Il contratto di compravendita: disciplina civilistica

5 Dicembre 2022

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Con il contratto di compravendita si ha il trasferimento di proprietà di un bene, verso il corrispettivo di un prezzo. E’ un contratto a prestazioni corrispettive, che obbliga venditore ed acquirente ad adempiere ad una obbligazione per l’esecuzione del contratto.

Il contratto di compravendita trova la sua definizione nell’articolo 1470, del codice civile, il quale lo definisce come:

Consiste, sostanzialmente, nello scambio di un diritto contro un prezzo e concretizza un contratto a titolo oneroso. Vediamo, di seguito, tutte le informazioni utili ad identificare questo tipo di contratto commerciale.

Gli elementi essenziali del contratto

La parte acquirente del contratto, a fronte del diritto acquistato, sopporta un sacrificio correlativo: il pagamento di un prezzo appunto; tra vantaggio e sacrificio sussiste un nesso di causalità. La causa della vendita va rintracciata nello scambio tra un diritto ed una somma di danaro; di regola detta causa è lecita; nel caso in cui però essa fosse illecita, si avrebbe nullità del contratto. Il contratto di compravendita è un contratto sinallagmatico, o a prestazioni corrispettive: a fronte delle obbligazioni del venditore stanno le obbligazioni dell’acquirente. Pertanto, possiamo affermare che esistono due tipi di obbligazione che devono essere adempiute per eseguire un contratto di compravendita:

Obbligazione del venditore –> consegna del bene;
Obbligazione dell’acquirente –> pagare il prezzo.

Vediamo di seguito, in forma schematica, gli elementi essenziali del contratto.

Accordo tra le parti

Il contratto di compravendita è un contratto consensuale: l’accordo delle parti, purché legittimamente manifestato, determina, da solo, l’effetto traslativo del diritto. L’accordo delle parti non determina soltanto, di per sé, l’acquisto del diritto in capo al compratore, ma altresì il passaggio, in capo ad esso, del rischio. Questo significa, in pratica che se il bene compravenduto viene sottratto, o perisce prima che l’alienante l’abbia consegnato all’acquirente, è quest’ultimo a soffrirne la perdita. Possiamo affermare, quindi, come regola generale, che sull’acquirente grava il rischio di perimento del bene, il quale, però, permane in capo al venditore nei casi in cui non sia contestuale all’accordo delle parti il passaggio del diritto.

Accanto all’efficacia reale della vendita si colloca la serie di obbligazioni che il contratto di compravendita genera inevitabilmente: consegna del bene, pagamento del prezzo, senza dimenticare, che con la vendita insorgono ex lege alcune garanzie, quale quella per l’evizione.

Il contratto di compravendita: caratteristiche

Contratto tipico;
consensuale a forma libera;
a prestazioni corrispettive;
a titolo oneroso;
commutativo;
ad esecuzione istantanea;
ad effetti reali e ad effetti obbligatori.

A perfezionare la vendita è sufficiente il consenso delle parti, purché legittimamente manifestato. Quanto al consenso, come per ogni contratto, deve essere manifestato da soggetti capaci, sicché la vendita potrà essere annullata se posta in essere da un minore d’età o da un interdetto giudiziale. Esistono dei limiti in tale senso che, a titolo esemplificativo, sono identificabili nelle ipotesi di seguito rappresentate:

Inalienabilità del diritto di usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minori e del credito alimentare;
Divieto di cessione dell’usufrutto contemplato nel suo titolo costitutivo.

Oggetto del contratto

Qualsiasi cosa può essere oggetto della compravendita, purché sia in commercio. Il codice civile prevede e disciplina anche la vendita di una cosa futura (ad esempio i raccolti); in tale caso l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistere, altrimenti la vendita è nulla. Anche un semplice diritto, come ad esempio un credito, può formare oggetto di compravendita; come anche una universalità di beni o di diritti, quale può essere per intenderci la vendita di una eredità.Il contratto di compravendita prevede che l’oggetto dello stesso sia lecito, possibile, determinato o determinabile, a pena di nullità del contratto, e può riguardare:

Diritto di proprietà di beni mobili ed immobili (ovvero di altri diritti reali come ad esempio la costituzione, verso corrispettivo di un prezzo, dell’usufrutto o della servitù);
Diritti di credito (la cessione di un credito può anche essere a titolo oneroso, purché il credito non abbia carattere strettamente personali;
Beni immateriali (contro il corrispettivo di un prezzo possono trasferirsi i diritti di utilizzazione economica delle opere dell’ingegno, nonché i diritti nascenti dalle invenzioni industriali);
Le pertinenze;
L’azienda nel suo complesso può essere oggetto di vendita.

Determinazione del prezzo di vendita

Il contratto di compravendita ha come elemento essenziale (in aggiunta ai consueti elementi necessari, sotto pena di nullità, per qualsivoglia contratto) il prezzo. Nel caso il prezzo non possa in alcun modo determinarsi, la vendita è nulla, per assenza di un elemento essenziale del contratto. Le parti possono decidere, anziché fissare esse stesse il prezzo, di rimetterne la determinazione ad un terzo, detto arbitratore, eletto nel contratto o da eleggere posteriormente.

Forma della vendita

Il contratto di compravendita è a forma libera, salve rare eccezioni contemplate dalla legge. La forma scritta è anzitutto richiesta per la vendita di beni immobili; per la costituzione di diritti reali immobiliari, quali l’usufrutto e le servitù, anche il preliminare di diritti reali immobiliari deve rivestire la forma scritta sotto pena di nullità.

Efficacia reale o obbligatoria della vendita

Di regola il trasferimento della proprietà, o di altro diritto, realizzato con la vendita, è effetto immediato del semplice consenso delle parti legittimamente manifestato. In altre residuali ipotesi per il verificarsi dell’effetto traslativo vi è necessità di un ulteriore avvenimento, vuoi il verificarsi di un determinato evento, quale può essere la venuta ad esistenza della cosa nella vendita della cosa futura. Sulla base di queste affermazioni possiamo avere le seguenti fattispecie:

Vendita di cosa generica – Si verifica allorquando l’oggetto della vendita sia una cosa determinata solo nel genere, il trasferimento della proprietà non si attua che con l’individuazione;
Vendita alternativa – si tratta di vendita governata dai principi dettati per le obbligazioni alternative. Essa ricorre nei casi in cui due o più beni siano dedotti in obbligazione: solo
al momento della scelta di uno dei beni si realizza, in capo all’acquirente, il trasferimento del diritto;
Vendita di cosa futura – anche i beni futuri possono essere oggetto di rapporto obbligatorio.

Obbligazioni del venditore

Il contratto di compravendita prevede che le principali obbligazioni del venditore consistano nelle seguenti:

Obbligazione di consegnare il bene all’acquirente;
Obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene o diritto;
Obbligazione di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.

La vendita è diretta a far acquistare al compratore il diritto che ne è oggetto ed a consentirgliene la piena disponibilità. Tale risultato manca allorquando si verifica una fatto evizionale, comportante, appunto evizione e vale a dire: perdita, totale o parziale, di un diritto, a causa di un preesistente diritto di un terzo. In questi casi il codice civile autorizza il compratore “imbrogliato” a sospendere il pagamento del prezzo (articolo 1481 del codice civile). Inoltre, in caso di evizione totale, il venditore deve restituire al compratore il prezzo pagato, a rimborsargli le spese incontrate ed a risarcirgli il danno (articolo 1483 del codice civile). Nel caso, invece, di evizione parziale, il compratore può chiedere l’annullamento (risoluzione) del contratto ed il risarcimento del danno se è possibile ritenere e provare che l’acquisto in quel modo non sarebbe mai stato fatto; altrimenti si può solo chiedere la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno (articolo 1480 del codice cibile). Nessun annullamento e nessuna richiesta di risarcimento danni, invece, è possibile chiedere, se nel contratto di compravendita è stato scritto in modo chiaro, e firmato da entrambi, che la vendita è pattuita “a rischio e pericolo del compratore” (articolo 1488 del codice civile). In questo ambito possiamo citare due articoli del codice civile, che appunto, disciplinano le garanzie offerte dal venditore per escludere l’evizione ed i vizi della cosa.

Articolo 1487, Codice civile: Modificazione o esclusione o esclusione convenzionale della garanzia:

Articolo 1488, Codice civile: Effetti dell’esclusione della garanzia:

Obbligazioni del compratore

Dalla vendita, discende principalmente, in capo al compratore, l’obbligazione di pagare il prezzo; nella vendita di beni immobili, l’alienante è garantito ex lege da ipoteca accesa sugli immobili venduti. Inoltre, il compratore è tenuto al pagamento delle spese del contratto e a non alienare, per un conveniente periodo di tempo, il bene compravenduto.

Clausole particolari del contratto di compravendita

Vendita con riserva di gradimento

Il contratto di compravendita non si perfeziona, fino a quando il gradimento del compratore non sia comunicato al venditore. Si tratta in sostanza di una vendita sottoposta a condizione sospensiva, usata per certi prodotti agricoli, che si desidera assaggiare prima di procedere all’acquisto.

Vendita con patto di riscatto

Il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta, mediante la restituzione del prezzo ed il rimborso delle spese fatte dal compratore, entro due anni per i beni mobili ed entro cinque anni per i beni immobili. Se le parti stabiliscono un termine maggiore, esso si riduce a quello legale (articolo 1501 del codice civile). Il contratto si risolve di diritto (senza bisogno, cioè di domanda giudiziale) se una parte adempie la propria obbligazione e l’altra non la adempie.

Vendita a prova

Si ha vendita a prova quando le parti stabiliscono che il contratto avrà effetto solo dopo che si sia dimostrato, attraverso un’apposita prova, che la cosa venduta possiede le qualità pattuite. A differenza della vendita con riserva di gradimento, il verificarsi della condizione non dipende, in questo caso, dalla pura volontà del compratore, ma dall’esito di un fatto oggettivo e controllabile, quale è appunto la prova (detta anche collaudo), che deve essere eseguita nel termine e secondo le modalità stabilite dal contratto o dagli usi.

Vendita su campione

Si ha vendita su campione quando le parti stabiliscono che la merce venduta debba corrispondere esattamente, per la qualità, a quella scelta come campione. In tale caso, qualsiasi difformità, anche minima, attribuisce al compratore il diritto alla risoluzione del contratto. Qualora, però, dalla convenzione o dagli usi risulti che il campione deve servire unicamente ad indicare in modo approssimativo la qualità (vendita su tipo di campione), si può domandare la risoluzione soltanto se la difformità dal campione sia notevole.

Vendita con riserva di proprietà

detta anche “con patto di riservato dominio“. In tale forma di vendita il compratore paga il prezzo, anziché in un’unica soluzione, in varie rate periodiche, ed è solo col pagamento dell’ultima rata che acquista la proprietà della cosa comprata. Tuttavia, benché sino a tale momento la proprietà rimanga al venditore, il rischio per un eventuale perimento o deterioramento fortuito della cosa ricade sul compratore fin dalla consegna (articolo 1523 del codice civile). L’articolo 1524 dice inoltre che, anche se vi fosse un patto contrario, il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto. Qualora, infine, abbia luogo la risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno (articolo 1526 del codice civile).