Locazione di appartamenti per vacanze: disciplina Iva

L'esercizio di attività di locazione di appartamenti per vacanze può essere svolta anche dalle imprese. Sovente, infatti, società immobiliari di gestione decidono di sfruttare le opportunità degli affitti brevi per aumentare la redditività dei propri immobili. Questo tipo di attività, comunque, non è precluso nemmeno a società di diverso tipo che decidono di investire in immobili patrimonio per diversificare la propria attività (ed il rischio di impresa).
L'esercizio di un'attività di locazione di appartamenti per vacanze da parte delle imprese non deve essere confusa con la disciplina delle locazioni brevi, di cui al D.L. n. 50/17 che riguarda le persone fisiche che non operano in forma di impresa.
Quando l'attività di locazione di immobili turistico ricettivi, infatti, viene svolta in forma di impresa, su immobili propri o di terzi (anche di privati) è necessario interrogarsi sulla corretta modalità di applicazione (o non applicazione) dell'Iva sui canoni percepiti. Sul punto, infatti, devono essere osservati dei requisiti che legano l'applicazione dell'Iva sui canoni di locazione, che è opportuno andare ad analizzare. Per questo, di seguito, andiamo ad approfondire gli aspetti legati all'Imposta sul Valore Aggiunto legata alle locazioni di appartamenti vacanze da parte di imprese.
Locazione di appartamenti per vacanze: applicazione dell'Iva
La disciplina Iva sulla locazione di immobili abitativi, effettuata nell'esercizio di impresa, prevede ex n. 8) del co. 1 dell'art. 10 del DPR n. 633/72:

Esenzione Iva, nella generalità dei casi;
Applicazione dell'Iva, nel caso in cui l'immobile venga locato dall'impresa che lo ha costruito o ristrutturato da cinque anni nell’ambito di un piano di edilizia convenzionata.

Derogano a questa disciplina, invece, le unità immobiliari ad uso abitativo che vengono utilizzate in un contesto di esercizio di attività alberghiera o para-alberghiera. In questo caso le operazioni sono soggette al regime di imponibilità Iva, con applicazione di aliquota del 10%. A prevedere questo è il n. 120) della Parte III della Tabella A allegata al DPR n. 633/72 in conformità all'articolo 135, § 2, lettera a), Direttiva n. 2006/112/CE.
Tabella: applicazione dell'Iva nella locazione di immobili abitativi

Immobili abitativi
Immobili abitativi in esercizio di attività alberghiera o para-alberghiera

n. 8) del co. 1 dell'art. 10 del DPR n. 633/72
n. 120) della Parte III della Tabella A allegata al DPR n. 633/1972

- Disciplina generale di esenzione Iva- Applicazione dell'Iva in caso di locazione da parte di impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile nei 5 anni
Applicazione dell'Iva con aliquota 10%

Una volta chiarite queste differenze l'aspetto che occorre indagare è quando siamo di fronte ad esercizio di attività alberghiera o para-alberghiera nella locazione.
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