Credito di imposta di derivazione immobiliare: guida

Il possesso di un immobile da parte del contribuente fiscalmente residente può portare, al verificarsi di alcune precise fattispecie, alla formazione di un credito di imposta. Tale credito si forma attraverso la presentazione della dichiarazione dei redditi, e può essere speso dal contribuente in compensazione per il pagamento di altre imposte dovute dal contribuente.

Conoscere il meccanismo di formazione di questi crediti e la loro possibilità di utilizzazione può essere un valido strumento di pianificazione fiscale per le persone fisiche che detengono immobili a scopo di investimento. Infatti, la locazione di beni immobili, in Italia ed all’estero è una delle principali modalità che consentono l’ottenimento di un credito di imposta (al verificarsi di determinate circostanze). In questo articolo ho deciso di approfondire le casistiche che possono portare alla formazione di crediti di imposta di derivazione immobiliare. Al termine dell’articolo troverai il link per metterti in contatto con noi ed approfondire questi argomenti in consulenza, in relazione alla tua situazione personale.

I crediti di imposta di derivazione immobiliare: come si determinano?

Il credito di imposta è un beneficio spettante al contribuente, che ha facoltà di utilizzare tale importo a scomputo di altre imposte dovute. In particolare, il credito di imposta di derivazione immobiliare, legato al possesso di beni immobili, può essere generato al verificarsi delle seguenti casistiche:

• Credito di imposta derivante da imposte pagate all’estero a titolo definitivo in relazione ad immobili posseduti all’estero (articolo 165 del DPR n. 917/86);
• Credito di imposta riconosciuto per i canoni relativi alla locazione di immobili abitativi non percepiti, ma già assoggettati ad imposizione (articolo 26, comma 1, del DPR n. 917/86).
• Credito di imposta per il riacquisto della prima casa (articolo 7, della Legge n. 448/98).

Sostanzialmente sono queste tre le casistiche che possono portare il contribuente persona fisica, possessore di beni immobili, alla formazione di un credito di imposta di derivazione immobiliare. Come vedremo tale credito si forma in dichiarazione dei redditi e può essere utilizzato dal contribuente in compensazione per il versamento delle imposte dovute (magari derivanti dalla propria dichiarazione dei redditi).

Credito per imposte pagate su canoni di locazione percepiti su immobili esteri

Per quanto riguarda gli immobili posseduti all’estero da soggetti fiscalmente residenti in Italia, fatto salvo quanto previsto dalle convenzioni bilaterali contro le doppie imposizioni, possono essere dovute imposte nel Paese in cui sono ubicati gli immobili. In questo caso, il contribuente si ritrova in una fattispecie di doppia imposizione. In tale caso lo stesso reddito da locazione deve essere assoggettato a tassazione nello Stato estero di ubicazione dell’immobile e nello stato di residenza fiscale del possessore (Italia).

In questo caso, per superare la doppia imposizione, le convenzioni ma anche la normativa nazionale (art. 165 del TUIR), permettono la formazione di un credito. Si tratta di un credito di imposta calcolato in base alle imposte pagate allo Stato estero a titolo definitivo. Il valore del credito corrisponde al rapporto tra i redditi prodotti all’estero e il reddito complessivo al lordo delle perdite di precedenti periodi di imposta ammesse in diminuzione.

Il credito di imposta deve essere determinato distintamente, con riferimento a ciascuno Stato estero nel quale siano state versate imposte a titolo definitivo nel corso del periodo di imposta e l’ammontare complessivo del credito per le imposte pagate all’estero non può in ogni caso eccedere l’imposta dovuta in Italia (articolo 165 del TUIR confermato dalla Circolare n. 9/E/2015 dell’Agenzia delle Entrate).

Come beneficiare del credito sulle imposte estere

Per beneficiare del credito di imposta, devono sussistere le seguenti tre condizioni:

• La produzione di un reddito all’estero;
• Il concorso del reddito estero alla formazione del reddito complessivo del residente;
• Il pagamento di imposte estere a titolo definitivo.

La norma in questione introduce nell’ordinamento la necessità di effettuare una valutazione speculare rispetto alle ipotesi nelle quali, ai sensi dell’articolo 23 del TUIR, reddito prodotto da un soggetto non residente si considera prodotto nel territorio dello Stato italiano e dunque ivi assoggettabile a tassazione. In sostanza, si considerano redditi prodotti all’estero tutti quei redditi che, se prodotti nel territorio italiano da un soggetto non residente, sarebbero soggetti ad imposizione in Italia. Quanto detto vale per i redditi prodotti in Paesi con cui l’Italia non abbia stipulato una convenzione bilaterale contro le doppie imposizioni. In caso contrario, al fine di individuare i redditi che si considerano prodotti all’estero, occorre rifarsi alle disposizioni del trattato (Risoluzione n. 147/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate).

Richiesta del credito e termine di decadenza

Lo scomputo del credito di imposta di derivazione immobiliare, ex articolo 165 del TUIR, deve essere richiesto, a pena di decadenza, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui le imposte estere sono state pagate a titolo definitivo (Circolare n. 9/E/2015). Se l’imposta dovuta in Italia per il periodo di imposta nel quale il reddito estero ha concorso a formare la base imponibile è stata già liquidata, si procede a nuova liquidazione, tenendo conto anche dell’eventuale maggior reddito estero e la detrazione si opera dall’imposta dovuta per il periodo di imposta cui si riferisce la dichiarazione nella quale è stata chiesta (articolo 165 del TUIR). Ai fini della verifica della detrazione spettante come confermato dalla Circolare n. 7/E/2017, il contribuente è tenuto a conservare i seguenti documenti:

• Un prospetto recante l’indicazione, separatamente Stato per Stato, dell’ammontare dei redditi prodotti all’estero, l’ammontare delle imposte pagate in via definitiva in relazione ai medesimi, la misura del credito spettante, determinato ai sensi dell’articolo 165 del DPR n. 917/86;
• La copia della dichiarazione dei redditi presentata nel Paese estero, qualora sia ivi previsto tale adempimento;
• La ricevuta di versamento delle imposte pagate nel Paese estero;
• L’eventuale richiesta di rimborso, qualora non inserita nella dichiarazione

Situazioni particolari

Se un reddito prodotto all’estero ha concorso a formare il reddito complessivo in un anno, ma detto reddito è stato tassato all’estero in via definitiva l’anno successivo, il credito di imposta spetta nell’anno successivo. In tal caso, tuttavia, è necessario calcolare il limite di spettanza, rappresentato dalle imposte italiane corrispondenti al reddito estero, sulla base degli elementi di reddito del precedente esercizio in cui il reddito ha concorso a formare il reddito complessivo (Risoluzione n. 104/E/2001 Agenzia delle Entrate; confermato dalla Circolare n. 9/E/2015).

Plusvalenze da cessione di fabbricati

Il contribuente che, ricorrendone i presupposti, opti per la tassazione della plusvalenza attraverso l’applicazione dell’imposta sostitutiva, rinuncia all’applicazione del credito di imposta previsto dall’articolo 165 del TUIR (Risoluzione n. 143/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate). L’Amministrazione, infatti, chiarisce che i redditi soggetti all’imposta sostitutiva non concorrono alla formazione del reddito complessivo. Pertanto, resta esclusa la possibilità di applicare la proporzione indicata dall’articolo 165 del TUIR per determinare la quota massima del credito spettante.

Immobili situati in Stati a fiscalità privilegiata

La spettanza del credito per le imposte pagate all’estero ai sensi dell’articolo 165 del TUIR non può essere limitata dalla circostanza che le imposte siano assolte in uno Stato o territorio a fiscalità privilegiata (Risoluzione n. 147/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate). La norma, infatti, non pone condizioni alla spettanza del credito riferite al livello di tassazione dello Stato o territorio estero, né al fatto che sia o meno in vigore una Convenzione contro le doppie imposizioni con tale Stato o territorio.

Per approfondire questo argomento: “Immobile estero: il regime di tassazione“.

Canoni di locazione non percepiti ma già tassati

La legge impone la tassazione dei canoni di locazione immobiliare abitativa, a prescindere dalla loro effettiva percezione. Per questi redditi non è prevista la tassazione secondo il principio di cassa, ma secondo il principio di competenza. Quindi, i canoni di locazione, se non percepiti, non concorrono alla formazione della base imponibile solo a decorrere dal momento della notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento. Questo è quanto prevede l’art. 26, comma 1, del TUIR. In pratica, per i redditi da locazione, non si deve guardare se l’incasso del canone è avvenuto o meno, ma ai fini della tassazione, conta soltanto la competenza economica dei canoni.

La norma non precisa se il credito di imposta spetti anche per il mancato pagamento dei canoni relativi alle pertinenze degli immobili ad uso abitativo, mentre non è prevista nessuna agevolazione per i fabbricati non abitativi, ovvero strumentali (CM 19.5.2000 n. 101/E; Circolare n. 11/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate).

Provvedimento di intimazione di sfratto: le tempistiche

Se la comunicazione di intimazione di sfratto avviene entro il 30 novembre (termine di presentazione del modello Redditi) è possibile evitare la tassazione del canone relativo all’anno di imposta precedente, oggetto della dichiarazione. In questo caso deve essere compilato in modo particolare il quadro relativo ai redditi fondiari. E’ necessario indicare il codice 4 nella casella 7 (“casi particolari“). In questo modo viene assoggettata a tassazione la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Qualora il canone di locazione sia stato percepito solo per una parte dell’anno, deve essere compilato un unico rigo, riportando solo la quota di canone effettivamente percepita, in colonna 6.

Qualora il provvedimento giurisdizionale arrivi oltre il 30 novembre, i canoni di locazione non riscossi devono essere soggetti a tassazione. Quindi, il canone di locazione non riscosso rimane comunque soggetto ad IREPF o a Cedolare Secca. In questo caso, al contribuente sarà riconosciuto un credito d’imposta. Tale credito risulta essere pari alle imposte pagate a causa dell’indicazione in dichiarazione dei canoni.

Per determinare la misura del credito è necessario riliquidare le dichiarazioni delle annualità dove tali canoni sono stati tassati, sostituendo al reddito proveniente dal canone, la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Tale credito, una volta determinato, deve essere riportato nel quadro CR, al rigo CR8. In questo modo può essere utilizzato a riduzione della tassazione dell’anno.

Utilizzo del credito di imposta

Il credito di imposta consente di sgravare il contribuente delle imposte pagate su canoni non tassati. Si tratta di un credito molto importante, la cui ratio è l’equità. Per questo è necessario capire bene quando e come utilizzare il credito. Il credito d’imposta deve essere riportato nella prima dichiarazione dei redditi utile. Tale credito può essere fatto valere sino al decimo anno successivo rispetto a quando è sorto. Non occorre, quindi, che tale credito sia utilizzano nella dichiarazione in cui sorge, ma può essere riportato anche nelle nove dichiarazioni dei redditi successive. Il credito d’imposta può essere:

• Utilizzato in compensazione con altre imposte a debito oppure,
• Chiesto a rimborso.

Determinazione del credito di imposta

Per determinare l’ammontare del credito di imposta di derivazione immobiliare spettante, come confermato dalla recente circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 4 aprile 2017, è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascun anno in cui, si sia accertato che sono state pagate imposte maggiori al dovuto per effetto di canoni di locazione non percepiti.

Il credito di imposta risulta pari alla somma delle maggiori imposte pagate nei vari anni per effetto dei canoni di locazione di cui in si sia intimato la mancata percezione. Per il calcolo del citato credito di imposta si deve tener conto anche di eventuali rettifiche ed accertamenti effettuati dall’Amministrazione finanziaria (CM 7.7.99 n. 150/E). Ai fini del computo del credito d’imposta, occorre considerare che per gli immobili in relazione ai quali siano stati assoggettati ad imposizione canoni di cui si sia poi accertata in sede giurisdizionale la mancata percezione, in sede di riliquidazione dell’imposta dovuta nelle varie annualità interessate dalla morosità del conduttore, occorre comunque dichiarare la rendita catastale, eventualmente rivalutata del 5%.

Per approfondire: “La tassazione dei canoni di locazione non riscossi“.

Credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Nel momento in cui il contribuente che ha goduto dell’agevolazione prima casa arriva a cedere l’immobile ha diritto di godere di un credito di imposta, qualora questi, entro un anno acquisti, a qualsiasi titolo, un nuovo immobile in presenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione prima casa. Questo è quanto prevede l’art. 7 della Legge n. 448/98. Questa tipologia di credito di imposta di derivazione immobiliare è determinato in misura pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposte in relazione al primo acquisto effettuato. Questo a condizione che tale importo non sia superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al nuovo acquisto immobiliare (vedasi la Circolare n. 19/E/2001 § 1.4 dell’Agenzia delle Entrate).

Condizioni per l’accesso al credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Volendo schematizzare possiamo dire che il credito di imposta di derivazione immobiliare collegato al riacquisto della prima casa spetta al verificarsi delle seguenti condizioni:

• Il contribuente deve aver applicato l’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare (quindi, il credito in commento non spetta ove il primo acquisto sia avvenuto per successione o donazione;
• Il contribuente deve alienare il precedente immobile agevolato e proceda ad effettuare un nuovo acquisto immobiliare entro un anno dall’alienazione del primo;
• Il nuovo acquisto deve avvenire in presenza delle condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa.

Da evidenziare che, l’art. 1, co. 55 della Legge n. 208/15, il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, può essere applicato anche a chi sia titolare, al momento del nuovo acquisto, di un’altra abitazione (su tutto il territorio nazionale) già acquistata col beneficio, a condizione che il contribuente se ne liberi entro un anno dal nuovo acquisto agevolato (vedasi la Circolare n. 12/e/2016 § 2.1 dell’Agenzia delle Entrate).

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa non è spettante quando ricorrono le seguenti condizioni:

• Il contribuente sia decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto;
• Il contribuente abbia acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria;
• Il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti per godere dell’agevolazione prima casa.

Crediti di imposta di derivazione immobiliare: consulenza fiscale

Devi applicare il credito di imposta di derivazione immobiliare? Vuoi sapere come fare per calcolarlo?  Affidati alla nostra consulenza. Un professionista preparato sarà a tua disposizione. Solo in questo modo potrai entrare nel dettaglio della tua situazione personale e potrai chiarire i tuoi dubbi ed evitare di commettere errori che potrebbero costarti caro in caso di accertamento, con l’applicazione delle sanzioni amministrative.