Le distanze legali tra i fabbricati: tutte le informazioni

Quando ci si appresta a costruire un nuovo edificio, vicino a uno esistente, che può essere un immobile, un fabbricato, un capannone o una struttura similare, bisogna tenere presenti quali sono le particolari regole per la costruzione nel territorio. Nello specifico è necessario anche rispettare quelle che sono le distanze stabilite dalla normativa italiana per i fabbricati. Il legislatore, ha previsto nel codice civile un limite minimo di distanza di costruzione tra gli edifici. Lo scopo principale di tale limite è evitare il crearsi di intercapedini che, salvo qualora esistano per esigenze strutturali o tecniche, possono ridurre la vivibilità degli edifici. Le distanze tra edifici sono disciplinate dagli art. 873, 874, 875 e 877 del Codice Civile. L’art. 873 sancisce che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri“.

I fabbricati quindi, se non sono costruiti in aderenza sul confine, devono rispettare la distanza di tre metri l’uno dall’altro. Questa si può dire che è la regola generale che riguarda la distanza minima tra fabbricati, tuttavia in base al tipo di costruzione possono essere applicate normative differenti, anche in relazione alla zona di riferimento e alla presenza di eventuali strade destinate al traffico. In caso di non rispetto di queste distanze si realizzerebbe una violazione di una norma di legge e la parte lesa potrebbe chiedere la rimozione dell’opera abusivamente realizzata e/o ottenere il risarcimento del danno.

Distanza legale tra edifici

Per poter edificare un nuovo edificio occorre rispettare una serie complessa di norme, tra queste, vi sono le norme che riguardano la distanza tra gli edifici. In particolare, l’articolo 873 del Codice Civile, dispone qual è la distanza minima tra strutture, per poter costruire:

“Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.”

Va tenuto in considerazione che queste distanze possono essere stabilite anche in modo diverso dal singolo Comune, in base alla zona specifica in cui si costruisce. Questo significa che per poter costruire in ogni caso è necessario conoscere quali sono le regole disposte nella zona specifica, oltre ad avere i permessi specifici.

In relazione al significato della locuzione “fondi finitimi“, la Cassazione civile, sez. II, 09 aprile 1987, n. 3497 ha chiarito che questi ultimi non devono necessariamente essere confinanti. Pertanto, la distanza minima tra le costruzioni si applica anche a quelle che sorgono su fondi non propriamente confinanti, ma comunque vicini. Inoltre, nella sentenza

Questo è valido per tutti i tipi di strutture: si può trattare di fabbricati, immobili, ma anche capannoni degli attrezzi. Per costruire un nuovo fabbricato, tuttavia, non è possibile andare oltre al limite visto sopra senza conseguenze. Anche se si decide di aggiungere un capanno degli attrezzi è necessario rispettare le distanze minime.

Sporgenze oltre i tre metri

Un’eccezione alla regola è determinata dalla possibilità di costruire alcune sporgenze del fabbricato, che vanno oltre alla distanza di 3 metri dalla struttura presente precedentemente. In questo caso la norma prevede che le sporgenze esterne del fabbricato che hanno solamente una funzione ornamentale, ovvero accessoria, possano andare oltre alla distanza di 3 metri.

Per questi ornamenti però è bene sottolineare che non si fa riferimento ad una vera e propria struttura che supera il limite di distanza, ma solamente di piccole parti, accessorie, che non costituiscono un ostacolo per le strutture adiacenti. In generale è possibile per i Comuni stabilire distanze ulteriori da rispettare, tuttavia non si scende mai oltre i 3 metri, ad eccezione di queste parti ornamentali.

Una parentesi va fatta anche per quanto riguarda le luci, e per le aperture destinate all’illuminazione. In questo caso non è necessario rispettare le distanze di 3 metri, e queste costruzioni possono anche essere poste tra le due abitazioni. Per quanto riguarda invece le vedute, ovvero le aperture per potersi affacciare, devono essere aperte e poste a una distanza di un metro e mezzo dal fondo del vicino. Vengono poi anche introdotte particolari regole se si tratta di illuminazioni poste in una zona pubblica, in base al Comune specifico.

Distanze maggiori: quando sono stabilite

Esiste anche la possibilità di dover rispettare per le nuove costruzioni distanze maggiori rispetto ai 3 metri imposti dalle normative. In alcuni casi infatti è possibile avere anche regolamentazioni che stabiliscono una distanza dai 5 ai 10 metri. In particolare chi costruisce per primo, può decidere qual è la distanza minima per le future costruzioni. In generale la distanza minima di un fabbricato da quelli che sono i confini di una proprietà può anche essere di almeno di 5 m.

Quando si fa riferimento invece alle distanze tra edifici frontali con almeno una parete dotata di una finestra, lo spazio si può ulteriormente allargare fino a 10 m. Si può dire quindi che, al di là della regolamentazione che stabilisce un minimo di 3 metri tra edifici, ogni zona e Comune può decidere a modo suo come procedere. Va anche tenuto in considerazione che è possibile in alcuni casi costruire in modo perfettamente adiacente ad un altro edificio, tuttavia non devono essere presenti finestre o similari, e devono essere rispettati alcuni permessi.

Distanza di 5 metri

Colui che edifica per primo impone a chi edifica in un momento successivo la distanza da dover rispettare. La maggior parte degli strumenti urbanistici locali prevede che la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà sia almeno di cinque metri.

Distanza di 10 metri

Sono previste distanze maggiori in caso di edifici antistanti aventi almeno una parete finestrata, l’art. 9 del D.M. 1444/1968 prevede, infatti una distanza minima di 10 metri.

Muri di cinta

Un discorso a parte va fatto per quanto riguarda i nuovi muri di cinta. Può accadere che il costruttore voglia inserire tra due strutture un muro di cinta per dividere le zone. In questo caso la costruzione non viene considerata come un nuovo fabbricato.

Se si tratta quindi di un muro isolato, e rispetta alcuni requisiti, non viene considerato per il calcolo della distanza di 3 metri visto prima. Questo significa che un muro di cinta può non essere considerato come una vera e propria costruzione o nuovo fabbricato, tuttavia devono essere rispettati alcuni limiti:

• Il muro di cinta deve essere isolato dalle altre costruzioni, ovvero deve essere costruito sul suolo;
• Il muro di cinta deve essere costruito per limitare il confine tra le diverse proprietà adiacenti;
• Il muro di cinta non deve superare i 3 m di altezza.

Rispettando tutti questi requisiti, è possibile che un muro di cinta non venga considerato come una costruzione a sé stante, per cui non è necessario rispettare le distanze previste dall’articolo 873 del codice civile. Nella pratica, tra due costruzioni si può aggiungere un muro di questo tipo, con lo scopo di dividere le zone, e porre una demarcazione ulteriore tra le proprietà.

Costruire in aderenza

Va tenuto in considerazione che non sempre è necessario rispettare il limite di distanza per costruire, ovvero è possibile chiedere la comunione forzosa del muro sul confine, e costruire in aderenza. In questo caso è possibile far combaciare perfettamente un muro della nuova costruzione con quello della vecchia, senza creare alcuno spazio.

Le proprietà qui risultano comunque divise, tuttavia è necessario chiedere il permesso al proprietario adiacente. Chiedere la comunione del muro è fondamentale per poter realizzare la nuova costruzione in modo differente, e può essere necessario per il nuovo costruttore provvedere al pagamento di metà del valore del muro o del suolo, per poter di fatto diventare co-proprietari di questa parete.

Distanze tra fabbricati separati da strade

Le distanze tra fabbricati tra i quali siano interposte delle strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) devono corrispondere alla larghezza della sede stradale aumentata di:

• 5 metri per lato, per strade di larghezza inferiore a 7 metri;
• 7,50 metri per lato, per strade di larghezza compresa tra 7 e 15 metri;
• 10 metri per lato, per strade di larghezza superiore a 15 metri.

Calcolo distanza tra fabbricati

Per quanto riguarda il calcolo della distanza tra fabbricati, la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 10580/2019), ha chiarito che si calcola in modo lineare e non radiale, ovvero quella rappresentata dal minimo distacco delle facciate di un fabbricato da quelle dei fabbricati che lo fronteggiano.

La misurazione deve essere fatta come se le facciate avanzassero parallelamente verso l’edificio che si trova di fronte.

Regolamenti locali

Il primo comma dell’articolo 871 del codice civile prevede che “Le regole da osservarsi nelle costruzioni sono stabilite dalla legge speciale e dai regolamenti edilizi comunali”.

Le norme del codice civile devono, quindi, essere integrate con i regolamenti edilizi e gli strumenti urbanistici locali che possono prevedere dei limiti diversi.

Esclusioni dalla normativa

Il codice civile prevede alcuni casi che non sono soggetti al rispetto del limite legale di distanza. L’art. 879 prevede che:

“Alla comunione forzosa non sono soggetti gli edifici appartenenti al demanio pubblico e quelli soggetti allo stesso regime, né gli edifici che sono riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico, a norma delle leggi in materia. Il vicino non può neppure usare della facoltà concessa dall’articolo 877”.

Il secondo comma della norma il quale afferma che:

 “Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano”.