Bonus edilizi residenti estero: guida completa

Scopri quali agevolazioni fiscali puoi ottenere se vivi all’estero e possiedi un immobile in Italia. Tutto su detrazione 50%, 36%, requisiti AIRE e strategie per massimizzare i benefici.

Quando vivi all’estero ma possiedi ancora la tua casa in Italia, ristrutturarla diventa una sfida non solo logistica ma anche fiscale. La domanda che molti italiani iscritti all’AIRE si pongono è sempre la stessa: posso beneficiare degli stessi bonus edilizi di chi risiede in Italia? La risposta è articolata e richiede di comprendere alcune distinzioni fondamentali introdotte dalla normativa recente.

La buona notizia è che chi risiede all’estero può effettivamente accedere alle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico e miglioramento sismico sugli immobili in Italia. La notizia meno positiva, emersa con chiarezza nell’ottobre 2025, è che la detrazione maggiorata al 50% prevista per il 2025 e 2026 non spetta ai residenti all’estero iscritti all’AIRE. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 273/2025, ha chiuso definitivamente questa porta, stabilendo che l’iscrizione all’AIRE esclude automaticamente che l’immobile in Italia possa essere considerato “abitazione principale“, requisito indispensabile per la percentuale più vantaggiosa.

Prima di entrare nel dettaglio di cosa questo significhi concretamente, è importante capire il contesto normativo attuale. Dal primo gennaio 2025, la Legge di Bilancio ha introdotto una differenziazione importante tra abitazione principale e altre abitazioni (vedi “Bonus casa 2026: quali restano e quali cambiano“). Per chi vive in Italia e ristruttura la propria prima casa, la detrazione è al 50% nel 2025 e resterà al 36% nel 2026, mentre per le seconde case scende al 36% nel 2025 e al 30% dal 2026. Per chi vive all’estero, come vedremo, il discorso è diverso.

Perché la detrazione al 50% non spetta ai residenti AIRE

La questione ruota attorno al concetto di “abitazione principale” e di “dimora abituale“. Per la normativa nazionale, l’abitazione principale è quella in cui una persona fisica, proprietaria o titolare di diritto reale, dimora abitualmente insieme ai propri familiari. In teoria, questo permetterebbe una certa flessibilità: anche se la residenza anagrafica fosse altrove per motivi di studio o lavoro, potrebbe essere sufficiente dimostrare che si dimora effettivamente in quell’abitazione.

Questo principio di prevalenza della dimora abituale sulla residenza anagrafica funziona per chi vive in Italia. L’Agenzia delle Entrate ha confermato nella risposta n. 244/2025 che uno studente universitario fuori sede o un lavoratore trasferito può ottenere il 50% dimostrando che dimora abitualmente nell’immobile che sta ristrutturando, anche senza avere lì la residenza formale. Lo stesso vale per appartenenti alle forze dell’ordine o militari, seppur con limitazioni.

Per i residenti all’estero, però, questa flessibilità scompare completamente. L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 273/2025, ha chiarito che l’iscrizione all’AIRE costituisce di per sé la prova che la dimora abituale del contribuente è fuori dall’Italia. Non è quindi possibile sostenere che un immobile in Italia sia la propria abitazione principale quando si è regolarmente iscritti come residenti all’estero. Questo principio si applica indipendentemente dalla frequenza con cui si torna in Italia o dall’utilizzo che si fa dell’immobile durante le vacanze.

La logica dell’Agenzia si basa su un precedente importante, la risoluzione n. 136/E del 2008, che riguardava la tassazione delle plusvalenze immobiliari. In quel caso, venne stabilito che un residente all’estero non poteva beneficiare dell’esenzione dalla tassazione della plusvalenza prevista per l’abitazione principale. Il ragionamento era lo stesso: chi vive stabilmente all’estero non può considerare un immobile in Italia come propria dimora abituale.

Quali bonus edilizi sono disponibili per i residenti estero

Sgombrato il campo dall’equivoco sul 50%, vediamo concretamente cosa possono ottenere i residenti all’estero. La risposta è che l’accesso alle detrazioni fiscali è garantito, ma con le aliquote previste per le seconde case. Questo significa che per le spese sostenute nel 2025, la detrazione è del 36%, mentre dal 2026 in poi scenderà al 30%, salvo conferme diverse nelle future leggi di bilancio.

Bonus ristrutturazioni

Il bonus ristrutturazioni copre gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Per i condomini, anche gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni rientrano nell’agevolazione. Il limite di spesa detraibile è di 96.000 euro per unità immobiliare, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo. Se quindi sostieni spese per 50.000 euro nel 2025, potrai detrarre 1.800 euro all’anno per dieci anni dalla tua dichiarazione dei redditi italiana.

Ecobonus

L’ecobonus per il risparmio energetico segue le stesse regole del bonus ristrutturazioni per quanto riguarda le aliquote. Gli interventi agevolabili includono la sostituzione di infissi, l’installazione di pannelli solari, la coibentazione delle pareti, la sostituzione di caldaie con impianti a condensazione o pompe di calore. Un aspetto importante da considerare è che dal 2025 sono state escluse dalle agevolazioni le caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili, in linea con le direttive europee sulla transizione energetica.

Sismabonus

Il sismabonus mantiene la stessa impostazione, permettendo detrazioni del 36% nel 2025 per interventi di riduzione del rischio sismico su immobili situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Per gli edifici condominiali, l’aliquota può salire in base al miglioramento della classe di rischio sismico raggiunto, ma per i residenti all’estero si applicano sempre le percentuali previste per le seconde case.

Bonus mobili ed elettrodomestici

Un’agevolazione spesso trascurata ma molto utile è il bonus mobili ed elettrodomestici, confermato anche per il 2025 con un limite di spesa di 5.000 euro. Questo bonus spetta a chi effettua una ristrutturazione edilizia e permette di detrarre il 50% delle spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata. Anche i residenti all’estero possono beneficiarne, a condizione che l’acquisto sia collegato a un intervento di ristrutturazione che dia diritto alla detrazione.

Il nodo della capienza fiscale

Uno degli ostacoli più insidiosi per chi vive all’estero è la questione della capienza fiscale. Le detrazioni fiscali funzionano sottraendo una percentuale della spesa dall’IRPEF dovuta in Italia. Se non hai IRPEF da pagare, o ne hai poca, le detrazioni diventano inutili. Questo problema si presenta frequentemente per i residenti all’estero che non producono redditi in Italia o che producono solo il reddito fondiario dell’immobile posseduto, spesso insufficiente a generare un’imposta lorda significativa.

Facciamo un esempio concreto. Un appartamento affittato a 1.000 euro mensili genera un reddito annuo di 12.000 euro. Con la cedolare secca al 21%, pagheresti 2.520 euro di imposta annua. Tuttavia, chi sceglie la cedolare secca rinuncia esplicitamente alla possibilità di utilizzare detrazioni e deduzioni sul reddito da locazione. Questo significa che dovrai optare per la tassazione ordinaria IRPEF se vuoi sfruttare le detrazioni per ristrutturazione, pagando potenzialmente più imposte ma recuperando parte della spesa tramite la detrazione.

Un altro scenario comune riguarda chi ha redditi da lavoro all’estero ma anche redditi da locazione in Italia. In questo caso, la convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e il paese di residenza determinerà quale parte di reddito è tassabile in Italia. Spesso, i redditi da lavoro estero sono esenti in Italia, quindi l’unica base imponibile resta il reddito fondiario italiano. La pianificazione diventa quindi cruciale: prima di iniziare i lavori, devi calcolare se avrai IRPEF sufficiente per assorbire le detrazioni nel decennio di fruizione.

Strategie per massimizzare i benefici

Quando la capienza fiscale è limitata o assente, diventa fondamentale esplorare alternative e strategie di ottimizzazione. Prima di tutto, considera la tempistica degli interventi. Se prevedi di affittare l’immobile nei prossimi anni, potrebbe avere senso concentrare i lavori in un periodo successivo all’inizio della locazione, quando avrai redditi imponibili più elevati. Viceversa, se hai intenzione di vendere l’immobile entro pochi anni, le detrazioni residue andrebbero perse, rendendo meno conveniente l’investimento.

Un’opzione interessante, quando possibile, è quella di coinvolgere familiari residenti in Italia. Se possiedi l’immobile insieme a un coniuge o un parente stretto che vive in Italia e ha capienza fiscale, la detrazione può essere ripartita tra i co-proprietari in base alle spese effettivamente sostenute da ciascuno. Questo permette di “salvare” almeno una parte del beneficio fiscale. Attenzione però: è necessario che il familiare residente sostenga effettivamente la spesa intestando a sé i bonifici e risultando titolare o contitolare dell’immobile.

Per quanto riguarda gli interventi condominiali, la situazione può essere più favorevole. Quando il condominio delibera lavori sulle parti comuni, ogni condomino paga la propria quota e può detrarre la spesa sostenuta. In questo caso, anche se sei residente all’estero, hai diritto alla detrazione sulla tua quota. Se l’edificio è di qualità e in una zona interessante, questi lavori possono valorizzare significativamente l’immobile, rendendo l’investimento conveniente anche se parte della detrazione fiscale andrà persa per incapienza.

Una considerazione spesso trascurata riguarda il momento del rientro in Italia. Se stai programmando di tornare a vivere in Italia nei prossimi anni, potrebbe essere strategico posticipare i lavori più costosi a quando sarai nuovamente residente. Una volta trasferita la residenza in Italia e nell’immobile ristrutturato, potresti accedere alla detrazione maggiorata e avere piena capienza fiscale grazie ai redditi da lavoro italiani.

Confronto pratico: quanto risparmi davvero

Mettiamo i numeri sul tavolo con esempi concreti. Supponiamo di dover ristrutturare completamente un appartamento con una spesa totale di 80.000 euro. I lavori includono rifacimento impianti, sostituzione infissi, nuova caldaia a condensazione e ristrutturazione bagno e cucina.

Scenario 1: Residente in Italia con abitazione principale: Detrazione 50% su 80.000 euro = 40.000 euro detraibili. Rate annuali: 4.000 euro per 10 anni. Con un’IRPEF lorda annua di 6.000 euro, recuperi completamente la detrazione ogni anno. Risparmio effettivo: 40.000 euro in 10 anni.

Scenario 2: Residente all’estero con immobile sfitto: Detrazione 36% su 80.000 euro = 28.800 euro detraibili. Rate annuali: 2.880 euro per 10 anni. Reddito fondiario catastale 8.000 euro, IRPEF lorda circa 1.900 euro annui. Recuperi solo 1.900 euro all’anno. Risparmio effettivo: 19.000 euro in 10 anni. Perdi per incapienza 9.800 euro di detrazioni.

Scenario 3: Residente all’estero con immobile locato (no cedolare secca): Detrazione 36% su 80.000 euro = 28.800 euro detraibili. Rate annuali: 2.880 euro per 10 anni. Reddito da locazione 12.000 euro annui, IRPEF lorda circa 2.900 euro. Recuperi integralmente i 2.880 euro annui. Risparmio effettivo: 28.800 euro in 10 anni.

Come si vede, la differenza tra il primo e il terzo scenario è di 11.200 euro, il costo dell’essere residente all’estero. Tuttavia, rispetto al non fare nulla, il terzo scenario permette comunque un risparmio significativo, pari al 36% della spesa.

Interventi condominiali: un caso particolare

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali meritano un’attenzione speciale, perché rappresentano una delle situazioni in cui i residenti all’estero possono trovarsi coinvolti senza averlo scelto direttamente. Quando il condominio delibera lavori di ristrutturazione del tetto, rifacimento della facciata, installazione di un ascensore o interventi di efficientamento energetico, ogni condomino è tenuto a contribuire secondo i millesimi di proprietà.

La buona notizia è che anche per i residenti all’estero, la detrazione spetta sulla propria quota di spesa. Se il condominio delibera lavori per 200.000 euro e tu possiedi il 5% dei millesimi, la tua quota sarà di 10.000 euro. Su questa cifra, potrai detrarre il 36% nel 2025, pari a 3.600 euro, da ripartire in 10 anni con rate annuali di 360 euro.

Un aspetto interessante degli interventi condominiali riguarda il superbonus, che sebbene molto ridimensionato, continua a esistere per alcune casistiche specifiche, in particolare per le zone terremotate del Centro Italia. Se il tuo immobile si trova in una di queste aree e il condominio delibera interventi ammessi al superbonus, potresti beneficiare di aliquote più elevate anche da residente all’estero. Verifica sempre con l’amministratore quali agevolazioni il condominio intende applicare.

Un altro vantaggio degli interventi condominiali è che, anche se non hai capienza fiscale sufficiente, l’investimento aumenta comunque il valore dell’immobile. Un palazzo con facciata ristrutturata, cappotto termico e impianti moderni vale molto di più sul mercato rispetto a uno trascurato. Se hai in programma di vendere l’immobile, questo apprezzamento può compensare ampiamente le detrazioni perse.

Documentazione e adempimenti necessari

La distanza fisica dall’Italia non deve diventare un ostacolo burocratico. Per accedere alle detrazioni, devi rispettare scrupolosamente tutti gli adempimenti previsti, a partire dalle modalità di pagamento. I bonifici per le spese di ristrutturazione devono essere effettuati utilizzando il modello specifico “bonifico parlante” per ristrutturazioni edilizie, che prevede l’indicazione della causale del versamento, i dati del beneficiario, il riferimento alla norma (articolo 16-bis del TUIR) e l’applicazione della ritenuta d’acconto dell’8% da parte della banca.

Molte banche estere non sono attrezzate per effettuare bonifici con queste caratteristiche. La soluzione è mantenere un conto corrente italiano o aprirne uno online appositamente per gestire le spese di ristrutturazione. Le banche digitali italiane permettono di aprire conti anche per non residenti e offrono la possibilità di fare bonifici parlanti dalla propria area riservata. Alcuni professionisti consigliano di utilizzare il conto corrente di un familiare residente in Italia, ma questa pratica è rischiosa: in caso di controllo, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare che non sei stato tu a sostenere effettivamente la spesa.

Devi conservare tutta la documentazione relativa ai lavori per l’intero periodo di fruizione della detrazione, quindi per almeno 10 anni. Questo include le fatture delle imprese, le ricevute dei bonifici, le abilitazioni comunali, le asseverazioni tecniche quando richieste, e la comunicazione all’ENEA per gli interventi di risparmio energetico. Molti residenti all’estero commettono l’errore di delegare completamente la gestione dei lavori senza conservare copia della documentazione. Quando poi dovranno compilare la dichiarazione dei redditi, si troveranno in difficoltà.

La dichiarazione dei redditi deve essere presentata ogni anno tramite il modello Redditi PF, indicando nella sezione dedicata alle detrazioni i dati degli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Anche se sei residente all’estero, se possiedi redditi fondiari in Italia sei tenuto a presentare la dichiarazione. Molti si affidano a un commercialista o a un CAF in Italia per questo adempimento, soluzione consigliabile considerando la complessità della normativa e il rischio di commettere errori che potrebbero far perdere il diritto alla detrazione.

Alternative quando le detrazioni non bastano

Se dopo aver fatto tutti i calcoli ti accorgi che le detrazioni fiscali non sono sufficientemente vantaggiose per la tua situazione, esistono alternative da considerare. La prima è quella di valutare se ha senso rimandare i lavori. Se hai in programma di rientrare in Italia entro pochi anni, posticipare la ristrutturazione potrebbe permetterti di accedere in futuro al 50% come residente, con piena capienza fiscale.

Un’altra strada è quella di trasformare l’intervento di ristrutturazione in un’operazione immobiliare. Invece di ristrutturare per continuare a possedere l’immobile, potresti valutare la vendita dell’immobile nello stato in cui si trova e l’acquisto di un altro immobile già ristrutturato. In questo modo eviti l’investimento nella ristrutturazione e le problematiche fiscali connesse, trasferendo il rischio e l’onere su un altro soggetto.

Per interventi di importo molto elevato su immobili di pregio, può avere senso costituire una società immobiliare. Le società di capitali hanno regole fiscali diverse rispetto alle persone fisiche e in alcuni casi possono accedere a forme di ammortamento e deduzione più vantaggiose. Questa soluzione ha però costi di gestione significativi e va valutata con un commercialista specializzato solo per operazioni di grande dimensione.

Un’ultima considerazione riguarda il mercato delle locazioni. Se l’immobile è ben posizionato, anche senza ristrutturazione importante potrebbe essere locabile. A volte un intervento “leggero” di manutenzione e messa a norma, meno costoso e con detrazioni più facilmente assorbibili, è sufficiente per rendere l’immobile appetibile sul mercato. L’alternativa di non fare nulla e continuare a pagare IMU e spese su un immobile inutilizzato è spesso la peggiore.

Consulenza fiscale online

Ristrutturare un immobile in Italia mentre si vive all’estero richiede una pianificazione attenta e la consapevolezza che i benefici fiscali saranno inferiori rispetto a quelli di un residente. La detrazione al 36% nel 2025, pur essendo meno generosa del 50% riservato a chi vive nell’abitazione principale, rappresenta comunque un risparmio significativo su spese che altrimenti peserebb ero interamente sulle tue tasche. La chiave del successo sta nel valutare con lucidità la propria capienza fiscale, scegliere con cura il momento dei lavori e rispettare meticolosamente tutti gli adempimenti burocratici.

Se stai considerando una ristrutturazione importante e vuoi massimizzare i benefici fiscali nonostante la residenza all’estero, una consulenza personalizzata può fare la differenza tra un investimento ben pianificato e una delusione costosa. Ogni situazione è unica, con variabili che vanno dai redditi prodotti in Italia alle tempistiche di rientro, dalla tipologia di immobile alle caratteristiche degli interventi. Contattaci per una valutazione specifica del tuo caso e scopri come ottimizzare la tua ristrutturazione dall’estero.

Domande frequenti

Fonti

• Risposta a interpello n. 273 del 27 ottobre 2025
• Risposta a interpello n. 244 del 16 settembre 2025
• Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025
• Legge 30 dicembre 2024, n. 207
• Articolo 16-bis del DPR 917/1986
• Articolo 10, comma 3-bis del TUIR
• Risoluzione n. 136/E del 2008