Immobile casa vacanze con IVA in acquisto detraibile

Una società immobiliare che acquista un fabbricato abitativo con l'intento di locarlo a terzi per brevi periodi come “casa vacanze” (locazione turistica) deve fare valutazioni in termini di IVA. Il riferimento è alla possibilità di detrarre l'IVA assolta al momento dell'acquisto dell'immobile. Da precisare, in relazione a quanto diremo di seguito, è che l'immobile era già utilizzato per locazioni turistiche da parte della società venditrice, nel rispetto della normativa regionale di settore.
La locazione della “casa” avviene mediante un sistema di prenotazioni on line, anche a distanza di diversi mesi. Il fabbricato viene ceduto con l’applicazione dell’IVA da parte della società venditrice (avendo questa eseguito interventi di ristrutturazione edilizia senza che siano decorsi 5 anni dal completamento dei lavori), nella misura del 10% (in quanto immobile abitativo nella categoria catastale A/7).
In questo contesto la domanda che si è posta la società immobiliare acquirente è se vi sia (o meno) il diritto di esercitare la detrazione dell'IVA assolta in acquisto. Il tutto, in relazione a quanto disposto dall'art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR n. 633/72. Disposizione, questa, che prevede l’indetraibilità oggettiva del tributo per l’acquisto di fabbricati abitativi, senza una deroga espressa per l’esercizio di un’attività turistico ricettiva.
Detraibilità IVA per l'acquisto di immobili abitativi destinati ad attività di casa vacanze o locazione turistica
La detrazione dell'IVA assolta al momento dell'acquisto di un immobile abitativo non viene meno nel caso in cui l'immobile viene utilizzato esclusivamente per attività di casa vacanze o locazione turistica. La detrazione dell'imposta non viene meno nel caso in cui la gestione dell'attività di locazione non viene effettuata direttamente dal proprietario ma affidata a terzi (in "outsourcing").
A fornire questo chiarimento è stata l'Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 392/E del 24 luglio 2023. La ratio della risposta fornita è che il regime legato all'indetraibilità oggettiva dell'IVA è quello di evitare indebite detrazioni di imposta in caso di acquisto di fabbricati abitativi. Questi, infatti, potrebbero essere suscettibili ad essere utilizzati in modo promiscuo (sia per attività di impresa sia per finalità estranee ad essa).
Nel caso esaminato a fare la differenza è la destinazione dell'immobile da parte della società immobiliare acquirente, la quale esercita un'attività turistico ricettiva le cui prestazioni risultano essere assoggettate ad IVA (con aliquota 10%), come l'esercizio di casa vacanze o di affittacamere. Pertanto, tale immobile, a prescindere dalla propria classificazione catastale, deve essere considerato come immobile strumentale per natura.
Risoluzione n. 18/E/2012

Quando "gli immobili abitativi, (n.d.r. sono) utilizzati dal soggetto passivo nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case vacanze, affitta camere, etc.) che comporti l...