Plusvalenza da cessione immobile oggetto di superbonus

La cessione di immobili sui quali sono stati effettuati interventi che hanno beneficiato del superbonus del 110%, può comportare l’emersione di una plusvalenza immobiliare, se i lavoro si sono conclusi da non più di 10 anni (all’atto della cessione). A prevedere l’imponibilità di questa plusvalenza è la Legge n. 213/23.

Pertanto, la cessione di immobile oggetto di lavori di superbonus comporta la tassazione della plusvalenza in caso di vendita nei dieci anni dalla conclusione dei lavori. La cessione di un immobile ristrutturato, in questo arco temporale, in caso di plusvalenza comporta l’applicazione di una tassazione, con imposta sostitutiva del 26% al momento dell’atto. Oppure, in alternativa è possibile applicare l’ordinaria IRPEF per scaglioni.

Vediamo di cosa si tratta. Prima però ricordo che la disciplina sulla tassazione della plusvalenza immobiliare è consultabile a questo articolo: “Plusvalenza da cessione immobili; IRPEF o imposta sostitutiva?“.

Plusvalenza da cessione di immobili abitativi: le casistiche

La cessione di immobili abitativi da parte di un privato (fuori dall’esercizio di impresa arte o professione) è suscettibile di generare una plusvalenza imponibile come reddito diverso, in capo al percettore, secondo quanto previsto dall’art. 67 del TUIR, ovvero:

• Art. 1, lett. a) plusvalenze derivanti dalla cessione, anche parziale, di terreni ed edifici a seguito della lottizzazione dei terreni o dell’esecuzione di opere intese a renderli edificabili;
• Art. 1, lett. b) plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo onero di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti alla cessione;
• Art. 1, lett. c) plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo onero di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni (in caso di donazione il quinquennio parte dalla data di acquisto del donante), con esclusione di quelli acquisiti per successione mortis causa e delle unità immobiliari che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

A queste casistiche si aggiunge, dal 2024, quella delle plusvalenze previste dalla lett. b-bis) dell’art. 67, co. 1 del TUIR, ossia quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/20 che siano conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione. Restano esclusi gli immobili acquisiti per successione e di quelli che siano adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione.

Plusvalenza da cessione immobile oggetto di interventi superbonus

A partire dal 1° gennaio 2024, l’art. 18 del della Legge n. 213/23 ha previsto l’inserimento della lett. b-bis) all’art. 67, co. 1, del TUIR. Questa dispone quanto segue:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.”

Ciò comporta che la plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile oggetto di lavori superbonus da non più di 10 anni deve essere tassata. Il periodo di monitoraggio riguarda la data di esecuzione dei lavori.

Soggetti interessati

La formazione dei redditi diversi riguarda:

• Le persone fisiche residenti;
• Le società semplici e i soggetti ex art. 5 del TUIR;
• Gli enti non commerciali se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio di impresa commerciale;
• Le persone fisiche, le società e gli enti di ogni tipo, non residenti, senza stabile organizzazione in Italia, quando il reddito si considera prodotto nel territorio ai sensi dell’art. 23 TUIR.

Presupposto imponibile

L’imponibilità della plusvalenza (ex art. 67, co. 1 TUIR) trova applicazione:

• Per la prima cessione a titolo oneroso dell’immobile interessato da interventi ammessi al superbonus. Non contempla le eventuali cessioni successive dell’immobile;
• Sia se il superbonus è stato fruito in dichiarazione dei redditi, sia se il titolare ha optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura;
• Senza prendere in considerazione la durata del possesso dell’unità immobiliare oggetto degli interventi.

Cessioni di immobili abitativi oggetto di superbonus 110%

L’emersione della plusvalenza riguarda le cessioni di immobili a titolo oneroso, attraverso un contratto di compravendita. Rientrano in questa ipotesi anche le operazioni di conferimento di immobile in società, la permuta dell’immobile (con altri), il trasferimento di usufrutto, uso e abitazione, enfiteusi, supericie, et.

La data di ultimazione dei lavori

Un aspetto particolare, su cui mancano ancora chiarimenti, riguarda la data di ultimazione dei lavori. La norma parla di lavori con il superbonus “che si sono conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione“.

Ebbene, il conteggio del decennio di osservazione parte dalla data di ultimazione degli interventi che hanno concorso al bonus 110%. Tale conclusione potrebbe ritenersi individuata dalla data inserita nella comunicazione di fine lavori. Nel caso in cui, invece, per gli interventi (come quelli di efficienza energetica) non è richiesta la presentazione di una comunicazione di fine lavori, decorre dal giorno di collaudo finale dei lavori o, in mancanza, dalla data di fine lavori attestata dalla ditta che ha eseguito gli interventi.

Occorre ricordare che è del tutto irrilevante il periodo di tempo intercorso dalla data di acquisto o costruzione dell’immobile e quella dei lavori.

Esente l’abitazione principale

Deve essere premesso che la plusvalenza tassata in qualità di reddito diverso non rappresenta una novità in assoluto. Attualmente, infatti, le plusvalenze sono oggetto di tassazione quando la compravendita coinvolge immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, e comunque ad esclusione delle case “acquisite” per successione o di quelle che per la maggior parte del tempo tra l’acquisto/costruzione e la cessione siano state adibite ad abitazione principale.

In particolare, la norma prevede l’esclusione da tassazione per le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione ovvero, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione dovesse essere decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo. Inoltre, è stato precisato che:

• L’immobile oltre ad essere destinato ad abitazione principale deve essere di categoria catastale abitativa (categoria A tranne A/10);
• La cessione della pertinenza unitamente all’abitazione principale, entro 10 anni dall’acquisto non genera plusvalenza e quindi non è imponibile, se per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, l’unità immobiliare era stata adibita ad abitazione principale.

Esenzione per immobili acquisiti per successione

L’esenzione dal presupposto imponibile riguarda gli immobili sui quali il de cuius, ante successione, ha effettuato interventi agevolati con il superbonus. Questo, in un arco temporale inferiore ai 10 anni all’atto della cessione dell’immobile da parte dell’erede.

Pertanto, per gli immobili ricevuti per donazione, tali immobili rientrano nel presupposto imponibile soltanto se gli interventi superbonus ultimati nei 10 anni precedenti la data di cessione, sono stati eseguiti dal donatario-cedente. Mentre, non rilevano quelli eventualmente eseguiti ante donazione da parte del donante, ancorché ultimati entro 10 anni a ritroso dalla data di cessione a titolo oneroso da parte del donante.

Calcolo della plusvalenza imponibile

Una volta individuato il fatto che la cessione dell’immobile oggetto dei lavori di superbonus rientra nella fattispecie imponibile occorre determinare l’eventuale plusvalenza tassabile. Per rientrare in questa condizione, in pratica, deve esserci la presenza di queste condizioni:

• Sono trascorsi meno di 10 anni dalla fine dei lavori alla data della cessione;
• Il fabbricato, tra la fine dei lavori e la cessione, non è stato utilizzato come abitazione principale del cedente;
• Il cedente ha usufruito del bonus del 110% in dichiarazione o tramite cessione del credito o sconto in fattura.

Quindi in buona sostanza, per fare un esempio, se nel periodo di imposta “n” sono stati eseguiti dei lavori usufruendo del bonus 110% (detraendoli col 730) sulla propria abitazione principale, che poi deciderò di vendere nell’anno “n+6“, non ci sarebbero i presupposti per tassare la futura plusvalenza.

Se invece lo stesso immobile non fosse la propria abitazione principale ma piuttosto una seconda casa vuota o locata, e se il 110% è stato fruito, la cessione rientra tra quelle potenzialmente imponibili in caso di emersione della plusvalenza.

Determinazione ordinaria della plusvalenza

La plusvalenza si determina come differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni costo inerente il bene medesimo. In caso di immobile ricevuto per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Plusvalenza = [corrispettivo percepito – (costo di acquisto o costruzione + altri costi inerenti)]

La plusvalenza è imponibile nell’anno in cui viene percepito il corrispettivo. In caso di corrispettivo frazionato l’imponibilità è frazionata nei vari anni secondo il principio di cassa.

In aggiunta, il co. 1 dell’art. 68 del TUIR, per quanto riguarda l’imponibilità di cui alla lett. d-bis) dell’art. 67, co. 1 del TUIR prevede che:

• Se si è fruito del superbonus 110% con sconto in fattura o cessione del credito ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, conclusi da non più di 5 anni, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi;
• Se gli interventi, di cui al punto precedente, sono conclusi di più di 5 anni dalla cessione (ma meno di 10), il divieto di tenere conto di dette spese è abbattuto del 50% delle spese stesse;
• Nel caso in cui gli immobili sono stati acquisiti o costruiti, alla data di cessione, da più di 5 anni il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati.

Esempio di calcolo

Il costo di acquisto di un immobile (seconda casa) è pari a 100.000 euro. Sono stati effettuati interventi di superbonus 110% per un importo di 150.000 euro. Se entro 5 anni dal termine dei lavori l’immobile viene ceduto per 400.000 euro, la plusvalenza sarà pari a 300.000 euro (400.000 – 100.000). Se lo stesso immobile viene ceduto dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, ma entro i 10, la plusvalenza tassata scende a 225.000 (400.000 – 100.000 – 75.000).

Immobili con superbonus fruito in dichiarazione dei redditi

Se l’immobile oggetto di cessione riguarda interventi di superbonus fruiti in dichiarazione dei redditi, la plusvalenza imponibile si calcola scomputando dal corrispettivo della cessione:

• Il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile sostenuto dal cedente rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, qualora l’acquisto o la costruzione risalga a 5 anni prima della cessione;
• Ogni altro costo inerente l’immobile, comprese le spese relative all’effettuazione degli interventi agevolati.

Immobili con superbonus fruito con sconto in fattura o cessione del credito

Se l’immobile oggetto di cessione riguarda interventi di superbonus fruiti con sconto in fattura o cessione del credito, la plusvalenza imponibile si calcola scomputando dal corrispettivo della cessione:

• Il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile sostenuto dal cedente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, qualora l’acquisto o la costruzione risalga a 5 anni prima della cessione;
• Ogni altro costo inerente l’immobile, comprese le spese relative all’effettuazione degli interventi agevolati:
  • Nell’intero ammontare, se gli interventi agevolati con superbonus sono stati ultimati da meno di 5 anni dalla cessione;
  • Per il 50% del loro ammontare, se gli interventi agevolati sono stati ultimati oltre i 5 anni dalla cessione.

Le modalità di tassazione della plusvalenza

La plusvalenza, ove determinata ed imponibile, ex art. 68, co. 1 TUIR rientra nella categoria dei redditi diversi. Tale plusvalenza concorre, in via ordinaria, alla formazione del reddito complessivo IRPEF. Oppure, il cedente ha la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva del 26%. In questo caso l’opzione per l’imposta sostitutiva deve essere esercitata in sede di atto notarile. All’applicazione ed al versamento dell’imposta, in questo caso, procede il notaio.

Per la tassazione il contribuente ha la possibilità di far concorrere la plusvalenza:

• Al reddito complessivo da tassare ai fini l’IRPEF, oppure,
• Ha la possibilità di optare per la tassazione con l’imposta sostituiva del 26%.

Deve essere osservato, tuttavia, che un aspetto non è chiaro. La norma contenuta nel ddl di bilancio non permette infatti di capire se gli immobili oggetto solo di interventi “trainanti” sulle parti comuni (condominiali e non) rientrino o meno nella nuova ipotesi di tassazione in caso di vendita della singola unità immobiliare su cui non sono stati effettuati interventi “trainati“. Al riguardo si attendono chiarimenti.

Conclusioni

In breve, le nuove regole fiscali della Legge n. 213/23 impongono delle riflessioni sull’opportunità di cedere un immobile oggetto di superbonus. Chi cede un’immobile ristrutturato con bonus 110% deve fare i conti con la tassazione della plusvalenza. Questo impone una pianificazione attenta per scegliere tra l’IRPEF ordinaria e l’imposta sostitutiva.

Le modifiche mirano a garantire che i finanziamenti statali per la ristrutturazione non influenzino il profitto del venditore (per evitare speculazioni). Questo impatto si aggiunge alle recenti limitazioni sul superbonus. In sintesi, chi vende una casa post-superbonus deve considerare attentamente le implicazioni fiscali.