Bonus edilizi 2025: come cambiano le detrazioni

Dal 1° gennaio 2025 è avvenuto un riordino significativo del sistema dei bonus edilizi. Questa riforma, inclusa nella Legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 54 – 56, Legge n. 207/24) mira a ridurre progressivamente le aliquote delle detrazioni fiscali per molti interventi edilizi, privilegiando le abitazioni principali e allineando i benefici ai nuovi obiettivi di efficientamento energetico stabiliti a livello europeo.

Ormai chiaro l’intento del Governo Meloni di voler ridurre il contenuto dei bonus edilizi. Un’agevolazione, dunque, che nei prossimi anni diventerà sempre meno conveniente per coloro che intendono mettere in atto interventi alla propria abitazione. Di seguito, andiamo ad effettuare un quadro della situazione.

Limitazioni per redditi medio/alti

Anche le spese sostenute per interventi edilizi dal 1° gennaio 2025 si applicano le novità di cui al co. 10, art. 1 della Legge n. 207/24 che riguardano soggetti con redditi superiori a € 75.000. In pratica, quando viene superata questa soglia reddituale, vengono applicati due limiti:

• Quello stabilito da ciascuna norma agevolativa (come un determinato importo massimo di spese o di detrazione);
• Il nuovo limite massimo di spesa introdotto dal nuovo art. 16-ter del TUIR e che riguarda la quasi totalità degli oneri detraibili.

Ristrutturazione edilizia (c.d. bonus casa)

Per il solo anno 2025, il bonus ristrutturazione (di cui all’art. 16-bis del TUIR) rimarrà al 50% per le spese sostenute sulle abitazioni principali con un massimale di 96.000 euro. Tuttavia, a partire dal 2026, l’aliquota scenderà al 36% per il biennio 2026-2027​.

Per gli immobili diversi dalla prima casa, la detrazione sarà ridotta al 36% nel 2025 e al 30% nel 2026 e 2027. Questa riduzione rappresenta una transizione verso un sistema di bonus più mirato ed efficiente, in linea con gli obiettivi europei di riduzione del consumo energetico​. Tuttavia, questa modifica potrebbe disincentivare i lavori di ristrutturazione sugli immobili non destinati ad abitazione principale, riducendo l’attrattività dell’investimento rispetto al passato​.

Abitazione/anno	2025	2026/2027
Abitazione principale	50% limite € 96.000	36% limite € 96.000
Altri immobili	36% limite € 96.000	30% limite € 96.000

La nuova disciplina rappresenta un ritorno alle aliquote precedenti (misura ordinaria prevista dall’art. 16-bis del TUIR), dopo un periodo di maggiore incentivazione che aveva visto un notevole incremento dei lavori di ristrutturazione, contribuendo a ridurre il lavoro sommerso nel settore.

Cosa si intende per abitazione principale?

Per la definizione di abitazione principale occorre fare riferimento all’art. 10, co. 3-bis del TUIR, secondo cui:

Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.

Si considerano familiari ai fini delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Nell’ipotesi in cui è teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre fare riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un altro familiare (Circolare n. 13/E/23, § 11.3).

Adempimenti

Non ci sono variazioni sugli adempimenti necessari per poter beneficiare del bonus casa, ovvero:

• Della comunicazione preventiva sull’inizio dei lavori, che deve essere inviata alla ASL, ove questa risulti obbligatoria dalla normativa vigente;
• Dell’indicazione in dichiarazione dei redditi dei dati catastali identificativi dell’immobile o degli estremi di registrazione dell’atto che conferisce titolo di detenzione se l’intervento è effettuato dal detentore dell’immobile;
• Delle modalità di pagamento delle spese con bonifico agevolato. Si tratta del pagamento con bonifico bancario dal quale risultino, la causale di versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto in favore del quale è effettuato il bonifico.

Bonus collaterali alla ristrutturazione

Tra i bonus collaterali alla ristrutturazione edilizia dell’abitazione troviamo anche i seguenti:

• Bonus sicurezza: detrazione IRPEF non legata alla ristrutturazione ma che agevola l’installazione di impianti e sistemi di sicurezza per la propria abitazione;
• Bonus infissi: detrazione IRPEF legata alla ristrutturazione edilizia per la sostituzione degli infissi;
• Bonus ristrutturazione bagno: detrazione IRPEF legata alla ristrutturazione edilizia del bagno.

Ecobonus – interventi rivolti alla riqualificazione energetica degli edifici

Per quanto riguarda l’Ecobonus, dal 2025, le aliquote della detrazione IRPEF/IRES scende al 50% per la prima casa e al 36% per gli altri immobili. Il bonus è riconosciuto per:

• Acquisto e la posa in opera di schermature solari;
• Acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
• Acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative;
• Acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti;
• Acquisto di generatori d’aria calda a condensazione;
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con apparecchi ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione.

Gli interventi in commento devono essere eseguiti su unità immobiliari e su edifici esistenti, di qualunque categoria catastale, compresi quelli strumentali per l’attività di impresa o professionale.

La detrazione d’imposta in esame spetta:

• Alle persone fisiche (anche non residenti), compresi gli esercenti arti e professioni;
• Agli enti e ai soggetti di cui all’art. 5 del TUIR, non titolari di reddito d’impresa (associazioni professionali, società semplici);
• Ai soggetti titolari di reddito d’impresa quali gli imprenditori individuali, le società di persone, le società di capitali e gli enti commerciali.

Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2027, le detrazioni IRPEF/IRES previste per gli interventi di riqualificazione energetica devono essere suddivise in 10 rate annuali di uguale importo.

Interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus)

Per quanto riguarda gli immobili situati in zone sismiche ad elevata pericolosità, è stato previsto un potenziamento delle agevolazioni. L’art. 1, co. 55 della Legge n. 207/24 ha previsto l’inserimento del co. 1-septies.1 all’art. 16 del D.L. n. 63/13 con il quale viene stabilito che:

Le detrazioni spettano anche per le spese documentate sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, nella misura fissa, per tutte le tipologie di interventi agevolati, pari al 36% per le spese sostenute nell’anno 2025 e al 30% delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027. La detrazione di cui al primo periodo spettante per gli anni, 2025, 2026, 2027 è elevata al 50% delle spese sostenute per l’anno 2025 e al 36% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027 nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o in un diritto reale di godimento per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

La detrazione spetta per le costruzioni adibite ad abitazione (anche seconde case) o ad attività produttive. Non rileva, inoltre, la classificazione catastale delle unità immobiliari interessate dall’intervento. La detrazione è fruibile:

• In 5 rate annuali per le spese sostenute sino al 2023;
• In 10 rate annuali per le spese sostenute successivamente.

Per gli interventi antisismici dai quali rileva un risparmio energetico deve essere trasmessa telematicamente all’ENEA un’apposita comunicazione.

Bonus mobili

Il Bonus mobili (art. 16 comma 2 del D.L. n. 63/13), che consente la detrazione del 50% delle spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici in seguito a ristrutturazioni, è stato prorogato anche per il 2025 con un limite di spesa di 5.000 euro​. Il limite è riferito alla singola unità immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o alla parte comune dell’edificio oggetto dei lavori edilizi, prescindendo dal numero dei contribuenti che partecipano alla spesa.

La detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo e spetta fino a concorrenza dell’IRPEF lorda.

Sono interessati dall’agevolazione soltanto i soggetti che possono beneficiare della detrazione IRPEF per le spese sostenute per interventi di recupero edilizio, di cui all’art. 16-bis del TUIR. La detrazione spetta per:

• Mobili nuovi;
• Grandi elettrodomestici nuovi di elevata classe energetica.

La detrazione fiscale sarà in vigore fino al 31 dicembre 2025. 

Caldaie a condensazione: stop alle agevolazioni

Come previsto dalla direttiva comunitaria case green non sarà più possibile agevolare l’acquisto delle caldaie a condensazione, che consentivano di ottenere una detrazione del 50%, che aumentava 65% nel caso di installazione contestuale di sistemi di regolazione automatica della temperatura, come le valvole termostatiche.

Bonus elettrodomestici 2025: 30% fino a 100 euro per la rottamazione

Nel 2025 si potrà beneficiare del bonus elettrodomestici. Per il 2025 è previsto un contributo per l’acquisto di elettrodomestici di elevata efficienza energetica non inferiore alla nuova classe B, prodotti in Europa, con contestuale smaltimento dell’elettrodomestico sostituito.

Il contributo è pari al 30% del costo dell’elettrodomestico, fino a un massimo di 100 euro per ciascun acquisto, elevato a 200 euro per famiglie con un ISEE inferiore a 25.000 euro.

Superbonus

Il superbonus (art. 119 del D.L. n. 34/20) prevede una aliquota del 65%. Per poter veneficiare della detrazione è necessario che, al 15 ottobre 2024:

• Risulti presentata la Cilas, per gli interventi diversi da quelli effettuati nei condomini;
• Risulti presentata non solo la Cilas, ma sia anche adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dai condomini;
• Sia presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abitativo, se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Bonus barriere architettoniche

Il bonus barriere architettoniche, al 75% compete in relazione alle spese sostenute sino al 31 dicembre 2025. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote per le spese sostenute dal 29 maggio 2024. Spetta per gli interventi effettuati in edifici già esistenti a prescindere dalla categoria catastale.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a:

• 50.000 euro per gli interventi negli edifici unifamiliari (villette) o per quelli nelle singole unità immobiliare situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di accessi autonomi dall’esterno;
• 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio se è composto da 2 a 8 unità immobiliari, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio;
• 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio se è composto da più di 8 unità immobiliari, per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio.

Gli interventi agevolati devono riguardare esclusivamente scale, rampe, ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici.

Tabella di riepilogo: detrazioni per bonus edilizi nel 2025

Tipologia di intervento	Abitazione principale	Altre unità immobiliari
Bonus ristrutturazione	50% (2025)	36% (2025), 30% (2026-2027)
Ecobonus	50% (2025)	36% (2025), 30% (2026-2027)
Sismabonus	50% (2025)	36% (2025), 30% (2026-2027)
Bonus mobili	50% fino a 5.000 euro	50% fino a 5.000 euro

Le motivazioni dietro il cambiamento

Il ritorno ad una detrazione ridotta per le seconde case si inserisce all’interno di un piano più ampio di ridefinizione dei bonus edilizi da parte del governo. Le agevolazioni introdotte negli anni scorsi hanno generato una grande quantità di crediti fiscali, con impatti significativi sul bilancio statale. Secondo le recenti stime del Ministero dell’Economia, dal 2020 a oggi, il Superbonus e altri incentivi edilizi hanno generato più di 220 miliardi di crediti fiscali, molti dei quali devono ancora essere compensati​ (dati Sole 24 Ore).

Questo scenario ha portato il governo a rivedere il perimetro dei bonus, limitandone l’applicabilità per equilibrare i conti pubblici, concentrando gli sforzi di incentivazione solo sulle abitazioni principali. Il trend potrebbe essere quello legato ad una possibile progressiva riduzione del bonus ristrutturazione: dal 50 per cento nel 2025 (sole prime case), al 36 per cento (seconde case), per poi passare al 30 per cento dal 2028.

Questa misura si inserisce nell’ampia “querelle” generatasi sul superbonus che ha inciso in questi anni sui conti pubblici, e sulla direttiva europea sulle case green che pone “diktat” sugli interventi sostenibili che i proprietari di immobili saranno tenuti a realizzare nei prossimi anni.

Aggiornamento catastale degli immobili ristrutturati: la situazione

I soggetti che hanno effettuato interventi edilizi, sia legati al Superbonus, che per attività di ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria o riqualificazione energetica, sono tenuti a comunicare al catasto le variazioni effettuate per permettere la revisione della rendita catastale dell’immobile. Naturalmente, l’incremento della rendita catastale comporta, inevitabilmente, un aumento degli oneri fiscali gravanti sull’immobile.

L’Agenzia delle Entrate effettuerà i controlli sull’aggiornamento dei dati catastali. Ad esempio, chi ha installato un impianto fotovoltaico o realizzato un cappotto termico deve aggiornare la rendita catastale del proprio immobile, includendo i cambiamenti legati alle caratteristiche strutturali e impiantistiche.

Per approfondire: Revisione catastale e riforma IMU 2025: tutte le novità.

Modulazione in base al reddito e al nucleo familiare

Una novità significativa del riordino è la modulazione delle detrazioni in base al reddito. A partire dal 2025, le persone fisiche con redditi superiori a 75.000 euro subiranno un taglio delle detrazioni. Il nuovo sistema di calcolo prevede una riduzione progressiva dell’agevolazione fiscale, tenendo conto del reddito complessivo e del numero di componenti del nucleo familiare​.

Conclusioni

Il riordino dei bonus edilizi nel 2025 introduce un approccio più selettivo, con aliquote ridotte per le ristrutturazioni e gli interventi di riqualificazione energetica. È essenziale pianificare attentamente gli interventi, soprattutto per chi ha immobili diversi dalla prima casa o redditi superiori ai 75.000 euro.

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Domande Frequenti (FAQ)