Leasing Immobiliare: i vantaggi rispetto al mutuo

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In ottica di tax planning immobiliare per un’impresa è meglio sfruttare il leasing, oppure un acquisto con mutuo? Vediamo in questo articolo i vantaggi del leasing immobiliare per gli immobili destinati ad essere sfruttati economicamente dalle imprese. Vedremo anche l’unico grande svantaggio del leasing, ovvero la plusvalenza al momento della cessione dell’immobile.

Quando un impresa decide di acquistare un bene immobile destinato alla propria attività, l’imprenditore ha di fronte una serie di scelte, tutte possibili. Mi riferisco, principalmente alle due modalità che oggi, sul mercato, sono le prevalenti, ovvero:

  • Acquisto di un immobile tramite mutuo fondiario;
  • Acquisto di un immobile tramite leasing.

Entrambe queste “modalità” di acquisto consentono all’impresa di acquisire la proprietà (nel leasing dopo l’eventuale riscatto finale) del bene immobile. Tuttavia, l’impatto che queste due forme hanno nel reddito di impresa sono profondamente diverse.

Molto spesso, nella mia attività di consulenza alle imprese, mi trovo di fronte imprenditori che vogliono investire nel mercato immobiliare, ma non conoscono quale sia la forma migliore per farlo.

Una risposta univoca, che vale per tutti non esiste. Come spesso accade nel mondo del business ogni soluzione deve essere analizzata in dettaglio. Per questo motivo ho deciso di realizzare questo articolo per parlarti dei vantaggi legati al leasing immobiliare.

Cominciamo!

Leasing immobiliare
Leasing immobiliare

Acquisto di un immobile tramite mutuo fondiario


L’acquisto di un immobile tramite mutuo fondiario è la forma che tradizionalmente è la più utilizzata, sia da privati che dalle imprese.

Sostanzialmente il mutuo viene utilizzato da chi intende acquistare un immobile senza avere la liquidità necessaria per far fronte al costo del bene.

Lo strumento del mutuo, tradizionalmente viene proposto all’imprenditore dagli istituti bancari. Le ragioni appaiono ovvie: l’imprenditore si reca nella banca di sua fiducia che gli propone la “migliore” proposta di mutuo.

Vantaggi e svantaggi del mutuo fondiario

Per confrontare il mutuo fondiario con il leasing immobiliare è necessario capire quali sono i vantaggi e gli svantaggi che questo strumento offre agli imprenditori.

Vediamoli insieme.

I vantaggi del mutuo sono:

  • Diventare da subito proprietario dell’immobile. L’impresa può, quindi, disporre come meglio crede del bene: utilizzarlo, affittarlo, ipotecarlo, ristrutturarlo, rivenderlo, ecc.
  • Chi opta per il mutuo potrebbe alla fine del periodo aver pagato molto meno rispetto ad altre forme di acquisto (come il leasing immobiliare). Questo a causa della variabilità dei tassi che in condizioni favorevoli potrebbe avvantaggiare di gran lunga i titolari dei contratti di mutuo rispetto agli altri;
  • Nel contratto di mutuo non esiste il canone di riscatto finale.

Gli svantaggi del mutuo sono invece:

  • L’essere proprietari fin dall’inizio dell’immobile comporta una serie di oneri e responsabilità tra i quali quelli tributari:
    • Pagamento di imposte di proprietà;
    • Imposta sul valore aggiunto (IVA);
    • Tasse e spese varie in ambito locale;
  • Il rischio di pagare più che rispetto al leasing immobiliare potrebbe essere concreto qualora i tassi variabili dovessero improvvisamente alzarsi a causa del cambiamento della situazione economica del Paese;
  • Complessità del contratto di mutuo. E’ possibile che al suo interno siano comprese un numero elevato di clausole, solitamente favorevoli alla banca che eroga il mutuo.

Implicazioni fiscali legate all’acquisto immediato dell’immobile

Una volta visti pregi e difetti del mutuo ipotecario, per poterlo confrontare con il leasing immobiliare dobbiamo analizzarne le implicazioni fiscali.

Prendiamo ad esempio l’acquisto di un immobile strumentale, ovvero un immobile utilizzato esclusivamente per l’attività di impresa. Questo immobile viene iscritto tra le immobilizzazioni materiali e concorre annualmente al risultato d’esercizio attraverso l’ammortamento.

Per i fabbricati industriali e commerciali l’ammortamento è solitamente del 3% annuo. Questo significa che l’ammortamento dell’immobile si concluderà in 33 anni.

Oltre a questo aspetto devi considerare tutti i costi legati al possesso dell’immobile, come le imposte municipali sulla proprietà e le tasse locali.

Si tratta, fiscalmente, di far concorrere quote molto piccole dell’immobile al risultato d’esercizio sostenendo tutti i costi legati alla detenzione dell’immobile.

Proviamo adesso a confrontare questa situazione con quella del leasing immobiliare.

Il leasing immobiliare nell’acquisto di immobili

Una delle principali forme alternative al mutuo per l’acquisizione di un immobile è data dal leasing immobiliare.

Con questa formula intervengono banche o intermediari specializzati che si impegnano ad acquistare o finanziare la costruzione di un immobile. Si tratta di un bene scelto dall’imprenditore, che è chiamato a pagare un canone periodico per un determinato periodo. Al termine di questo, e solo in questo momento l’impresa può scegliere di diventare proprietaria dell’immobile.

Alla scadenza l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare l’immobile pagando un canone di riscatto concordato all’inizio del contratto. Solo da quel momento diventa pieno proprietario dell’oggetto della locazione stessa.

La principale differenza tra acquisto con mutuo fondiario o con leasing immobiliare è data dal fatto che nel primo caso l’impresa acquista subito la proprietà dell’immobile. Con il leasing si paga un canone per avere la disponibilità dell’immobile che rimane di proprietà di terzi sino al pagamento del riscatto.

Il canone di locazione e l’utilizzazione dell’immobile

Il canone di locazione che viene pagato dall’impresa alla società di leasing immobiliare deve tenere conto:

  • Del prezzo di acquisto o costruzione e
  • Della durata del contratto con l’aggiunta dell’interesse.

In sostanza, il canone di locazione che viene pagato dall’impresa rappresenta una sorta di rata di mutuo. Infatti, per l’utilizzatore da un punto di vista pratico non cambia nulla, se non che a fine contratto ha la possibilità di scelta tra il riscatto o la perdita della detenzione dell’immobile.

In caso di difficoltà dell’utilizzatore ad onorare i canoni di locazione finanziaria e successiva insolvenza, il bene torna nella disponibilità dell’intermediario. Se le difficoltà sono, invece, temporanee, è possibile sospendere il pagamento del canone periodico in una sola occasione e per un periodo massimo non superiore a un anno (12 mesi). Questo, senza alcuna commissione o spesa aggiuntiva.

L’utilizzatore del leasing immobiliare ha la facoltà di poter utilizzare l’immobile oggetto della locazione finanziaria per il tempo della durata del contratto. Diritto, ovviamente, condizionato al regolare pagamento dei canoni di locazione. In caso contrario, la società di leasing, dopo aver tentato tutte le vie possibili per ottenere il saldo dei canoni insoluti, ha la facoltà di farsi restituire l’immobile riprendendone il possesso. In questo modo l’impresa perde tutti i canoni già versati.

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Se i canoni di leasing risultano totalmente saldati, al termine del contratto, l’utilizzatore può decidere se:

  • Pagare il corrispettivo per il riscatto dell’immobile. In questo modo può diventarne l’effettivo proprietario, pagando una maxi-rata finale. Rata che viene calcolata scontando dal valore dell’immobile al momento dell’acquisto il corrispettivo dei canoni già pagati;
  • Lasciare la detenzione dell’immobile che torna nella piena disponibilità della società di leasing.

Vantaggi del leasing immobiliare

Vediamo, adesso, quali sono i vantaggi legati allo sfruttamento del leasing immobiliare. Si tratta dei seguenti:

  • L’acquisto del bene avviene solo al termine del periodo di Leasing. Pertanto ad un prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato dato che verranno scalati da esso tutti i canoni pagati;
  • Non essendo di proprietà dell’impresa in bene soggetto a Leasing non viene iscritto a bilancio tra il patrimonio dell’azienda;
  • L’Iva non è da pagarsi interamente al momento della stipula del contratto ma viene suddivisa nei canoni e sul prezzo di riscatto;
  • E’ possibile dedurre al 100% i canoni periodici di Leasing qualora il bene acquistato sia strumentale all’attività svolta per le aziende. Un vantaggio considerevole rispetto all’ammortamento ordinario;
  • Un bene in leasing non può essere né sequestrato, né pignorato non essendo di proprietà del conduttore;
  • Il contraente conosce da subito quanto pagherà dall’inizio alla fine del contratto senza variabili dipendenti dalle congetture economiche;
  • Non si devono sostenere spese di istruttoria o iscrizione di ipoteche;
  • L’importo da versare al notaio viene posticipato al momento del riscatto.

Gli svantaggi del Leasing Immobiliare sono:

  • Un bene in locazione come quelli in leasing non è alienabile in nessun modo. Questo significa che non può essere ceduto né venduto neanche in usufrutto o locazione. Non si è proprietari ma utilizzatori;
  • I canoni di locazione, data la durata massima consentita più breve rispetto al mutuo, possono essere molto più elevati rispetto al mutuo o ad un canone di affitto;
  • I tempi massimi relativi ai contratti di leasing immobiliare normalmente si attestano intorno ai 12-15 anni. I mutui possono addirittura arrivare fino a 30-40 anni di durata e questo comporta rate inferiori;
  • I tassi di interesse sui mutui ipotecari sono normalmente più bassi. Il leasing ha interessi, nominalmente, più elevati e spesso è obbligatoria una copertura assicurativa contro i danni dell’immobile piuttosto onerosa.
  • La società di leasing potrebbe richiedere come rata iniziale una somma compresa tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile stesso.

La deducibilità del leasing immobiliare

I canoni di leasing immobiliare sono deducibili, ai sensi dell’articolo 102, comma 7 del TUIR in un periodo non inferiore a 12 anni.

Quindi, se la durata del contratto di leasing è superiore a 12 anni i canoni sono interamente deducibili dal reddito di impresa.

Proviamo a fare un esempio.

Prendiamo un immobile (bene per il quale la durata minima fiscale del contratto è pari a 12 anni 15, in virtù della data di stipulazione ipotizzata) acquisito con un contratto di locazione finanziaria di durata pari a 15 anni.

I dati del contratto sono i seguenti:

  • Valore del bene: 1.000.000,00 euro;
  • Interessi dovuti per tutta la durata del contratto: 450.000,00 euro;
  • Maxi-canone: 100.000,00 euro;
  • Prezzo di riscatto: 100.000,00 euro.

A fronte di questi dati, l’impresa è gravata nel corso dei 15 anni di contratto di canoni per 1.350.000,00 euro, ovvero di un canone di competenza annuo di 90.000.00,00 euro (comprensivo di quota capitale e interessi).


Tabelle ammortamento e deducibilità fiscale del leasing immobiliare

PagamentiCanoni di compe-
tenza (a)
Quota capitale (b)Quota interessi (c)Importo deducibile (d)Variazioni in aumento e = (a – d)
1 (maxirata) 1 (canoni)100.00090.00060.00030.00090.000
283.333,3390.00060.00030.00090.000
383.333,3390.00060.00030.00090.000
483.333,3390.00060.00030.00090.000
583.333,3390.00060.00030.00090.000
683.333,3390.00060.00030.00090.000
783.333,3390.00060.00030.00090.000
883.333,3390.00060.00030.00090.000
983.333,3390.00060.00030.00090.000
1083.333,3390.00060.00030.00090.000
1183.333,3390.00060.00030.00090.000
1283.333,3390.00060.00030.00090.000
1383.333,3390.00060.00030.00090.000
1483.333,3390.00060.00030.00090.000
15 (canoni)83.333,3390.00060.00030.00090.000
15 (riscatto)100.000
Totale1.450.0001.350.000900.000450.0001.350.000

A chi conviene il leasing immobiliare

Che cosa possiamo desumere da tutta questa analisi?

Il leasing immobiliare conviene soprattutto quando le disponibilità finanziarie dell’azienda sono tali da non permettere l’acquisto tramite mutuo fondiario. In un periodo come quello corrente di tassi di interesse bassi, anche un mutuo a tasso variabile rimane più conveniente rispetto a tasso applicato su un leasing.

Tuttavia, non tutti possono accedere a mutui ipotecari. Infatti, gli istituti bancari, solitamente, richiedono garanzie reali (su immobili) o personali (fideiussioni) sul mutuo che si va a contrarre. Il tutto senza considerare che non è possibile, con il mutuo, finanziare il 100% dell’investimento. Normalmente il mutuo copre l’80% del valore dell’immobile.

In situazioni dove l’impresa non riesce ad ottenere un mutuo può compensare la maggiore onerosità finanziaria compensandola con il vantaggio fiscale di potersi dedurre annualmente una quota di costo più elevata.

Infatti, come analizzato, la durata del leasing essendo meno elevata di quella del mutuo consente di dedurre in conto economico quote più elevate. Questo, naturalmente si traduce in un risparmio fiscale più elevato.

Devi considerare anche che sul mercato esistono tipologie di contratti di leasing immobiliare che non prevedono nessun anticipo iniziale. Questi contratti, consentono di pagare una sorta di affitto alla società di leasing che andrà di volta in volta ad erodere il prezzo dell’immobile fino al maxi canone finale che rappresenta poi l’acquisto dell’immobile stesso.

Tenere a mente la plusvalenza “latente” futura

Oltre a questi aspetti se ti trovi a dover scegliere tra mutuo fondiario e leasing immobiliare devi tenere in considerazione anche la “plusvalenza latente“.

Che cosa voglio dire?! Provo a spiegartelo.

Nella tua scelta devi considerare anche l’immobile che vuoi acquistare in ottica futura.

Se acquisti con mutuo il valore di iscrizione in bilancio dell’immobile è dato dal relativo costo di acquisto.

Al contrario, se acquisti con leasing immobiliare iscriverai l’immobile in bilancio soltanto nel momento del riscatto finale.

Questo valore è il dato di partenza per individuare l’eventuale plusvalenza derivante dalla vendite futura di quell’immobile.

Come puoi immaginare con l’acquisto il valore di carico dell’immobile è più elevato (quindi la plusvalenza sarà minore). Mentre con il leasing il valore di carico dell’immobile essendo meno elevato porta a plusvalenze più elevate.

Questa considerazione deve essere attentamente valutata anche in relazione alla ormai costanti possibilità di accedere ad agevolazioni legate alla rivalutazione fiscale dei cespiti.

Mutuo fondiario o leasing immobiliare: consulenza

In questo articolo ho cercato, schematicamente, di renderti edotto di molte informazioni che possono permetterti di fare una corretta scelta tra acquisto di un immobile con mutuo o tramite leasing immobiliare.

Quello che devi pensare è che non esiste mai una scelta migliore in assoluto. In questo caso la scelta migliore da un punto di vista finanziario potrebbe non rivelarsi la migliore in ottica di tax planning.

Per questo motivo l’acquisto di un immobile deve essere attentamente valutato sotto diversi punti di vista.

Se desideri che un professionista qualificato ti affianchi in questa scelta, non esitare, contattami!

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