Come funziona l’acquisto della nuda proprietà di un immobile?

La nuda proprietà è alternativa offerta dal mercato immobiliare per chi ha intenzione di acquistare casa. Nell’acquisto della nuda proprietà i prezzi dell’immobile sono più convenienti in quanto con l’acquisto della nuda proprietà di un immobile non si dispone immediatamente dell’abitazione. Mediante l’acquisto della nuda proprietà potrai ottenere la proprietà dell’immobile ma non potrai usufruirne materialmente, diritto di usufrutto.

Con il termine nuda proprietà si fa riferimento ad un diritto diverso rispetto a quello della piena proprietà. Ciò che distingue la nuda proprietà dalla piena proprietà è il fatto che nel caso della nuda proprietà il bene viene utilizzato e goduto da un soggetto diverso rispetto al proprietario, ossia l’usufruttuario. Chi vende può continuare a vivere nella casa per tutta la vita e l’acquirente può prenderne possesso solo dopo il decesso del venditore.

Con il termine nuda proprietà si fa riferimento al valore dell’immobile decurtato dall’usufrutto. Vendere la nuda proprietà comporta la vendita dell’immobile di proprietà, conservando il diritto di abitazione. 

In caso di acquisto della nuda proprietà non potrai disporre dell’immobile acquistato rendendolo un’abitazione principale ma occorre aspettare che si verifichino determinate condizioni stabilite nel contratto. Solitamente, l’acquisto della nuda proprietà è utilizzata dai genitori per acquistare un immobile per i propri figli. L’acquisto della nuda proprietà è un investimento a lungo termine.

Come funziona la nuda proprietà?

Il nostro codice civile, all’art. 832, definisce così il diritto di proprietà:

La proprietà è un diritto reale esclusivo, di conseguenza il proprietario può costituire diritti reali minori, di cui possono godere altri soggetti, i titolari dell’usufrutto. Chi è titolare del diritto di usufrutto, può godere del bene e trarne beneficio per tutta la vita.

Il diritto di proprietà sul bene può essere limitato dalla presenza di eventuali diritti reali, come l’usufrutto. Il proprietario, deterrà il diritto sul bene, ma non l’uso. Il diritto di proprietà si configura attraverso l’esercizio del diritto di godere e disporre di un bene in maniera piena ed esclusiva, tuttavia, se su quel bene sussistono dei diritti reali di godimento ad altri soggetti, la proprietà del bene è definita nuda, in quanto il pieno diritto sul bene è limitato dall’attribuzione del potere di utilizzo e di quello di percepire i frutti della cosa al titolare del diritto di usufrutto per un certo periodo di tempo o per tutta la sua vita.

Il valore della nuda proprietà di un immobile corrisponde a quello complessivo della titolarità del bene diminuito del valore del diritto di usufrutto.

Che cos’è la nuda proprietà?

Con il termine nuda proprietà si fa riferimento al valore dell’immobile decurtato dall’usufrutto. Vendere la nuda proprietà comporta la vendita dell’immobile di proprietà, conservando il diritto di abitazione. 

Il proprietario viene detto “usufruttario” e vende la nuda proprietà, conservando il diritto di goderne l’uso per tutta la vita oppure entro un determinato periodo di tempo stabilito nel contratto. L’acquirente prende nome di “nudo proprietario” in quanto detiene il diritto di proprietà dell’immobile ma non quello di usufruirne.

Nella compravendita della nuda proprietà l’acquirente è definito nudo proprietario in quanto il suo diritto di proprietà è limitato, non può godere dell’immobile, il quale resta al venditore, definito usufruttuario.

Il trasferimento totale della proprietà si verifica:

• Morte dell’usufruttuario
• Mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per oltre 20 anni
• Scadenza del periodo di usufrutto
• Totale perimento della cosa che ne impedisce completamente l’uso
• Abuso dell’usufruttuario, ad esempio in caso di deterioramento della cosa.

I soggetti coinvolti sono due:

• Il nudo proprietario
• L’usufruttuario.

Il proprietario dell’immobile aliena il suo bene ma conserva il diritto di continuare a vivere nell’abitazione ed utilizzare l’immobile per tutta la vita o fino ad una determinata scadenza indicata nel contratto.

Nuda proprietà e usufrutto

Il concetto di nuda proprietà è strettamente legato a quello di usufrutto. La differenza fra questi due termini si può comprendere nel modo seguente:

• La nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare
• L’usufrutto è il diritto del venditore di conservare l’utilizzo dell’immobile di cui vende la nuda proprietà

L’usufruttuario può anche decidere di affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terzi soggetti, fermo restando il pieno rispetto delle condizioni e dei termini previsti dal contratto.

Il nudo proprietario acquisisce la proprietà ma non il diritto di poterne usufruire, esso ha la possibilità di trasferire a terzi la nuda proprietà dell’immobile acquistato.

In cosa consiste l’acquisto della nuda proprietà?

L’acquisto della nuda proprietà permette all’acquirente di ottenere la proprietà dell’immobile, tuttavia, non può utilizzarlo fino alla scadenza dell’usufrutto o alla morte del venditore.

Il venditore conserva il diritto di utilizzo dell’immobile.

Come si acquista la nuda proprietà?

Solitamente per acquistare un immobile in nuda proprietà ci si avvale di un’agenzia immobiliare che si occupa della gestione di tutte le pratiche necessarie per concludere l’acquisto. Il prezzo di vendita dell’immobile in questo caso viene stabilito da una perizia professionale che tiene conto di due fattori: il valore del mercato dell’immobile e un coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario. I valori del coefficiente da applicare al valore di mercato dell’immobile sono determinati e redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze.

ATTENZIONE! Più anziano è il venditore, maggiore è il valore della nuda proprietà e la tassazione che verrà applicata all’atto di compravendita.

Questo accade perché più è anziano il venditore, minore sarà la durata stimata dell’usufrutto e il tempo che dovrà attendere il nudo proprietario per poter usufruire dell’immobile.

Se non hai intenzione di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare occorre comunque l’intervento di un Notaio per stipulare l’atto di compravendita. Non sono infatti ammesse scritture private o lettere di intenti.

Quando si acquista la piena proprietà?

L’acquisto della piena proprietà può avvenire alla morte dell’usufruttuario o allo scadere del termine fissato nel contratto nel caso dell’usufrutto a termine. Nel momento dell’acquisto della piena proprietà si acquistano tutti i diritti relativi all’immobile.

Si acquista la piena proprietà anche al verificarsi delle seguenti ipotesi:

• Non uso da parte dell’usufruttuario per almeno venti anni consecutivi;
• Totale perimento della cosa in caso di distruzione fisica ed economica del bene (es. crollo dell’abitazione). Se il perimento è parziale, il diritto di usufrutto si conserva su ciò che resta del bene;
• Abuso dell’usufruttuario che deteriora il bene: ciò accade non soltanto arrecando danni all’immobile ma anche nei casi in cui non si faccia carico di interventi di manutenzione ordinaria per il mantenimento del buono stato dell’immobile.

Come si definisce il prezzo?

Il prezzo di una casa in nuda proprietà si ottiene detraendo il valore dell’usufrutto da quello di mercato dell’immobile. Per definirlo va fatta una perizia e al valore ottenuto si applica il coefficiente corrispondente all’età del venditore. Tali coefficienti vengono definiti e pubblicati periodicamente dal Ministero delle Finanze in base ai dati statistici relativi all’aspettativa di vita e ai tassi d’interesse vigenti. Più il venditore è avanti con l’età, più è alto il prezzo dell’immobile.

Vantaggi e svantaggi acquisto nuda proprietà immobile

Chi vende, ha il vantaggio di incassare subito liquidità mantenendo al tempo stesso l’usufrutto, ossia il diritto di abitare nell’immobile venduto.

Il compratore denominato “nudo proprietario”, ha il vantaggio di acquistare a un prezzo più basso rispetto al valore di mercato. Inoltre l’immobile si rivaluta nel tempo sia perché avanza l’età dell’usufruttuario, e di conseguenza la quotazione diventa più alta, sia perché i prezzi di mercato possono registrare incrementi nel corso degli anni.

Acquisire la nuda proprietà di un immobile può comportare vantaggi per il nudo proprietario. Al nudo proprietario non è richiesto di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile, le spese di amministrazione, esse restano a carico dell’usufruttuario, obbligato a conservare l’immobile in buono senza arrecare ad esso dei danni o modificarne la destinazione economica senza il consenso del nudo proprietario, al quale sono attribuite le spese strutturali e straordinarie.

A chi vende la nuda proprietà resta il diritto di utilizzare e godere dell’immobile, acquisendo una liquidità economica immediata, chi compra invece ha il vantaggio di acquisire un’abitazione ad un prezzo vantaggioso..

Infine tra i vantaggi che comporta la nuda proprietà compare anche il bonus prima casa, nel rispetto delle condizioni previste per l’acquisto della piena proprietà:

• Non possedere nello stesso Comune un altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione oppure in comunione con il coniuge;
• Non essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
• Non essere titolare di altro immobile su tutto il territorio nazionale per il quale si abbia già usufruito delle agevolazioni prima casa;
• Non deve avere ad oggetto un immobile di lusso;
• Il contribuente deve trasferire la residenza entro 18 mesi nel Comune in cui è situato l’immobile.

Poteri del nudo proprietario

Il nudo proprietario può cedere il bene a terzi, senza che si estingua l’usufrutto, può pretendere che vengano eseguiti interventi di ordinaria manutenzione. Nel caso siano necessari interventi migliorativi , per aumentarne il valore o per curarne la conservazione con la manutenzione ordinaria, la negligenza dell’usufruttuario può legittimare il nudo proprietario a pretenderne l’esecuzione coattiva in sede giudiziale con l’eventuale condanna alle spese per la manutenzione straordinaria.

Il nudo proprietario può chiedere il ripristino ed un risarcimento danni se l’immobile viene utilizzato per scopi diversi da quelli originari e modificato nella struttura.

Diritti e doveri dell’usufruttuario

L’usufruttuario ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato e non può apportare modifiche, a meno che queste ultime siano concordate con il nudo proprietario. Restano a carico dell’usufruttuario le spese di manutenzione ordinaria e il pagamento di tasse e imposte come stabilito dall’art. 1008 del codice civile:

L’usufruttuario ha inoltre la facoltà di affittare l’abitazione e di trasferire a terzi l’usufrutto nel rispetto delle condizioni pattuite nel contratto di vendita.

Imposte e tributi

L’usufruttuario è colui che  utilizza il bene e quindi ha il diritto di godere della cosa. Pertanto, le imposte sul reddito, le imposte sui rifiuti e gli interventi di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.