Cessione di immobile estero: le imposte indirette

La detenzione di un bene immobile estero comporta, per il soggetto titolare del diritto reale, residente in Italia, alcuni obblighi fiscali. In particolare si tratta dei seguenti:

Il monitoraggio fiscale delle attività patrimoniali estere da effettuare annualmente. Questo nel caso in cui il detentore sia privato, società di persone o ente non commerciale;
L'eventuale assoggettabilità a tassazione indiretta in Italia dell'eventuale plusvalenza da cessione dell'immobile detenuto all'estero;
Le eventuali imposte indirette (IVA o imposta di registro) sulla cessione dell'immobile, dovute in Italia.

In questo articolo voglio concentrarmi sul terzo aspetto, ovvero le imposte indirette (IVA o imposta di registro) dovute al momento della vendita di immobili esteri.
La questione è importante, in quanto, in alcuni casi, anche se si tratta di immobile posto fuori dai confini nazionali, in caso di cessione può verificarsi il presupposto di applicazione di alcune imposte indirette: Iva o imposta di registro. Vediamo, quindi, di seguito le casistiche che possiamo avere in caso di cessione di bene immobile estero.
Cessione di immobili esteri da parte di soggetti IVA italiani
Il trasferimento a titolo oneroso dell'immobile estero operato da un soggetto IVA residente risulta "fuori campo Iva" ex art. 7-bis del DPR n. 633/72. Sul punto occorre anche considerare che, ai sensi dell'art. 40 del DPR n. 131/86, si considerano "soggette" ad IVA anche le cessioni per le quali l'imposta non è dovuta a norma dell'art. 7 del DPR n. 633/72.
Questo significa che il trasferimento di un immobile estero operato da un soggetto IVA, è considerata operazione "fuori campo". Tale operazione, quindi, è soggetta ad applicazione dell'imposta di registro fissa (di 200 euro) in applicazione del principio di alternatività IVA/registro.
Cessione di immobili esteri da parte di privati residenti
L'atto di trasferimento di un immobile estero operato da un soggetto privato (non IVA) risulta "fuori campo IVA". Pertanto, l'operazione risulta soggetta ad applicazione dell'imposta di registro, secondo le disposizioni del DPR n. 131/86. Infatti, se l'atto di cessione dell'immobile estero è formato in Italia, si configura il presupposto territoriale per l'applicazione dell'imposta di registro e l'atto risulta:

Soggetto a registrazione in termine fisso. Questo a norma dell'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86;
Soggetto ad imposta di registro con le aliquote di cui all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86 come qualsiasi altra cessione di immobili siti in Italia. L'art. 10 del D.Lgs. n. 23/2011 ha abrogato l'ottavo periodo dell'art. 1 della Tariffa, che prevedeva l'applicazione dell'imposta di registro fissa per il trasferimento di immobili situati all'estero.

Nel caso in cui l'atto di cessione di immobili esteri sia formato all'estero, l'atto è soggetto a registrazione in caso d'uso. Questo a norma dell'art...