Agevolazione prima casa per immobile in costruzione

La normativa impone il rispetto dei termini di 18 mesi per il trasferimento della residenza e 24 mesi per la vendita dell’ex prima casa, anche se l’immobile non è ancora ultimato. Solo in casi eccezionali la giurisprudenza ammette deroghe per forza maggiore.

L’acquisto di un immobile in costruzione con le agevolazioni prima casa presenta criticità interpretative che spesso creano incertezze ai contribuenti e ai professionisti. Il problema principale riguarda la decorrenza dei termini per il trasferimento della residenza (18 mesi) e per la vendita dell’eventuale ex prima casa (24 mesi): questi decorrono dal rogito anche se l’immobile non è ancora ultimato? La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la risposta è affermativa, salvo casi eccezionali di forza maggiore. Conoscere questa impostazione e le sue implicazioni pratiche è fondamentale per evitare la decadenza dalle agevolazioni.

Il quadro normativo di riferimento

Le agevolazioni prima casa trovano la loro disciplina nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86. Sebbene il riferimento esplicito agli immobili in costruzione sia contenuto solo nella disciplina IVA (numero 21 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72), la giurisprudenza ha consolidato l’applicabilità delle agevolazioni anche per l’imposta di registro negli acquisti “al rustico“.

I presupposti per l’accesso alle agevolazioni rimangono invariati anche per gli immobili in costruzione: l’immobile non deve essere accatastato come A/1, A/8 o A/9; l’acquirente deve avere o stabilire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto; non deve essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio comunale; non deve aver già beneficiato delle agevolazioni per altro immobile, salvo la possibilità di alienare l’ex prima casa entro 24 mesi dal nuovo acquisto agevolato (comma 4-bis).

La problematica della decorrenza dei termini

La questione più delicata riguarda l’interpretazione dei termini quando l’immobile è ancora in costruzione. Molti contribuenti e professionisti si chiedono se i 18 mesi per il trasferimento della residenza e i 24 mesi per l’alienazione dell’ex prima casa decorrano dal rogito o dall’ultimazione dei lavori.

Dal punto di vista strettamente letterale, la norma non lascia margini di dubbio: il termine decorre “dall’acquisto” o “dalla data dell’atto“, senza alcuna deroga specifica per gli immobili in costruzione. Questa interpretazione trova conferma nel principio secondo cui la dichiarazione di voler stabilire la residenza deve essere resa “nell’atto di acquisto“, a pena di decadenza.

L’orientamento consolidato della Cassazione

La giurisprudenza di legittimità ha assunto una posizione rigorosa e costante. La Cassazione, con le sentenze n. 2527/2014, n. 13148/2016, n. 9433/2018 e più recentemente n. 17867/2022, ha chiarito che il trasferimento della residenza deve avvenire entro 18 mesi dal rogito anche per gli immobili in costruzione.

Il ragionamento della Suprema Corte si basa su un elemento fondamentale: l’obbligo riguarda il trasferimento della residenza nel Comune, non necessariamente nell’immobile specifico. Come affermato nella sentenza n. 17867/2022, “elemento costitutivo della fattispecie è il trasferimento della residenza non nella prima casa ma nel comune in cui essa si trova“. Pertanto, l’ultimazione dell’immobile risulterebbe irrilevante ai fini dell’adempimento della condizione agevolativa.

La forza maggiore come eccezione

Accertato che i termini decorrono dal rogito, l’unica via d’uscita per il contribuente che non riesca a rispettarli rimane la dimostrazione della forza maggiore. Tuttavia, anche su questo fronte la Cassazione si mostra particolarmente rigorosa.

La sentenza n. 2791/2024 ha ribadito che solo un evento imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente può configurare forza maggiore. La mera mancata ultimazione dei lavori non è sufficiente, a meno che non intervengano fattori esterni eccezionali come sismi, alluvioni o altre calamità naturali che impediscano oggettivamente il completamento dell’opera.

Nella pratica professionale ho riscontrato come questa impostazione renda particolarmente difficile per i contribuenti ottenere il riconoscimento della forza maggiore, soprattutto quando i ritardi sono dovuti a problematiche costruttive ordinarie o a difficoltà dell’impresa.

Il termine triennale per l’ultimazione dei lavori

Un aspetto apparentemente contraddittorio della disciplina riguarda il termine di tre anni concesso per l’ultimazione dei lavori. La giurisprudenza e la prassi amministrativa (si veda la risposta a interpello n. 39/2021) riconoscono che il contribuente ha tre anni dall’acquisto per completare la costruzione, corrispondenti al termine per i controlli dell’Agenzia delle Entrate ex articolo 76 del DPR n. 131/86.

Questa previsione potrebbe apparire incoerente con l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi, ma la logica sottostante è chiara: mentre l’ultimazione può richiedere tempi più lunghi per ragioni tecniche, l’impegno sulla residenza deve essere mantenuto nei termini ordinari per evitare utilizzi strumentali delle agevolazioni.

La classificazione catastale

Uno dei primi nodi da sciogliere quando si acquista un immobile “in costruzione” riguarda la sua classificazione catastale. Al momento della stipula dell’atto, è comune che l’immobile sia ancora classificato come F/3 (unità in corso di costruzione) o F/4 (unità in corso di definizione). Questo rende impossibile verificare immediatamente la condizione relativa alla categoria catastale non di lusso (A/1, A/8, A/9). È in questo contesto che emerge l’orientamento consolidato che concede un termine di tre anni per l’ultimazione dei lavori, termine che coincide con quello a disposizione dell’Agenzia delle Entrate per i controlli (ex art. 76 del DPR n. 131/86). Questa “dilazione” permette di differire la verifica della natura dell’immobile al momento in cui esso sarà effettivamente accatastato nella sua categoria definitiva.

La decorrenza dei termini per residenza e ri-alienazione

La vera criticità si manifesta in relazione alle condizioni che implicano un impegno da parte del contribuente, ovvero il trasferimento della residenza entro 18 mesi e, se del caso, l‘alienazione dell’ex “prima casa” entro 24 mesi. La domanda è chiara: tali termini decorrono dalla stipula dell’atto notarile, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori, o da un momento successivo, come l’ultimazione dell’immobile?

La lettura letterale della normativa propende per la prima ipotesi. La Nota II-bis, infatti, non prevede alcuna deroga specifica per gli acquisti di immobili in costruzione, stabilendo che i termini di 18 mesi (per la residenza) e 24 mesi (per l’alienazione) decorrono rispettivamente “dall’acquisto” o “dalla data dell’atto“. A ciò si aggiunge l’obbligo, a pena di decadenza, di dichiarare nell’atto di acquisto la volontà di stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile.

Il caso dell’ordinanza n. 26604/2022: un’apertura giurisprudenziale

Un elemento di particolare interesse emerge dall’ordinanza della Cassazione n. 26604/2022, che ha riconosciuto la sussistenza di un’oggettiva incertezza interpretativa sulla materia. Nel caso specifico, la Corte non ha fatto decadere dalle agevolazioni un contribuente che, prima del decorso dei 18 mesi, aveva presentato istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate ricevendo risposta nel senso che, per gli acquisti “al rustico“, il termine decorreva dall’ultimazione dei lavori.

Questa pronuncia è significativa per due aspetti: conferma l’esistenza di un orientamento dell’Agenzia delle Entrate che, almeno in alcuni casi, ha ammesso la decorrenza dall’ultimazione; riconosce una situazione di obiettiva incertezza normativa che può giustificare comportamenti difformi da parte dei contribuenti in buona fede.

Considerazioni operative

Dalla mia esperienza nella gestione di questi casi, emerge la necessità di adottare un approccio particolarmente cautelativo. Al momento del rogito è essenziale informare dettagliatamente il cliente sui termini da rispettare, evidenziando che la mancata ultimazione dell’immobile non costituisce automaticamente giustificazione per il mancato trasferimento della residenza.

È opportuno valutare preventivamente se il contribuente sia in grado di trasferire effettivamente la residenza nel Comune entro i termini previsti, indipendentemente dallo stato di avanzamento dei lavori. In caso di dubbi, può essere utile presentare istanza di interpello preventivo, anche alla luce dell’orientamento emerso dalla citata ordinanza del 2022.

Per quanto riguarda l’alienazione dell’ex prima casa, il termine di 24 mesi dal nuovo acquisto agevolato decorre anch’esso dal rogito, rendendo necessaria una programmazione accurata delle tempistiche di vendita.

Consulenza fiscale online

L’acquisto di immobili in costruzione con agevolazioni prima casa richiede particolare attenzione nella gestione dei termini. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito definitivamente che i termini di 18 mesi per la residenza e 24 mesi per l’alienazione dell’ex prima casa decorrono dal rogito, indipendentemente dallo stato di ultimazione dell’immobile.

Solo in presenza di eventi di forza maggiore eccezionali e dimostrabili è possibile ottenere una deroga a questa regola. La mera mancata ultimazione dei lavori non costituisce giustificazione sufficiente, salvo intervengano fattori esterni imprevedibili e inevitabili.