lettera disdetta

Il rapporto di locazione immobiliare, sia ai fini abitativi che commerciali, può essere interrotto mediante il ricorso alla lettera di disdetta del contratto di locazione. Tramite suddetto strumento è possibile concludere il contratto prima della sua naturale scadenza, che normalmente consiste in un termine pari a quattro anni, rinnovabili per altri quattro.

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Le ragioni che possono indurre a disdire prima di quanto originariamente pattuito sono molteplici, in genere ragioni di tipo lavorativo. Tale strumento non solo risponde ad esigenze di celerità, ma anche di semplicità in quanto potrai usufruire di un modello standard di lettera di disdetta del contratto di locazione, purché siano rispettati i termini per il preavviso al proprietario.

Tuttavia, è necessario constatare che con contratto di locazione si intende una categoria comprensiva di molteplici fattispecie. A seconda dell’utilizzo che poi si farà dell’immobile sussistono regole e termini parzialmente differente. Proprio per tale ragione anche la lettera di disdetta del contratto di locazione subisce delle modifiche.

Vediamo cosa c’è da sapere sul punto.


Il contratto di locazione: cenni introduttivi

La locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.

Si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto.

A differenza di un diritto reale, manca il requisito dell’assolutezza. Il diritto non è tutelabile nei confronti della generalità dei consociati, ma solo verso determinate categorie di soggetti.

Indubbiamente, dunque, il contratto costituisce un diritto personale di godimento. Si può riconoscere al conduttore il potere diretto sulla cosa e ciò presenta il vantaggio di poter accordare a costui la tutela possessoria, che è attuabile anche contro il proprietario stesso.

Escludendo la natura di diritto reale, si spiega come non possa essere acquistato se non a domino e non possa essere usucapito.

Elementi essenziali del contratto

Il contratto di locazione costituisce un contratto consensuale a effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore. Esso costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive, a carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione.

E’ legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento. Il locatore, allora, non è necessariamente il proprietario del bene. Mentre la qualità di conduttore è assunta solo da colui che ha stipulato il contratto.

La causa del contratto, invece, è proprio lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

Il legislatore non ha espressamente previsto una forma prestabilita. Invero sussistono alcune eccezione, tra cui le locazioni ultrenovennali per le quali è prevista una forma scritta a pena di nullità del negozio. La forma scritta è richiesta anche per i contratti di locazione ad uso abitativo.

Termini

Mentre costituisce un elemento indefettibile l’individuazione del termine di durata. Il contratto non può essere perpetuo, non può, in specie, eccedere il termine di trent’anni.

In genere la locazione si estingue allo scadere del termine automaticamente, senza necessità di preventiva disdetta, tuttavia, come poc’anzi accennato il conduttore potrebbe decidere se disdire prima il contratto di locazione. Ogni tipologia di contratto ha un proprio termine:

  • contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata abituale è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
  • contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata abituale è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
  • nonché contratti ad uso commerciale: la loro durata abituale è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
  • contratto ad uso alberghiero: la loro durata abituale è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
  • contratti ad uso transitorio: la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Lettera di disdetta del contratto di locazione: quali tipologie?

Come abbiamo accennato i contratti di locazione hanno necessariamente un termine. Tuttavia potrebbe sopravvenire la necessità di concludere il contratto prima di quanto stabilità. Le sopravvenienze che possono incidere sulle esigenze di fatto sono molteplici, in genere di tipo lavorativo. Proprio per tale ragione che potrebbe essere necessari ricorrere alla disdetta del contratto di locazione.

La lettera di disdetta al proprietario dell’immobile è uno strumento celere e semplice di conclusione del rapporto, che deve essere effettuata nel rispetto dei termini di preavviso.

Recesso e lettera di disdetta

Tale strumento può essere considerata una vera e propria forma di recesso. Per tale ragione può essere esperito solo dal conduttore in qualunque momento, fermo restando l’obbligo di comunicazione entro il termine previsto.

Il conduttore è obbligato a corrispondere al locatore il canone di locazione fino all’effettivo rilascio dell’immobile. Non potrà essere utilizzata la cauzione versata al momento della stipula del contratto, che verrà restituita solo al momento dell’effettiva risoluzione del contratto, ovvero nel momento in cui il conduttore riconsegnerà l’immobile al locatore.

In caso di risoluzione anticipata, inoltre, occorre versare all’Agenzia delle Entrate una tassa pari a 67 euro.

Il locatore, invece, in linea di principio non può procedere alla risoluzione del contratto mediante lettera di disdetta. Ciò è consentito solo al termine della prima scadenza del contratto, quindi ad esempio nel caso di un contratto 4+4 il recesso può essere esercitato al termine dei primi quattro anni. Tuttavia, non sono escluse alcune eccezioni:

  • laddove il locatore abbia assoluto bisogno dell’immobile ai fini abitativi, per sé o per un membro della sua famiglia;
  • per avviare un’attività lavorativa per se stesso o per un proprio familiare;
  • l’immobile deve essere venduto a terzi;
  • l’immobile deve essere sottoposto a ristrutturazione.

Lettere di disdetta del contratto di locazione: le modalità

Come abbia più volte evidenziato, il conduttore che intenda recedere mediante lettera di disdetta del contratto di locazione, deve effettuarla con un congruo preavviso. La lettera deve consistere in un documento di natura cartacea, come una lettera di disdetta del contratto di affitto, da inviare obbligatoriamente con Raccomandata con ricevuta di ritorno oppure via posta elettronica certificata (pec) al proprietario dell’immobile.

La lettere di disdetta deve contenere determinati dati:

  • dati anagrafici del conduttore;
  • richiesta di recesso dal contratto;
  • dati relativi alla registrazione del contratto di locazione;
  • motivazioni richiesta;
  • termini rilascio immobile.

Disdetta locazione ad uso abitativo e commerciale

La lettera di disdetta del contratto può modificare a seconda della tipologia conclusa. Proprio per tale ragione che la prima distinzione da effettuare è tra il contratto di locazione ad uso abitativo e quella ad uso commerciale.

In caso di contratto ad uso abitativo ha durata di quattro anni prorogabile di altri quattro oppure di tre anni con rinnovo per ulteriori due anni (3+2) nel caso dei contratti a canone concordato.

La disdetta anticipata deve essere data con 6 mesi di anticipo a mezzo raccomandata A/R oppure via posta elettronica certificata (pec):

  • il conduttore può farlo in qualunque momento. Egli è, tuttavia, obbligato a dare disdetta anche al termine naturale del contratto (dopo 8 anni nel primo caso e dopo 5 nel secondo);
  • il proprietario deve invece aspettare la scadenza del primo quadriennio, rispetto ai contratti 4+4, o la scadenza del primo triennio, nei contratti 3+2, per dare disdetta anticipata.

Mentre per quanto riguarda i contratti di locazione ad uso commerciale questi possono avere una duplice durata come i precedenti, ossia:

  • contratti con scadenza dopo sei anni prorogabili di altri sei, contratti 6+ 6, per attività commerciali, rispetto al quale il termine di preavviso è di dodici mesi;
  • contratti con scadenza dopo nove anni, prorogabili di altri nove, contratti 9+9 per hotel, alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento di persone, rispetto al quale il termine di preavviso è di diciotto mesi.

In questo caso, come per il precedente, la lettera deve essere spedita mediante raccomandata A/R oppure via posta elettronica certificata (pec). Non è richiesta motivazione, a differenza che per la lettera di disdetta della locazione ad uso abitativo.

Profili fiscali

La lettera di disdetta del contratto di locazione comporta una serie di conseguenze e adempimenti dal punto di vista fiscale. In primo luogo, deve essere data comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

In secondo luogo, dovrà essere pagata la c.d. imposta di registro, come abbiamo preannunciato in precedenza. L’imposta è equivalente alla misura fissa di 67 euro e dovrà essere versata entro 30 giorni dalla disdetta:

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

L’imposta di registro di 67 euro non è dovuta in caso di contratto di locazione con applicazione della cedolare secca.

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"Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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