Il Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, noto come “Decreto Salva Casa”, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024, ha portato molte novità nell’edilizia, e ha introdotto alcune modifiche strutturali e semplificazioni nelle procedure edilizie.
Il Governo è attualmente a lavoro, per cercare di revisione i modelli Cila, Scia e permesso di costruire con l’obiettivo di uniformare le procedure sul territorio.
L’obiettivo del Governo è semplificare le normative edilizie e urbanistiche, rendendo le procedure amministrative meno rigide e frammentate. Questo faciliterà la commerciabilità degli immobili e l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi.
Tra le più importanti misure previste nel Decreto Salva Casa c’è l’eliminazione della doppia conformità per le difficoltà parziale, l’introduzione dei cosiddetti micro-appartamenti e il cambio di destinazione d’uso e il recupero dei sottotetti.
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Modelli edilizi da aggiornare
Il Decreto Salva Casa ha messo in evidenza l’esigenza di aggiornare i modelli edilizi, di quasi 10 anni fa, inadeguati per le nuove sanatorie introdotte. L’obiettivo del Governo è aggiornare i modelli nel rispetto delle esigenze locali, in modo che possano essere approvati dalla Conferenza Unificata tra Governo, Regioni ed enti locali e poi essere recepiti a livello regionale.
Al fine di raggiungere questi obiettivi, il Governo ha istituito una commissione di esperti composta da professionisti e rappresentanti delle imprese edili. Questa commissione collabora con il Ministero della Pubblica Amministrazione e con il Ministero delle Infrastrutture per la revisione dei modelli di Cila, SCIA e Permesso di Costruire.
Scia e stato legittimo
Sono in corso valutazioni sulla Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) e sullo stato legittimo.
Un aspetto centrale del Decreto Salva Casa riguarda la definizione dello stato legittimo dell’immobile ora viene legato all’ultimo titolo edilizio, a patto che l’amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. Ciò significa che per un immobile è sufficiente fare riferimento all’ultima concessione o autorizzazione, senza dover controllare ulteriormente i titoli più antichi. Tuttavia, la SCIA rappresenta un caso peculiare, poiché non richiede necessariamente un controllo da parte dell’amministrazione.
Le norme del Salva casa prevedono, quindi, che lo stato legittimo dell’immobile sia legato all’ultimo titolo, “a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi”. Occorre comprendere se la Scia rientri in questa definizione.
Quali sono le altre modifiche?
Sono in corso anche discussioni sulle asseverazioni dei professionisti per le varianti antecedenti al 1977, che potranno essere regolarizzate proprio in base al Salva casa. Secondo quanto previsto attualmente se è impossibile accertare la data di realizzazione delle opere è tenuto ad attestarla il tecnico incaricato.
Tuttavia, pochi tecnici sono disposti a farlo prendendosi questa responsabilità: la revisione dei modelli dovrà intervenire anche su questo aspetto. Infine si sta cercando di capire cosa fare sull’agibilità sanante e sui sopralluoghi dei tecnici delle Pa che dichiarano sanabili difformità di un immobile dichiarato abitabile dal comune.
In arrivo nuovi moduli per la sanatoria semplificata
Il Ministro Matteo Salvini durante un question time alla Camera, evidenziando che:
“grazie al confronto portato avanti più volte con gli operatori di settore, stiamo intervenendo su entrambi i fronti, dell’edilizia privata e dell’edilizia pubblica, in una duplice prospettiva temporale di breve e medio periodo, finalmente andando a progettare. In relazione all’edilizia privata, dopo l’adozione del decreto-legge Salva casa, che aiuterà milioni di italiani a superare piccoli problemi burocratici all’interno delle quattro mura, che si protraggono da decenni, stiamo lavorando, inoltre, per garantire un’attuazione omogenea di tali misure sull’intero territorio nazionale. Da un lato, è imminente la definizione della modulistica, che, dopo l’intesa in Conferenza unificata, sarà messa a disposizione di tutti i comuni per le nuove procedure in sanatoria; dall’altro lato, abbiamo raccolto dagli operatori di settore e dalle amministrazioni comunali alcuni quesiti sull’attuazione di questo Salva casa e sulle linee guida da affrontare“.
Secondo il principio della doppia conformità, occorre rispettare la conformità alla disciplina sia urbanistica che edilizia al momento dell’abuso e al momento della richiesta di sanatoria.
Con le semplificazioni del Salva Casa, previste all’art.36-bis, la nuova “doppia conformità semplificata” rende la situazione notevolmente più accessibile: si dovrà verificare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell’epoca) e quella urbanistica attuale.
