Contratto di comodato d’uso gratuito: disciplina e registrazione

Il contratto di comodato d’uso gratuito è un tipo di contratto mediante il quale una parte, detta comodante, consegna a un’altra parte, detta comodatario, un bene mobile o immobile affinché lo utilizzi gratuitamente per un periodo di tempo o per uno scopo specifico. Una volta terminato il periodo di utilizzo o raggiunto lo scopo per cui il bene è stato prestato, il comodatario è tenuto a restituire il bene al comodante nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, fatta eccezione per il normale deterioramento dovuto all’uso.

Il contratto di comodato, è una delle fattispecie più diffuse per la concessione di un bene mobile o immobile, da un soggetto all’altro. Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile.

L’obiettivo del contratto è mettere a disposizione del comodatario un bene affinché se ne serva per un periodo o un uso determinato. Il comodatario si assume l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta alla scadenza del termine convenuto. Si tratta di un tipo di contratto molto diffuso nella pratica:

• Sia in ambito privato. Ad esempio per dare un immobile o una autovettura ad un familiare;
• Sia in ambito commerciale. Ad esempio per macchinari e attrezzature ed utilizzato sia da imprese che da liberi professionisti.

Il comodato è per sua natura gratuito. Non è esclusa la possibilità di stipulare un contratto c.d. “modale” o “oneroso” , tuttavia l’onere imposto non deve essere tale da far venir meno la sua natura tipica. Nonostante la disciplina non preveda obblighi di forma, è tuttavia preferibile, soprattutto qualora lo si utilizzi in ambito industriale o commerciale, redigerlo in forma scritta. Questo sia per maggiore tutela che per porre attenzione per evitare possibili contenziosi tra le parti.

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per redigere e registrare all’Agenzia delle Entrate un comodato gratuito per beni mobili e immobili. Cominciamo!

Bozza contratto di comodato gratuito da scaricare

Considerato che mi arrivano moltissime richieste su questo tipo di contratto ho deciso di metterti a disposizione una bozza di contratto. Al link seguente puoi trovare una bozza di comodato d’uso gratuito da scaricare gratuitamente:

Caratteristiche del contratto di comodato d’uso

Il contratto di comodato d’uso presenta le seguenti caratteristiche peculiari:

• Carattere essenzialmente gratuito. Qualora fosse pattuito un corrispettivo, si ricadrebbe nello schema del contratto di locazione o dell’affitto;
• Carattere reale. Il contratto si perfeziona con la consegna della cosa;
• Bilaterale imperfetto. Poiché, di regola, l‘obbligazione sorge solo a carico del comodatario, il quale deve restituire il bene oggetto di comodato. Mentre l’obbligazione a carico del comodante è solo eventuale. Ad esempio, il comodante è tenuto al risarcimento dei danni causati al comodatario in ragione dei vizi che presenta la cosa data in comodato;
• Avente ad oggetto, di regola, cosa infungibile. Questo ad eccezione di alcuni casi in cui il contratto può prevedere anche la consegna di beni fungibili o consumabili. Tuttavia, in questi casi, il comodatario è tenuto ad evitare che la cosa consegnatagli venga consumata.

Oggetto: la consegna del bene

Il contratto di comodato ha per oggetto:

Tratti essenziali del contratto in commento possono essere così riassunti:

• La consegna della cosa;
• L’obbligo della restituzione;
• La temporaneità del godimento;
• La specifica destinazione d’uso. 

Il comodato non è soggetto a particolare forma costitutiva: non è richiesta la forma scritta, se non ai fini probatori. La consegna del bene, richiesta per il perfezionamento del contratto, non deve necessariamente rivestire forme solenni o avvenire materialmente. Essa può avere luogo in qualunque modo che valga giuridicamente a porre il comodatario in grado di godere della cosa. Come detto, il comodato è un contratto essenzialmente gratuito. Quindi, la previsione di qualsiasi controprestazione, che non si risolva in un mero rimborso di spese fa qualificare il rapporto alla stregua di un contratto di locazione. Questo aspetto, per lo più poco considerato è invece fondamentale.

Diritti e obblighi delle parti nel contratto

Per redigere un contratto di comodato d’uso nel modo corretto è necessario prestare attenzione ai diritti ed agli obblighi delle parti. Il comodatario è tenuto a custodire e conservare il bene concesso dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e al termine del contratto è obbligato a riconsegnarlo.

Chi ha ricevuto un bene in comodato non può concederne il godimento a terzi senza aver ricevuto il consenso del comodante. Nel caso in cui il comodatario non rispetti tali obblighi contrattuali, il proprietario ha facoltà di richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento dei danni. 

Il comodatario in generale non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi del bene, ma può chiedere di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute ma solo se queste erano necessarie e urgenti. Come anticipato precedentemente la previsione nel contratto di una somma di denaro a titolo di rimborso spese non è regolare. Questo, a meno che non si tratti di spese straordinarie, in caso di necessità ed urgenza. Fuori da questa casistica il rimborso è considerato reddito, con la riqualificazione del comodato in locazione.

Il “perimento” del bene

L’articolo 1805 c.c. dispone infatti che il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria. Il comodatario non risponde invece del normale deterioramento che il bene subisce per effetto dell’uso per il quale gli è stato consegnato eccetto il caso che non vi sia un deterioramento dovuto a colpa. Il proprietario del bene, qualora il bene concesso in comodato presenti dei vizi, i quali cagionano danni a chi se ne serve il comodante deve risarcirli se, pur essendo a conoscenza dei vizi, non ha avvertito il comodatario.

L’articolo 1808 c.c. prevede che chi utilizza il bene in comodato dovrà sostenere le spese necessarie per servirsi della cosa senza poterne chiedere il rimborso. Come detto in precedenza, il comodatario avrà diritto a essere rimborsato delle sole spese straordinarie “sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti”.

Forma, durata e risoluzione del comodato

Forma del contatto

La forma del contratto di comodato è generalmente libera. Anche in caso di comodato immobiliare di durata ultra novennale, non è necessario che il contratto sia redatto per iscritto. Questo, atteso che non si rientra in alcuna delle fattispecie indicate dall’articolo 1350 del codice civile (“Contratti che devono farsi per iscritto“).

Il consiglio che posso darti, tuttavia, è sempre quello di redigere il contratto per iscritto. Un contratto scritto firmato è valido e vincolante per le parti. Inoltre, è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate anche per ottenerne data certa.

Durata del contratto

In generale, il comodato è caratterizzato dalla temporaneità. Il limite di durata del contratto può risultare dal termine finale fissato dalle parti ovvero dall’uso specifico per il quale la cosa è concessa in prestito. Se, invece, non viene pattuito un termine, né questo può essere desunto dall’uso a cui la cosa è destinata, si è in presenza di un comodato “precario” (articolo 1810 del codice civile). In tutti gli altri casi il comodante più richiedere la restituzione anticipata della cosa solo qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto. Resta fermo che il comodatario può restituire la cosa in qualsiasi momento. 

La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto di comodato. In questo caso, infatti, il comodante ha la facoltà di chiedere agli eredi la restituzione della cosa. Qualora questo non avvenisse gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario. In caso di morte del comodante, invece, si estingue il comodato precario, ma non quello a termine.

Termine di recesso solo a determinazione a condizioni

La clausola, contenuta nel contratto, con cui le parti stabiliscono che il comodante può ottenere la restituzione del bene solo al ricorrere delle condizioni convenute (la cui dimostrazione incombe, in caso di contestazione, sul comodante) non dà vita a un comodato senza termine ai sensi dell’art. 1810 c.c., bensì configura un contratto atipico.

I chiarimenti della Giurisprudenza

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 9796/2019, è intervenuta in tema di comodato. In particolare ha fornito chiarimenti nel caso in cui le parti abbiano vincolato l’efficacia del rapporto al venir meno dell’utilizzazione del bene, concesso in comodato.

La Corte dice che la circostanza che i termini dell’accordo non consentano di individuarne la durata, ai sensi dell’art. 1809 c.c., non comporta automaticamente la qualificazione del rapporto alla stregua di un contratto di comodato senza determinazione di durata con potere di recesso ad nutum del comodante, ai sensi dell’art. 1810 c.c. Spetta al giudice di merito, il compito di verificare se gli interessi dalle parti siano riconducibili ad un accordo negoziale di natura atipica, meritevole di tutela ai sensi dell’art. 1322 c.c., avente a oggetto la regolazione del potere del comodante di pretendere la restituzione del bene concesso in godimento, attraverso la sua sottrazione alla regola dell’esercizio discrezionale (ad nutum), in modo che lo stesso comodante sia autorizzato ad esercitarlo unicamente al ricorrere delle condizioni convenute dalle parti.

Nella sentenza n. 18063/2018, la Corte di Cassazione ha chiarito che, qualora il comodatario al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione anche straordinarie, può liberamente scegliere se provvedervi o meno. Nel caso in cui decida di affrontarle, non può pretenderne il rimborso dal comodante.

Il contratto di comodato d’uso nelle attività professionali

Il contratto di comodato d’uso gratuito è sovente utilizzato da soggetti che effettuano attività professionali. Pensa al caso di un libero professionista che utilizza un bene strumentale concesso in comodato gratuito da un genitore. Ad esempio, caso classico è quello di una automezzo. 

Il vantaggio per il professionista è che con il comodato si ha la disponibilità di un bene senza la necessità di rilevarlo tra i cd “beni strumentali“. Questo si determina in quanto a fronte della concessione in utilizzo del bene non è previsto un corrispettivo. Vedasi sul punto l’articolo 6 del DPR n 633/72.

I costi sostenuti per la gestione o l’utilizzo dello stesso sono considerati deducibili ai fini della determinazione del reddito professionale. Questo, anche se il bene ricevuto in comodato non rientra tra i beni strumentali. La possibilità di dedursi i costi, tuttavia, è comunque legata al principio di inerenza. Ovvero, la deduzione del costo è possibile a condizione che il bene abbia concorso alla produzione dei compensi del professionista. Naturalmente, la deduzione dei costi rimane legata alle eventuali limitazioni previste per la specifica tipologia di bene acquistato. Ad esempio la deducibilità limitata degli automezzi ad uso promiscuo.

La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito

Come anticipato il comodato è un contratto può essere redatto:

• In forma verbale;
• In forma scritta.

La forma scritta è sicuramente preferibile, ma vediamo adesso gli obblighi legati alla registrazione del contratto.

La stipula del comodato verbale

Il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione. L’articolo 3, comma 1, del DPR 131/86, nell’elencare i contratti verbali che devono essere sottoposti a registrazione, non contempla il comodato. Quindi, questo ultimo, anche ove abbia ad oggetto immobili, non è soggetto all’obbligo di registrazione. Naturalmente, il comodato verbale può essere volontariamente registrato, pagando l’imposta di registro di 200 euro. Questo è quanto previsto dal combinato disposto dell’articolo 5, comma 4, della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 e 8 del DPR n. 131/86. Inoltre, l’imposta di registro sul contratto di comodato verbale è dovuta in ipotesi di enunciazione del comodato in altri atti presentati per la registrazione, in presenza delle condizioni indicate dall’articolo 22 del DPR n. 131/86.

Comodato riguardante beni mobili

Il comodato, in linea generale, non è soggetto ad alcun obbligo di registrazione. Tuttavia, in alcuni casi, specialmente quando viene effettuato in ambito commerciale o professionale, può essere opportuno stipulare il comodato in forma scritta. In questo caso è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione consente di attribuire data certa al contratto, fondamentale ai fini probatori.

La registrazione del comodato può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della richiesta di registrazione dell’atto l’ufficio restituisce una copia dell’atto timbrata e firmata. I passaggi da seguire per la registrazione del contratto sono i seguenti:

1. Contratto – Tre copie firmate in originale (una copia per l’ufficio, e una copia per ciascuna delle due parti). Deve esserci una firma (anche per sigla) su ogni pagina e per esteso nel finale;
2. Marche da bollo – Per ogni copia del contratto che si vuole registrare è necessario apporre una marca da bollo da 16 euro, per ogni 4 pagine (o 100 righe), del contratto stesso. E’ necessario prestare attenzione al fatto che le marche devono riportare data non successiva a quella di stipula del contratto. In alternativa, è possibile effettuare il pagamento con modello F24 utilizzando il codice tributo 1552;
3. Modello 69 – La registrazione del contratto viene effettuata attraverso la presentazione del modello 69. Si tratta di un modello reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il modello deve essere compilato e firmato dal una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
4. Imposta di registro – Il comodato sia di beni mobili che immobili è soggetto al versamento dell’imposta di registro. L’imposta è pari a 200 euro. Il pagamento della stessa deve avvenire tramite modello F24, riportando il codice tributo 1550 sezione Erario (codice/anno/importo).

Versamento imposta di registro

Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di comodato deve essere effettuata obbligatoriamente con modello F24 (attenzione a non confondersi con il modello F24 Elide utilizzato per i contratti di locazione). I codici tributo del modello F24 per il versamento dell’imposta di registro per la registrazione degli atti privati (come i contratti di comodato d’uso gratuito) sono:

• Codice tributo 1550: “codice tributo per l’imposta di registro“;
• Codice tributo 1551: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di registro (ravvedimento)“;
• Codice tributo 1552: “codice tributo per l’imposta di bollo”;
• Codice tributo 1553: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di bollo (ravvedimento)“;
• Codice tributo 1554: “codice tributo per per gli interessi (ravvedimento)“.

I codici tributo previsti dal modello F23 marcati con le sigle 104T, 105T e 109T vengono sostituiti dal codice 1550 nel modello F24. A differenza del precedente modello F23, dove si poteva versare solo l’imposta di registro, con il modello F24 è consentito il pagamento delle marche da bollo attraverso il codice tributo 1552. Questo significa che non occorre più applicare sul contratto le marche da bollo “fisiche”, ma è sufficiente assolvere a quelle “digitali” con modello F24.

Comodato di beni immobili

Il contratto di comodato avente ad oggetto beni immobili redatto per iscritto è soggetto a registrazione con termine fisso. Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro. Questo, è quanto prevede l’articolo 5, comma 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86. La stessa Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 14/E/2001 ha precisato che il comodato avente ad oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso, se stipulato in forma scritta. Questo sia ove si tratti di scrittura privata autenticata che non autenticata, che di atto pubblico. La registrazione degli atti, ove richiesta in termine fisso (come nel caso del comodato immobiliare redatto per iscritto) deve avvenire:

• Entro 20 giorni dalla data dell’atto ove non sia stipulato in forma notarile (scrittura privata non autenticata);
• Entro 30 giorni dalla data dell’atto. Questo ove sia stipulato in forma notarile, in quanto in questo caso la registrazione avviene tramite il Modello Unico informatico (MUI);
• Infine, entro 60 giorni dalla data dell’atto ove sia formato all’estero (articolo 13 del DPR n. 131/86).

Il termine per la registrazione del contratto avente forma scritta decorre dalla data dell’atto.

La procedura telematica di registrazione del contratto di comodato

L’Agenzia delle Entrate ha approvato il modello RAP (“Registrazione Atti Privati“) con le relative istruzioni di compilazione. Questo nuovo modello deve essere utilizzato da contribuenti ed intermediari per la registrazione di atti privati, come ad esempio, i contratti di comodato.

Nella prima fase di applicazione, la registrazione tramite RAP potrà essere effettuata dagli utenti e dagli intermediari esclusivamente mediante l’utilizzo dell’apposita procedura web resa disponibile gratuitamente nell’area riservata del sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate. Il modello RAP è presentato esclusivamente in modalità telematica in applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 38, comma 5 del decreto legge 30 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, direttamente o per il tramite dei soggetti indicati nell’articolo 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998. Al modello RAP devono essere allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b), i seguenti documenti:

• Copia dell’atto da registrare, sottoscritto dalle parti. Il testo dell’atto da registrare deve essere redatto in modo che gli elementi essenziali siano leggibili tramite procedure automatizzate (ad esempio in formato elettronico o dattiloscritto). In caso contrario la richiesta di registrazione in modalità telematica non andrà a buon fine (verrà rilasciata un’apposita ricevuta) e il contribuente dovrà recarsi presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate per completare la registrazione dell’atto;
• Copia di eventuali documenti allegati all’atto da registrare (ad esempio scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).
  La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione presentando il modello RAP in formato cartaceo unitamente all’atto da registrare, sottoscritto dalle parti ed agli eventuali allegati

Resta ferma, comunque la possibilità di presentazione del modello RAP, insieme agli allegati, anche presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate da parte di coloro che non sono obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione.

Composizione del modello RAP

Il modello RAP è composto da un sezione dedicata al frontespizio e di quattro quadri di dettaglio, riepilogati nella tabella seguente.

Per quanto concerne le imposte dovute, il sistema calcola in automatico le imposte (registro e/o bollo) e consente di versarle contestualmente tramite addebito su conto corrente.

Di seguito puoi trovare il modello RAP per la registrazione di atti privati da scaricare:

Di seguito, invece, il link per scaricare le istruzioni di compilazione del modello:

Sanzioni per omessa registrazione del contratto di comodato

Secondo le regole generali, anche l’omessa o ritardata registrazione del comodato può essere “sanata” mediante ravvedimento operoso. Infatti, devi sapere che l’applicazione del ravvedimento operoso è possibile sino a quando:

Sostanzialmente, questo significa che è sempre possibile ricorrere al ravvedimento operoso sino alla notifica di un atto impositivo. Può essere il caso di un avviso di accertamento o di liquidazione dell’imposta. Il tutto anche se è in corso un controllo fiscale.

Le sanzioni ordinarie, su cui il ravvedimento può intervenire, sono quelle definite dall’articolo 69 del DPR n. 131/86, come modificato dall’articolo 18, comma 1, lettera a) del D.Lgs. n. 158/15. In particolare, l’articolo 69 del DPR n. 131/86, in caso di mancata registrazione, prevede l’applicazione:

• Della sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta;
• Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, della sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’imposta dovuta. Con un minimo di 200 euro.

Ravvedimento operoso

Sulle sanzioni sopra individuate può andare ad operare il ravvedimento operoso. Al fine di minimizzare il danno è possibile ricorrere al ravvedimento operoso, un istituto, che consente al contribuente di regolarizzare la propria posizione con l’Amministrazione finanziaria autodenunciandosi e provvedendo al pagamento dell’imposta dovuta, oltre alle sanzioni amministrative e agli interessi legali.

La ratio di questa norma consiste nell’incentivo offerto al contribuente non in regola di adempiere agli obblighi fiscali, senza incorrere, però, in una penalità eccessiva. Vediamo cosa bisogna fare per avvalersi del ravvedimento operoso nel caso in cui non si sia effettuata la registrazione di un contratto entro il termine massimo previsto. La prima cosa da fare è quella di calcolare la sanzione. Come detto si parte dalla sanzione base del 120% e la si riduce secondo quanto indicato nella tabella seguente:

Una volta determinata la sanzione dovuta si deve compilare il modello F24 per effettuare il versamento di imposta, sanzioni ed interessi per il ritardato pagamento. I codici tributo del modello F24 per il versamento dell’imposta di registro per la registrazione degli atti privati (come i contratti di comodato d’uso gratuito) sono:

• Codice tributo 1550: “codice tributo per l’imposta di registro“;
• Codice tributo 1551: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di registro (ravvedimento)“;
• Codice tributo 1552: “codice tributo per l’imposta di bollo”;
• Codice tributo 1553: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di bollo (ravvedimento)“;
• Codice tributo 1554: “codice tributo per per gli interessi (ravvedimento)“.

I codici tributo previsti dal modello F23 marcati con le sigle 104T, 105T e 109T vengono sostituiti dal codice 1550 nel modello F24.

A differenza del precedente modello F23, dove si poteva versare solo l’imposta di registro, con il modello F24 è consentito il pagamento delle marche da bollo attraverso il codice tributo 1552. Questo significa che non occorre più applicare sul contratto le marche da bollo “fisiche”, ma è sufficiente assolvere a quelle “digitali” con modello F24.

Risulta essere essenziale non commettere l’errore di utilizzare un solo codice per il versamento sia dell’imposta che delle sanzioni degli interessi. I codici tributo da utilizzare sono, infatti, tre per ogni versamento, cioè l’imposta, le sanzioni e gli interessi. Bisogna allo stesso tempo calcolare anche gli interessi legali, che decorrono dal ventunesimo giorno successivo alla data di stipulazione del contratto e fino alla data di registrazione e devono essere applicati all’imposta di registro. Una volta pagato il modello F24 è possibile recarsi all’Agenzia delle Entrate per la registrazione del contratto.

Versamento di IMU e TARI nel comodato immobiliare

In caso di comodato immobiliare chi deve pagare le imposte patrimoniali?

In caso di comodato di beni immobili sono tenuti al versamento dell’IMU i soggetti proprietari dell’immobile. Oppure, i titolari di uno dei diritti reali di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Infatti, il comodatario è un semplice detentore del bene immobile. Pertanto egli non è tenuto al pagamento dell’IMU.

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti, secondo le disposizioni previste dai singoli Comuni.

Agevolazioni per il comodato immobiliare verso familiari e parenti

La normativa fiscale prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti. In particolare, quanto è quanto prevede il comma 10, dell’articolo 1 della Legge n. 208/15. Si tratta, sicuramente, di una possibilità importante in tutti quei casi in cui ufficialmente l’immobile viene considerato come “a disposizione” ai fini IMU, ma l’immobile è, di fatto, utilizzato da familiari e parenti. In questi casi è possibile, con la registrazione di un contratto di comodato d’uso gratuito, ottenere l’abbattimento del 50% della base imponibile IMU. Le condizioni per verificare questa agevolazione sono le seguenti:

• L’unità immobiliare non deve risultare accatastata nelle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9):
• L’unità deve essere concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, ovvero ai genitori oppure ai figli. Questi, a loro volta, devono destinarla ad abitazione principale ovvero devono dimorare abitualmente e risiedervi anagraficamente;
• Il proprietario del bene deve risiedere anagraficamente, nonché dimorare nel Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e può possedere, oltre a tale immobile, un altro immobile, nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale. Questo ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il possesso di ulteriori immobili, anche a destinazione non abitativa e per quote, preclude l’accesso all’agevolazione.

Al fine di poter beneficiare della riduzione il soggetto passivo deve attestare il possesso dei requisiti, propri e del comodatario, nel modello di dichiarazione IMU (modello di cui all’art. 9 co. 6 del D.Lgs. n. 23/11). Ultimo requisito richiesto dalla norma è che il contratto , attestante la concessione del bene al parente, sia registrato.

La risoluzione anticipata del contratto

La risoluzione di un comodato d’uso può avvenire alla scadenza naturale del contratto, oppure in un momento precedente (si parla, nel caso, di risoluzione anticipata). In questo caso si tratta di redigere una nuova scrittura privata di risoluzione del contratto precedentemente registrato, che deve essere a sua volta oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tieni presente, come regola generale, che ogni modifica che viene apportata al contratto deve essere registrata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La procedura di registrazione dell’atto integrativo o modificativo del contratto è la seguente:

• Predisporre una scrittura privata di risoluzione del contratto che contenga:
  • I dati del comodante;
  • I dati del comodatario;
  • La data di risoluzione del contratto;
  • I riferimenti alla registrazione del contratto (es. “In riferimento al contratto di comodato stipulato in data ___/____/______ registrato al n°______________ il ___/____/_____ presso l’Agenzia delle Entrate di ______)“;
  • Predisporre due copie firmate del documento;
• Per ogni copia della scrittura privata deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro, oppure deve essere versato l’importo con modello F24, codice tributo 1552;
• Predisposizione del modello 69, indicando nella voce “tipologia di atto” la seguente indicazione “Risoluzione contratto registrato il ___/____/____ n° __________“;
• Pagamento tramite modello F24 (ordinario, non F24 Elide) dell’imposta di registro di 200 euro con codice tributo 1550 “Imposta di registro – Atti privati” sezione Erario (codice/anno/importo).

Una volta completata questa procedura è necessario recarsi presso l’Agenzia delle Entrate, all’ufficio in cui è stato registrato il contratto con la documentazione sopra indicata. L’atto verrà registrato ed il contratto si potrà considerare come risolto.

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