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Gravi motivi di recesso nel contratto di locazione

Il conduttore può liberamente recedere dal contratto di locazione, ove sussistano i gravi motivi di recesso. Ma di cosa si tratta e quando ricorrono? Scopriamolo insieme.

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A differenza del locatore, che può recedere solo nei casi espressamente previsti dalla legge, il conduttore è tendenzialmente libero di recedere, purché vi siano gravi motivi di recesso. Quindi, la legge espressamente richiama i gravi motivi, che, ove ricorrano, consentono di sciogliere il contratto di locazione in ogni momento. Ovviamente devono essere rispettati alcuni adempimenti, in specie l’onere di comunicazione del preavviso di almeno 6 mesi, posto in essere con raccomandata.

I gravi motivi di recesso si distinguono in oggettivi, quando dipendono da causa del tutto estranee dal conduttore. Mentre, si dicono soggettivi laddove, invece, siano cause attinenti al conduttore, purché presentono comunque un profilo di oggettività, tale da non esser completamente rimesse all’arbitrio del conduttore.

Devono, inoltre, essere cause che impediscono la prosecuzione del contratto per la loro gravità. Devono essere cause sopravvenute ed imprevedibili, rispetto alla conclusione del contratto.

Vediamo cosa c’è da sapere sui gravi motivi di recesso dal contratto di locazione.

Gravi motivi di recesso: cosa si intende?

A differenza del locatore, che può recedere solo nei casi espressamente previsti dalla legge, il conduttore è tendenzialmente libero di recedere, purché vi siano gravi motivi di recesso. Quindi, la legge espressamente richiama i gravi motivi, che, ove ricorrano, consentono di sciogliere il contratto di locazione in ogni momento. Ovviamente devono essere rispettati alcuni adempimenti, in specie l’onere di comunicazione del preavviso di almeno sei mesi, posto in essere con raccomandata.

Dunque, mentre il locatore può solamente impedire il rinnovo della locazione nelle ipotesi indicate dalla legge (salvo la possibilità di sfratto per inadempimento), il conduttore può recedere in qualsiasi momento, anche durante il quadriennio, dando congruo preavviso di sei mesi (o minore, se previsto dal contratto), ogniqualvolta ricorrano gravi motivi.

Recesso del locatore: differenze con recesso del conduttore

Possiamo brevemente fare una piccola panoramica sul recesso del locatore, proprio al fine di evidenziare le differenze con il recesso del conduttore per gravi motivi.

In particolare, si ha recesso del locatore mediante la c.d. lettera di disdetta. Quest’ultima può essere considerata una vera e propria forma di recesso. In genere si ritiene che il recesso possa essere esperito solo dal conduttore. Questo è obbligato a corrispondere al locatore il canone di locazione fino all’effettivo rilascio dell’immobile. Non potrà essere utilizzata la cauzione versata al momento della stipula del contratto, che verrà restituita solo al momento dell’effettiva risoluzione del contratto, ovvero nel momento in cui il conduttore riconsegnerà l’immobile al locatore. In caso di risoluzione anticipata, inoltre, occorre versare all’Agenzia delle Entrate una tassa pari a 67 euro.

Il locatore, invece, in linea di principio non può procedere alla risoluzione del contratto mediante lettera di disdetta. Ciò è consentito solo al termine della prima scadenza del contratto, quindi ad esempio nel caso di un contratto 4+4 il recesso può essere esercitato al termine dei primi quattro anni. Tuttavia, può procedere alla disdetta, eccezionalmente, anche prima del termine, nelle seguenti ipotesi:

  • laddove il locatore abbia assoluto bisogno dell’immobile ai fini abitativi, per sé o per un membro della sua famiglia;
  • per avviare un’attività lavorativa per se stesso o per un proprio familiare;
  • l’immobile deve essere venduto a terzi;
  • l’immobile deve essere sottoposto a ristrutturazione.

Gravi motivi di recesso del conduttore

Come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, per quanto riguarda il conduttore questo può sciogliere il contratto quando ritiene più opportuno, laddove sussistano gravi motivi di recesso.

La formula prescelta dal legislatore, dunque, è molto ampia, proprio al fine di consentire al conduttore di liberarsi dal contratto ove ritenga opportuno. Tuttavia, ciò ha comportato anche un intervento della giurisprudenza, volto a circoscrivere cosa si intende per gravi motivi di recesso.

Dunque, in tal senso l’interprete ha evidenziato che, possono ricorrere i gravi motivi di recesso, ove sussistano specifiche caratteristiche. In specie si fa riferimento ai casi in cui il motivo:

  • è estraneo alla volontà del conduttore;
  • è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
  • rende eccessivamente gravosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del rapporto locatizio.

I gravi motivi di recesso dalla locazione, dunque, non sono necessariamente economici. Essi afferiscono a qualsiasi settore della vita privata dal conduttore, potrebbero anche sostanziarsi in motivi attinenti alla salute dello stesso conduttore, oppure esigenze lavorative o incompatibilità con i vicini di casa.

I gravi motivi di recesso possono anche essere oggettivi e dipendere dallo stato dell’immobile: prendi il caso di chi non possa continuare ad abitarvi per i gravi difetti strutturali dell’abitazione.

Dunque, possiamo prevedere due macro categorie di gravi motivi di recesso: i gravi motivi oggettivi e soggettivi.

Gravi motivi di recesso oggettivi

Come affermato nel paragrafo precedente, si distinguono i gravi motivi di recesso oggettivi dai soggettivi. Appartengono alla prima categorie quelli che non sono collegati alle condizioni personali del conduttore. Questi, in genere, attengono a problemi strutturali dell’immobili o comunque eventuali condizioni che rendono l’ambiente poco salubre. In questo caso sono motivi oggettivi che consentono il recesso anticipato, rispetto alla data di scadenza naturale del contratto di locazione.

Ad esempio, si potrebbe mai chiedere a taluno di vivere in presenza eccessiva di umidità o di muffa che rendono invivibile l’immobile? Soprattutto se il conduttore soffre di asma o di altri problemi respiratori, questo è sicuramente un grave motivo di recesso.

Altro grave motivo oggettivo di recesso può essere quello del permanente malfunzionamento di un servizio necessario al conduttore. Ad esempio un guasto dell’ascensore che l’assemblea di condominio oppure l’amministratore non intendono risolvere.

Gravi motivi di recesso soggettivi

Mentre per quanto riguarda i gravi motivi di recesso soggettivi, questi attengono alla persona del conduttore e a sue personali condizioni. Sul punto la giurisprudenza ha offerto molteplici esempi che possono individuare i motivi soggettivi. Tuttavia, come evidenziato da un orientamento, questi devono comunque presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato poiché in tal caso si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso “ad nutum”.

Esempi di motivi soggettivi

Rientra nella categoria, la circostanza che il conduttore abbia specifiche esigenze di salute, non dipendenti dall’immobili, come negli esempi effettuati poc’anzi. Tuttavia, i gravi motivi, in questo caso, devono esser qualcosa in più rispetto alle gravi difficoltà.

A tal proposito, segnaliamo una giurisprudenza del Tribunale Modena sez. II, 25/01/2013, la quale ha affermato che a seguito di intervento chirurgico al menisco, il conduttore si trovi in mera situazione di “difficoltà ad abitare lo stabile” ovvero in condizione di “disagio”. In questo caso, non si tratta di un’impossibilità abitativa, per quanto l’immobile locato si sviluppi su due livelli, questo non impedisce la prosecuzione del rapporto locativo in essere, precludendo l’esercizio del diritto potestativo di recesso per gravi motivi, previsto dall’art. 3 l. n. 431 del 1998.

Altre ipotesi gravi attengono anche alla realizzazione di un reato. Quest’ultimo può costituire grave motivo di recesso dalla locazione, laddove, ad esempio, il conduttore sia vittima di stalking condominiale, oppure sia stato minacciato o sia vittima di violenze. E’ altresì necessario che la risoluzione del contratto sia l’unica modalità per assicurarsi idonea tutela.

Può costituire un grave motivo di recesso dalla locazione anche la perdita del lavoro, con conseguente incapacità del conduttore di poter affrontare le spese derivanti dal pagamento del canone.

Forse uno degli esempi più chiari di gravi motivi di recesso a carattere soggettivo è quello che attiene ai rapporti familiari e alla crisi coniugale. Quindi, la fine del matrimonio o della propria stabile relazione sentimentale può essere giusto motivo di recesso.

I requisiti: non volontarietà e sopravvenienza

La giurisprudenza si è poi molto interrogata circa le caratteristiche che contraddistinguono i gravi motivi di recesso dal contratto di locazione. In particolare, due requisiti fondamentali sono la non volontarietà del motivo e la sua sopravvenienza.

Infatti, si afferma, soprattutto nella giurisprudenza di merito (Tribunale Roma sez. VI, 09/05/2014, n.10425), che è possibile sciogliere il contratto, solo per motivi che devono essere determinate da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore. Inoltre, essi devono essere imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto.

Ad esempio, un conduttore affetto da disabilità potrà giustificare il recesso nel caso di aggravamento delle proprie condizioni di salute. Mentre, non potrà, al contrario, recedere semplicemente adducendo il proprio status, se questo era già sussistente al momento della stipula del contratto.

Infine, come esaminato nei paragrafi precedenti, essi devono anche essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione della locazione. Dunque, è necessario, affinché sia giustificato il recesso, che i gravi motivi impediscano la prosecuzione del contratto.

Modalità con cui procedere al recesso

Per recedere dalla locazione, prima della naturale scadenza, il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione con una raccomandata a/r. E’ necessario che il preavviso sia inviato almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza. Si valuta poi il termine in considerazione al momento in cui la lettera è ricevuta, in tal momento si verifica il rispetto dei sei mesi.

Laddove il conduttore se ne va via di casa senza dare il preavviso, deve risarcire i danni che il padrone di casa dimostri di avere subìto. Pertanto se l’appartamento viene subito concesso in locazione o viene usato dallo stesso titolare non c’è alcun obbligo di risarcimento del danno, perché non vi è alcuna conseguenza risarcibile.

Inoltre, si ritiene che si debba comunicare con la raccomandata anche i gravi motivi di recesso. In particolare, ciò è stato evidenziato dalla giurisprudenza.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione è necessario che i gravi motivi dello stesso siano enunciati indifferibilmente nella medesima comunicazione di recesso, pur senza una dettagliata spiegazione delle ragioni che li abbiano determinati (Tribunale Roma sez. VI, 06/06/2019, n.12091). In caso contrario, il recesso non verrà considerato validamente compiuto, quindi il contratto non si intende sciolto.

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