La multiproprietà immobiliare è una particolare tipologia di diritto di godimento turnario. Nel presente articolo cercheremo di individuare gli elementi essenziali della fattispecie.

Il nostro ordinamento ormai conosce da anni l’istituto della multiproprietà immobiliare, la cui natura è stato, invero, oggetto di ampio dibattito sia in dottrina che in giurisprudenza. Ad oggi, la tesi prevalente sembra qualificare la fattispecie come una comunione dell’immobile. Tuttavia, sul punto comunque sussistono molteplici tesi, sia che richiamano la figura di un diritto reale atipico, sia che richiama la fattispecie del diritto di proprietà temporaneo, che ha ad oggetto un bene sui generis.

Le tipologie di multiproprietà immobiliare sono tendenzialmente tre: multiproprietà residenziale o semplice; multiproprietà alberghiera; multiproprietà societaria o azionaria. Tutte e tre queste ipotesi si connotano per la circostanza che il diritto dei comproprietaria è un diritto di godimento turnario, che ha ad oggetto, non solo un bene che si estende nello spazio, ma anche nel tempo. Il diritto infatti è limitato ad uno specifico arco di tempo durante l’anno, e comporta anche il godimento di alcuni servizi connessi.

Vediamo cosa c’è da sapere sulla multiproprietà immobiliare.

Tipologie di multiproprietà

I modelli impiegati per disciplinare il godimento turnario di un bene , ossia la c.d. multiproprietà immobiliare possono essere classificati in tre tipologie:

  • multiproprietà residenziale o semplice;
  • multiproprietà alberghiera;
  • e multiproprietà societaria o azionaria .
  • Vediamo brevemente le caratteristiche di queste tre fattispecie.

Multiproprietà immobiliare semplice

La multiproprietà semplice, si caratterizza per la circostanza che i beni e i servizi necessari all’utilizzo dell’immobile in un determinato periodo di tempo non sono diversi dai normali beni e servizi condominiali. Il titolare non ha quindi bisogno della cooperazione di terzi per utilizzare il bene nel periodo stabilito. Il diritto al godimento turnario del titolare ha, pertanto, il carattere di immediatezza proprio dei diritti reali.

Con riferimento multiproprietà alla immobiliare ad uso residenziale sono state elaborate molteplici tesi circa la natura giuridica:

  • la tesi secondo cui si tratterebbe di una forma, seppur sui generis, di comproprietà;
  • la tesi del diritto reale atipico;
  • e la tesi della proprietà esclusiva avente ad oggetto un bene sui generis, delimitato non solo sul piano spaziale, ma anche temporale.

Tesi della comproprietà

Secondo la tesi della comproprietà, al titolare viene trasferita una quota di comproprietà avente a oggetto la singola unità immobiliare del complesso o l’intera struttura. Gli acquirenti, al momento della sottoscrizione dei singoli atti di acquisto, approvano un regolamento di comunione, ove è stabilito che ai comproprietario viene attribuito il godimento turnario di un’unità immobiliare, facente parte del complesso, secondo una tabella allegata al regolamento, ove sono indicati i periodi e i valori millesimali assegnati. Quest’ultimo può essere limitato ad un lungo periodo o anche attribuito in perpetuo.

In fine, deve approvarsi anche un regolamento di condominio, dato che tutti i comproprietari della multiproprietà immobiliare hanno diritti sui beni e servizi comuni del fabbricato. E’ opinione condivisa da tutti gli autori che seguono questa tesi che al regolamento di comunione, in quanto approvato da tutti gli acquirenti, si possa attribuire natura contrattuale. I comproprietari possono anche procedere alla sua trascrizione, in quanto atto che dispone di particolari modalità di godimento.

La tesi in esame è quella maggiormente seguita dalla giurisprudenza e dalla dottrina, in quanto consente di individuare anche la disciplina da applicare alla fattispecie. Inoltre, la teoria non pone in crisi il principio di tipicità dei diritti reali.

Le principali critiche alla teoria

La principale criticità evidenziata a questa tesi sulla multiproprietà immobiliare attiene al potenziale contrasto tra quanto dispone l’art. 1111 c.c. che prevede, al co primo, in capo a ciascun partecipante alla comunione, il diritto di domandare lo scioglimento della stessa. Il legislatore dispone, al co 2, la nullità di tutti quei patti che escludono predetta facoltà, per un tempo superiore a 10 anni. La previsione della nullità, invero, comporta che la norma sia a carattere imperativo.

A tale obiezione, pur si risponde per il tramite di un’interpretazione dell’art. 1112 c.c. flessibile. In tal modo si vuole equiparare le cose oggettivamente e materialmente indivisibili a quelle indivisibili per accordo dei proprietari, quando l’accordo consente un miglior sfruttamento della res.

Altra parte della dottrina, ha invece ritenuto legittimo il patto di indivisibilità, ritenendo però necessario un termine di durata adeguato al normale ammortamento delle strutture, e ciò in applicazione non dell’art. 1111 c.c.., ma in base ai principi generali dell’ordinamento. In tal modo, sarebbe possibile per i comproprietari che non avessero intenzione di sostenere le spese di ristrutturazione, dopo il decorso di un certo tempo, chiedere lo scioglimento della comunione, o in alternativa la liquidazione della quota.

La tesi del diritto reale atipico

Una seconda tesi sulla multiproprietà immobiliare ad uso residenziale la qualifica come un diritto reale atipico. Una parte della dottrina ha infatti sostenuto che la multiproprietà immobiliare costituisce un diritto reale, nascente da un contratto, anch’esso atipico, risultante dalla combinazione di schemi negoziali.

Si tratta di un contratto simile alla compravendita con efficacia reale, collegato a un contratto attributivo di una serie di diritti solo obbligatori.

Tuttavia, questa tesi, come evidenziato già nel paragrafo precedente, pone in crisi il principio di tipicità dei diritti reali. Essa infatti presuppone che esso non abbia natura cogente per l’ordinamento, ma abbia valore solo tendenziale. Si ammette dunque la creazione di nuovi diritti reali, purché sufficientemente tipizzabili, anche in base alla diffusione che gli stessi hanno nella prassi.

La tesi della nuova forma di proprietà

Infine, la terza tesi sulla multiproprietà immobiliare ad uso residenziale identifica questa fattispecie come un nuova forma di diritto di proprietà. Questa è ritenuta tale in considerazione del venir meno di alcuni caratteri proprie della proprietà, che un tempo ne costituivano gli elementi fondamentali, come la possibilità di estendere la nozione a nuove forme, diverse da quelle tradizionali.

Quindi, secondo una tesi è una proprietà a carattere temporaneo, mentre secondo altri di una proprietà avente ad oggetto un bene sui generis, limitato, oltre che nello spazio, anche nel tempo.

E’ tuttavia evidente che inserendo accanto alla coordinata spaziale anche quella temporale, i beni si moltiplicano per quanti sono i periodi dell’anno oggetto di godimento, a questo non più turnario, ma esclusivo del bene in senso anche temporale.

Multiproprietà immobiliare alberghiera

Il godimento turnario può avere ad oggetto anche un’unità, camera suite o appartamento, che fa parte di un complesso immobiliare con destinazione alberghiera.

Questo modello di multiproprietà immobiliare è oggi il maggiormente diffuso.

Il principale problema che pone questa forma di multiproprietà riguarda la compatibilità dell’attribuzione in godimento turnario con la destinazione turistico alberghiera.

La giurisprudenza sul punto ritiene ammissibile la multiproprietà alberghiera, purché ricorrano le seguenti condizioni:

  • il diritto di godimento può essere esercitato esclusivamente mediante la conclusione di un normale contratto di albergo, da stipularsi con la struttura recettiva. Quindi sarà possibile godere dell’unità solo nel periodo rispetto al quale sussiste l’accordo tra i multiproprietari e il gestore della struttura alberghiera;
  • deve essere comunque garantita l’apertura al pubblico, che comporta l’obbligo di offrire una serie di camere a soggetti diversi dai multiproprietari;
  • pubblicità delle tariffe;
  • deve essere comunicata all’autorità competente anche i soggetti presenti in struttura.

La multiproprietà societaria o azionaria

Infine, l’ultima tipologia di multiproprietà immobiliare che esamineremo è quella societaria o azionaria. Questa si caratterizza per la circostanza che l’immobile, sul quale insiste il diritto di godimento turnario dei soci, è in proprietà della società stessa.
Ai soci viene dunque conferito il godimento dell’immobile per periodi stabiliti dell’anno, limitatamente ad una certa durata.

Possiamo distinguere diverse tipologie di multiproprietà societaria:

  • diretta, quando la società cede le proprie azioni ordinarie ai soci e si stipula un contratto di locazione o comodato o usufrutto dell’immobile;
  • indiretta, che invece comporta l’attribuzione del godimento come diritto connesso alle azioni. Quindi sono cedute delle azioni privilegiate e non ordinarie al socio, in modo tale che questo potrà usufruire del diritto di godimento sull’immobile.

Inoltre, possiamo apportare un’ulteriore distinzione tra multiproprietà azionaria pura e impura. Nel primo caso, una società di costruzione provvede alla gestione del complesso immobiliare, del quali i soci hanno il godimento. La società ha solo una funzione di organizzazione. Dunque, non svolge altra attività se non quella di gestire il godimento turnario. Eventualmente, laddove si tratti di una struttura anche alberghiera, la relativa attività può essere svolta da terzi.

E’ invece impura, quando la società svolge essa stessa l’attività di gestione dei servizi collaterali al godimento della res.

Compatibilità disciplina diritto societario

I principali problemi posti dalla multiproprietà immobiliare societaria deriva dal possibile contrasto con le norme in materia di diritto societario. In specie, ci riferimento all’art. 2248 c.c., norma che esclude che l’oggetto della società possa essere soltanto una comunione a scopo di godimento.

Inoltre, altre perplessità sorgono con riferimento all’art. 2256 c.c. che introduce un divieto in capo al socio di servirsi delle cose appartenenti al patrimonio sociale, in assenza di autorizzazione degli altri soci, laddove ricorrano fini non strettamente attinenti alla funzione sociale. Tuttavia, proprio rispetto a tale obiezione, sembra ormai pacifico che si possa procedere a tale utilizzo, previa conclusione di apposito contratto.

Dunque, dall’analisi delle norme in questione sembra evidente che solo una multiproprietà societaria impura sembra compatibile con il sistema di diritto societario ivi delineato.

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Avvocato "Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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