Esenzione IMU case occupate: cosa significa e come funziona

L’esenzione dall’IMU per il 2024 può rappresentare un’importante agevolazione per i proprietari di immobili occupati abusivamente, una categoria che spesso si trova a dover gestire immobili non fruibili e privi di redditività. Questo beneficio fiscale, introdotto dalla Legge di Bilancio 2023 e aggiornato con le disposizioni per il 2024, si applica solo a determinate condizioni, e per ottenerlo è indispensabile seguire le modalità di dichiarazione previste. In questa guida esploreremo i requisiti di accesso all’esenzione IMU per le case occupate, le istruzioni per la compilazione della dichiarazione telematica e le informazioni da includere per rispettare le direttive del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Esenzione IMU per case occupate: requisiti e normativa

L’esenzione dall’IMU 2024 riguarda specificamente gli immobili che risultano “non disponibili” a causa di un’occupazione abusiva, purché sia stata presentata una denuncia all’autorità giudiziaria. La normativa stabilisce che solo gli edifici che non generano reddito o che non possono essere utilizzati in modo legittimo possono beneficiare di questo sgravio fiscale. La base giuridica dell’esenzione è disciplinata dalla Legge n. 160 del 2019, all’articolo 1, comma 759, lettera g-bis), e da successive modifiche.

Requisiti specifici per l’ottenimento

Per accedere all’esonero IMU, il proprietario deve:

• Presentare una denuncia formale presso le autorità competenti che attesti l’occupazione abusiva;
• Garantire che l’immobile sia effettivamente inutilizzabile e non produca reddito a causa dell’occupazione;
• Inserire tutti i dati richiesti nel modello di dichiarazione IMU, da trasmettere esclusivamente in formato telematico.

La sola denuncia non è sufficiente. L’esenzione è valida solo se accompagnata dalla presentazione telematica della dichiarazione IMU.

Come denunciare un immobile occupato

Il principale requisito da rispettare per fruire dell’esenzione IMU sull’immobile occupato è legato alla denuncia di tale evento presso le autorità. Ma come comportarsi in questo caso?

Formalmente, colui che si è visto occupare abusivamente un immobile ha diverse soluzioni a disposizione:

1. Sporgere una querela per il reato di invasione di terreni o di edifici (articolo 633 c.p.) o violazione di domicilio (articolo 614, secondo comma, c.p.);
2. Promuovere in tribunale l’azione per la reintegra del possesso;
3. Agire con un’azione di rivendicazione.

Le azioni di cui sopra sono evidentemente cumulabili, considerato che l’una non esclude l’altra. Tuttavia, per ottenere il beneficio dell’esenzione IMU sia sufficiente procedere con il primo dei tre punti accennati.

La querela per immobile occupato abusivamente

Se dunque ci si è accorti che qualcuno ha occupato abusivamente un immobile di proprietà, il primo passo da effettuare è quello di sporgere querela presso le autorità competenti (ad esempio, un ufficio di polizia).

Tale passaggio è fondamentale per permettere di avviare le indagini da parte delle stesse autorità e, quindi, procedere all’eventuale rinvio a giudizio dell’occupante, a cui il giudice potrà poi comminare una pena o una sanzione, a seconda dei casi.

Attenzione, però. Così facendo, infatti, non si ha alcuna possibilità di ottenere il rilascio dell’immobile occupato: il procedimento avviato con la querela di cui sopra non consente infatti al giudice di ordinare all’occupante di rilasciare l’immobile in favore del legittimo proprietario.

La reintegrazione per il rilascio dell’immobile occupato

Se dunque il procedimento che abbiamo ora anticipato sembra essere sufficiente per ottenere l’esenzione IMU per gli immobili occupati, ciò non vale per consentire di rientrare in possesso dell’immobile in questione.

Per ottenere la restituzione dell’immobile abusivamente occupato bisogna infatti avviare un’azione di reintegrazione, da avviarsi entro un anno dalla data dell’occupazione. In caso di azione di spoglio, la decorrenza dei termini non avviene dal momento dell’inizio dell’occupazione ma, trattandosi di un’occupazione abusiva, senza che il legittimo titolare potesse saperne nulla, partirà dal momento in cui il soggetto che si è visto privare del bene sia venuto a conoscenza dell’occupazione.

Ora, per ottenere la sentenza di reintegra del possesso dell’immobile bisognerà dimostrare che prima dell’occupazione abusiva si era possessori del bene invaso: di possesso, e non di proprietà, si tratta. Pertanto, anche colui che non è proprietario, ma era possessore legittimo del bene, potrà avanzare tale intervento.

Una volta ottenuta la sentenza di reintegra del possesso, nel caso in cui l’occupante si rifiuti ancora di rilasciare l’immobile si dovrà procedere con l’esecuzione forzata. Il proprietario dovrà pertanto domandare l’intervento dell’ufficiale giudiziario che, eventualmente, potrà domandare il supporto delle forze dell’ordine per superare eventuali resistenze.

L’azione di rivendica

Può infine capitare che non si sia più nei termini per esercitare l’azione possessoria di cui abbiamo parlato. In questo caso, si potrà procedere comunque con un’azione di rivendica della proprietà.

Come intuibile, attraverso l’esperimento di tale azione, il proprietario punta a rivendicare la cosa da chiunque la possiede o la detiene, al fine di riottenere ciò che è suo. L’azione prosegue peraltro anche nel caso in cui la persona citata in giudizio si sia nel frattempo privata della cosa, poiché il convenuto potrà comunque essere chiamato a risarcire il danno all’attore, che può essere provato, ad esempio, dimostrando in sede processuale quali sono stati i pregiudizi che l’attore ha subito a causa dell’occupazione (si pensi al danneggiamento dell’immobile, alla perdita di profitto, e così via).

Ricordiamo infine che l’azione di rivendicazione non è soggetta a prescrizione e contrariamente all’azione di reintegrazione può essere avanzata solamente da colui che dimostra di essere il proprietario del bene.

Procedura per la Dichiarazione IMU 2024 di case occupate

Il modello di dichiarazione IMU deve essere compilato con attenzione, rispettando le istruzioni fornite dal Ministero. Tra i campi fondamentali, il Quadro A è quello destinato alla segnalazione dell’esenzione:

1. Campo 15: Deve indicare il numero “1” per specificare l’esenzione dovuta alla non disponibilità dell’immobile;
2. Campo 22: Riferimento alla fattispecie giuridica che ha causato l’occupazione, come ad esempio una violazione di domicilio o invasione;
3. Campo 23 e 24: Rispettivamente, l’autorità presso cui è stata presentata la denuncia e la data della stessa.

Gli errori nella compilazione del modello possono comportare la perdita del beneficio per il periodo di imposta. Pertanto si consiglia di rivolgersi a un professionista o a un intermediario fiscale per l’invio della dichiarazione tramite i servizi Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate​.

Scadenze per la Dichiarazione IMU

Attualmente, la scadenza per l’invio telematico della dichiarazione IMU è fissata al 1° luglio. Tuttavia, i proprietari che hanno già presentato la dichiarazione per il periodo precedente e non riscontrano cambiamenti nella situazione dell’immobile non sono tenuti a ripresentarla per l’anno corrente.

Nel caso in cui l’occupazione venga risolta o l’immobile torni ad essere utilizzabile, il proprietario ha l’obbligo di aggiornare la sua posizione IMU entro i termini stabiliti dalla legge.

La comunicazione con il Comune di competenza

Nel modello IMU è essenziale indicare con precisione il Comune destinatario, poiché le competenze fiscali sugli immobili sono gestite a livello comunale. Questo permette all’ente locale di monitorare la presenza di immobili esonerati dall’imposta e di verificare la conformità delle dichiarazioni rispetto alla normativa vigente.

I Comuni possono effettuare verifiche sull’effettiva sussistenza delle condizioni che giustificano l’esonero IMU. In caso di dichiarazioni mendaci o inesatte, l’esenzione potrà essere revocata, con la possibilità per l’ente locale di richiedere il pagamento dell’IMU arretrata, oltre a sanzioni e interessi.

Conclusioni

L’esenzione IMU 2024 per gli immobili occupati abusivamente rappresenta una misura di supporto per i proprietari colpiti da situazioni di difficoltà nella gestione dei propri immobili. Tuttavia, per beneficiare correttamente dell’esonero, è fondamentale rispettare tutti i requisiti e seguire con attenzione le procedure telematiche per l’invio della dichiarazione. Una compilazione errata o un’omissione di informazioni potrebbe comportare la perdita del beneficio, rendendo necessario l’intervento di un consulente fiscale specializzato per gestire le formalità richieste dalla normativa.

Domande frequenti