Cos’è il rent to rent immobiliare

Rent to Rent è un modello di business nel settore immobiliare, e si traduce letteralmente con “affittare per affittare” oppure “subaffittare”. Si tratta di una forma di subaffitto legale di un immobile con lo scopo di trarne un vantaggio economico. Questo permette al proprietario di un immobile il pagamento di un canone d’affitto fisso, mentre l’agenzia che lo affitta lo fa con lo scopo di locarlo a terzi, per periodo più brevi.

Si tratta di un modello molto utilizzato nel settore degli affitti immobiliari, che ha avuto il suo massimo successo in relazione al mondo degli affitti brevi. Il proprietario dell’immobile ha il vantaggio di ottenere un importo fisso mensile derivante dall’affitto ad un’agenzia che si propone di subaffittare l’immobile a terzi, traendo un profitto dato dalla differenza dal totale dei canoni incassati al netto del canone di affitto dovuto al proprietario. L’agenzia sfrutta il canone fisso del proprietario per ottenere il massimo profitto dalla locazione dell’immobile.

Questo modello può essere vantaggioso per chi lo pratica perché permette di generare un flusso di entrate senza acquistare gli immobili, riducendo gli investimenti iniziali e i rischi associati alla proprietà. Dall’altro lato dovrai gestire efficacemente gli immobili e i rapporti con i subaffittuari, oltre a garantire che i contratti di locazione siano conformi alle leggi locali.

Come funziona il contratto di rent to rent

Il locatore sceglie un immobile che ritiene possa essere redditizio per essere subaffittato. Solitamente, questi immobili sono situati in aree con elevata domanda di affitti. La sublocazione può essere per stanze o a giornate e viene utilizzata da studenti universitari o da professionisti.

Una volta scelto l’immobile, il locatore stipula un contratto di locazione con il proprietario dell’immobile. Questo contratto deve essere chiaro riguardo alla possibilità di subaffittare l’immobile. Il contratto di sublocazione è indipendente dal contratto di locazione ed è consentito se: non ci sono clausole nel contratto di locazione che lo vietino e se non ci sono clausole che vietino il subaffitto nell’eventuale contratto di mutuo ipotecario.

Il locatore può decidere di rinnovare l’immobile per aumentarne il valore di locazione, tuttavia, della proprietà immobiliare sublocata deve essere fatto un uso consentito dalla legge.

Il locatore subaffitta l’immobile a terzi, cercando di ottenere una rendita superiore alla cifra che paga al proprietario. Il contratto di subaffitto deve essere conforme alle leggi locali e garantire che tutti i diritti e doveri siano chiaramente definiti. Il locatore gestisce gli affittuari, occupandosi della raccolta degli affitti, della manutenzione dell’immobile e delle eventuali problematiche che possono sorgere.

La differenza tra l’affitto pagato dai subaffittuari e l’affitto pagato al proprietario costituisce il profitto del locatore. Oltre ai costi di gestione e manutenzione, il locatore deve anche considerare le imposte sul reddito (in relazione al suo regime fiscale) e le eventuali spese legali.

Alla scadenza del contratto di locazione principale, il locatore può rinegoziare il contratto con il proprietario o terminare l’accordo, lasciando l’immobile.

Agenzie che conoscono il mercato immobiliare locale

Questo modello di business richiede una buona conoscenza del mercato immobiliare locale, oltre a competenze in gestione degli immobili e capacità negoziali. Non è esente da rischi, specialmente se il mercato cambia o se sorgono problemi con i subaffittuari. È importante anche assicurarsi che tutti i contratti siano legalmente solidi per evitare problemi futuri.

Qualora il conduttore abbia intenzione di sublocare l’intero immobile ad un terzo deve essere espressamente autorizzato dal proprietario dell’immobile una apposita clausola inserita nel contratto di affitto. Pertanto, se il contratto non prevede nulla, l’inquilino non può concedere l’appartamento in subaffitto totale. Il consenso del proprietario deve essere dato per iscritto ed in modo espresso.

In caso di violazione del divieto da parte del conduttore, il locatore può agire in tribunale per chiedere la risoluzione del contratto di locazione principale e di quello di sublocazione, pertanto, lo sfratto tanto dell’inquilino quanto del sub conduttore.

La scelta dell’immobile

La base di questo tipo di attività è legata alla scelta dell’immobile. Non tutte le case o gli appartamenti sono adatti a questo modello. Per la nostra esperienza i principali criteri da considerare riguardano:

• L’ubicazione: zone centrali, turistiche, ben collegate con i trasporti pubblici, vicine a ospedali o università se si punta a determinate nicchie;
• Stato dell’immobile: preferibilmente in buone condizioni, per minimizzare costi di ristrutturazione iniziali;
• Tipologia: bilocali e trilocali sono spesso i più richiesti per affitti brevi, ma anche monolocali ben posizionati possono funzionare.
• Potenziale redditività: la stima del reddito è la parte quantitativa del business, ed anche la più difficile da stimare.

La negoziazione con il proprietario

La fase, solitamente, più delicata dell’attività riguarda la negoziazione con il proprietario per stipulare il contratto di locazione “principale“. Questo contratto è il pilastro legale su cui si fonda l’intera operazione di rent to rent e deve essere redatto con estrema cura. I punti chiave da discutere e includere nel contratto sono: la durata della locazione (generalmente di medio-lungo termine, ad esempio 4+4 o 6+2, per garantire stabilità), il canone di affitto mensile (che deve essere sostenibile in relazione ai ricavi previsti), e soprattutto la clausola esplicita che autorizzi il sublocazione o la messa a disposizione a terzi per finalità turistiche o di breve periodo. È cruciale ottenere il permesso scritto del proprietario per questa attività, specificando che l’immobile sarà utilizzato per affitti brevi. Altri aspetti importanti sono le responsabilità per la manutenzione ordinaria e straordinaria, le utenze e le eventuali garanzie richieste.

Quali sono i vantaggi

Il rent to rent offre diversi vantaggi, specialmente per chi desidera entrare nel mercato degli affitti senza possedere direttamente gli immobili. Tra i principali vantaggi di questo modello è il minor investimento iniziale. A differenza dell’acquisto di proprietà, il questo modello di business richiede un investimento iniziale molto più basso. Non c’è bisogno di un grande capitale per l’acquisto di un immobile; invece, si paga un affitto al proprietario e si investe eventualmente nella ristrutturazione o nell’arredo per aumentare l’attrattiva dell’immobile.

Inoltre, si ha maggiore flessibilità. Il locatore ha la possibilità di sperimentare nel mercato immobiliare senza il lungo impegno e il rischio associati all’acquisto di una proprietà. Se il mercato cambia o se si scopre che l’immobile o la zona non sono ideali, è più facile e meno costoso cambiare strategia o uscire dall’investimento.

Attraverso una gestione efficace e una strategia di marketing adeguata, il locatore può ottenere rendite più elevate affittando gli immobili a prezzi superiori rispetto a quanto paga il proprietario. Questo può avvenire attraverso l’affitto a breve termine, la conversione in affitti per studenti o professionisti, o l’ottimizzazione dell’uso dello spazio.

Utilizzo da parte di agenzie in cerca di nuove proprietà immobiliari

Il rent to rent permette di acquisire esperienza pratica nel settore immobiliare, comprese le sfide di gestione delle proprietà, senza il rischio di possedere immobili. Questo può essere particolarmente utile per chi è nuovo nel settore o per chi desidera espandere le proprie competenze prima di investire in propri immobili.

Questo modello di business consente di espandere rapidamente un’attività di gestione immobiliare. Una volta stabilito un sistema efficace per la gestione di una proprietà, lo stesso modello può essere replicato con altre proprietà, aumentando potenzialmente i profitti senza necessità di acquistare ulteriori immobili.

In aree con alta domanda di affitti temporanei o flessibili, come le città con grandi università o centri turistici, il rent to rent può soddisfare una specifica nicchia di mercato, offrendo soluzioni abitative che altri modelli più tradizionali potrebbero non riuscire a coprire efficacemente.

Poiché non si possiede l’immobile, si evitano i rischi legati alla perdita di valore della proprietà a causa di fattori di mercato avversi. Questo può offrire una maggiore sicurezza in periodi di instabilità economica.

Questo tipo di business, se gestito bene e con una buona comprensione delle leggi e delle dinamiche di mercato locali, può essere un modo efficace per generare reddito nel settore immobiliare con un rischio e un impegno finanziario relativamente bassi. Tuttavia, è fondamentale avere accordi chiari e solidi con i proprietari degli immobili e assicurarsi che tutte le operazioni siano conformi alla legge.

Quali sono gli svantaggi

Anche se il modello rent to rent offre diversi vantaggi, presenta anche alcuni svantaggi e rischi che è importante considerare prima di avviare un’attività basata su questa strategia.

Il successo del modello dipende fortemente dai termini negoziati nel contratto di locazione originale con il proprietario dell’immobile. Limitazioni contrattuali, come restrizioni sul subaffitto o condizioni specifiche sull’uso dell’immobile, possono impedire la flessibilità operativa o la possibilità di massimizzare i profitti.

Nonostante non si possieda l’immobile, si assume la responsabilità di mantenere l’immobile in buone condizioni e di gestire eventuali problemi che possono sorgere, come guasti o reclami dei subaffittuari. Questo può comportare costi imprevisti e responsabilità legali, specialmente se non si è adeguatamente preparati a gestire le questioni legate alla locazione.

Questo modello richiede di pagare un affitto regolare al proprietario, indipendentemente dal fatto che gli spazi siano effettivamente affittati o meno. Inoltre, l’investimento iniziale può essere comunque significativo. Potrebbe essere necessario investire in ristrutturazioni, arredamento e marketing per rendere l’immobile attraente per i subaffittuari.

Gestire subaffittuari può essere complicato, specialmente se si opta per affitti a breve termine o si gestiscono molteplici unità. Problemi come il mancato pagamento dell’affitto, danni all’immobile, o il frequente cambio di inquilini richiedono tempo e risorse per essere gestiti efficacemente.

Potrebbero sorgere conflitti con il proprietario riguardo all’uso dell’immobile o ad altre clausole del contratto. Ad esempio, il proprietario potrebbe non essere d’accordo su come si gestisce l’immobile o su come si interagisce con i subaffittuari.

Il contratto di locazione principale ha una scadenza, e non vi è garanzia che il proprietario voglia rinnovarlo alle stesse condizioni o rinnovarlo in generale, il che può porre fine all’attività senza molte alternative. Valutare attentamente questi svantaggi è cruciale per chiunque consideri il rent to rent come strategia di investimento immobiliare. È essenziale avere una buona comprensione dei rischi e sviluppare strategie efficaci per mitigarli.

Tassazione dei canoni di locazione

Secondo quanto disposto dall’art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR, il canone di locazione percepito per la sublocazione detenuta in base a un contratto di locazione rientra tra i redditi diversi. Il reddito è pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno e le spese inerenti, come il canone di locazione corrisposto al proprietario. Qualora a percepire tale reddito sia un’impresa, tale valore rientra tra i redditi di impresa, ed è assoggettato a tassazione in relazione al regime fiscale adottato. Solitamente, questo tipo di attività viene portato avanti da agenzie che operano nella forma di SRL, in modo da poter sfruttare la possibilità di poter dedurre il “costo” del canone di affitto da corrispondere dal proprietario dell’immobile, ed anche le varie spese di gestione, al fine di determinare il reddito imponibile come differenza tra i canoni attivi percepiti e le voci di costo sinora indicate.

Consulenza fiscale online

Questo modello di business per la gestione di appartamenti da sfruttare per affitti brevi rappresenta una strategia immobiliare che può offrire opportunità significative di generazione di reddito con un investimento iniziale relativamente contenuto. Attraverso questo modello, gli operatori possono sfruttare immobili di proprietà altrui per ottenere un flusso di entrate, senza dover affrontare i costi e i rischi associati all’acquisto diretto di immobili.

Tuttavia, come ogni modello di business, comporta delle sfide e dei rischi che non vanno sottovalutati. La dipendenza dai termini del contratto di locazione, la responsabilità nella gestione degli immobili e il rischio finanziario legato alla fluttuazione del mercato e alla gestione dei subaffittuari sono solo alcune delle complessità di questa strategia. È fondamentale entrare in questo mercato con una preparazione adeguata, una chiara comprensione delle responsabilità legali e finanziarie e una solida strategia di gestione.

Per chi è nuovo nel settore immobiliare o per chi cerca un’alternativa all’investimento diretto in immobili può rappresentare un’ottima opportunità. Con una pianificazione attenta e una gestione prudente, questo modello può diventare una fonte redditizia e sostenibile di reddito. Tuttavia, è essenziale procedere con cautela, avvalendosi del supporto di consulenti legali e fiscali esperti per navigare con successo le sfide di questo modello di business.

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