Il possesso di immobili non locati nello stesso Comune dell’abitazione principale determina l’obbligo di dichiarare un reddito ai fini IRPEF. Il reddito è pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5% aumentato di 1/3. Questo, oltre al normale versamento dell’IMU. Tutte le info in questo articolo.

I soggetti che possiedono immobili non locati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale devono prestare attenzione.

Tali soggetti sono tenuti ad assoggettare a tassazione IRPEF il 50% della rendita catastale, iscritta o iscrivibile in catasto dello stesso bene immobile, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.

Si tratta di una fattispecie particolare di esenzione dal principio di alternatività IMU IRPEF per i beni immobili.

Questa particolare tassazione è stata introdotta dall’articolo 9 del D.Lgs. n 23/11, modificato dal D.L. n 147/13, articolo 1, comma 717. Questa normativa, infatti, ha modificato le regole per la tassazione alternativa tra IMU e IRPEF degli immobili non locati.

Immobili non locati

In questo articolo tutte le info utili per capire quali casi è necessario presentare la dichiarazione dei redditi per il possesso di immobili non locati nello stesso comune dell’abitazione principale.

Cominciamo!


Principio di alternatività tra IMU e IRPEF

L’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/11 ha sancito un principio generale di alternatività tra la tassazione IMU ed IRPEF (con relative addizionali) sui redditi fondiari relativi agli immobili non locati.

Sostanzialmente, la regola generale prevede che un immobile non locato scontri tassazione IMU. Per questo, tale immobile non deve essere assoggettato anche a tassazione IRPEF (di tipo catastale).

Accanto a questa regola generale il D.L. n. 147/13 ha stabilito una particolare deroga. In particolare, l’articolo 1, comma 717, ha stabilito che:

il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%

Tassazione IRPEF per gli immobili non locati

La deroga alla disciplina dell’alternatività tra IMU ed IRPEF degli immobili non locati (D.L. n. 147/13) trova applicazione solo in alcuni casi.

In particolare, è necessario che trovino riscontro, contemporaneamente, le seguenti condizioni:

  • Possesso (o altro diritto reale) su immobili ad uso abitativo non locati;
  • Assoggettamento ad IMU degli immobili;
  • Immobili ubicati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale.

Prima di esaminare la portata applicativa della disposizione riportata, è opportuno evidenziare che la stessa deve essere posta in relazione con quanto previsto dall’articolo 41 del DPR n. 917/86.

Questo articolo prevede che se le unità immobiliari ad uso abitativo sono a “disposizione” del possessore o dei suoi familiari (e quindi differenti da quella adibita ad abitazione principale, ovvero per l’esercizio d’impresa o arti e professioni), il reddito imponibile (rendita catastale rivalutata) è aumentato di 1/3.

Combinando la normativa con l’articolo 41 del DPR n. 917/86, emerge che:

per gli immobili interessati la tassazione ai fini Irpef avviene sulla rendita catastale dell’unità immobiliare rivalutata del 5%, aumentata di 1/3 (in quanto immobile tenuto a disposizione), e ridotta al 50% per effetto di quanto previsto dal D.L. n. 147/2013.

Vediamo adesso di entrare maggiormente nel dettaglio di questa normativa.

Cosa si intende per abitazione principale e per immobile non locato?

Quando si parla di immobile adibito ad abitazione principale, secondo quanto chiarito dal Ministero dell’Economia (Risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009, in materia di ICI), si deve sottendere ad un legame di proprietà con l’immobile stesso.

Per questo motivo, il criterio da adottare per la definizione di abitazione principale è quello utilizzato nell’ambito della normativa in materia di imposte sui redditi ai fini della deduzione dall’IRPEF.

Questo significa che qualora il contribuente abbia la propria abitazione principale, in un immobile non di proprietà, non soddisferà il presupposto di assoggettamento ad IRPEF del 50% della rendita catastale.

Quindi, affinché sia valida la regola del 50% della rendita catastale ai fini IRPEF è necessario il possesso, esclusivo o anche in comproprietà, di tutti gli immobili. Sia dell’abitazione principale sia degli altri immobili non locati, tenuti a disposizione del contribuente.

Inoltre,  per immobili non locati si intendono sia le abitazioni tenute a disposizione per qualsiasi motivo (casa vacanze, immobile sfitto), sia gli immobili concessi in comodato ad un familiare.

Immobili non locati: le fattispecie in dichiarazione dei redditi

Una volta analizzata la normativa di riferimento vediamo, di seguito, le varie fattispecie in cui concretamente può ritrovarsi il contribuente.

Vediamole di seguito.

Immobile locato indipendentemente dal Comune ove è situato

In caso di secondo immobile (oltre l’abitazione principale) locato la tassazione dello stesso avviene in questo modo:

Deve essere tassata la maggiore tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il 95% canone di locazione. Tale valore deve essere assoggettato ad IRPEF.

In alternativa, il reddito da locazione può essere tassato con aliquota 10% (contratti a canone concordato), o al 21% (contratti a canone libero). Questo se ci si è avvalsi della Cedolare Secca.

In aggiunta dovrà essere versata l’IMU.

Per quanto riguarda i casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi occorre fare qualche precisazione.

Qualora un contribuente possieda l’abitazione principale ed uno o più immobili locati (senza altri redditi), è sempre tenuto a presentare la dichiarazione. In sostanza non ricorrono mai situazioni di esonero.

Il contribuente deve presentare la dichiarazione per assoggettare ad IRPEF o a Cedolare Secca il reddito derivante dalla locazione.

Immobile non locato posto in Comune diverso da quello dell’abitazione principale

Il possesso di un immobile abitazione principale e di un secondo immobile non locato posto in Comune diverso non determina tassazione IRPEF.

I due immobili essendo posti in Comuni diversi determinano l’applicazione del criterio generale di alternatività tra IMU e IRPEF.

Questo significa che l’unico obbligo fiscale riguarda il pagamento dell’IMU sull’immobile non locato.

In questa fattispecie si rientra in uno dei casi di esonero dall’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi. Il tutto, a patto che il contribuente non possieda altri redditi imponibili IRPEF.

Infatti, qualora il contribuente possieda esclusivamente redditi da fabbricati non locati (e nessun altra fattispecie reddituale), non è tenuto a presentare la dichiarazione.

Per quanto riguarda la compilazione del modello Unico, se il fabbricato è tenuto a disposizione (codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”) è necessario indicare nella colonna 17 (Immobili non locati) l’importo della rendita catastale (colonna 1) rivalutato del 5%, aumentato di un terzo e rapportato ai giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4).

Se nella casella “Casi particolari Imu” è indicato il codice 1, il reddito va riportato nella colonna 13 (Imponibile tassazione ordinaria), anziché nella colonna 17 (Immobili non locati). Il reddito nella casella Immobili non locati, naturalmente è non imponibile Irpef.

Immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale

In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre al pagamento dell’IMU è dovuta anche l’IRPEF.

Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3.

Come abbiamo visto in questo caso si deroga al principio di alternatività IMU/IRPEF.

Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. Se questi sono posti nello stesso Comune dell’abitazione principale il proprietario deve pagare una somma aggiuntiva a titolo di IRPEF.

L’obiettivo di questa maggiorazione è quello di invogliare alla locazione degli immobili sfitti.

In questa fattispecie il contribuente è sempre tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi.

Per quanto riguarda la compilazione della dichiarazione, il quadro reddituale di riferimento è quello dei redditi fondiari:

  • Quadro B per chi presenta il modello 730;
  • Quadro RB per chi presenta il modello Redditi PF.

Immobili non locati e dichiarazione dei redditi

Il possesso di immobili non locati detenuti nello stesso Comune dell’abitazione principale comporta la tassazione IRPEF.

Questo significa obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi, anche nel caso in cui ci si trovi in assenza di altri redditi.

In particolare, l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi scatta quando la rendita rivalutata e aumentata di 1/3 supera la soglia di €. 500,00.

Al di sotto di questa soglia, si rientra nei casi di esonero dalla dichiarazione dei redditi.

Indicazioni per la compilazione del modello Redditi PF per immobili non locati

Per quanto riguarda la compilazione del modello Redditi PF occorre prestare attenzione.

Il quadro reddituale di riferimento è quello dei redditi fondiari:

  • Quadro B per chi presenta il modello 730;
  • Quadro RB per chi presenta il modello Redditi PF.

Trattandosi di fabbricato è tenuto a disposizione deve essere inserito codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”. Allo stesso tempo deve essere indicato il codice “3” nella casella Casi particolari IMU.

In questo modo il reddito (rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di 1/3) andrà riportato per il 50 per cento nella colonna 17 (immobili non locati). Mentre per l’ulteriore quota del 50 per cento nella colonna 13 (Tassazione ordinaria IRPEF).

Casi particolari IMU: le casistiche

Al termine di questo articolo può essere utile riepilogare le tre casistiche legate ai “casi particolari IMU” da indicare al rigo RB 12 del modello Redditi PF.

A tale rigo è necessario indicare uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’IMU:

Casi particolari IMU 1

Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’IMU ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione.

Casi particolari IMU 2

Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto
sostituite dall’IMU. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu.

Casi particolari IMU 3

Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad IMU, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2). Sono compresi i fabbricati rurali adibiti ad abitazione principale pur non presenti nel quadro RB.


Immobili non locati in dichiarazione dei redditi: conclusioni

In questo articolo ho riepilogato le principali indicazioni da ricordare in caso di immobili non locati detenuti assieme all’abitazione principale.

L’aspetto più importante da tenere in considerazione è la casistica di immobile non locato nello stesso Comune dell’abitazione principale.

In questo caso, infatti, occorre prestare attenzione alla compilazione del quadro dei redditi fondiari. E’ necessario, in questo caso compilare correttamente il quadro per assoggettare ad IRPEF il 50% della rendita catastale rivalutata del 5%, aumentata di 1/3.

Per qualsiasi dubbio o approfondimento lascia un commento al termine di questo articolo.

Considerata l’elevata quantità di commenti che ci arrivano ogni giorno è opportuno effettuare alcune precisazioni. Saranno pubblicati soltanto commenti che arricchiscono il testo dell’articolo con particolari situazioni, utili anche per altri lettori. Per l’analisi di situazioni personali, l’unico modo per ottenere risposta è attraverso il servizio di consulenza fiscale.

66 COMMENTI

  1. Buongiorno,
    sono proprietario unico di un immobile e proprietario usufruttuario di un secondo immobile, vivo in affitto in un immobile nello stesso territorio dei primi, ai fini dell’imposta imu godo dei benefici di prima casa?
    il mio consulente mi dice che in quanto la mia residenza nell’immobile in affitto perdo i benefici della prima casa in quanto per godere di tali benefici necessita che la residenza sia nell’immobile di proprietà, è corretto?
    Grazie

  2. Salve, possiedo un’abitazione che dal 01/01/2017 a tutt’oggi non è locata e non sono proprietaria di altri immobili sia nello stesso comune che in Italia; anzi per meglio precisare risiedo in casa con i miei genitori, casa di proprietà di mia madre, che è situata nello stesso Comune della casa non locata detta prima.
    nella prossima dichiarazione IRPEF devo dichiarare tale casa non locata, anche se non produce reddito?
    Che cosa dovrei dichiarare eventualmente lo dovessi fare?

  3. Il 26 dicembre2016 Ho acquistato una casa da una ditta di costruzioni nello stesso comune dove abito con i miei genitori proprietari della casa dove vivo.
    Io non ho altre proprietà e sono andato a vivere nella nuova casa il 14 maggio 2017 poichè il comune con la scusa che la casa non era arredata mi aveva concesso l’abitabilità il 26/12/2016 ma la residenza solo il 14 maggio 2017 quando ci sono andato a vivere effettivamente.
    Il comune sostiene che io devo pagare l’IMU come seconda casa dal 26/12/2016 al 14/05/2017 in quanto la casa non era abitata pur avendo l’abitabilità ma non la residenza( da me richiesta ancora al momento dell’acquisto) in quanto la residenza mi è stata concessa solo in maggio con la scusa della mancanza di arredo.
    La legge non dice che io abitando nello stesso comune devo portarci la residenza entro 18 mesi (cosa che è avvenuta il 14/05/2017) e che io posso considerare detta casa come prima abitazione?

  4. Il concetto di spostare la residenza nei 18 mesi riguarda l’agevolazione per acquisto prima casa, che è cosa diversa dal concetto di abitazione principale ai fini Imu. In base a quanto mi ha indicato è corretto quanto fatto dal Comune. Per maggiori info mi contatti per una consulenza.

  5. Buongiorno
    sto compilando la dichiarazione dei redditi e mi trovo in difficoltà con il Quadro B, in particolare nella colonna ‘utilizzo’: dal 10/11/2017 sono proprietario al 50% di un immobile in corso di ristrutturazione e pertanto non ancora abitabile. Specifico che la mia abitazione attuale è sita nello stesso comune ma non è di mia proprietà, pertanto l’immobile di cui sopra risulta essere la mia prima casa e non ho pagato IMU. devo indicare codice 2 o codice 9? Se indico codice 2 (e null’altro) il calcolo dell’importo 730/2018 non viene effettuato, bensì appare messaggio ‘non liquidabile’ come se mancassero dei dati da aggiungere.
    Grazie

  6. Un immobile non abitabile non può essere l’immobile ove ha la residenza. C’è qualcosa che non torna.

  7. Mi scuso se non ho spiegato bene. L immobile in ristrutturazione non è quello in cui ho la residenza. In quale sezione del quadro B lo devo dichiarare e con quale voce di utilizzo? Per questo immobile non ho pagato Imu nel 2017 perché risulta come prima casa ma non ci siamo ancora trasferiti.
    Grazie

  8. buon giorno,

    mi trovo nella seguente situazione.

    Immobile di proprietà al 100% non locato.
    Residenza nello stesso comune dell’immobile non locato, l’immobile di residenza è di proprietà di mia moglie al 100%. La moglie è totalmente a mio carico.
    Come devo dichiarare l’immobile non locato? solo codice 2 quindi a disposizione oppure posso usufruire della riduzione?
    Ringrazio anticipatamente.

  9. Buongiorno

    Per quanto riguarda l’IMU se l’abitazione è vuota ma si è dato mandato all’agenzia per affittarla si deve considerare sempre sfitta?

    Grazie

  10. Buongiorno.
    Io e mia moglie siamo comproprietari al 50% della nostra abitazione.
    Preciso che mia moglie non ha mai lavorato ed è sempre stata a mio carico, quindi non ha mai presentato alcuna dichiarazione dei redditi, 730 e quant’altro.
    Alla morte di mio suocero nel 2016 essa ha ereditato un appartamento, sito nel nostro comune di residenza, appartamento attualmente vuoto dato che intendiamo venderlo.
    Al CAF mi hanno detto mia moglie non deve dichiarare nulla non essendoci altri redditi al di la di quelli catastali,
    ma la ragazza alla quale ci siamo rivolti non mi sembrava troppo preparata a proposito.
    Di questo appartamento paghiamo regolarmente l’IMU seconda casa.
    Vorrei per cortesia conoscere il Vostro parere.
    Grazie

  11. L’immobile a disposizione posto nello stesso comune dell’abitazione principale è soggetto ad Irpef, quindi la situazione è da verificare.

  12. Salve volevo capire come comportarmi su degli Immobili avuti in eredita.
    Sono comproprietaria al 25% di detti immobili ma sono in uso esclusivo dei miei fratelli, devo dichiararli nel 730?

  13. Se gli immobili sono di sua proprietà deve dichiararli. A meno che non ci sia un usufrutto in corso.

  14. Sono comproprietaria al 50% di un immobile a Roma non locato. La mia residenza ed abitazione principale (di cui sono proprietaria al 100%) sono in altro comunque . Chiaramente l’immobile non locato è assoggettato all’IMU.
    In che misura l’immobile non locato contribuisce al reddito, e quindi la sua tassazione?
    grazie

  15. La situazione è spiegata bene nell’articolo. In comuni diversi da quello dell’abitazione principale gli immobili non generano reddito imponibile Irpef. E sufficiente il pagamento dell’IMU.

  16. Buonasera, non mi è chiaro un punto.
    Qualora il contribuente abbia solo la proprietà di un immobile ad uso abitativo non locato con rendita catastale > € 500,00 deve comunque presentare la dichiarazione dei redditi? (L’abitazione principale ove dimora è di proprietà del marito ed è nello stesso comune.)

  17. Con il pagamento dell’IMU non c’è obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi. Questo in assenza di altri redditi percepiti nell’anno.

  18. Certamente, gli immobili non abitazione principale pagano l’IMU, indipendentemente dall’utilizzo.

  19. Buongiorno,
    spero che questa thread sia ancora attiva.
    Mia madre, pensionata, risiede in affitto ed e’ proprietaria di un immobile di categoria A/10 attualmente non affittato. Non mi e chiaro se debba pagare IMU o IRPEF. Grazie per una spiegazione su cosa debba fare in ambito dichiarazione redditi.

  20. Buongiorno, ho una casa con utilizzo 10 dove ci abita mio figlio con contratto di Comodato d’uso gratuito figli registrato nell’agenzia delle entrate. cosa devo fare in fase di dichiarazione 730 devo mettere casi particolari 3. L’IMU lo pago regolarmente

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