vendere casa già affittata

La legge permette al proprietario di vendere una casa già affittata con l’inquilino dentro, pertanto è possibile effettuare il trasferimento della proprietà, mediante rogito notarile, prima che scada il contratto di locazione. Se hai intenzione di vendere la tua casa, ma all’interno della stessa c’è già un inquilino il cui contratto di locazione non è ancora scaduto, la legge ti consente comunque di farlo. Vediamo come è possibile.

Se sei il proprietario di un immobile affittato ed a causa di diverse situazioni hai la necessità di vendere, sia per bisogno di liquidità ma anche perché la vendita ci appare la soluzione migliore, la legge ti permette di farlo. Il Codice Civile chiarisce che è sempre possibile per il proprietario vendere la casa, anche nell’ipotesi in cui l’inquilino non abbia intenzione di lasciare la casa prima della scadenza. Tuttavia, occorre chiarire fin da subito che, la locazione non si scioglie per effetto della vendita dell’immobile locato.

L’inquilino dispone del diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto, secondo quanto disposto dall’art. 1599 c.c., il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.

La proprietà dell’appartamento viene trasferita, ma l’inquilino ha il diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto d’affitto, il nuovo proprietario deciderà se disdire il contratto, inviando una lettera di recesso con preavviso di sei mesi, o se rinnovarla.


E’ possibile vendere una casa già affittata?

La legge permette al proprietario di vendere una casa già affittata con l’inquilino dentro, pertanto si può effettuare il trasferimento della proprietà, mediante rogito notarile, prima che scada il contratto di locazione. Se hai intenzione di vendere la tua casa, ma all’interno della stessa c’è già un inquilino il cui contratto di locazione non è ancora scaduto, la legge ti consente comunque di farlo.

Vendere una casa affittata è possibile in qualsiasi momento, il proprietario ha l’obbligo, in fase di compravendita, a comunicare la presenza del vincolo di locazione all’aspirante acquirente. Il proprietario non deve invece avere il consenso da parte dell’affittuario.

Da l’altra parte l’inquilino è tutelato in quanto il contratto di affitto resta in vigore alle stesse condizioni, tuttavia, il nuovo titolare dell’immobile subentra a quello vecchio come locatore.

L’art. 1599 c.c. prevede che:

«il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa».

Pertanto, l’inquilino ha il diritto di restare nella casa fino a quando non scade il proprio contratto. Nessuno potrà mandarlo via.

Le stesse regole valgono anche per la locazione a uso commerciale.

L’inquilino deve permettere al proprietario dell’immobile l’accesso allo stesso al fine di farlo visionare al nuovo acquirente, pena una responsabilità contrattuale, con conseguente risarcimento del danno.

Vendere casa in affitto: le casistiche

Qualora hai intenzione di vendere una casa in affitto ed il contratto di affitto sia prossimo alla prima scadenza, ovvero sono decorsi i primi 4 anni se abbiamo stipulato un 4+4 oppure i 3 anni se il contratto in questione è un 3+2, puoi vendere l’immobile solo se questo è l’unico ad uso abitativo di cui sei titolare, oltre a quello adibito a propria abitazione.

Inoltre, la comunicazione relativa al mancato rinnovo del contratto deve essere inviata all’affittuario almeno 6 mesi prima della scadenza e deve essere indicata la motivazione del diniego di rinnovo ossia la volontà di alienare l’immobile. L’inquilino potrà beneficiare del diritto di prelazione, se intende comprare lui stesso la casa, a parità di offerta economica dovrà essere lui l’aspirante acquirente ad aggiudicarsi l’acquisto.

Invece, qualora hai intenzione di vendere una casa in affitto ed il contratto di affitto sia prossimo alla seconda scadenza, hai la possibilità di vendere dopo il termine del contratto, tuttavia, è necessario comunicare con raccomandata, con anticipo di 6 mesi dalla scadenza, il mancato rinnovo del contratto stesso.

Il diritto di prelazione dell’inquilino, in questo caso, sussiste solo se è previsto espressamente nel contratto di affitto.

Qualora il contratto di affitto non sia prossimo alla scadenza vicino alla scadenza l’unico modo per poter procedere all’alienazione dell’immobile, qualora l’acquirente non sia disposto a subentrare come locatore è quello di una risoluzione anticipata e consensuale del contratto.

Cosa fare dopo la vendita della casa già affittata?

Nel momento successivo alla vendita, deve essere data comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione ed a partire dalla data della comunicazione, l’inquilino deve versare i successivi canoni di locazione all’acquirente. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore. 

ATTENZIONE! I pagamenti erogati al vecchio proprietario si considerano come mai eseguiti e quindi non liberano il conduttore dalla sua obbligazione.

Il diritto di prelazione dell’inquilino

L’inquilino dispone del diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto, secondo quanto disposto dall’art. 1599 c.c., il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa.

La cessione del contratto di locazione non comporta nessun diritto dell’inquilino ad essere preferito rispetto al terzo contattato dal venditore. Tuttavia, esiste un caso un cui l’inquilino ha, secondo la legge, il diritto di prelazione, ossia il diritto di preferenza rispetto ad altri a parità di condizioni.

Quando spetta il diritto di prelazione?

La legge prevede che qualora il proprietario dell’immobile voglia vendere il proprio bene, deve prima comunicarlo al conduttore, indicandogli il prezzo richiesto e le altre condizioni. A queste stesse condizioni, il conduttore può scegliere se accettare o meno e acquistare l’immobile.

Il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo spetta, quando, l’inquilino: 

  • non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione e il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Il locatore deve rispettare il diritto di prelazione ove prevista, altrimenti, il conduttore ha diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente. Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Quando non spetta il diritto di prelazione?

La prelazione non spetta:

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio in caso di donazione);
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
  • per i trasferimenti a titolo gratuito;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di conferimento dell’immobile in una società;
  • per i casi di vendita in blocco: la prelazione spetta, in generale, se la vendita riguarda unicamente l’unità immobiliare locata, sicché deve escludersi la prelazione quando il proprietario intenda provvedere alla vendita in blocco dell’edificio nel quale sia ubicata l’unità locata;
  • quando l’immobile è stato oggetto di divisione tra gli originari comproprietari e uno di essi pone in vendita la porzione di cui è diventato proprietario;
  • in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale.

Come esercitare la prelazione?

Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione, con atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Il conduttore esercitando il diritto di prelazione può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario. La dichiarazione di volersi avvalere della prelazione determina per entrambe le parti l’obbligo di addivenire alla stipula del relativo contratto.

Si può rinunciare al diritto di prelazione?

Chi non intende esercitare il diritto di prelazione deve darne una comunicazione valida al concedente. La rinuncia deve avvenire dopo la denunciatio del concedente.

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