Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario (es. un’agenzia immobiliare). In tale ipotesi, il mandatario agisce di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio. Di conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui. Effetti che, tuttavia, dovranno successivamente essere trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.
Quanto sopra illustrato dovrebbe trovare applicazione anche in relazione alla disciplina delle locazioni brevi, di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/17: infatti, a priori non pare esservi incompatibilità tra la disciplina del mandato senza rappresentanza e quella delle locazioni brevi.
Il contratto di mandato nelle locazioni brevi
L’intermediario che opera per agevolare l’incontro di domanda e offerta di locazioni immobiliari brevi opera, solitamente, nell’ambito del contratto di mandato. Si tratta del contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un’altra, ex art. 1705 c.c. Questo tipo di contratto si differenza per la presenza o meno della rappresentanza:
- In caso di mandato con rappresentanza, il mandatario (intermediario immobiliare) agisce in nome e per conto del mandante (proprietario): il contratto di locazione risulta stipulato dal mandante stesso;
- In caso del mandato senza rappresentanza, il mandatario agisce per conto del mandante ma in nome proprio: l’intermediario stipula egli stesso il contratto con il conduttore e svolge direttamente il servizio di riscossione e custodia dei canoni e delle spese, in attesa del loro riversamento al mandante.
Il mandato senza rappresentanza nei profili IVA
Sotto il profilo IVA l’operazione si caratterizza per la presenza di una c.d. “finzione giuridica” valida solo ai fini IVA. Il mandatario, infatti, agisce nei confronti di terzi per conto del mandante, operando in nome proprio. Secondo quanto previsto dalla Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso, l’operazione si caratterizza per due operazioni:
- Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72). In quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare, sull’importo complessivo della locazione;
- Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’IVA al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi IVA, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo IVA, per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.
| Ruolo | Mandante proprietario | Mandatario intermediario |
|---|---|---|
| IVA | Emette fattura di vendita intestata al mandatario con IVA al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo IVA; in esenzione se è persona fisica. | Emette fattura con IVA ridotta al 10% per il valore complessivo della locazione. |
Il mandato senza rappresentanza nelle imposte sui redditi
Il mandato senza rappresentanza ai fini delle imposte sui redditi non realizza alcuna finzione giuridica (a differenza rispetto a quanto avviene ai fini IVA). Questo è quanto hanno chiarito le Risoluzioni n. 337/E/02 e n. 309/E/08 dell’Agenzia delle Entrate.
Questo significa che i redditi derivanti dalla locazione devono essere imputati direttamente al proprietario, senza che assuma rilevanza la posizione dell’intermediario. Pertanto, il reddito fondiario, secondo quanto previsto dall’art. 26, co. 1 del TUIR, deve essere dichiarato dal soggetto che ha il diritto reale sul bene immobile. Quindi, il reddito da locazione deve essere dichiarato interamente dal soggetto mandante (titolare del diritto reale sull’immobile).
| Ruolo | Mandante proprietario | Mandatario intermediario |
|---|---|---|
| Imposte sui redditi | La locazione è a sui nome e rientra nelle locazioni brevi se verifica le condizioni. Tassa il reddito da locazione ad IRPEF o cedolare secca | Riceve ricevuta o fattura dal proprietario, tassa la differenza come compenso di sua spettanza. |
Cedolare secca in caso di mandato senza rappresentanza
Questa circostanza fa si che i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza, possano essere tassati con il regime della cedolare secca. Tuttavia, tale regime non esplica effetti per l’imposta di registro e di bollo che restano dovute dalle parti contrattuali, ovvero conduttore e intermediario locatore. Questo è quanto ha chiarito il Ministero dell’Economia, nella risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-02262.
La natura del contratto di locazione
Per quanto riguarda la natura del contratto di locazione, questo viene formalmente stipulato dall’agenzia immobiliare (mandatario che agisce nell’esercizio di impresa), ma l’operazione è da intendersi a capo del proprietario (mandante). Quest’ultimo è il soggetto per conto del quale il contratto viene stipulato e nei cui confronti produce effetti. Tutte le volte in cui il mandante è un provato il contratto di locazione stipulato dall’intermediario (a nome proprio), per conto del mandante rientra nella disciplina delle locazioni brevi (art. 4 D.L. n. 50/17), nel caso in cui rispetti tutti i requisiti previsti.
Contratti di locazione “vuoto per pieno“
Il contratto di locazione vuoto per pieno è una tipologia di accordo che si stipula principalmente nel settore turistico e immobiliare. In sostanza, il proprietario di un immobile (che può essere un appartamento, una casa vacanze, una camera d’albergo, ecc.) affida la gestione della sua proprietà ad un’agenzia o ad un intermediario. Questi, si impegna a occuparsi di tutto ciò che riguarda la locazione dell’immobile: dalla promozione e commercializzazione, alla gestione delle prenotazioni, fino alla consegna delle chiavi e al check-out.
La particolarità di questo tipo di contratto sta nel fatto che l’intermediario si impegna a pagare un canone fisso al proprietario, indipendentemente dal numero effettivo di giorni in cui l’immobile viene affittato. Questo significa che il proprietario ha la certezza di un reddito mensile o annuale predefinito, senza doversi preoccupare delle fluttuazioni del mercato.
Questo tipo di contratto può essere ricondotto, a seconda dei casi, ad una delle seguenti casistiche:
- Al mandato senza rappresentanza: se questo tipo di operazioni risulti ascrivibile alla disciplina delle locazioni brevi, con particolare riferimento agli obblighi di ritenuta. Questo, in relazione al fatto che il canone di locazione è corrisposto direttamente all’agenzia. Perché possa applicarsi tale disciplina, tuttavia, è necessario che il contratto di locazione con il conduttore sia stipulato dall’Agenzia per conto del proprietario, seppure in nome proprio;
- Al contratto di sublocazione: ove l’operazione risultasse ascrivibile a un contratto di locazione e una successiva sublocazione, non troverebbe applicazione la disciplina delle locazioni brevi. Infatti, se il proprietario loca l’immobile all’agenzia per un periodo, ad esempio, annuale e l’agenzia, poi, subloca con singoli contratti di locazione turistica l’immobile ai terzi, non sono soddisfatte le condizioni per configurare una locazione breve, in quanto:
- Il contratto di locazione stipulato tra proprietario dell’immobile e agenzia avrebbe presumibilmente durata maggiore di 30 giorni;
- I vari contratti di sublocazione tra agenzia e conduttori, anche ove avessero durata inferiore a 30 giorni, sarebbero stipulati, per proprio conto, da un soggetto che opera nell’esercizio di impresa e, pertanto, esulerebbero dalle locazioni brevi.
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