La crisi economica e l’inflazione, come è risaputo, hanno inciso anche sui tassi del mutuo. Comprare quindi casa diventa sempre più un lusso per pochi, soprattutto in una società sempre più caratterizzata da instabilità economica e lavorativa. La notizia positiva è sicuramente rappresentata dalla decisione della BCE di iniziare a ridurre i tassi d’interesse, ma ciò non basta.
Se finora il dilemma era incentrato solo sulla scelta tra mutuo a tasso fisso o tasso variabile adesso subentrano anche ulteriori diversificazioni. E ancora una volta a dettare le regole è l’Unione Europea. I mutui saranno diversi anche a seconda della classe energetica dell’immobile, e a rimetterci saranno i meno abbienti. Vediamo nello specifico di cosa si tratta.
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Mutuo: quali parametri vengono valutati per concederlo
Da sempre nel momento in cui ci si rivolge ad un istituto di credito per chiedere il mutuo vengono valutate diverse condizioni prima di concederlo, in modo da capire se ci sono garanzie sufficienti per poterlo estinguere nel corso degli anni.
Oggi i costi di un mutuo sono basati su due fattori: il costo della provvista, che nei mutui variabili è ancorata all’Euribor e in quelli fissi all’Eurirs. Poi c’è il costo dello spread, cioè della maggiorazione applicata al parametro di riferimento. Lo spread viene tarato in funzione della rischiosità del cliente e dell’interesse cha la banca può avere per il profilo del potenziale debitore.
Ogni banca segue poi proprie valutazioni ma sostanzialmente l’elemento principale per concedere un mutuo si fonda sulla valutazione della sostenibilità del debito e quindi del rapporto tra la rata e il flusso di entrate mensili del mutuatario. Questo rapporto non impatta sullo spread, nel senso che se rientra nei limiti accettabili per la banca il mutuo viene in ogni caso concesso. Se la rata è sostenibile il primo criterio è quello del cosiddetto Ltv (Loan to value), cioè il rapporto tra la cifra chiesta in prestito e la garanzia, ovvero il valore della casa, (che non necessariamente equivale al prezzo di acquisto) determinato dal perito della banca. Per i finanziamenti con Ltv superiore a 80 è necessario che vi siano garanzie ulteriori rispetto alla casa, tra cui si possono annoverare polizze assicurative che coprano del rischio di insoluto, fideiussioni di terzi, o, per gli under 36 e particolari categorie fragili, il ricorso al fondo pubblico Consap.
Un altro aspetto che viene considerato e che viene parametrato alle altre citate condizioni è la durata del mutuo. E qui subentra anche la differenza tra tasso variabile e fisso, perchè nel primo caso se la durata è maggiore è alto anche lo spread; invece nel secondo caso l’andamento è atipico, e l’Euris tende a costare di più per le durate più brevi.
Infine da non sottovalutare è l’età anagrafica di chi richiede di accendere il mutuo. Solitamente sono privilegiati gli under 36, e come età massima, in media, le banche stabiliscono che non si possano superare gli 80 anni alla scadenza del mutuo stesso. Alcuni istituti di credito concedono anche piccole proroghe a seconda dei casi.
Tutti questi elementi concorrono a stabilire come il mutuo cambi i costi a seconda di chi lo richiede, tenendo conto di tutti gli elementi elencati.
Il mutuo ‘green’
Un ulteriore aspetto che finisce inevitabilmente col pesare sul mutuo negli ultimi tempi è anche la classe energetica dell’immobile. Ad aver influenzato in questo senso è stata l’ormai nota direttiva UE sulle case green, che punta ad avere un panorama immobiliare a bassissimo impatto ambientale.
Lo spread viene tagliato sugli immobili di classe A e B e su quelli di classe superiore ma già riqualificati con il Superbonus poiché presentano molti meno rischi di deprezzamento nel tempo. I diktat europei spingono quindi a differenziare i mutui sulla base della classe energetica, arrivando perfino ad una differenza che può aggirarsi sui 43 mila euro, portando alcuni acquirenti a pagare di più un’abitazione che in realtà vale di meno.
Un esempio pratico
Per capire come può variare il costo di un mutuo prendiamo a riferimento un esempio pratico fornito dal Corriere della Sera. Consideriamo un finanziamento fisso da 140mila euro per l’acquisto di una casa da 200mila euro e di durata 25 anni.
Un mutuo come quello che prendiamo come standard viene offerto al 3,10% di tasso nominale, equivalenti a una rata di 671,20 euro al mese. Se cambiamo Ltv e dal 70 scendiamo a 50 (e quindi a un mutuo da 280 mila euro) il costo si riduce al 3,05% e la rata scende a 667,54 euro. Una differenza minima. Il divario si amplia molto invece se ipotizziamo un mutuo sopra Ltv 80. Se ad esempio 140 mila euro servono per comprare una casa da 140 mila euro (Ltv 100) il tasso sale al 4,25% e la rata a 758,43 euro.
Il mutuo da 140 mila per una casa da 200 mila ma a 20 anni costa sempre il 3,10%, con rata da 783,46, e a 30 anni costa sempre il 3,10%, con rata da 597,82. In realtà lo spread reale su un mutuo a 30 anni è circa 20 centesimi più alto rispetto a quello del ventennale, ma la quotazione atipica dell’Eurirs fa sì che il conto finale si equivalga. Quanto all’età, se ipotizziamo un soggetto di 32 anni che accende il mutuo, e non di 40 con Ltv 70 e 50 le condizioni sono uguali a quelle ipotizzate per il 40enne. Cambia invece molto se il 32enne ha le caratteristiche reddituali (Isee max 40 mila euro) per il mutuo Ltv 100, perché il tasso è del 3,05% e la rata di 667,54 euro, con un risparmio di oltre 90 euro rispetto a un quarantenne.
Venendo poi al mutuo ‘green’ il finanziamento a 25 anni costa il 2,70%, con un risparmio di 40 centesimi rispetto al mutuo standard e una rata di 642,26 euro. Tirando le somme per restare alla durata di 25 anni un finanziamento da 140 mila euro può costare dal 2,65% (tasso per Ltv 50 e mutuo green ) al 4,25% (tasso Ltv 100 per un 40 enne per casa non green) e la rata oscillare da 639 a 758 euro. In 25 anni fanno quasi 43 mila euro di differenza.
Conclusioni
Accendere un mutuo può costare diversamente a seconda del mutuatario. A concorrere alla formazione del costo sono infatti vari fattori, che vanno dall’età anagrafica, alla durata del mutuo stesso, alle garanzie che il richiedente è in grado di fornire all’istituto di credito.
E poi oggi si parla infine anche di mutuo ‘green‘, perché comprare un immobile con una classe energetica A o B permette di risparmiare importanti cifre se si apre un finanziamento.