Locazione di appartamenti per vacanze: disciplina Iva

• Non può essere assimilata a una prestazione di servizi imponibile ai fini Iva con aliquota del 10%. Questo ai sensi del n. 120) della Parte III della Tabella A allegata al DPR n. 633/1972;
• Mantiene invece la sua natura di prestazione di servizi locativi avente per oggetto un fabbricato abitativo. Inquadrabile ai fini Iva tra le operazioni di cui al n. 8) dell’art. 10 del DPR n. 633/1972.

Verifica della normativa regionale per immobili turistico ricettivo

Stante quanto detto sino a questo momento, per capire se è possibile applicare l’Iva al 10% in relazione alla prestazione di servizi alberghieri o para-alberghieri è necessario verificare la normativa di settore a livello regionale. Il riferimento riguarda la normativa regionale sulle attività turistiche (c.d. “legge regionale sul turismo“). Solo nel caso in cui l’attività esercitata dall’impresa verifichi le indicazioni di una delle attività ivi ricomprese è possibile applicare l’Iva sulla prestazione di servizi esercitata.

Nel caso in cui, invece, la regione non abbia provveduto ad approvare la relativa normativa, è necessario prendere a riferimento quanto disposto dall’art. 6 della Legge n. 217/83. Possono essere ricondotte al settore alberghiero e para-alberghiero le prestazioni rese negli alberghi, motels, residenze turistico-alberghiere e simili, tra cui rientrano “gli esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze”, definiti come “immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità superiore ai tre mesi consecutivi”.

In concreto, quindi, è importante verificare il rispetto di questi requisiti anche attraverso l’ausilio dell’ufficio SUAP del Comune interessato dall’immobile oggetto di locazione.

Onere della prova nell’accertamento delle locazioni turistiche

Nell’ambito di un accertamento che riqualifica una locazione turistica come prestazione alberghiera o para-alberghiera, la ripartizione dell’onere della prova assume un ruolo centrale. La regola generale prevede che le locazioni di immobili abitativi siano esenti da Iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8), DPR n. 633/72. Ne consegue che, quando l’Amministrazione finanziaria intende contestare l’applicazione di questo regime, sostenendo che l’attività abbia in concreto natura alberghiera, è l’Ufficio a dover fornire la prova che i requisiti della locazione esente non sono rispettati, non il contribuente a dover dimostrare il contrario.

Questo principio trova oggi un fondamento normativo esplicito nell’art. 7, comma 5-bis, D.Lgs. n. 546/92, introdotto dalla L. n. 130/2022 e applicabile ai ricorsi notificati dopo il 16 settembre 2022. La norma impone al giudice tributario di annullare l’atto impositivo se la prova della sua fondatezza manca, è contraddittoria o risulta comunque insufficiente a dimostrare, in modo circostanziato e puntuale, le ragioni oggettive della pretesa. Una recente pronuncia di merito (C.G.T. I Belluno n. 30/1/26) ha applicato proprio questo criterio, annullando un accertamento in cui l’Ufficio si era limitato a richiamare genericamente le indicazioni commerciali riportate sul sito internet della società, senza fornire riscontri contabili puntuali sull’effettiva erogazione dei servizi aggiuntivi contestati.

Servizi effettivamente resi vs. servizi potenzialmente offerti

Un secondo criterio, complementare al primo, riguarda la distinzione tra servizi effettivamente prestati e servizi solo potenzialmente offerti. Nella prassi degli accertamenti, l’Ufficio tende talvolta a sostenere che sia sufficiente la sola disponibilità astratta di servizi aggiuntivi (transfer, noleggio attrezzature, assistenza in loco, reception) per attrarre l’operazione nel regime di imponibilità Iva con aliquota del 10%. Questa impostazione non trova però fondamento nella disciplina Iva: l’art. 1, DPR n. 633/72 assoggetta a imposta le prestazioni di servizi materialmente effettuate nel territorio dello Stato, restando esclusa la rilevanza di prestazioni solo teoricamente attivabili ma in concreto non erogate.

Nel caso deciso dalla C.G.T. I Belluno n. 30/1/26, questo criterio è stato verificato attraverso elementi oggettivi e documentali: l’analisi delle fatture di acquisto, che non evidenziava costi per noleggi sportivi, escursioni o skipass; la consistenza della forza lavoro, ritenuta compatibile solo con la pulizia e il cambio biancheria a ogni cambio ospite, non con servizi quotidiani o aggiuntivi. È quindi l’evidenza contabile e organizzativa concreta, non la sola descrizione commerciale dell’offerta, a determinare la natura fiscale della prestazione.

Locazione di immobili turistici con l’intervento di agenzie immobiliari: disciplina Iva

Una volta analizzata la casistica riguardante la locazione di immobili abitativi da parte delle imprese con finalità turistiche, vediamo una seconda casistica frequente. Il riferimento è l’attività di locazione di appartamenti per vacanze con finalità turistica effettuata, anche da privati, con l’intervento di una agenzia immobiliare.

La casistica più frequente è quello che riguarda il proprietario di una o più unità unità immobiliari abitative che, ubicate in zone turistiche, vada a stipulare un contratto di mandato senza rappresentanza con una agenzia immobiliare. Con questo contratto, di fatto, l’agenzia immobiliare è chiamata a curare la locazione dell’immobile, a nome proprio ma per conto del proprietario. Di fatto, quindi, la locazione avviene a cura dell’agenzia immobiliare, la quale incassa i canoni percepiti dagli ospiti, e retrocede parte del canone al proprietario al netto della propria provvigione. Anche in questa casistica, come nel caso analizzato nei paragrafi precedenti, è necessario andare ad indagare l’applicazione dell’Iva nella locazione da parte dell’agenzia immobiliare dell’immobile a fini turistici.

A chiarire questo aspetto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 117/E del 10 agosto 2004. Nel disciplinare l’operazione ai fini Iva la locazione di immobili con l’intervento di agenzie immobiliari è stata suddivisa in due sotto-operazioni con diversa rilevanza ai fini Iva. In particolare:

• La prima operazione riguarda l’operazione di locazione che intercorrono tra le agenzia di intermediazione immobiliare ed i terzi locatari. Su questa operazione deve essere applicato il regime Iva delle locazioni di immobili abitativi per finalità turistiche. Si tratta dell’imponibilità Iva con applicazione dell’aliquota ridotta del 10%. Si tratta della citata disposizione ex n. 120) della Parte III allegata al DPR n. 633/1972. Questo sempre a condizione che l’attività svolta sia qualificabile come relativa ad una struttura che può definirsi ricettiva, conformemente a quanto previsto dalla normativa regionale di settore (o, in mancanza, dal citato art. 6 della Legge n. 217/83);
• La seconda operazione riguarda il riaccredito degli importi che intercorrono tra l’agenzia (mandataria) ed il proprietario dell’immobile (mandante). In questo caso si devono seguire le seguenti regole ai fini Iva:
• Se il proprietario dell’immobile è un privato, il riaccredito delle somme costituisce una operazione fuori campo Iva;
• Se il proprietario dell’immobile è invece un soggetto passivo Iva, il riaccredito delle somme segue la stessa disciplina Iva dell’operazione principale (precedente). Si tratta della stessa disciplina Iva che intercorre nella locazione stipulata tra l’agenzia immobiliare ed il terzo locatario. Di fatto, in questo caso si ha la stessa applicazione dell’Iva nell’operazione secondaria rispetto alla principale, in conformità a quanto previsto dall’ultimo periodo del comma 3 dell’art. 3 del DPR n. 633/1972. Norma, questa, che prevede l’equiparazione ai fini Iva delle operazioni che intercorrono tra mandante e mandatario rispetto alle operazioni che intercorrono tra mandatario e un soggetto terzo.

Prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto stipulati per la costruzione – cessioni – locazioni

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 8/E/2014 è intervenuta per chiarire l’interpretazione degli articoli 10 e 16 del DPR n. 633/72 in relazione alle prestazioni di servizi legate da contratti di appalto legati alla costruzione di immobili da locare. Il caso oggetto di analisi da parte dell’Agenzia è il seguente:

Una SRL, con oggetto sociale compravendita e locazione di immobili a fini esclusivamente turistico-ricettivi, procede all’acquisto di immobili accatastati in categoria A da un’impresa costruttrice. Si chiede di conoscere quale sia il corretto trattamento Iva.
La medesima società conclude un contratto di gestione delle case vacanze con un’agenzia immobiliare soggetto Iva. Qual è il trattamento Iva nei rapporti con l’agenzia immobiliare?

I chiarimenti dell’Agenzia

La classificazione catastale di un immobile costituisce, a prescindere dall’effettivo utilizzo dell’immobile, il criterio oggettivo a cui fare riferimento per la distinzione tra fabbricati strumentali e fabbricati ad uso abitativo, ai fini dell’applicazione delle imposte indirette.

Sono considerati fabbricati strumentali per natura le unità immobiliari catastalmente censite o censibili nelle categorie dei gruppi B, C, D ed E, nonché nella categoria A/10, mentre nei fabbricati diversi da quelli strumentali per natura rientrano le unità immobiliari a uso abitativo, catastalmente censite o censibili nelle categorie del gruppo A che, a eccezione della categoria A/10, comprendono le abitazioni.

La rilevanza della classificazione catastale anche per gli immobili utilizzati nell’ambito di attività turistico-ricettive supera le indicazioni fornite dalla stessa Agenzia delle entrate nella Risoluzione n. 321/E/2002. In tale occasione, in risposta a una istanza d’interpello diretta a sapere se alle prestazioni di servizi dipendenti da un contratto d’appalto stipulato per la costruzione di un residence (nella specie, costituito da bungalow destinati a ospitare turisti per periodi di vacanza) si applicasse l’aliquota Iva del 10% prevista dal n. 127-quaterdecies), Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/72, era stato precisato che:

“la circostanza che i bungalow vengano costruiti al fine di ospitare turisti per soggiorni di vacanza esclude che gli stessi possano costituire, anche astrattamente, una stabile dimora, idonea allo svolgimento della quotidiana vita domestica. La costruzione del residence è infatti finalizzata all’esercizio di una attività turistico-alberghiera da parte della società istante e pertanto le strutture in esame costituiscono di fatto un luogo deputato all’esercizio di una attività di impresa“

Di conseguenza, la circostanza che il residence venga destinato allo svolgimento di un’attività d’impresa di tipo turistico-alberghiero esclude che le unità abitative facenti parte di tale complesso possano essere assimilate alle case di civile abitazione di cui alla Legge n. 408/1949 e rientrare, pertanto, nell’ambito di applicazione della disposizione di cui al citato n. 127-quaterdecies), Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/1972. Per questo motivo, alle prestazioni di servizio relative al contratto di appalto stipulato per la costruzione del residence, deve applicarsi l’aliquota Iva ordinaria.

Dalle considerazioni che precedono di desume che, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 8-bis), DPR n. 633/72, gli immobili abitativi acquistati presso l’impresa costruttrice sono imponibili ai fini Iva per obbligo se l’operazione è effettuata entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori. In caso contrario, l’imponibilità è opzionale e deve essere esercitata nel relativo atto, con imposta assolta dal cessionario con il meccanismo del reverse charge, ex articolo 17, comma 6, lettera a-ter), DPR n. 633/72.

• Per le case di abitazione accatastate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11, l’aliquota applicabile è quella ridotta del 10%, di cui al n. 127-undecies), Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/72;
• per le case di abitazione accatastate, invece, nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, si applica l’aliquota ordinaria (attualmente pari al 22%).

La detraibilità dell’Iva assolta sugli acquisti

Riguardo, invece, alla detraibilità dell’Iva assolta in sede di acquisto, l’articolo 19-bis1, comma 1, lettera i), DPR n. 633/72 preclude la detrazione dell’imposta assolta in relazione all’acquisto e alla manutenzione di immobili abitativi. La preclusione non opera, in virtù di una specifica previsione contenuta nella norma, per le spese sostenute dalle imprese di costruzione nonché da quelle che pongono in essere locazioni esenti, di cui all’articolo 10, comma 1, n. 8), DPR n. 633/72, che determinano l’applicazione del pro-rata di detrazione.

L’indetraibilità dell’imposta riguarda i fabbricati abitativi che risultano tali secondo le risultanze catastali e, in linea generale, prescinde dall’utilizzo effettivo dei medesimi. Tuttavia, l’Agenzia delle entrate ha chiarito:

“che gli immobili abitativi, utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitto camere, etc.) che comporti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili a Iva, debbano essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura”

Questo ha come conseguenza “che le spese di acquisto e manutenzione relative ai suddetti immobili non risentono dell’indetraibilità di cui all’art. 19-bis1, lettera i), DPR n. 633/1972”.

Leggi anche: IVA detraibile casa vacanze: norma, prassi e Cassazione a confronto.

Consulenza fiscale online

In questo articolo ho deciso di approfondire un caso pratico di applicazione dell’Iva per mostrarti le casistiche di applicazione dell’imposta negli immobili turistico ricettivi. Per la locazione di appartamenti per vacanze è importante verificare i requisiti previsti dalla normativa regionale in merito al turismo. Infatti, la classificazione dell’immobile nella figura di casa vacanze imprenditoriale, infatti, determina l’imponibilità Iva dei canoni di locazione con aliquota ridotta del 10%.

Se hai dubbi riguardanti la tua situazione personale e desideri che un consulente fiscale esperto possa valutarla ed indicarti la soluzione ai tuoi dubbi, contattami! Una consulenza professionale può aiutarti a comprendere le tue responsabilità fiscali e a prendere le decisioni più adatte per la tua situazione specifica

Segui il link sottostante per metterti direttamente in contatto con me e ricevere una consulenza personalizzata.

Domande frequenti