Come comprare o vendere una casa senza agibilità

Comprare o vendere una casa senza agibilità può sembrare molto difficile, tuttavia non è impossibile. Se ti trovi in questa situazione, ci sono diverse soluzioni che puoi adottare per superare gli ostacoli e raggiungere il tuo obiettivo. Infatti, di per se non esiste una norma che vieti la vendita di immobile inagibile. Tuttavia, occorre che l’acquirente sia informato sin dall’inizio della situazione e che il prezzo della compravendita tenga conto della situazione reale dell’immobile.

In questo articolo, ti spiegheremo come fare per comprare o vendere una casa senza agibilità, fornendoti alcuni consigli e suggerimenti utili.

Cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è un rilasciato dal Comune e attesta che un edificio è agibile, cioè conforme alle norme urbanistiche, edilizie e igienico-sanitarie in vigore. Si tratta di un documento fondamentale per l’utilizzo di un edificio a scopo abitativo o per esercitare un’attività commerciale o industriale all’interno di esso. Questo documento deve essere aggiornato periodicamente e che può essere revocato in caso di mancato rispetto delle normative urbanistiche e edilizie in vigore.

Secondo l’art. 24 del Testo unico sull’edilizia (D.P.R. n. 380/2001):

È rilasciato previo accertamento dal del Comune che l’edificio sia stato costruito o ristrutturato in modo conforme alle normative urbanistiche e edilizie in vigore e che sia dotato di tutte le caratteristiche necessarie per garantire la sicurezza e il benessere dei suoi occupanti.

Per ottenere il certificato di agibilità, il proprietario dell’immobile deve presentare una domanda al Comune e allegare tutta la documentazione necessaria, come ad esempio il progetto approvato, le dichiarazioni di conformità e le certificazioni dei lavori eseguiti.

Il Comune, a seguito della richiesta, effettuerà un sopralluogo per verificare che l’edificio soddisfi le condizioni richieste e, in caso positivo, rilascerà il certificato di agibilità.

Se l’edificio non è agibile, il Comune può rilasciare una certificazione di inagibilità, che impedisce l’utilizzo dell’immobile a scopo abitativo o per esercitare un’attività commerciale o industriale all’interno di esso. In questo caso, sarà necessario apportare le modifiche necessarie per rendere l’edificio agibile.

La Legge n. 69/2013 ha effettuato la sostituzione del certificato con un’autocertificazione. Il proprietario o costruttore può presentare al comune l’autocertificazione per certificato agibilità immobile, una volta effettuate le valutazioni, il comune rilascia il documento di certificazione. Vale la regola del silenzio assenso, ossia, in caso di autocertificazione del certificato di agibilità dell’immobile, dopo 60 giorni, si ritiene accertata l’agibilità della casa, anche in mancanza di altre comunicazioni.

Quando è necessario richiedere il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è un documento fondamentale per l’utilizzo di un edificio a scopo abitativo o per esercitare un’attività commerciale o industriale all’interno di esso. Ma quando è necessario richiedere il certificato di agibilità?

• Quando si acquista un immobile: se stai per comprare una casa o un negozio, è importante verificare se è già in possesso del certificato di agibilità o se è necessario richiederlo. In caso contrario, potrebbero esserci delle limitazioni all’utilizzo dell’immobile.
• In caso di ristrutturazione di un immobile: se hai intenzione di effettuare lavori di ristrutturazione, è necessario richiedere il certificato di agibilità prima di iniziare i lavori e dopo averli ultimati. In questo modo, potrai verificare che l’edificio sia conforme alle normative urbanistiche e edilizie in vigore.
• Quando si cambia destinazione d’uso di un immobile: se hai intenzione di cambiare la destinazione d’uso di un immobile, ad esempio trasformando un magazzino in un appartamento, è necessario richiedere il certificato di agibilità per verificare che l’edificio sia adatto a questo nuovo utilizzo.
• In caso di vendita di un immobile: se stai per vendere una casa o un negozio, è importante verificare se è in possesso del certificato di agibilità. In caso contrario, potrebbero esserci delle limitazioni alla vendita dell’immobile.

Quali sono gli obblighi del venditore?

Se sei un venditore e stai per mettere in vendita un immobile, è importante conoscere gli obblighi che hai nei confronti del certificato di agibilità:

• Se l’immobile è già in possesso del certificato di agibilità: se l’immobile che stai per mettere in vendita è già in possesso del certificato di agibilità, dovrai allegarlo alla documentazione necessaria. Inoltre, è importante verificare che il certificato sia valido e che non sia stato revocato per mancato rispetto delle normative urbanistiche e edilizie in vigore.
• Se l‘immobile non è in possesso del certificato di agibilità: se l’immobile che stai per mettere in vendita non è in possesso del certificato di agibilità, dovrai informare il potenziale acquirente di questa circostanza. Inoltre, dovrai fornire tutte le informazioni necessarie per ottenere il certificato, come ad esempio il progetto approvato e le certificazioni dei lavori eseguiti.
• Se l’immobile è stato ristrutturato: se hai effettuato lavori di ristrutturazione dell’immobile che stai per mettere in vendita, è necessario richiedere il certificato di agibilità prima di iniziare i lavori e dopo averli ultimati. In questo modo, potrai verificare che l’edificio sia conforme alle normative urbanistiche e edilizie in vigore.

In generale, un immobile privo di agibilità è incommerciabile. Ricordiamo che, oltre a questo documento, sono necessari anche altri documenti:

• visura ipotecaria;
• attestato di prestazione energetica (APE);
• atto di provenienza dell’immobile.

L’impossibilità da parte del venditore di presentare o ottenere una certificazione di agibilità costituisce una causa per la risoluzione del contratto preliminare. Il compratore può legittimamente rifiutarsi di firmare il contratto definitivo, ottenendo anche l’eventuale rimborso della caparra.

È possibile vendere un’immobile senza agibilità?

La compravendita di un immobile non dotato dell’agibilità non è vietata. L’atto rimane valido a condizione che il compratore sia stato reso consapevole della situazione fin dall’inizio della trattativa. Inoltre, del fatto occorre tenerne conto in sede di determinazione del prezzo.

Non c’è una norma di legge che vieti di vendere un immobile non agibile, cioè privo del relativo certificato. Sembra un paradosso ma in teoria, nulla vieta che si possa vendere una casa inagibile. Sussiste, comunque, il divieto di abitare l’immobile, niente toglie che una persona decida di acquistarlo per eseguire delle opere necessarie a ripristinarne le condizioni minime e necessarie per ottenere successivamente la licenza del Comune.

Il contratto di compravendita deve necessariamente indicare che l’immobile è privo di agibilità. Secondo la giurisprudenza la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore.

Assenza di abitabilità e contratto preliminare: tutela dell’acquirente

L’acquirente è tutelato nel caso in cui la trattativa immobiliare sia ancora nella fase di firma del contratto preliminare di compravendita.

Dopo la stipula del preliminare, è onere del venditore procurarsi l’agibilità prima del giorno in cui le parti rogiteranno presso un notaio. Se l’abitabilità non dovesse essere ottenuta entro la data fissata per la stipula del contratto definitivo è causa di risoluzione del contratto preliminare. Pertanto, il compratore può legittimamente rifiutarsi di firmare il contratto definitivo, ottenendo anche l’eventuale rimborso di caparra e anticipo già versati.

Acquisto immobile senza abitabilità

Nel caso in cui l’acquirente si renda conto dell’assenza di abitabilità dopo il rogito, ossia dopo aver firmato il contratto definitivo di compravendita, secondo la Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile, che può portare a ripercussioni di rilievo civile e anche di carattere sanzionatorio.

Nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare si concluda senza l’agibilità, l’acquirente può rivalersi nei confronti del venditore mediante:

• richiesta per vie legali del risarcimento del danno, dimostrando e quantificando i danni subiti a causa dell’acquisto di un immobile privo di agibilità;
• scioglimento del contratto di compravendita e il conseguente annullamento degli effetti a esso dovuti. In questo caso, l’immobile torna di proprietà del venditore, a cui spetterà restituire all’acquirente qualsiasi somma già versata in relazione alla compravendita

L’acquirente ha 10 anni di tempo per far valere i propri diritti ricorrendo contro l’acquisto immobiliare avvenuto senza agibilità. In questo senso, l’acquirente può richiedere lo scioglimento del contratto o il risarcimento danni. Il tribunale deciderà se sciogliere il contratto oppure se condannare il venditore al risarcimento del danno.

Domande frequenti