Il D.L 18 dicembre 2023 n. 145 (meglio noto come Decreto Anticipi) recante “misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili“, con l’art. 13-ter, co. 15, ha previsto l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) in materia di affitti brevi (che non superino cioè i 30 giorni di locazione). È stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale del 3 settembre 2024, l’avviso che fa scattare il termine di due mesi per l’entrata in vigore delle norme sul CIN.
In particolare, per le unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, per quelle destinate alle locazioni brevi ex art. 4 D.L. 24 aprile 2017 n. 50 nonché per le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, come individuate dalle norme regionali sul turismo, è previsto l’obbligo di attribuzione di un codice identificativo nazionale.
Sul tema sia l’Unione Europea che il governo Meloni hanno lavorato compatti per regolare il comparto dominato da piattaforme come Airbnb, Booking o Expedia, ma anche in cui i privati sono parecchio attivi. Tale adempimento ha dunque come chiara finalità, oltre che la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il contrasto alle forme irregolari di ospitalità nonché, anche se tale indicazione non è espressamente evidenziata nella norma, il contrasto all’evasione fiscale.
Come funziona il Codice Identificativo Nazionale
Il Codice Identificativo Nazionale è un’innovazione introdotta nel settore degli affitti brevi e turistici in Italia. Questo codice viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso una procedura automatizzata, su richiesta del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva. Il CIN è destinato alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, locazioni brevi, e alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere.
Nel Decreto Anticipi, collegato alla legge di bilancio, tra gli emendamenti presentati e approvati ne spunta uno sempre in tema di affitti brevi. Si tratta dell’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) con riguardo agli affitti turistici. Il decreto in questione dovrà essere approvato in via definitività, e con esso dunque la previsione del nuovo obbligo. Ma come funzionerà esattamente?
Verrà rilasciato dal Ministero del Turismo tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva recante i dati catastali e, nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti. Il codice identificativo nazionale e i relativi dati dell’immobile verranno trasmessi a una banca dati nazionale di tutte le strutture turistiche presenti sul territorio italiano di prossima istituzione.
Nel caso in cui l’unità sia già dotata di uno specifico codice identificativo locale, l’ente territorialmente competente (Regione oppure Provincia autonoma) sarà tenuto all’automatica ri-codificazione dei codici identificati a suo tempo assegnati, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo. Analogo adempimento verrà effettuato dai Comuni che, nell’ambito delle proprie competenze, hanno a suo tempo attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi. Il nuovo codice sostituirà quindi i vecchi codici regionali ed alimenterà una banca dati nazionale degli immobili in affitto.
Come ottenere il CIN?
Per ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve presentare istanza, sul portale BDSR (accessibile al link seguente):
Deve essere presentata apposita istanza, corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR n. 445/00, attestante:
- I dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
- Nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.
La banca dati nazionale è abilitata per operare con le banche dati regionali (e Province Autonome), per l’ottenimento del CIR. Di fatto, quindi, occorre prestare attenzione alle seguenti casistiche:
- Nel caso in cui la struttura è stata preventivamente inserita nella banca dati regionale è possibile ottenere per tale immobile il codice identificativo nazionale, attraverso il portale del Ministero del Turismo;
- Nel caso in cui l’immobile non sia mai stato inserito nella banca dati regionale, occorre preventivamente procedere al suo inserimento, e solo successivamente si potrà accedere al portale del Ministero del Turismo per ottenere il CIN.
Questo significa, di fatto, che entrambi gli adempimenti sulle due banche dati, regionale e nazionale, devono essere effettuati.
Requisiti degli immobili
Gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, oltre ad avere estintori portatili a norma di legge posizionati in punti accessibili e visibili.
Entrata in vigore
Dopo una prima fare sperimentale di operatività della banca dati (DM 6 giugno 2024 n. 16726/24), l’avviso pubblicato ieri sulla Gazzetta Ufficiale n. 103 del 3 settembre 2024 Parte II ha annunciato ufficialmente l’entrata in funzione della banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR) e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.
Tuttavia, con un avviso, pubblicato sul sito del Ministero del Turismo ieri, il termine per chiedere e ottenere il CIN viene fissato per tutti al 1° gennaio 2025. Questo, allo scopo di garantire “piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale” abolisce le precedenti scadenze differenziate e, in modo condivisibile, fissa un termine unico per tutti: il 1° gennaio 2025.
Pertanto le violazioni inizieranno ad essere riscontrate a partire dal prossimo 2 gennaio 2025.
Dove si deve esporre il Codice Identificativo Nazionale
Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura proposti o concessi in locazione per finalità turistiche o locazione breve assicurando in ogni caso il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Il codice dovrà essere inoltre indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Gli intermediari immobiliari (“property manager“) e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, di indicare il CIN delle unità offerte.
La finalità dello strumento è il contrasto al “nero” rispetto ad un settore da sempre caratterizzato per l’elevato tasso di evasione.
Sanzioni per mancata esposizione del Codice Identificativo Nazionale
L’obbligo di richiesta del CIN scatterà a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello di pubblicazione, sulla Gazzetta Ufficiale, dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN.
Se non verrà rispettato l’obbligo della richiesta del codice identificativo nazionale e della sua esposizione sono previste sanzioni particolarmente elevate. Si tratta delle seguenti:
- I locatori privi di CIN sono soggetti a una sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro;
- La mancata esposizione del codice da parte dei soggetti obbligati comporta sanzioni da 500 a 5.000 euro;
- Per i gestori di strutture senza i requisiti di sicurezza, la sanzione varia da 600 a 6.000 euro;
- Chi affitta più di quattro immobili senza aver presentato la segnalazione certificata di inizio attività rischia sanzioni da 2.000 a 10.000 euro.
L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza hanno il compito di effettuare controlli per individuare i soggetti che non rispettano le normative relative agli affitti brevi, inclusa la corretta esposizione del CIN. Queste informazioni evidenziano l’impegno del governo italiano nel regolamentare e rendere più trasparente il settore degli affitti brevi, contribuendo a contrastare l’evasione fiscale e a garantire la sicurezza degli immobili turistici.
L’applicazione delle sanzioni legate alle disposizioni sul CIN diventeranno operative a tutti gli effetti il 2 gennaio 2025 (si legge nelle “nuove FAQ” aggiornate al 22 ottobre 2024). Da questa data, quindi, potrebbero scattare le sanzioni in caso di violazione.
Come funziona la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR)
La Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive, in breve BDSR, ha l’obiettivo di fornire una mappatura degli esercizi ricettivi su scala nazionale.
Le informazioni riguardano la tipologia di alloggio e la sua ubicazione, la capacità ricettiva e il soggetto che esercita l’attività e, infine, il codice adottato.
Cosa cambia nel 2024? Durante il periodo estivo, le Regioni e le Province autonome sono tenute a trasmettere i dati minimi necessari all’identificazione delle strutture nella nuova baca dati unificata.
Domande frequenti
Si tratta di un codice assegnato dal Ministero del Turismo a unità immobiliari destinate a locazioni turistiche o brevi e a strutture turistico ricettive. Serve a garantire maggiore trasparenza e regolamentazione nel settore degli affitti brevi.
Il Codice Identificativo Nazionale deve essere richiesto dai locatori o dai titolari di strutture turistico ricettive che intendono offrire locazioni turistiche o brevi. La richiesta deve essere effettuata al Ministero del Turismo attraverso una procedura automatizzata.
Gli immobili devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio. Questo, oltre ad avere estintori portatili a norma di legge.
Le sanzioni variano a seconda dell’inadempienza:
– Mancanza del Codice: sanzioni da 800 a 8.000 euro.
– Mancata esposizione del Codice: sanzioni da 500 a 5.000 euro.
– Mancanza dei requisiti di sicurezza: sanzioni da 600 a 6.000 euro.
– Per chi affitta più di quattro immobili senza la segnalazione certificata di inizio attività: sanzioni da 2.000 a 10.000 euro
