La cessione del contratto preliminare di compravendita immobiliare è l’operazione con cui una delle parti del preliminare (generalmente l’acquirente) trasferisce a un terzo soggetto la propria posizione contrattuale, compresi tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto.
La cessione del preliminare di compravendita immobiliare è uno strumento utile per monetizzare un’opzione economica su un immobile prima del rogito, trasferendo a terzi la posizione contrattuale del promissario acquirente dietro un corrispettivo. Inquadrare correttamente l’operazione sul piano civilistico e fiscale è essenziale per evitare riqualificazioni, errori di fatturazione o imposte di registro non dovute. In questa guida si spiegano regole, imposte (IVA e registro), tassazione per il cedente (privato e impresa), effetti sul cessionario, esempi numerici, oltre a quando conviene strutturarsi come SRL. Il tutto in relazione alla nostra esperienza di consulenza nel settore.
Indice degli argomenti
Cos’è e come funziona
La cessione del preliminare è una cessione di contratto a prestazioni corrispettive non ancora eseguite, disciplinata dagli artt. 1406 e seguenti c.c., e richiede il consenso del contraente ceduto (tipicamente, il promittente venditore), salvo patto preventivo di cedibilità nel preliminare. In pratica, si trasferiscono diritti e obblighi del preliminare, non l’immobile, che resterà oggetto del successivo definitivo tra venditore e nuovo promissario acquirente.
Nella prassi, l’investitore individua un immobile a prezzo conveniente, sottoscrive il preliminare con caparra, e cede la propria posizione contrattuale ad un terzo acquirente che subentra al prezzo pattuito, pagando al cedente un fee di cessione. Il consenso del venditore si raccoglie in atto o si prevede già nel preliminare con clausola di cedibilità, così da rendere fluido il subentro e ridurre i rischi di contenzioso. Il cessionario risponde solidalmente con il cedente per l’adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto ceduto.
| Clausole da inserire nel preliminare |
|---|
| – Clausola di cedibilità espressa della posizione contrattuale. – Richiamo alla forma e all’eventuale trascrizione del preliminare se prevista. – Chiarezza su caparre/acconti, modalità di rimborso e imputazione al prezzo. |
Il “rimborso caparra” nel preliminare
La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. è somma versata alla conclusione del contratto che, in caso di adempimento, si imputa o si restituisce, mentre in caso di inadempimento consente alla parte adempiente di recedere trattenendo la caparra o di chiedere il doppio se l’inadempiente è chi l’ha ricevuta, restando ferma l’alternativa di chiedere esecuzione o risoluzione con risarcimento secondo le regole generali. La caparra penitenziale ex art. 1386 c.c. è invece corrispettivo del recesso pattuito e non funzione risarcitoria, con perdita della caparra da parte del recedente o obbligo di restituzione del doppio per chi recede dopo averla ricevuta, distinguendosi così nettamente dalla caparra confirmatoria.
Nella cessione del compromesso (artt. 1406 ss. c.c.) il cessionario subentra in diritti e obblighi verso il venditore, con consenso del promittente venditore o clausola di cedibilità già nel preliminare, e la caparra “segue” il rapporto principale restando imputabile al prezzo nel definitivo tra venditore e nuovo promissario, mentre il rimborso tra cessionario e cedente regola i rapporti interni di subentro.
Qualificazione del rimborso
Se il cessionario versa al cedente una somma pari alla caparra già versata al venditore, quella somma è civilisticamente un rimborso del costo sopportato per il preliminare e non muta la funzione della caparra nel rapporto con il venditore, che resterà imputata al prezzo in sede di definitivo o restituita secondo l’art. 1385 c.c. Quando, invece, il pagamento al cedente è pattuito come condizione per ottenere la cessione, la funzione economica di quel flusso può assumere natura di “corrispettivo” dell’operazione di cessione, con possibile riqualificazione fiscale, pur restando sul piano civilistico un regolamento interno tra cedente e cessionario.
Una soluzione frequentemente adottata in prassi per evitare ambiguità è che il cessionario versi direttamente al venditore le somme necessarie ad allineare caparre/acconti, lasciando al cedente un fee separato, così da evitare commistioni tra “rimborso” e “corrispettivo” nei flussi tra le parti.
Imposte indirette: IVA e registro
L’operazione di cessione deve essere attentamente analizzata in relazione all’applicazione delle imposte indirette: IVA e imposta di registro.
Regola generale IVA
La cessione del contratto è prestazione di servizi ai fini IVA quando effettuata dietro corrispettivo da soggetto passivo, ai sensi dell’art. 3, comma 2, n. 5, DPR n. 633/72. Se il cedente è titolare di partita IVA (imprenditore individuale o società di persone o capitali) e percepisce un fee di cessione, l’operazione è imponibile IVA (22%), con obbligo di emissione della fattura al cessionario e applicazione del principio di alternatività IVA–registro sull’atto di cessione.
Profili fiscali collegati al rimborso: il nodo IVA
Sul piano IVA, l’Agenzia delle Entrate (risposta n. 95/2022) ha affermato che le somme versate al cedente, anche se qualificate come “rimborso della caparra”, costituiscono corrispettivo della cessione e sono quindi soggette a IVA. La dottrina ha evidenziato un diverso orientamento, sostenendo che il mero rimborso della caparra, inteso come riversamento neutro di una somma già versata in un rapporto distinto, non dovrebbe entrare nella base IVA del cedente. In un impianto coerente, la fee di cessione (corrispettivo) è separato e fatturato se il cedente è soggetto IVA, mentre i flussi destinati a “ricostituire” caparre/acconti nel rapporto con il venditore sono regolati direttamente tra cessionario e venditore, evitando qualificazioni miste in capo al cedente.
Imposta di registro sulla cessione
L’applicazione dell’imposta di registro avviene in modo diverso a seconda della casistica in cui si trova il cedente. In particolare, possiamo avere una delle seguenti casistiche:
- Cessione soggetta a IVA: imposta di registro in misura fissa (200 euro), per effetto dell’art. 40 TUR (alternatività con l’IVA):
- Cessione tra privati o comunque non soggetta a IVA: prassi e dottrina maggioritarie applicano l’art. 9 della Tariffa, Parte I, TUR (atti aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale), con imposta proporzionale del 3% sul solo corrispettivo della cessione; il rimborso di caparre/acconti non è base per il 3% se qualificato come mero rimborso.
- Cessione a titolo gratuito: imposta di registro fissa (200 euro).
Dal 1° gennaio 2025, l’imposta di registro sui preliminari con caparre confirmatorie e acconti non soggetti a IVA è unificata allo 0,5% per entrambe le somme, con tetto all’imposta complessiva in modo da non superare quella dovuta sul definitivo (armonizzazione introdotta dal D.Lgs. n. 139/2024 e chiarimenti successivi).
| Termini e adempimenti chiave |
|---|
| – Registrazione preliminare: entro i termini di legge (in via generale, 20 giorni per scritture private e 30 giorni per atti pubblici). – Cessione del preliminare: registrazione dell’atto di cessione; se imponibile IVA, registro in misura fissa; se non imponibile IVA e onerosa, registro 3% sulle sole fee. – Trascrizione: se il preliminare è stato trascritto, è opportuno trascrivere anche la cessione per continuità degli effetti prenotativi. |
Tassazione per il cedente
Una volta individuati gli effetti della cessione ai fini delle imposte indirette, occorre indagare gli effetti ai fini delle imposte sui redditi per il cedente, in caso di operazione con corresponsione di fee di cessione. Le casistiche che si possono presentare sono riassunte di seguito.
Cedente privato (senza partita IVA)
Il corrispettivo percepito per la cessione del preliminare non integra plusvalenza immobiliare ex art. 67, comma 1, lett. b) TUIR, poiché non si cede l’immobile ma la posizione contrattuale, e ricade nei “redditi diversi” ex art. 67, comma 1, lett. l) come corrispettivo per obbligo di non fare/permettere. La base imponibile è il corrispettivo netto, deducendo i costi specificamente inerenti (caparre/acconti anticipati e rimborsati, spese di registrazione, mediazione, consulenze), con tassazione IRPEF progressiva in dichiarazione.
Attenzione alla continuità operativa
Operazioni ripetute e organizzate possono integrare esercizio d’impresa anche per chi nasce come privato, con obbligo di apertura partita IVA, iscrizioni e adempimenti, oltre all’applicazione dell’IVA sulla cessione. In tali casi, pianificare previamente assetto fiscale, cash flow IVA e oneri contributivi è decisivo.
Cedente impresa/professionista o SRL
Per i soggetti passivi IVA, la cessione del preliminare è prestazione di servizi imponibile, con obbligo di fatturazione e IVA ordinaria. Ai fini delle imposte dirette il corrispettivo di cessione confluisce nei ricavi/compensi, tassato ai fini IRES/IRPEF e IRAP secondo il regime contabile. L’alternatività comporta l’applicazione del registro fisso sulla cessione, evitando il 3% proporzionale.
Effetti fiscali per il cessionario
Gli effetti fiscali dell’operazione non si esauriscono per il solo cedente ma riguardano anche il cessionario. Anche in questo caso fiscalmente gli effetti sono diversi a seconda che questo sia soggetto privato o impresa.
Cessionario privato
Gli effetti fiscali del cessionario privato (non titolare di partita IVA) sono:
- Imposta di registro sulla cessione: se l’operazione è non soggetta a IVA, il 3% si applica sul solo corrispettivo (non sul rimborso della caparra), mentre se la cessione è imponibile IVA, si paga registro fisso (200 euro).
- Atto definitivo: al rogito si applicano le imposte d’atto sul trasferimento (prezzo–valore ove spettante o base imponibile pattuita), indipendenti dal corrispettivo di cessione pagato al cedente.
Cessionario soggetto IVA
Gli effetti fiscali per il cessionario che opera in regime di impresa (individuale o societaria) sono:
- Se riceve fattura con IVA sul corrispettivo, potrà valutarne la detraibilità in presenza di inerenza e capienza; il costo è deducibile ai fini dei redditi d’impresa secondo le regole ordinarie.
- In sede di definitivo con il venditore, si applicano le imposte previste per l’operazione immobiliare (IVA/registro) in base alla natura del bene e del venditore.
Tabella comparativa: imposte sul corrispettivo di cessione
| Profilo cedente | IVA | Registro sulla cessione | Imposte dirette sulla fee |
|---|---|---|---|
| Privato (occasionale no P.IVA) | No | 3% sul fee se onerosa; 200 € se gratuita | Redditi diversi art. 67, lett. l), base costo–ricavo |
| Ditta individuale/Professionista | Sì (22%) | 200 € (alternatività) | Reddito d’impresa/lavoro autonomo |
| SRL | Sì (22%56) | 200 € (alternatività) | Ricavi d’impresa (IRES/IRAP) |
Note: il rimborso della caparra non è base per il 3% (se rimborso effettivo); la qualificazione corretta tra “rimborso” e “corrispettivo” è sostanziale e incide su IVA/registro.
Esempi pratici
Vediamo, di seguito, alcuni esempi pratici che possono aiutarci a comprendere meglio gli effetti fiscali dell’operazione.
Cedente privato (operazione singola)
- Dati: caparra versata 10.000; fee di cessione 25.000; rimborso caparra 10.000.
- Registro: 3% su 25.000 = 750; rimborso caparra escluso dalla base.
- Imposte dirette: base imponibile redditi diversi = 25.000 – costi inerenti (caparra e spese già sostenute, se non rimborsate) = imponibile netto da dichiarare.
Cedente SRL
- Dati: corrispettivo di cessione 40.000; rimborso caparra 15.000.
- IVA: fattura per 40.000 + IVA 22% = 48.800; rimborso caparra fuori campo se effettivo il rimborso.
- Registro: fisso 200 euro (alternatività IVA–Registro).
- Redditi: 40.000 come ricavi d’impresa.
Cessione qualificata “gratuita” con restituzione caparra
- Se la restituzione eccede la caparra originaria o svolge di fatto funzione di corrispettivo, la quota eccedente è considerata fee, imponibile IVA se il cedente è soggetto IVA e rilevante ai fini diretti; curare la coerenza sostanziale tra causale e importi.
La scelta della forma giuridica: quando è necessaria la SRL?
La SRL è adatta a chi realizza cessioni in modo ricorrente e organizzato, con processi standardizzati e rete commerciale, perché incardina l’attività in un veicolo d’impresa e chiarisce sin dall’inizio regole, responsabilità e flussi contabili. La responsabilità limitata protegge il patrimonio personale in trattative complesse, caparre consistenti e contenziosi potenziali, riducendo il rischio patrimoniale di eventi avversi.
La struttura societaria facilita pianificazione fiscale e finanziaria nel medio periodo: gestione di IRES/IRAP, politiche di dividendo, eventuale holding, piani di reinvestimento e strumenti di finanza esterna. La forma più formale e scalabile consente di integrare soci, capitale, ruoli e procedure, migliorando percezione bancaria e accesso al credito.
Quando può bastare la persona fisica con partita IVA
Per chi muove i primi passi o intende validare il modello con un numero limitato di operazioni, la ditta individuale offre avvio rapido, costi fissi ridotti e semplicità amministrativa. La gestione dell’IVA e del capitale circolante resta più snella quando i fee sono modesti o irregolari, pur richiedendo disciplina su fatturazione, registrazioni e adempimenti tipici dell’attività economica.
È una soluzione adatta a operatività “artigianale”, centrata sul lavoro del titolare e su poche cessioni ben selezionate, con minore fabbisogno di governance interna. Diventa però meno efficiente quando aumentano la frequenza delle operazioni, i valori in gioco e la necessità di separare rischi.
Valutare il numero di cessioni previsto nei prossimi 12–24 mesi, il valore medio dei fee e la volatilità dei flussi; proiettare necessità di soci, capitale e ruoli; misurare i rischi contrattuali da isolare e l’eventuale bisogno di trascrizioni e garanzie ricorrenti. Considerare la strategia di uscita: reinvestire utili in modo strutturale favorisce la SRL, monetizzare subito con operazioni sporadiche può favorire la persona fisica.
Operare da privato: il rischio riqualificazione
Operare “da privato” regge solo per casi sporadici. Appena l’attività diventa organizzata o seriale scattano obblighi d’impresa, responsabilità personali e inefficienze fiscali che rendono la scelta non sostenibile. Il rischio è quello della riqualificazione: con frequenza, organizzazione di mezzi o promozione, l’attività viene qualificata come impresa con obbligo di partita IVA, fatturazione e adempimenti; in caso di omissioni, sanzioni e recuperi. Il tutto, con conseguenze rilevanti.
Quando l’Amministrazione finanziaria individua che l’intento dell’operazione non è finalizzato all’utilizzo personale dell’immobile o di altro immobile acquisito successivamente alla cessione ma, piuttosto al raggiungimento di uno scopo di profitto, la riqualificazione scatta.
Consulenza online
Lo svolgimento di un’attività con l’obiettivo di realizzare un profitto richiede una qualificazione come attività di impresa. Se hai dubbi operativi su questo modello di business ed hai bisogno di confrontarti con un Dottore commercialista esperto, contattaci. Possiamo aiutarti a valutare la tua situazione ed a rispondere ai tuoi dubbi trovando la soluzione migliore per le tue esigenze.
Fonti
- Codice civile: artt. 1351, 1406–1410
- DPR 633/1972: art. 3, comma 2, n. 5
- DPR 131/1986 (TUR): art. 31, art. 40, Tariffa Parte I art. 9.
- Codice civile: art. 2645-bis.
- D.Lgs. 139/2024
- Agenzia delle Entrate, Risoluzione 6/E del 19.1.2015
- Agenzia delle Entrate, Risposta a interpello n. 95 del 4.3.2022
