Locazione di immobili commerciali: Iva e registro

La locazione di immobili commerciali effettuata nell’esercizio di impresa è operazione, generalmente, imponibile ai fini Iva (con imposta di registro in misura fissa). Mentre, se la locazione è esente Iva (locazioni abitative), l’imposta di registro è proporzionale.

Le locazioni di immobili effettuate nell’esercizio di impresa costituiscono operazioni che, sotto il profilo dell’imposizione indiretta, sono suscettibili di rilevare ai fini dell’Iva e dell’imposta di registro. Questo, è quanto prevedono le seguenti disposizioni normative in materia:

• Commi da 8 a 10-sexies dell’articolo 35 del D.L. n. 223/2006, convertito con modificazioni nella Legge n. 248/2006;
• Lettera a) del comma 330 dell’articolo unico della Legge n. 296/2006.

Vediamo di seguito, con maggiore dettaglio, la disciplina ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e ai fini dell’imposta di registro riservata alle locazioni di immobili commerciali effettuate nell’esercizio di impresa.

Gli immobili commerciali

Gli immobili commerciali sono dei locali che hanno questa specifica destinazione d’uso, sono dunque sono destinati a divenire la sede di un’azienda. Il proprietario di un bene appartenente a tale categoria ha sicuramente modo di farlo fruttare affittandolo, anzi si può affermare senza esitazioni che la locazione sia una delle formule più efficaci per fare in modo che simili beni possano generare un guadagno.

L’immobile commerciale è uno stabile costruito appositamente per essere impiegato da aziende. Di conseguenza esso può contraddistinguersi per un’area produttiva, uno spazio da dedicare agli uffici, degli interni da adibire a magazzino. Alla luce di questo, dunque, il più classico esempio di immobile commerciale corrisponde al capannone industriale.

Sono ben diverse, invece, le caratteristiche del locale commerciale: esso infatti è parte di un edificio in cui sono presenti anche degli immobili adibiti ad un uso differente, come può essere quello residenziale.

L’esempio più consueto è l’immobile posizionato a pianterreno in un condominio: gli immobili ai piani, in genere, sono destinati ad essere utilizzati come ufficio o come abitazione, mentre quelli a piano terra sono dei locali commerciali, quindi adoperabili per l’apertura di negozi, bar, ristoranti, agenzie di scommesse e qualsiasi altra attività aperta al pubblico, ovviamente nel rispetto delle limitazioni imposte dall’amministrazione comunale.

Talvolta la denominazione immobile commerciale è utilizzata per indicare un locale commerciale e viceversa, ma questo come visto non è propriamente esatto.

Perché gli immobili commerciali sono richiesti principalmente in affitto?

Il mercato degli immobili commerciali è particolarmente vivo per quel che riguarda gli affitti. Nella grande maggioranza dei casi, infatti, le imprese che necessitano di un locale presso cui svolgere la loro attività preferiscono optare per l’affitto, piuttosto che per l’acquisto.

D’altronde oggi attività imprenditoriale si contraddistingue per un certo rischio, soprattutto in un periodo di forte incertezza economica quale quello attuale, di conseguenza quella dell’affitto sa effettivamente essere la soluzione più prudente.

Se ci si chiede come proporre una locazione di immobili commerciali le opzioni sono fondamentalmente due: cercare autonomamente un cliente oppure affidarsi a un’agenzia immobiliare.

Locazione di immobili commerciali: la disciplina Iva

Ciò premesso, la locazione di immobili commerciali effettuata nell’esercizio di impresa costituisce ai fini Iva un’operazione imponibile. Questo, salvo il caso in cui:

• L’immobile oggetto di locazione sia situato al di fuori del territorio dello Stato. Nel qual caso l’operazione è fuori campo Iva per mancanza del requisito di territorialità, di cui all’articolo 7-quater del DPR n. 633/72;
• La prestazione di servizi sia riconducibile al novero di quelle per le quali il numero 8) dell’articolo 10 del DPR n. 633/72 dispone l’applicazione del regime di esenzione.

Riepilogando, quindi la locazione di immobili commerciali effettuata da parte di imprese costituisce operazione rilevante IVA. Questo, a meno che l’immobile non risulti essere dislocato all’estero. Nel qual caso l’operazione difetta del requisito di territorialità, di cui all’articolo 7 del DPR n. 633/72 (nel qual caso si qualificano come operazioni “fuori campo Iva“). Altra ipotesi di non rilevanza dell’operazione è quella che vede il rientro della stessa nel novero di locazioni per le quali il numero 8) dell’articolo 10 del DPR n. 633/72 prevede viceversa il regime di esenzione.

La locazione di immobili commerciali esenti Iva

l numero 8) dell’articolo 10 del DPR n. 633/72, quale risultante a seguito della sua integrale sostituzione a cura della lettera a) del comma 1 dell’articolo 8 del D.L. n. 223/2006, convertito con modificazioni nella Legge n. 248/2006, nonché a seguito delle ulteriori modifiche introdotte dalla lettera a) del comma 330 dell’articolo unico della Legge n. 296/2006, stabilisce che sono esenti Iva le locazioni e gli affitti (e relative proroghe, cessioni e risoluzioni) aventi per oggetto i seguenti immobili ubicati nel territorio dello Stato:

• Terreni ed aziende agricole;
• Aree diverse da quelle destinate a parcheggio di autoveicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono l’utilizzazione edificatoria;
• Fabbricati (comprese la pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati) a destinazione abitativa. Fatta però eccezione per le locazioni di fabbricati abitativi, per i quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente
  della Repubblica 6.6.2001, n. 380;
• Fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22.4.2008, per i quali nel relativo atto il locatore non abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
• Fabbricati (comprese la pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati) strumentali “per natura”, per i quali nel relativo atto il locatore non abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

Le locazioni di immobili commerciali imponibili Iva

Per differenza, ne consegue che costituiscono operazioni imponibili ai fini Iva le locazioni effettuate da imprese aventi per oggetto i seguenti immobili ubicati nel territorio dello Stato:

• Aree edificabili;
• Aree non edificabili, purché destinate a parcheggio di autoveicoli;
• Fabbricati abitativi (comprese la pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati) a destinazione abitativa, di proprietà delle imprese costruttrici degli stessi o delle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6.6.2001, n. 380, per i quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
• Fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22.4.2008, per i quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
• Fabbricati (comprese la pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati) strumentali “per natura”, per i quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

Operazioni imponibili con aliquota ridotta

Quando l’operazione di locazione immobiliare si configura come imponibile ai fini Iva, l’imposta trova applicazione con l’aliquota ridotta al 10%.

Questo ai sensi del numero 127-duodeviecies) della parte III della Tabella A allegata al DPR n. 633/72.

Nel particolare caso delle locazioni di fabbricati a destinazione abitativa effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata (quando, ben inteso, sussistono i presupposti in presenza dei quali le locazioni in questione hanno natura imponibile ai fini Iva, anziché esente), mentre con l’aliquota ordinaria del 22%, in tutti gli altri casi.

Imposta di registro nelle locazioni di immobili

Per quanto concerne invece il trattamento ai fini dell’imposta di registro, le locazioni di immobili effettuate nell’esercizio di impresa:

• Quando hanno per oggetto terreni (sia edificabili che non edificabili), oppure fabbricati a destinazione abitativa (e relative pertinenze), sono soggette al c.d. “principio di alternatività tra Iva e registro”, di cui al comma 1 dell’articolo 40 del DPR n. 131/86, per effetto del quale:
  • se ai fini Iva l’operazione è esente, ai sensi del numero 8) dell’articolo 10 del DPR n. 633/72, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale;
  • se invece ai fini Iva l’operazione è imponibile, oppure “fuori campo” per difetto del requisito di territorialità, di cui all’articolo 7 del DPR n. 633/72, l’imposta di registro si applica in misura fissa;
• Quando hanno per oggetto fabbricati strumentali per natura (e relative pertinenze), sono soggette alla specifica disposizione per esse recata dal comma 1-bis dell’art. 40 del DPR n. 131/86, per effetto della quale:
  • se ai fini Iva l’operazione è “fuori campo” per difetto del requisito di territorialità, di cui all’articolo 7 del DPR n. 633/72, l’imposta di registro si applica in misura fissa;
  • se invece ai fini Iva l’operazione è rilevante, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale non solo nel caso in cui sull’operazione trovi applicazione il regime di esenzione Iva, ma anche nel caso in cui trovi applicazione il regime di imponibilità Iva.