La rivalutazione di terreni e partecipazioni

In vista del termine ultimo fissato al prossimo 30 giugno 2015 può essere opportuno riepilogare gli adempimenti necessari al perfezionamento dell’operazione di rivalutazione di terreni e partecipazioni, così come previsto dalla Legge di Stabilità 2015, con attenzione anche alla compilazione del modello Unico.

La Legge di Stabilità 2015  (Legge n.190/2014 all’art.1, co. 626-627) ha previsto la riapertura dei termini per rivalutare il valore di terreni a destinazione agricola ed edificatoria e di partecipazioni in società non quotate posseduti da persone fisiche per operazioni estranee all’attività di impresa.

La rivalutazione può essere eseguita esclusivamente se i beni sono posseduti alla data del primo gennaio 2015, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2015, che è anche la data ultima per effettuare il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata se si sceglie il versamento in tre rate annuali.

Per le partecipazioni la perizia può essere predisposta anche successivamente alla cessione della stessa, purché entro il termine ultimo del 30 giugno 2015. Per i terreni, invece, la perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché, come ricordato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 1/E/2013, il valore ivi indicato dal perito costituisce valore minimo al quale fare riferimento anche ai fini delle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) e, in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di trasferimento. Il versamento dell’imposta potrà invece essere anche successivo alla cessione, qualora quest’ultima avvenga prima del 30 giugno 2015, termine ultimo per il versamento dell’imposta sostituiva.

L’importo delle imposte sostitutive è stato fissato, rispettivamente al 4% (per le partecipazioni non qualificate) e all’8% (per le partecipazioni qualificate e per i terreni). Va, inoltre, tenuto conto in questa rivalutazione anche quanto stabilito dall’art. 7 del D.L. n.70/11 e cioè la possibilità di compensare l’imposta sostitutiva assolta con le precedenti rivalutazioni.

I calcoli di convenienza

Per capire se questo tipo di operazione può essere fiscalmente vantaggiosa è necessario effettuare un piccolo calcolo di convenienza. Per capire meglio procediamo facendo un semplice esempio. Poniamo che un soggetto A sia proprietario di un terreno edificabile, acquistato anni prima per €. 50.000, e che adesso intenda venderlo per €. 100.000. La differenza, tra il costo di acquisto (aumentato delle spese notarili) e quello di vendita, costituisce la plusvalenza, che rientra nella categoria dei redditi diversi ai fini IRPEF. A questo punto A, si trova di fronte a una scelta: assoggettare ad IRPEF la plusvalenza realizzata (aliquote a scaglioni dal 23 al 43%); oppure procedere prima della vendita alla rivalutazione del terreno sino al prezzo di vendita di €. 100.000 ed al versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore.

Appare immediatamente chiaro che è estremamente più vantaggioso procedere alla rivalutazione e al pagamento dell’imposta sostitutiva, piuttosto che assoggettare al IRPEF la plusvalenza realizzata.

Naturalmente, discorso analogo per quanto riguarda le partecipazioni: se per ipotesi una partecipazione qualificata è stata acquistata in passato ad €. 10.000 e ora ne vale €. 50.000, versando l’imposta sostitutiva dell’8%, a seguito dell’asseverazione della perizia, si eviterà, al momento della vendita, di assoggettare ad IRPEF la plusvalenza (in questo caso, si dovrebbe indicare in Unico, il 49,72% della plusvalenza di €. 40.000). Facendo, invece, riferimento ad una partecipazione non qualificata, il versamento dell’imposta sostitutiva del 4% sul valore periziato eviterà di assolvere, al momento della vendita, l’aliquota d’imposta personale del 26% sulla plusvalenza.

Soggetti interessati ed esclusi

Possono usufruire della rivalutazione di terreni e partecipazioni, le seguenti categorie di soggetti:

1. persone fisiche, per le operazioni estranee all’esercizio di attività d’impresa (ossia per quei cespiti che non costituiscono beni relativi all’impresa ai sensi dell’art. 65, D.P.R. 917/1986);
2. società semplici, nonché società e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5, co. 3, lett. b), DPR n. 917/1986 (ad esempio, associazioni professionali);
3. enti non commerciali, limitatamente ai beni che non rientrano nell’esercizio d’impresa;
4. soggetti non residenti, senza stabile organizzazione in Italia;
5. società di capitali i cui beni, per il periodo di applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, e successive modificazioni, siano stati oggetto di misure cautelari e che all’esito del giudizio ne abbiano riacquistato la piena titolarità.

Restano pertanto esclusi sia i soggetti che esercitano attività d’impresa e le società commerciali; sia i soggetti diversi dalle persone fisiche quali lo Stato, le Regioni, le Province, i Comuni e gli altri soggetti di cui all’art. 74, co. 1, DPR n. 917/1986.

Oggetto della rivalutazione

Possono essere oggetto di rivalutazione, a seguito di perizia giurata, esclusivamente i seguenti beni:

1. Partecipazioni in società di qualsiasi tipo, purché non negoziate nei mercati regolamentati, nonché i diritti o i titoli attraverso cui possano essere acquisite le partecipazioni suddette, possedute a titolo di proprietà e usufrutto;
2. Terreni agricoli, edificabili (inclusi i terreni lottizzati o quelli sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili) posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi (sempre che non siano posseduti da imprese commerciali, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 15/E/2002).

La perizia di stima

La redazione e il giuramento della perizia di stima devono avvenire entro il 30 giugno 2015. Entro tale data la perizia deve essere giurata presso un tribunale o un notaio. Solo alcune categorie professionali sono abilitate per la redazione della perizia e precisamente:

1. Per i terreni: ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti agrari e periti industriali edili;
2. Per le partecipazioni: dottori commercialisti, revisori contabili.

I costi sostenuti per la redazione della perizia possono essere portati a diretto incremento del valore del bene rivalutato, nell’ipotesi in cui siano stati sostenuti da persone fisiche. Per le partecipazioni la perizia può essere predisposta anche successivamente alla cessione della stessa, purché entro il termine ultimo del 30 giugno 2015. Per i terreni, invece, la perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché, come ricordato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 1/E/2013, il valore ivi indicato dal perito costituisce valore minimo al quale fare riferimento anche ai fini delle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) e, in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di trasferimento. Il versamento dell’imposta potrà invece essere anche successivo alla cessione, qualora quest’ultima avvenga prima del 30 giugno 2015, termine ultimo per il versamento dell’imposta sostituiva.

Le aliquote e il versamento dell’imposta sostitutiva

La rivalutazione si perfeziona con il versamento da parte dei contribuenti di un’imposta sostitutiva da calcolarsi sul valore dei beni in questione emergente da un’apposita perizia, nella misura del:

• 8% per i terreni agricoli e le aree edificabili;
• 8% per le partecipazioni qualificate;
• 4% per le partecipazioni non qualificate.

Tale imposta può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dal 30 giugno 2015 (ovvero: 30 giugno 2016 termine per il versamento della seconda rata; 30 giugno 2017 termine per il versamento della terza e ultima rata). Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo, da versarsi contestualmente. L’imposta sostitutiva deve essere versata utilizzando i seguenti codici tributo: “8055” per il versamento dell’imposta sostitutiva per la rivalutazione di partecipazioni e “8056” per il versamento dell’imposta sostitutiva per la rivalutazione dei terreni.

Compilazione del modello Unico

Le persone fisiche che hanno usufruito della rivalutazione di partecipazioni o di terreni sono chiamati a compilare uno specifico quadro del modello Unico Persone Fisiche al fine di consentire all’Amministrazione Finanziaria di conoscere l’operazione effettuata e di agganciare il versamento dell’imposta sostitutiva ad ogni singola operazione di rivalutazione esercitata. Naturalmente, trattandosi di rivalutazione avvenuta nel 2015, il modello Unico da compilare sarà Unico P.F. 2016 relativo ai redditi per l’anno 2015. La compilazione del modello Unico si differenzia a seconda che la rivalutazione abbia riguardato partecipazioni o terreni, come di seguito esposto:

1. Rivalutazione di partecipazioni: i soggetti che hanno rivalutato una partecipazione sono chiamati a compilare il Quadro RT del modello Unico, destinato ad accogliere i proventi di natura finanziaria. In particolare deve essere compilata la sezione VII, dove è necessario indicare il valore rivalutato della propria partecipazione risultante dalla perizia di stima (colonna 1), l’aliquota del 4% (partecipazione non qualificata) o dell’8% (partecipazione qualificata), in colonna 2. Dovrà essere indicato anche l’imposta sostitutiva dovuta e se la stessa sarà versata ratealmente o in unica soluzione;
2. Rivalutazione di terreni: i soggetti che hanno rivalutato il valore di un terreno sono chiamati a compilare il Quadro RM del modello Unico, destinato ad accogliere i redditi soggetti a tassazione separata o ad imposta sostitutiva. In particolare, deve essere compilata la sezione X, dove è necessario indicare il valore rivalutato del terreno risultante dalla perizia di stima (colonna 1), l’imposta sostitutiva dovuta (colonna 2) e se la stessa sarà versata ratealmente o in unica soluzione.