Cessione di terreni edificabili esteri: tassazione

Nel caso in cui un soggetto residente detenga la proprietà di un terreno edificabile situato all'estero questi è chiamato a valutare gli aspetti fiscali legati ad una possibile cessione dello stesso. Infatti, la cessione del terreno è in grado di generare materia imponibile (plusvalenza da cessione), imponibile sia nello Stato dove è situato il terreno, sia nello Stato di residenza fiscale del soggetto detentore (se guardiamo il modello di Convenzione OCSE contro le doppie imposizioni.
In questa casistica particolare attenzione deve essere prestata alle modalità di tassazione previste in Italia, anche per valutare l'opzione più conveniente e per far concorrere come credito l'imposta estera versata a titolo definitivo. Di seguito proviamo ad analizzare le opzioni a disposizione del soggetto cedente residente in Italia.
Criteri di collegamento per la tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili esteri
Esattamente come per i beni immobili esteri, anche la cessione di terreni edificabili comporta come criterio di collegamento del reddito (plusvalenza) la tassazione concorrente dello Stato ove si trova il terreno e dello Stato di residenza del soggetto detentore. Questa situazione è in grado di generare una situazione di doppia imposizione che può essere attenuata attraverso il riconoscimento di un credito per le imposte assolte all'estero. Tuttavia, la concessione del credito è legata anche alla modalità di tassazione della plusvalenza in Italia.
La cessione a titolo oneroso di terreni edificabili situati all'estero, in caso di realizzazione di plusvalenza, genera tassazione in Italia. Ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. b), ultimo periodo del TUIR, tale plusvalenza è tassata come reddito diverso. La disposizione in commento, infatti, legata alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni edificabili situati nel territorio nazionale, trova applicazione anche nel caso in cui la cessione riguardi terreni edificabili situati all'estero, di proprietà di una persona fisica residente in Italia.
Pertanto, ai fini fiscali le plusvalenze su terreni posseduti all'estero, generano reddito imponibile in Italia, come nel caso delle plusvalenze su terreni nazionali. È all'interno di questo perimetro, infatti, che il cedente residente in Italia deve valutare i propri obblighi fiscali.

Art. 67, co. 1, lett. b TUIR – Tassazione plusvalenze immobiliari

Le plusvalenze [...] realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione [...]

Determinazione della base imponibile della plusvalenza
Una volta determinato il fatto che la plusvalenza derivante dalla cessione di terreno edificabile estero è imponibile in Italia è necessario individuare la base imponibile su cui deve essere applicata la tassazione. Per questo, a venirci in aiuto è la disposizione di cui all'art. 68 del TUIR. Tale ...