La servitù di passaggio è il diritto reale di godimento che consente al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere al proprio. Il codice civile disciplina le servitù agli articoli 1027-1099. Il presupposto per l’esistenza di una servitù è l’esistenza di due fondi vicini. I due fondi devono appartenere a proprietari diversi (fondo servente e fondo dominante). Il proprietario del fondo servente subisce una limitazione di godimento del proprio fondo a vantaggio del proprietario del fondo dominante.

Il diritto di servitù è un diritto reale di godimento in quanto il diritto appartiene al proprietario in quanto proprietario del fondo dominante. Pertanto il passaggio di proprietà del fondo dominante comporta il trasferimento del diritto di servitù. Inoltre, la servitù non può essere trasferita separatamente dal fondo dominante, e non può essere ceduto a terzi sotto forma di godimento (locazione, uso, abitazione).

Che cos’è la servitù prediale?

La servitù prediale è un diritto reale di godimento su cosa altrui. E’ disciplinato dall’art. 1027 c.c., e viene definito come un peso imposto sopra un determinato fondo, per l’utilità di un altro fondo, appartenente a diverso proprietario. Una delle tipologie più diffuse e conosciute è la servitù di passaggio.

Pertanto, possiamo evincere dalla norma che sono necessari due requisiti: due fondi legati da un rapporto di vicinanza (ma non necessariamente confinanti) e l’utilità che un fondo può trarre dalla limitazione imposta al fondo vicino. Inoltre, è necessario che, i due fondi appartengano a proprietari diversi.

L’utilità

L’art. 1028 c.c. definisce il concetto di utilità della servitù prediale:

L’utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo

Il concetto di utilità ha il limite quello di implicare un bisogno durevole e non occasionale.

Servitù di passaggio

La tipologia di servitù più conosciuta e diffusa è la servitù di passaggio che permette al proprietario di un fondo, fondo dominante, di passare sul fondo che appartiene ad un altro proprietario, fondo servente. Il proprietario del fondo servente avrà, una limitazione alla propria piena proprietà del fondo in quanto dovrà accettare il passaggio da parte del titolare del fondo dominante.

La servitù di passaggio ha lo scopo di realizzare l’utilità di passare attraverso un fondo per raggiungerne un altro. Il requisito indispensabile affinché si realizza è che i fondi appartengano a proprietari diversi. Il codice civile disciplina le servitù agli articoli 1027-1099.

Le servitù (dette “servitù prediali”) secondo quanto stabilito dall’art. 1027 c.c. costituiscono:

peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario

Nella servitù di passaggio il proprietario del fondo servente è tenuto a consentire il passaggio al proprietario del fondo dominante.

Il diritto di servitù è un diritto reale di godimento in quanto il diritto appartiene al proprietario in quanto proprietario del fondo dominante. Pertanto il passaggio di proprietà del fondo dominante comporta il trasferimento del diritto di servitù. Inoltre, la servitù non può essere trasferita separatamente dal fondo dominante, e non può essere ceduto a terzi sotto forma di godimento (locazione, uso, abitazione).

Le servitù possono essere volontarie, costituite con contratto o testamento, oppure coattive, imposte dalla legge per consentire al proprietario del fondo dominante un’utilizzazione efficiente dello stesso. Le servitù possono esssere costituite anche mediante usucapione edestinazione del padre di famiglia.

La servitù può essere di passaggio carrabile o di passaggio pedonabile a seconda che il fondo servente possa essere attraversato solo a piedi oppure anche con mezzi meccanici.

Chi può passare sulla servitù di passaggio?

Sulla questione in esame, la Corte di Cassazione ha chiarito che: il contenuto del relativo diritto comprende tutte le concrete e varie modalità del suo esercizio, sia quelle che il proprietario del fondo dominante riceve in via diretta – ossia mediante l’esercizio del diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome – ma anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze della vita di relazione. 

In buona sostanza, la Corte afferma che ha diritto a usare la servitù di passaggio chiunque ha la necessità di recarsi sul fondo dominante, anche se non è il titolare della servitù.

Come si costituisce la servitù di passaggio

Le servitù di passaggio si costituiscono mediante:

  • contratto;
  • testamento;
  • usucapione;
  • destinazione del padre di famiglia;
  • ex lege;
  • sentenza.

Tra i vari modi per costituire una servitù di passaggio possiamo effettuare una distinzione fra:

  • servitù volontarie; Esse possono essere costituite per atto tra vivi con contratto o per testamento, per usucapione e destinazione del padre di famiglia.
  • servitù coattive.

Il contratto è utilizzato anche per la costituzione delle servitù coattive. In mancanza di contratto la servitù di passaggio coattiva si costituisce con sentenza o con atto dell’autorità amministrativa in specifici casi individuati dalla legge.

Infatti, l’art. 1032 c.c. stabilisce che:

Quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge. La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta. Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù.

Costituzione Servitù con contratto

La servitù di passaggio può essere costituita mediante contratto, dal quale devono risultare l’identificazione del fondo servente, del fondo dominante e dell’utilità derivante a dal peso imposto.

La forma del contratto deve essere, a pena di nullità, l’atto pubblico o la scrittura privata. La trascrizione del contratto è necessaria ai fini dell’opponibilità ai terzi della servitù.

I requisiti essenziali per la validità del contratto sono:

  • individuazione del fondo dominante e del fondo servente;
  • estensione;
  • determinazione del peso imposto.

Costituzione della servitù con testamento

E’ possibile costituire una servitù anche mediante testamento.  All’apertura della successione l’erede o il legatario acquistano il loro diritto. Il testatore può attribuire il diritto di servitù ad un erede o ad un legatario (cd. costituzione diretta), oppure può imporre all’erede o al legatario di concedere la servitù ad un terzo (c.d. costituzione indiretta), in questo caso l’erede o il legatario, dovranno con un contratto, costituire la servitù in favore del terzo.

Costituzione della servitù per usucapione e per destinazione del padre di famiglia

La costituzione della servitù di passaggio per usucapione  e per destinazione del padre di famiglia, può avvenire solo per le  servitù c.d. apparenti, cioè per quelle servitù che si manifestano con opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio. L’esistenza della servitù deve essere chiara e certa, manifestata da opere visibili e permanenti, impiegate in modo univoco al loro esercizio. La disciplina è stabilita dall’articolo 1031 del c.c. ss. Si tratta di due modi di costituzione della servitù volontari.

Il presupposto per l’usucapione è la prova del possesso, continuato, non violento, non clandestino, e la prova dell’ animus di esercitare la servitù di passaggio. Il possesso deve avere una durata minima di 20 anni, oppure di 10 anni se colui che rivendica la servitù l’ha acquistata in buona fede, in forza di un titolo debitamente trascritto, da parte di chi non ne era titolare. 

Manutenzione servitù di passaggio

Di sovente accadono liti per quanto riguarda la divisione delle spese per la manutenzione. Pensiamo al caso di una via privata necessaria al titolare del terreno confinante per accedere alla strada pubblica. 

L’unica norma che si occupa della ripartizione delle spese relative alla manutenzione della servitù di passaggio è l’art. 1069 c.c.

Secondo quanto stabilito dall’articolo in esame, il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano necessari per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal contratto o dalla legge. Tuttavia, se le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute da entrambi i proprietari dei due fondi.

Il presupposto necessario per l’applicazione di tale norma è costituito dalla necessità delle opere per la conservazione della servitù.

Come chiarisce anche la Corte di Cassazione qualora il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che dal proprietario del fondo servente, in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Il proprietario del fondo dominante deve sopportare per intero le spese, quando non risulti provato in giudizio che questo sia necessario alla conservazione della servitù

Se il titolare del fondo servente effettui opere funzionali al migliore esercizio del diritto di servitù, il titolare del fondo dominante è tenuto a partecipare alle spese delle opere eseguite in ragione del vantaggio che ne è derivato.

Il proprietario del fondo dominante che decide di assolvere alla realizzazione delle opere sul fondo servente deve sopportare il relativo onere finanziario a meno che le opere apportino beneficio anche al fondo servente, in questo caso le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi. 

La legge non dice in quale misura devono essere ripartite le spese di manutenzione. Pertanto, in caso di disaccordo tra le parti, sarà il giudice a valutarlo tenendo conto di elementi empirici.

Quindi possiamo dire che, la manutenzione della servitù di passaggio, è a carico del proprietario del fondo dominante, che deve eseguire le opere necessarie alla conservazione del passaggio, salvo diversa pattuizione concordata dalle parti. Se tali opere, arrechino beneficio anche al fondo servente, le spese saranno suddivise tra i rispettivi proprietari, proporzionalmente al vantaggio accorso al proprio fondo.

Il proprietario del fondo servente, che sia obbligato ad eseguire le opere per l’uso e conservazione della servitù di passaggio, potrà sottrarsi rinunciando, anche parzialmente, alla sua proprietà, a favore del proprietario del fondo dominante.

Come si estingue una servitù di passaggio?

Come stabilito dalle norme del capo sesto sesto del titolo sesto del libro terzo del codice civile la servitù si estingue per:

  • confusione
  • prescrizione,
  • per impossibilità di uso o mancanza di utilità se sono passati almeno 20 anni.

Qualora il proprietario del fondo servente acquista anche il fondo dominante o viceversa, la servitù si estingue per confusione, questo si verifica in quanto adesso non ci sono più due proprietari diversi, ma il fondo servente ed il fondo dominante appartengono alla medesima persona.

La servitù si estingue anche per prescrizione. L’articolo 1073 prevede che:

“La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni. Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio”.

Per interrompere il decorso della prescrizione della servitù di passaggio, non sarà sufficiente inviare una lettera di diffida ma occorre il riconoscimento del diritto da parte del proprietario del fondo servente ovvero per proposizione della domanda giudiziale. (Cass. 16861/2013).

Se viene meno l’utilità di passare sul fondo servente, o diventa impossibile passarvi, la servitù si estingue se sono trascorsi i venti anni dal mancato esercizio (art. 1074 c.c.).

Determinazione servitù di passaggio

Nel momento in cui si costituisce una servitù di passaggio è importante disciplinare il tracciato sul quale esercitare la servitù. La legge prevede che il diritto di servitù debba essere il meno gravoso possibile per il fondo servente. Disciplinare la tipologia di mezzi meccanici da poter utilizzare nel caso in cui si tratti di passaggio carrabile. La cosa utile è inserire maggiori informazioni possibili al fine di evitare eventuali future contestazioni.

Spese dalla servitù

La legge stabilisce che le spese per la manutenzione e la conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante salvo che i proprietari dei due fondi non stabiliscano una diversa ripartizione delle spese.

Nel caso in cui vengano eseguiti dei lavori che determinino un miglioramento del fondo servente ed anche al fondo dominante, le spese dovrebbero essere sostenute in proporzione da entrambi i proprietari.

Qualora, invece, la spesa sostenuta per migliorare il fondo servente non comporti una utilità al fondo dominante, il proprietario del fondo dominante dovrà essere tenuto indenne dalle spese sostenute.

Limiti alla proprietà

La servitù di passaggio prevede dei limiti al diritto di proprietà. In particolare, il proprietario del fondo servente non può impedire l’esercizio del diritto del proprietario del fondo dominante di poter passare per la sua proprietà, né può aggravarlo, rendendolo maggiormente difficoltoso. Pertanto, non è possibile:

  • chiudere il passaggio con un cancello, una porta o con qualsiasi strumento similare;
  • ostacolare il passaggio mediante alberi, siepi o piante;
  • dispositivi elettronici (allarmi, telecamere, sensori ottici, ecc.) che inibiscano l’uso del passaggio al proprietario del fondo dominante.

Pertanto, il proprietario del fondo servente non può effettuare nessun tipo di azione che diminuisca o renda maggiormente difficoltoso l’esercizio della servitù di passaggio. Qualora si verificasse tale eventualità è possibile rivolgersi ad un giudice per chiedere il ripristino dello stato dei luoghi e a risarcire l’eventuale danno arrecato.

Come faccio a sapere se esiste una servitù di passaggio?

Se ti stai chiedendo come capire se se sul proprio fondo, o su quello che si vuole acquisire oppure sul fondo oggetto di eredità, ci sia una servitù di passaggio, innanzitutto dovresti verificare se esiste un contratto con il quale è stata costituita una servitù prediale oppure una sentenza che lo ha stabilito.

Qualora invece accada che, il proprietario del fondo dominante dichiari di avere acquisito una servitù di passaggio per usucapione, l’usucapione della servitù è possibile solo se la stessa è apparente, cioè se vi sono delle opere visibili che lascino presupporre la stessa servitù di passaggio, ad esempio la creazione di una vera e propria strada che arriva fino al fondo dominante.

Non solo, la sentenza 5733 del 2011 della Corte di Cassazione stabilisce che tali opere devono essere presenti fin dal momento iniziale in cui si ritiene sia iniziato il possesso continuato e non violento del bene. In ogni caso l’usucapione della servitù di passaggio deve essere trascritta nei pubblici registri.

Nel caso di stipula di un contratto per la costituzione di una servitù di passaggio, oppure una sentenza, deve farla trascrivere sul registro immobiliare, solo in questo modo può essere opposta ai terzi. Di conseguenza i terzi possono tranquillamente andare al catasto e verificare i pesi gravanti sull’immobile, senza particolari formalità,  prima dell’acquisto, o in seguito a pretese da parte del vicino.

Nel caso in cui tu abbia acquistato il bene, devi sapere che il venditore ha l’obbligo di informare il compratore prima dell’acquisto dei diritti altrui gravanti sul fondo. Nel caso in cui non lo abbia fatto, puoi chiedere la risoluzione del contratto di compravendita dell’immobile e il risarcimento del danno. Il diritto di servitù è un diritto reale di godimento in quanto il diritto appartiene al proprietario in quanto proprietario del fondo dominante. Pertanto il passaggio di proprietà del fondo dominante comporta il trasferimento del diritto di servitù. Inoltre, la servitù non può essere trasferita separatamente dal fondo dominante, e non può essere ceduto a terzi sotto forma di godimento (locazione, uso, abitazione). Quindi l’eventuale acquirente non consapevole viene tutelato se la servitù non risulta trascritta e non nè è stata fatta menzione nel contratta, l’acquirente non poteva sapere, pertanto può chiedere la risoluzione del contratto. Lo stesso vale per il proprietario del fondo dominante.

Determinazione dell’indennità della servitù

La concessione della servitù di passaggio, comporta il riconoscimento di un’indennità a favore del proprietario del fondo servente, in considerazione del danno e deprezzamento di valore, provocato dal passaggio coattivo. Ove siano necessarie, per realizzare la servitù di passaggio, opere visibili e permanenti oppure l’abbandono di una porzione del fondo servente, il proprietario del fondo dominante, dovrà corrispondere, il valore stimato della zona rimasta inutilizzabile.

L’indennità, non è dovuta qualora il fondo dominate diventi intercluso, per effetto della cessione o divisione del fondo servente.

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Laureata in Giurisprudenza presso l'Università di Firenze. Approfondisce i temi legati all'IVA ed alla normativa fiscale domestica oltre ad approfondire aspetti legati al diritto societario.

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