Indennità di servitù coattiva tassabile come reddito diverso

La relazione tecnica al provvedimento ha chiarito esplicitamente l’intenzione del legislatore: il regime impositivo delle plusvalenze rimane riservato alle sole cessioni di diritti reali che seguono la costituzione da parte del proprietario, mentre i corrispettivi percepiti al momento della costituzione diventano imponibili per l’intero ammontare nell’anno di percezione. Questa distinzione comporta conseguenze rilevanti sul piano pratico: il reddito da costituzione di diritto reale concorre alla formazione del reddito complessivo con le aliquote progressive IRPEF ordinarie, senza possibilità di applicare la tassazione sostitutiva del 26% prevista per alcune plusvalenze immobiliari. Non si applica nemmeno l’esenzione per immobili posseduti da oltre cinque anni, che continua a operare solo per le cessioni della piena proprietà o per le cessioni successive di diritti reali già costituiti.

Costituzione vs cessione: la distinzione

La nuova disciplina prevede un trattamento fiscale radicalmente diverso a seconda che si costituisca un diritto reale nuovo oppure si ceda un diritto già esistente. Quando il pieno proprietario costituisce per la prima volta un usufrutto, una superficie o una servitù a favore di terzi, il corrispettivo ricevuto è integralmente tassato come reddito diverso ex articolo 67, comma 1, lettera h) del TUIR, con applicazione delle aliquote progressive ordinarie IRPEF sul totale percepito nell’anno. Se invece lo stesso soggetto, dopo aver costituito il diritto, decide successivamente di cedere la nuda proprietà rimasta o il diritto costituito viene trasferito, si applica il regime delle plusvalenze immobiliari previsto dalle lettere b) e b-bis) dell’articolo 67, con possibile esenzione se sono trascorsi più di cinque anni dall’acquisto originario.​

Questa distinzione tecnica ha ricadute pratiche immediate: chi vende un immobile già gravato da usufrutto o servitù costituiti in passato può beneficiare dell’esenzione quinquennale, mentre chi costituisce oggi un nuovo diritto reale a titolo oneroso deve necessariamente dichiarare l’intero importo ricevuto come reddito dell’anno. La ratio sottostante è che la costituzione genera un flusso reddituale immediato, equiparabile a un corrispettivo per la concessione di godimento, mentre la cessione successiva può configurare una plusvalenza patrimoniale soggetta a regole diverse.

Servitù coattiva: nessuna deroga per la pubblica utilità

L’aspetto più dirompente dell’interpello n. 289/E/25 riguarda la conferma che la nuova disciplina si applica anche alle servitù costituite coattivamente per espropriazione o pubblica utilità. Il contribuente aveva argomentato che la normativa speciale del Testo Unico Espropriazioni dovrebbe prevalere sulla disciplina generale tributaria, e che la servitù non era stata costituita su iniziativa volontaria del proprietario ma imposta dall’autorità amministrativa per esigenze sovraordinate. La relazione tecnica alla legge di bilancio fa riferimento a diritti costituiti “ad opera del proprietario“, espressione che sembrerebbe escludere le imposizioni coattive. Nonostante queste argomentazioni, l’Agenzia delle Entrate ha risposto negativamente, affermando che l’indennità di servitù corrisposta anche a seguito di procedura espropriativa costituisce reddito diverso tassabile.​​

Questo orientamento comporta il definitivo superamento della Circolare n. 194 del 1998, che escludeva espressamente dalla tassazione le indennità di servitù in quanto il contribuente conservava la proprietà del cespite. La logica precedente era che, non essendoci trasferimento di proprietà, non si generasse alcun reddito imponibile, diversamente dall’esproprio pieno che determina invece una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) tramite l’articolo 35 del Testo Unico Espropriazioni. Dal 2024 questa distinzione viene meno: sia l’esproprio totale che la costituzione di servitù coattiva generano reddito imponibile, seppure con discipline diverse. L’esproprio resta disciplinato dall’articolo 35 TUEPU e dall’articolo 67, comma 1, lettera b) TUIR, mentre la servitù coattiva rientra ora nell’articolo 67, comma 1, lettera h) TUIR.

Impatto pratico per proprietari

Per i contribuenti che oggi si trovano coinvolti in procedure espropriative o di costituzione di servitù per pubblica utilità, questa interpretazione comporta un aggravio fiscale non trascurabile rispetto al passato. L’indennità percepita, che magari rappresenta un ristoro parziale per la perdita di valore e godimento dell’immobile, viene ora decurtata dall’imposizione fiscale progressiva. Nel caso dell’interpello, l’importo complessivo di 1.014,12 euro potrebbe sembrare modesto, ma situazioni analoghe possono coinvolgere somme ben più rilevanti quando si tratta di servitù su vasti terreni agricoli per elettrodotti ad alta tensione, gasdotti o infrastrutture ferroviarie. Un’indennità di 50.000 euro per una servitù su terreno agricolo, ad esempio, concorre interamente alla formazione del reddito dell’anno di percezione, con un carico fiscale che può raggiungere facilmente il 35-43% a seconda degli altri redditi del contribuente.​​

Modalità dichiarative e conseguenze

Le indennità di servitù percepite dal 1° gennaio 2024 in poi, anche se riferite a procedimenti iniziati in anni precedenti, devono essere dichiarate nel modello redditi persone fisiche quadro RL, sezione II, riservata ai redditi diversi di cui all’articolo 67 del TUIR. L’importo da indicare è quello effettivamente percepito nell’anno, senza alcuna possibilità di deduzione di costi o spese. A differenza delle plusvalenze immobiliari, dove è possibile sottrarre il costo di acquisto rivalutato e le spese incrementative, per i redditi diversi da costituzione di diritti reali l’intero corrispettivo concorre alla formazione del reddito imponibile. Questo importo viene sommato agli altri redditi del contribuente e sottoposto a tassazione progressiva con le aliquote IRPEF ordinarie, oltre alle addizionali regionali e comunali.​

L’assenza di tassazione sostitutiva e l’impossibilità di compensare con eventuali minusvalenze patrimoniali precedenti rendono questo regime particolarmente oneroso. Chi percepisce l’indennità deve prestare attenzione anche al timing: se l’importo viene erogato in più tranche come nel caso dell’interpello, ogni singola somma concorre al reddito dell’anno di effettiva percezione. Nel caso specifico, l’acconto percepito nel novembre 2022 era esente secondo la disciplina previgente, mentre il saldo ricevuto nel luglio 2024 è pienamente tassabile secondo la nuova norma. Questa differenza temporale può generare situazioni complesse quando le procedure espropriative si protraggono per anni a cavallo del cambiamento normativo.

Confronto con le espropriazioni totali

È utile evidenziare come la costituzione di servitù coattiva abbia ora un trattamento diverso rispetto all’esproprio totale della proprietà. L’indennità di esproprio pieno rimane disciplinata dall’articolo 35 del TUEPU in combinato con l’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, configurandosi come plusvalenza immobiliare soggetta a ritenuta alla fonte del 20% a titolo d’imposta, quindi con tassazione definitiva e senza obbligo di indicazione in dichiarazione se il contribuente non opta per regimi alternativi. La servitù coattiva, invece, genera reddito diverso ex lettera h) dello stesso articolo 67, con tassazione progressiva ordinaria e obbligo dichiarativo.​

Tabella di riepilogo

Fonte: DPR n. 917/1986 come modificato dalla Legge n. 213/2023​​

Questa tabella evidenzia come il proprietario espropriato totalmente possa subire un carico fiscale inferiore rispetto a chi subisce una servitù coattiva, nonostante la maggiore gravità dell’esproprio totale. Un’indennità di esproprio di 100.000 euro viene tassata con ritenuta del 20%, determinando un prelievo di 20.000 euro. La stessa somma percepita come indennità di servitù da un contribuente con redditi elevati può subire un’aliquota marginale del 43%, con un prelievo di 43.000 euro oltre alle addizionali.

Strategie di pianificazione e difesa del contribuente

Di fronte a questa realtà normativa, i proprietari coinvolti in procedure espropriative o di costituzione di servitù devono adottare strategie difensive adeguate. In fase di negoziazione dell’indennità con l’amministrazione espropriante, occorre tenere esplicitamente conto del carico fiscale che graverà sulla somma ricevuta, chiedendo un incremento compensativo che consenta di ottenere un ristoro netto effettivo. Nelle procedure giudiziali di determinazione dell’indennità davanti alla Corte d’Appello, i periti e i difensori dovrebbero considerare l’impatto fiscale come elemento di danno aggiuntivo nella quantificazione del pregiudizio subito dal proprietario.​​

Un’altra possibilità, quando sussistono i presupposti giuridici, consiste nel contestare la legittimità della costituzione coattiva della servitù proponendo ricorso amministrativo o giurisdizionale contro il provvedimento espropriativo. Se si dimostra l’illegittimità della procedura o la sussistenza di soluzioni alternative meno invasive, si può evitare del tutto la costituzione della servitù e il conseguente onere fiscale. Nel caso in cui la servitù sia già costituita, resta sempre possibile verificare se l’indennità percepita sia stata correttamente calcolata secondo i criteri dell’articolo 44 del TUEPU: un’eventuale integrazione ottenuta in sede giudiziale sarebbe anch’essa tassabile, ma almeno garantirebbe un ristoro economico più adeguato.

Al momento, tuttavia, la posizione ufficiale dell’Agenzia espressa nell’interpello 289/E/25 è inequivocabile: la nuova disciplina si applica anche alle servitù coattive, senza distinzione tra costituzione volontaria e imposta. Chi si trova in questa situazione deve quindi conformarsi all’interpretazione amministrativa, dichiarando l’indennità percepita come reddito diverso e pagando le relative imposte, pur potendo successivamente valutare eventuali contenziosi se emergessero orientamenti giurisprudenziali difformi.

Consulenza fiscale online

L’interpello 289/E/25 ha definitivamente chiarito che non esistono deroghe per le servitù imposte per pubblica utilità, superando interpretazioni più favorevoli basate sulla prassi precedente. Ogni situazione concreta presenta però specificità che richiedono un’analisi personalizzata: l’ammontare dell’indennità, la tempistica dei pagamenti, la presenza di altri redditi del contribuente e le possibilità di contestazione amministrativa del provvedimento espropriativo sono tutti elementi che influenzano il carico fiscale complessivo e le strategie di difesa più appropriate. Se ti trovi coinvolto in una procedura di costituzione di servitù coattiva, o hai già percepito un’indennità e non sai come gestirla dal punto di vista fiscale, una consulenza specialistica può fare la differenza tra un significativo risparmio d’imposta e un aggravio evitabile.

Fonti

• Risposta ad interpello n. 289 del 2025 – Agenzia delle Entrate
• Articolo 67, comma 1, lettere b) e h) del TUIR – D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917
• Articolo 1, comma 92, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213
• Articolo 35 del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327
• Articolo 44 del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 194 del 24 luglio 1998