Proposta di riforma tutela gli acquirenti a titolo oneroso e tutele dei legittimari nella donazione di beni immobili.
Negli ultimi anni la compravendita di immobili donati è stata frenata dal rischio che i legittimari lesi potessero ottenere la restituzione del bene dal terzo acquirente fino a vent’anni dalla donazione, con impatti su acquirenti e banche. Una proposta contenuta nel Ddl sulla semplificazione e digitalizzazione dei procedimenti economici, approvato dal Senato l’8 ottobre e ora alla Camera, interviene per “mettere al sicuro” gli acquisti a titolo oneroso provenienti da donazione. Il cuore della riforma: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi acquirenti onerosi, mentre il donatario deve compensare in denaro i legittimari per integrare la quota riservata. Vediamo cosa cambia, quando si applica e quali cautele adottare in fase di trattativa, mutuo e due diligence successoria.
Indice degli argomenti
Quadro attuale e criticità
Nella disciplina vigente i legittimari (coniuge, figli e ascendenti) esclusi o lesi nella quota riservata possono agire in riduzione verso disposizioni testamentarie e donazioni che eccedono la quota disponibile. Se il bene donato è stato alienato, i legittimari possono, previa escussione del donatario, chiedere la restituzione ai terzi acquirenti entro vent’anni dalla trascrizione della donazione. Gli immobili restituiti tornano liberi da pesi e ipoteche, con rischio di perdita della garanzia per le banche e riluttanza a finanziare acquisti di immobili di provenienza donativa. L’azione può protrarsi senza limiti di tempo se è stata notificata e trascritta opposizione alla donazione da coniuge o parenti in linea retta del donante, amplificando l’incertezza del traffico giuridico.
Le novità in discussione
La proposta modifica gli artt. 561, 562 e 563 c.c. e le norme sulla trascrizione per evitare che i legittimari lesi possano pretendere la restituzione del bene dal terzo acquirente a titolo oneroso, spostando la tutela sulla compensazione monetaria dovuta dal donatario. In pratica, l’azione di riduzione non colpisce più l’acquisto oneroso, ma obbliga il donatario a pagare ai legittimari quanto serve a integrare la legittima; se l’immobile non è più nel suo patrimonio, il rimedio resta pecuniario. Se il donatario è insolvente, l’avente causa a titolo gratuito può essere tenuto a compensare nei limiti del vantaggio ricevuto; chi ha comprato a titolo oneroso resta escluso da questo rischio. La disciplina si applica alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore; per le successioni già aperte è previsto un transitorio con opposizione trascritta entro sei mesi per mantenere l’azione restitutoria contro gli aventi causa del donatario.
Gli effetti per il donatario
Il Ddl afferma che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi a cui il donatario ha alienato gli immobili a titolo oneroso, rafforzando la certezza degli acquisti e la circolazione dei beni. Resta fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari per la parte necessaria a integrare la legittima, spostando il rimedio sull’equivalente pecuniario anziché sulla restituzione del bene a chi ha comprato. Per il legittimario, le opzioni diventano la richiesta di restituzione al donatario se il bene è ancora nel suo patrimonio, oppure la compensazione in denaro se l’immobile è stato già trasferito. L’effetto dichiarato è “mettere al sicuro” gli acquisti di provenienza donativa a titolo oneroso, salvaguardando compravendite e finanziamenti ipotecari connessi.
Trasferimenti gratuiti e insolvenza del donatario
Se il donatario è insolvente, il nuovo art. 563 c.c. prevede che l’avente causa a titolo gratuito sia tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio conseguito, colpendo dunque le ulteriori liberalità collegate al bene. Questo meccanismo mantiene una tutela residuale per i legittimari quando il patrimonio del donatario non è capiente, senza coinvolgere chi ha acquistato a titolo oneroso. In termini pratici, la responsabilità si sposta lungo la catena dei trasferimenti gratuiti, evitando che l’azione incida sulla posizione degli acquirenti con corrispettivo. Resta centrale la verifica della capienza del patrimonio del donatario, che condiziona l’effettività della compensazione monetaria
Impatti su compravendite e mutui
La riforma, se confermata, riduce il rischio legale per gli acquirenti a titolo oneroso di immobili di provenienza donativa, alleggerendo una delle principali cause di frizione nelle trattative e nei finanziamenti. Il precedente regime generava prudenza negli istituti di credito per via della possibile restituzione del bene libero da ipoteche, con conseguente perdita di garanzia per la banca. Con l’esclusione dell’azione restitutoria verso l’acquirente oneroso, l’incertezza si trasferisce sul piano della compensazione a carico del donatario, migliorando la bancabilità del bene. Resta comunque opportuno mappare la catena dei trasferimenti per individuare eventuali passaggi gratuiti che potrebbero essere coinvolti in caso di insolvenza del donatario.
Applicazione temporale e regime transitorio
La nuova disciplina si applica alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge, a prescindere dalla data della donazione, così da separare l’efficacia dalla cronologia dell’atto di liberalità. Per le successioni già aperte, i legittimari mantengono la possibilità di agire in restituzione verso gli aventi causa del donatario solo se, entro sei mesi dall’entrata in vigore, notificano e trascrivono opposizione alla donazione o lo abbiano già fatto. In mancanza di opposizione nei sei mesi, la nuova disciplina si estende anche alle successioni anteriori dopo il decorso di tale termine, allineando il regime sostanziale. Questo transitorio bilancia la tutela dell’affidamento dei terzi con la protezione dei legittimari rispetto a successioni pregresse.
Tabella di confronto: prima e dopo
| Profili | Regime attuale | Proposta Ddl |
|---|---|---|
| Acquirente oneroso | Rischio di restituzione entro 20 anni dalla trascrizione della donazione, previa escussione del donatario | Escluso dalla restituzione; l’azione non pregiudica l’acquisto oneroso |
| Banche e ipoteche | Possibile perdita della garanzia perché la restituzione libera il bene da pesi e ipoteche | Migliore certezza della garanzia per assenza di restituzione verso l’oneroso |
| Trasferimenti gratuiti successivi | Non specificamente distinti dall’oneroso nell’azione restitutoria | Obbligo di compensare nei limiti del vantaggio se il donatario è insolvente |
| Decorrenza | Azione entro 20 anni; illimitata con opposizione trascritta | Applicazione alle successioni future; transitorio di 6 mesi per opposizione su successioni pregresse |
Domande frequenti
Perché nel regime attuale, in caso di restituzione, l’immobile torna libero da pesi e ipoteche, con perdita della garanzia per l’istituto di credito e rischio di escussione inefficace. La proposta, escludendo la restituzione verso l’acquirente oneroso, attenua tale rischio e favorisce l’accesso al credito su questi beni.
Con la riforma proposta, l’azione di riduzione non potrà più tradursi nella restituzione del bene verso l’acquirente a titolo oneroso; il legittimario si rivolge al donatario per la compensazione in denaro. Se il bene è ancora nel patrimonio del donatario, resta possibile la sua restituzione nei confronti del donatario, non del terzo acquirente.
