Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un codice alfanumerico introdotto per identificare in modo univoco le unità immobiliari destinate a locazioni brevi o per finalità turistiche, nonché le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere. L’obiettivo principale del CIN è garantire maggiore trasparenza nel settore delle locazioni turistiche, contrastando l’abusivismo e l’evasione fiscale.
Indice degli Argomenti
Normativa di riferimento
Decreto Legge 18 dicembre 2023, n. 145
L’articolo 13-ter, co. 15 del Decreto Legge n. 145 del 18 dicembre 2023, noto come “Decreto Anticipi”, ha istituito il CIN per:
- Unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
- Unità immobiliari a uso abitativo destinate a locazioni brevi ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/17.
- Strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, come definite dalle normative regionali sul turismo.
L’assegnazione del CIN è a cura del Ministero del Turismo, previa richiesta telematica da parte del locatore o del gestore della struttura tramite il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).
Legge 30 dicembre 2024, n. 207
L’articolo 1, comma 78, della Legge n. 207 del 30 dicembre 2024, ha stabilito l’obbligo di indicare il CIN nelle dichiarazioni fiscali, nella Certificazione Unica e nelle comunicazioni previste dall’art. 4, comma 4, del D.L. n. 50/17. Queste comunicazioni riguardano la trasmissione, da parte degli intermediari, dei dati dei contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite, da effettuare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Obblighi per i locatori e i gestori
A partire dal 1° gennaio 2025, i proprietari e i gestori di immobili destinati a locazioni brevi o turistiche sono tenuti a:
- Richiedere il CIN: Accedendo al portale BDSR del Ministero del Turismo tramite SPID o CIE, è possibile ottenere il CIN per ciascuna unità immobiliare o struttura ricettiva.
- Esposizione del CIN: Il codice deve essere esposto in modo visibile all’esterno della struttura e inserito in tutti gli annunci pubblicitari, sia online che offline, inclusi portali come Airbnb, Booking.com ed Expedia.
- Indicazione del CIN nelle comunicazioni fiscali: Il CIN deve essere riportato nelle dichiarazioni fiscali, nella Certificazione Unica e nelle comunicazioni degli intermediari relative ai contratti di locazione breve. Questo obbligo sussisterà a partire dal 2025 obbligando sia gli intermediari (per le Certificazioni Uniche e per le comunicazioni dei dati dei contratti delle “locazioni brevi”) che i professionisti (per le dichiarazioni dei redditi) a richiedere tale informazione ai locatori.
Come funziona il Codice Identificativo Nazionale
Il Codice Identificativo Nazionale è un’innovazione introdotta nel settore degli affitti brevi e turistici in Italia. Questo codice viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso una procedura automatizzata, su richiesta del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva. Il CIN è destinato alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, locazioni brevi, e alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere.
Il codice identificativo nazionale e i relativi dati dell’immobile sono trasmessi a una banca dati nazionale di tutte le strutture turistiche presenti sul territorio italiano. Nel caso in cui l’unità sia già dotata del codice, l’ente territorialmente competente (Regione oppure Provincia autonoma) sarà tenuto all’automatica ri-codificazione dei codici identificati a suo tempo assegnati, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo. Analogo adempimento verrà effettuato dai Comuni che, nell’ambito delle proprie competenze, hanno a suo tempo attivato procedure di attribuzione di specifici codici identificativi. Il nuovo codice sostituirà quindi i vecchi codici regionali ed alimenterà una banca dati nazionale degli immobili in affitto.
Come si richiede il CIN
Per ottenere il CIN dal Ministero del Turismo, il locatore o il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve presentare istanza, sul portale BDSR (accessibile al link seguente):
Deve essere presentata apposita istanza, corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR n. 445/00, attestante:
- I dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
- Nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.
La banca dati nazionale è abilitata per operare con le banche dati regionali (e Province Autonome), per l’ottenimento del CIR. Di fatto, quindi, occorre prestare attenzione alle seguenti casistiche:
- Nel caso in cui la struttura è stata preventivamente inserita nella banca dati regionale è possibile ottenere per tale immobile il codice identificativo nazionale, attraverso il portale del Ministero del Turismo;
- Nel caso in cui l’immobile non sia mai stato inserito nella banca dati regionale, occorre preventivamente procedere al suo inserimento, e solo successivamente si potrà accedere al portale del Ministero del Turismo.
Questo significa, di fatto, che entrambi gli adempimenti sulle due banche dati, regionale e nazionale, devono essere effettuati.
Requisiti degli immobili
Gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, oltre ad avere estintori portatili a norma di legge posizionati in punti accessibili e visibili.
Entrata in vigore
Il termine per chiederlo e ottenerlo viene fissato per tutti al 1° gennaio 2025. Questo, allo scopo di garantire “piena uniformità di applicazione della disciplina su tutto il territorio nazionale” abolisce le precedenti scadenze differenziate e, in modo condivisibile, fissa un termine unico per tutti: il 1° gennaio 2025.
Pertanto le violazioni inizieranno ad essere riscontrate a partire dal prossimo 2 gennaio 2025.
Dove si espone
Deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura proposti o concessi in locazione per finalità turistiche o locazione breve assicurando in ogni caso il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Il codice dovrà essere inoltre indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. Gli intermediari immobiliari (“property manager“) e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, di indicare il CIN delle unità offerte.
La finalità dello strumento è il contrasto al “nero” rispetto ad un settore da sempre caratterizzato per l’elevato tasso di evasione.
Sanzioni per mancata conformità
Se non verrà rispettato l’obbligo della richiesta e della sua esposizione sono previste sanzioni particolarmente elevate. Si tratta delle seguenti:
- I locatori privi di CIN sono soggetti a una sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro;
- La mancata esposizione del codice da parte dei soggetti obbligati comporta sanzioni da 500 a 5.000 euro;
- Per i gestori di strutture senza i requisiti di sicurezza, la sanzione varia da 600 a 6.000 euro;
- Chi affitta più di quattro immobili senza aver presentato la segnalazione certificata di inizio attività rischia sanzioni da 2.000 a 10.000 euro.
L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza hanno il compito di effettuare controlli per individuare i soggetti che non rispettano le normative relative agli affitti brevi, inclusa la corretta esposizione del CIN. Queste informazioni evidenziano l’impegno del governo italiano nel regolamentare e rendere più trasparente il settore degli affitti brevi, contribuendo a contrastare l’evasione fiscale e a garantire la sicurezza degli immobili turistici.
L’applicazione delle sanzioni legate alle disposizioni sul CIN diventeranno operative a tutti gli effetti il 2 gennaio 2025 (si legge nelle “nuove FAQ” aggiornate al 22 ottobre 2024). Da questa data, quindi, potrebbero scattare le sanzioni in caso di violazione.
Come funziona la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR)
La Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive, in breve BDSR, ha l’obiettivo di fornire una mappatura degli esercizi ricettivi su scala nazionale.
Le informazioni riguardano la tipologia di alloggio e la sua ubicazione, la capacità ricettiva e il soggetto che esercita l’attività e, infine, il codice adottato.
Cosa cambia nel 2024? Durante il periodo estivo, le Regioni e le Province autonome sono tenute a trasmettere i dati minimi necessari all’identificazione delle strutture nella nuova baca dati unificata.
Considerazioni finali
L’introduzione del CIN rappresenta un passo significativo verso la regolamentazione del settore delle locazioni brevi e turistiche in Italia. È fondamentale che i proprietari e i gestori si adeguino tempestivamente a questi obblighi per evitare sanzioni e contribuire a un mercato più trasparente e regolamentato.
Per ulteriori informazioni e per richiedere il CIN, è possibile consultare il sito ufficiale del Ministero del Turismo:
Inoltre, le Regioni forniscono dettagli specifici sull’applicazione del CIN a livello locale. Ad esempio, la Regione Toscana ha pubblicato informazioni dettagliate sul proprio sito:
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