° gennaio 2025 – Share deals immobiliari e aliquota 4%

Convenzioni internazionali:

• Convenzione Italia-Paesi Bassi contro doppie imposizioni (ratificata con L. 20/10/1993 n. 474)
• Direttiva UE 2011/96/UE (Madre-Figlia)

Normativa italiana:

• D.P.R. 917/1986 (TUIR) art. 165
• D.L. 28/6/1990 n. 167 art. 4
• Art. 19 c. 13 D.L. 201/2011