La legge prevede la risoluzione anticipata del contratto di locazione del locatore e del conduttore qualora desiderino recedere dal contratto prima della naturale scadenza, indicata nel contratto. Il contratto di locazione ad uso abitativo è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi, che trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978. 

Il rapporto ha una propria naturale scadenza, un termine che deve essere necessariamente indicato nel contratto. Tuttavia, una delle parti potrebbe decidere di concludere il rapporto anticipatamente. Per quanto riguarda il locatore potrà procedere a tale disdetta solo nei casi espressamente previsti dalla legge. Mentre il conduttore avrà la facoltà di recedere liberamente, laddove vi siano sopravvenienze che possono incidere sulla permanenza del rapporto.

Vediamo insieme cosa c’è da sapere sulla disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo.


Come funziona un contratto di locazione ad uso abitativo?

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi, che trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978.  Dunque, si distingue dal contratto di locazione commerciale, mediante il quale il conduttore si assicura il godimento di un immobile per intraprendere la propria attività economica e commerciale.

Il negozio in questione ha effetti obbligatori, con esso, infatti, una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. 

Immobili ad uso abitativo

Il contratto di locazione ha un oggetto ben determinato, ossia un immobile ad uso abitativo. L’immobile concesso in locazione deve essere dotato del certificato di agibilità (in passato, abitabilità), che accerta la natura dello stesso, oltre che il rispetto delle condizioni normative.

Non sono sottoposte alla normativa in esame alcune tipologie di immobili, quali:

  • immobili vincolati (l. 1089/1939),
  • immobili di lusso (inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici),
  • alloggi di edilizia residenziale pubblica (ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale);
  • alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Elementi del contratto

Il contratto di locazione ad uso abitativo costituisce anche un negozio a prestazioni corrispettive. Proprio per tale motivazione, è necessario, che oltre alle descrizione dell’immobile, devono essere individuati altri elementi. A carico del conduttore è posto l’obbligo di pagare un prezzo, qualificato come canone o pigione, che dovrà essere adeguatamente indicato nel contratto, il quale è soggetto a registrazione.

La registrazione ha proprio la funzione di far emergere il canone pagato, ai fini tributari si fa in tal modo emergere una voce del reddito oggetto di tassazione. Proprio per tale finalità che il legislatore ha altresì previsto che se il contratto non è registrato nel termine di 30 giorni è nullo, salvo registrazione tardiva.

La registrazione avviene presso l’Agenzia delle Entrate ove si versa limposta di registro e l’imposta di bollo, personalmente o a mezzo di un intermediario delegato.

E’ legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, La causa del contratto, invece, è proprio lo scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

Il regolamento contrattuale contiene alcuni elementi obbligatori e può contemplarne altri facoltativi. In particolare, il contratto di locazione deve indicare:

  • le generalità dei contraenti,
  • la descrizione dell’unità abitativa (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
  • i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via, necessari ai fini della registrazione);
  • il canone locazione;
  • la durata della locazione.

Disdetta del contratto di locazione

La disdetta del contratto di locazione può essere effettuata alla scadenza naturale oppure no. Questa può invece consistere nella risoluzione anticipata del contratto di locazione, se entrambe le parti che desiderino recedere prima del termine. Non tutti i contratti di locazione hanno la medesima scadenza. Ad esempio possiamo distinguere tra:

  • Contratto di locazione a canone libero, ha una durata di 4 anni rinnovabili automaticamente per altri 4 anni (il cosiddetto “4+4”);
  • Contratto di locazione a canone concordato, ha una durata minima di 3 anni, rinnovabili automaticamente di 2 anni alla prima scadenza (il cosiddetto “3+2”).;
  • Locazione a studenti universitari;
  • Contratto di locazione a uso transitorio, la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi..

Ciascuna delle predette tipologie contrattuali hanno una diversa scadenza naturale.

La disdetta al termine naturale

Nel contratto di locazione, il locatore può comunicare la disdetta al conduttore 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Quest’atto costituisce un negozio unilaterale e recettizio, espressione del diritto potestativo attribuito dalla legge al locatore. Può essere effettuato tramite una comunicazione che può avvenire secondo le modalità che ritiene più opportune.

Disdetta da parte del locatore

Il locatore non può effettuare la disdetta del contratto d’affitto prima della scadenza prevista. Per poterlo fare, il locatore deve dare comunicazione sei mesi prima della scadenza del contratto. La risoluzione anticipata del contratto può avvenire se ricorrono uno dei seguenti motivi:

  • per inadempimento del conduttore (mancato pagamento dei canoni) e relativo procedimento di sfratto dell’inquilino;
  • scelta di destinare l’immobile alla propria famiglia fino al secondo grado;
  • cambio della destinazione d’uso;
  • necessità di effettuare degli interventi di ristrutturazione sull’immobile;
  • scelta di vendere casa.

In particolare, la disdetta prima della scadenza può avvenire solo per giusta causa. Le motivazioni sono individuate direttamente dal legislatore all’art. art. 3 c. 1 legge 431/1998:

  • quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • quando il locatore intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità assistenziali, sociali, culturali o di culto e offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune
  • l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori. Il conduttore ha diritto di prelazione in caso di nuova locazione;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, altre forme di ristrutturazione. Il conduttore ha diritto di prelazione in caso di nuova locazione;
  • il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo. Al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

La comunicazione di disdetta deve avvenire con raccomandata con ricevuta di ritorno.

Disdetta da parte del conduttore

A differenza del locatore, conduttore può effettuare la risoluzione anticipata in qualsiasi momento durante il contratto. Quindi l’inquilino ha sempre la possibilità di effettuare una disdetta anticipata in caso di giusta causa e di gravi motivi oggettivi, ossia per circostanze che non dipendono da lui e che non erano conosciute nel momento in cui era stato stipulato il contratto.

Per comunicare la disdetta, il locatore dovrà inviare una lettera raccomandata con avviso di ricevimento e con preavviso di sei mesi.

Lettera di disdetta dell’affitto

La comunicazione di disdetta deve essere inviata almeno 6 mesi prima tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. La lettera deve contenere:

  • indicazione dei motivi gravi che hanno portato alla richiesta di disdetta;
  • i dati che identifichino il contratto;
  • la data da cui far partire il recesso del contratto;
  • invitare il proprietario a visitare l’abitazione qualche giorno prima della conclusione del contratto;
  • invito alla restituzione del deposito cauzionale.

La disdetta del contratto di affitto con cedolare secca

Un contratto di locazione può essere soggetto al regime della cedolare secca. La disdetta da contratto affitto con cedolare secca prevede di non dover corrispondere l’imposta di registro di 67 euro. Occorre presentare la comunicazione di risoluzione anticipata tramite il modello RLI all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Risoluzione e recesso del contratto di locazione ad uso abitativo

Inoltre, potrebbe anche sopravvenire la necessità di concludere il contratto prima di quanto stabilità. Le sopravvenienze che possono incidere sulle esigenze di fatto sono molteplici, in genere di tipo lavorativo. Proprio per tale ragione che potrebbe essere necessari ricorrere alla disdetta del contratto di locazione.

Tale strumento può essere considerata una vera e propria forma di recesso. Per tale ragione può essere esperito solo dal conduttore in qualunque momento, fermo restando l’obbligo di comunicazione entro il termine previsto.

D’altro canto, invero, le parti potrebbero anche decidere di risolvere consensualmente il contratto di locazione. In tal caso non ci sarà alcun problema, si dovranno solo eseguire tutte le pratiche burocratiche presso l’Agenzia delle Entrate.

Modalità di disdetta

Il conduttore potrebbe decidere di recedere dal contratto mediante una lettera di disdetta. Il conduttore che intenda recedere mediante tale strumento dal contratto di locazione, deve effettuarla con un congruo preavviso. La lettera deve essere inviata obbligatoriamente con Raccomandata con ricevuta di ritorno oppure via posta elettronica certificata (pec) al proprietario dell’immobile.

Mentre, nel caso di disdetta del locatore deve essere effettuata mediante una comunicazione scritta a mezzo raccomandata o PEC al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo.

Comunicazione Agenzia delle Entrate

Se il rapporto tra le parti è interrotto prima della sua naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto. L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

  • L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. L’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca.

La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

  • tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
  • presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

Disdetta affitto prima dei 6 mesi di preavviso: quali sono le conseguenze?

E’ possibile recedere dal contratto di affitto con un preavviso inferiore a sei mesi qualora:

  • Il contratto di locazione preveda un termine di durata inferiore;
  • Il locatore accetta la disdetta dell’affitto senza preavviso e rinuncia al pagamento dei canoni.
  • La Corte di Cassazione con l’ordinanza 11778/17 ha chiarito che l’inquilino che ha dato regolare preavviso per la disdetta del contratto di locazione è tenuto a pagare i canoni per tutta la durata del preavviso. Tale pagamento è dovuto anche se l’immobile venga riconsegnato prima dei sei mesi, a meno che il locatore non rinunci espressamente al preavviso minimo e ai relativi canoni.

Il conduttore quindi può decidere di lasciare l’immobile ma, al locatore dovranno essere corrisposte le mensilità del canone di locazione, per i sei mesi successivi alla comunicazione della disdetta.

Tuttavia, la Giurisprudenza ha chiarito che, le 6 mensilità o quanto previsto dal contratto, sono dovute solo se l’immobile rimane effettivamente sfitto, per tutti i sei mesi successivi, al rilascio dell’immobile.

 “in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).

Pertanto, il locatore non potrà richiedere al conduttore le sei rate del canone di locazione, ma dovrà attendere, il termine del mese di ciascuna rata, in quanto qualora l’immobile fosse concesso in locazione ad un nuovo inquilino, rischierebbe di verificarsi un indebito pagamento da parte del precedente conduttore.

Ricordiamo che il recesso deve essere comunicato a mezzo raccomandata a/r al locatore, e deve contenere un’indicazione esplicita dell’esercizio del diritto di recesso.

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Avvocato "Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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