disdetta contratto di locazione

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi, che trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978. Dunque, si distingue dal contratto di locazione commerciale, mediante il quale il conduttore si assicura il godimento di un immobile per intraprendere la propria attività economica e commerciale.

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Il rapporto ha una propria naturale scadenza, un termine che deve essere necessariamente indicato nel contratto. Tuttavia, una delle parti potrebbe decidere di concludere il rapporto anticipatamente. Per quanto riguarda il locatore potrà procedere a tale disdetta solo nei casi espressamente previsti dalla legge.

Mentre il conduttore avrà la facoltà di recedere liberamente, laddove vi siano sopravvenienze che possono incidere sulla permanenza del rapporto.

Vediamo insieme cosa c’è da sapere sulla disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo.


Come funziona un contratto di locazione ad uso abitativo?

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi, che trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978.  Dunque, si distingue dal contratto di locazione commerciale, mediante il quale il conduttore si assicura il godimento di un immobile per intraprendere la propria attività economica e commerciale.

Il negozio in questione ha effetti obbligatori, con esso, infatti, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. 

Tuttavia, si è sul punto discusso se il contratto presenti o meno profili di realità. La questione, invero, è invero evidente superata, tuttavia è innegabile che il contratto produca effetti reali, in quanto il titolare del diritto soddisfa il proprio interesse attraverso il godimento della cosa, senza che sia necessaria la cooperazione di nessun altro soggetto.

Immobili ad uso abitativo

Il contratto di locazione in esame ha dunque un oggetto ben determinato, ossia un immobile ad uso abitativo. L’immobile concesso in locazione deve essere dotato del certificato di agibilità (in passato, abitabilità), che accerta la natura dello stesso, oltre che il rispetto delle condizioni normative.

Non sono sottoposte alla normativa in esame alcune tipologie di immobili, quali:

  • immobili vincolati (l. 1089/1939),
  • immobili di lusso (inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici),
  • alloggi di edilizia residenziale pubblica (ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale);
  • alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Elementi del contratto

Il contratto di locazione ad uso abitativo costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive. Proprio per tale motivazione, è necessario, che oltre alle descrizione dell’immobile, devono essere individuati altri elementi. A carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione, che dovrà essere adeguatamente indicato nel contratto, il quale è soggetto a registrazione.

La registrazione ha proprio la funzione di far emergere il canone pagato, ai fini tributari si fa in tal modo emergere una voce del reddito oggetto di tassazione. Proprio per tale finalità che il legislatore ha altresì previsto che se il contratto non è registrato nel termine di 30 giorni è nullo, salvo registrazione tardiva.

La registrazione avviene presso l’Agenzia delle Entrate ove si versa l’imposta di registro e l’imposta di bollo, personalmente o a mezzo di un intermediario delegato.

E’ legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, La causa del contratto, invece, è proprio lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

Il regolamento contrattuale contiene alcuni elementi obbligatori e può contemplarne altri facoltativi. In particolare, il contratto di locazione deve indicare:

  • le generalità dei contraenti,
  • la descrizione dell’unità abitativa (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
  • i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via, necessari ai fini della registrazione);
  •  il canone locazione;
  •  la durata della locazione.

Disdetta del contratto di locazione di una casa

La disdetta del contratto di locazione può essere effettuata alla scadenza naturale oppure no. Questa può invece consistere nella risoluzione anticipata del contratto di locazione, se entrambe le parti che desiderino recedere prima del termine. Non tutti i contratti di locazione hanno la medesima scadenza. Ad esempio possiamo distinguere tra:

  • Contratto di locazione a canone libero, ha una durata di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 anni (il cosiddetto “4+4”);
  • Contratto di locazione a canone concordato, ha una durata minima di 3 anni, rinnovabili automaticamente di 2 anni alla prima scadenza (il cosiddetto “3+2”).;
  • Locazione a studenti universitari;
  • Contratto di locazione a uso transitorio, la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi..

Ciascuna delle predette tipologie contrattuali hanno una diversa scadenza naturale.

La disdetta al termine naturale

Nel contratto di locazione, il locatore può comunicare la disdetta al conduttore 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Quest’atto costituisce un negozio unilaterale e recettizio, espressione del diritto potestativo attribuito dalla legge al locatore. Può essere effettuato tramite una comunicazione che può avvenire secondo le modalità che ritiene più opportune.

Disdetta per giusta causa alla prima scadenza

La disdetta a prima scadenza, a differenza di quella alla seconda, può avvenire solo per giusta causa. Le motivazioni sono individuate direttamente dal legislatore all’art. art. 3 c. 1 legge 431/1998):

  • quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • quando il locatore intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità assistenziali, sociali, culturali o di culto e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune
  • l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori. Il conduttore ha diritto di prelazione in caso di nuova locazione;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, altre forme di ristrutturazione. Il conduttore ha diritto di prelazione in caso di nuova locazione;
  • il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo. Al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Risoluzione e recesso del contratto di locazione ad uso abitativo

Inoltre, potrebbe anche sopravvenire la necessità di concludere il contratto prima di quanto stabilità. Le sopravvenienze che possono incidere sulle esigenze di fatto sono molteplici, in genere di tipo lavorativo. Proprio per tale ragione che potrebbe essere necessari ricorrere alla disdetta del contratto di locazione.

Tale strumento può essere considerata una vera e propria forma di recesso. Per tale ragione può essere esperito solo dal conduttore in qualunque momento, fermo restando l’obbligo di comunicazione entro il termine previsto.

D’altro canto, invero, le parti potrebbero anche decidere di risolvere consensualmente il contratto di locazione. In tal caso non ci sarà alcun problema, si dovranno solo eseguire tutte le pratiche burocratiche presso l’Agenzia delle Entrate.

Modalità di disdetta

Il conduttore potrebbe decidere di recedere dal contratto mediante una lettera di disdetta. Il conduttore che intenda recedere mediante tale strumento dal contratto di locazione, deve effettuarla con un congruo preavviso. La lettera deve essere inviata obbligatoriamente con Raccomandata con ricevuta di ritorno oppure via posta elettronica certificata (pec) al proprietario dell’immobile.

Mentre, nel caso di disdetta del locatore deve essere effettuata mediante una comunicazione scritta a mezzo raccomandata o PEC al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo.

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