La donazione di immobili a terzi o familiari รจ una pratica abbastanza comune. Ma cosa succede se l’immobile รจ gravato da mutuo? E soprattutto รจ possibile in questo caso trasferire la proprietร ad un altro soggetto?
Va innanzitutto detto che nulla vieta la vendita o la donazione di un immobile su cui c’รจ un mutuo pendente. Questo perchรฉ l’ipoteca segue il bene, e resta a garanzia della banca anche se l’immobile viene venduto o donato a terzi, finchรจ il debito non viene sanato per intero.
Vediamo di seguito tutti i dettagli del caso.
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Donazione di un immobile
Partiamo dal presupposto che la donazione si fonda sullo spirito della liberalitร . Si tratta infatti di un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali. La donazione porta con sรจ dei vantaggi fiscali e a differenza della classica compravendita presenta caratteristiche peculiari. La donazione รจ infatti contestabile nei 20 anniย dalla sua trascrizione e nei 10 anni dallโapertura della successione del donante, ma, a determinate condizioni, il contratto รจ impugnabileย anche oltre il ventennio.
Dal punto di vista giuridico รจ disciplinata dagli artt. 769 C.C e seguenti, deve essere conclusa tramite atto pubblico (quindi davanti al notaio o ad altro pubblico ufficiale autorizzato) e alla presenza di due testimoni. Trattandosi poi di un contratto deve esserci anche l’accettazione da parte del donatario (il soggetto che riceve il bene in donazione).
Una volta concluse tutte queste formalitร il notaio, affinchรจ si realizzi il passaggio di proprietร dal donante al donatario, dovrร trascrivere l’atto nei pubblici registri immobiliari, nonchรจ procedere alla registrazione e alla voltura.
La donazione viene spesso sconsigliata perchรจ non assicura la definitivitร della proprietร poichรจ espone il beneficiario ad azioni future, sia da parte del donante (tramite revocazione) che dei suoi eredi (tramite esercizio dell’azione di riduzione). Altro svantaggio รจ poi rappresentato dal fatto che se il donatario dovesse ritrovarsi ad aver bisogno di liquiditร e decidesse di offrire come garanzia ipotecaria l’immobile ricevuto in donazione la banca potrebbe rifiutare lโipoteca sullโimmobile donato. Allo stesso modo se il donatario decidesse di vendere a terzi il bene ricevuto in donazione, proprio a seguito dei rischi connessi a tale negozio (revocazione e azione di riduzione), la banca potrebbe rifiutare la concessione del mutuo allโacquirente.
Prima quindi di donare o accettare in donazione un immobile occorre quindi tenere presente di tutte queste eventualitร connesse all’istituto.
Donazione di un immobile con mutuo
Puรฒ anche capitare che il proprietario di un immobile decida di voler donare un immobile su cui grava il mutuo. E le ragioni possono essere le piรน svariate. Ad esempio il soggetto, a fronte ancora di diversi anni prima dell’estinzione del mutuo, teme di morire, e soprattutto teme che si possano creare screzi tra gli eredi per la ripartizione del patrimonio. Decide cosรฌ di iniziare a spartire i suoi beni.
Nel caso dell’immobile con mutuo l’ipoteca sarร trasferita in capo al donatario, che diventerร quindi titolare del debito contratto con la banca. Chi riceve la casa in donazione potrร poi compiere le azioni che ritiene essere piรน consone per lui, chiedendo ad esempio la surroga del mutuo per ottenere condizioni di finanziamento migliori, oppure optando per la sostituzione.
Va aggiunto che colui che acquista o riceve in donazione lโimmobile deve essere messo nella condizione di sapere che diventerร titolare di un bene gravato da ipoteca. Questo aspetto รจ importante perchรจ la banca potrebbe rivalersi sull’immobile. Se infatti il debitore originario dovesse smettere di pagare le somme dovute, il creditore potrebbe ugualmente pignorare lโimmobile nonostante il passaggio di proprietร . Non importa quindi che la casa non appartenga piรน al debitore: essa puรฒ ugualmente essere sottoposta allโasta, in pregiudizio dei diritti acquisiti dal nuovo titolare.
Questo รจ uno dei motivi per cui il notaio deve verificare, in particolare nel caso di donazione, lโesistenza di ipoteche sullโimmobile, illustrando al soggetto che dovrebbe riceverlo tutti i rischi che tale operazione comporta.
In definitiva comunque la banca, potendo in ogni caso preservare la garanzia dell’immobile, non puรฒ vietare nรจ la vendita nรจ la donazione di un immobile con mutuo. E l’atto, a prescindere che lo stesso istituto di credito sia informato o meno del trasferimento di proprietร , รจ in ogni caso valido.
Vendita casa donata e acquisto con mutuo
Un caso diverso รจ invece quello della vendita della casa ricevuta in donazione. Se l’acquirente volesse richiedere un mutuo per acquistare questo immobile spesso le banche sono restie nel concederlo. Per quale motivo? La ragione รจ da ricercarsi nel fatto che la donazione non implica un trasferimento definitivo di proprietร .
La donazione potrebbe infatti essere contestata dagli eredi entro 10 anni dalla morte del donante, col rischio di riottenere la proprietร dell’immobile donato. Trascorsi 20 anni dalla morte del soggetto, gli eredi legittimi perdono per legge i diritti di successione e non possono quindi piรน inoltrare la richiesta di revoca dell’avvenuta donazione. Se invece i 20 anni previsti dalla normativa non sono ancora trascorsi, la banca puรฒ concedere il finanziamento solo nell’eventualitร in cui i legittimi eredi del defunto abbiano espressamente manifestato la volontร di rinunciare ad ogni pretesa sulla proprietร dell’immobile.
Se poi il donante รจ ancora in vita la concessione del mutuo da parte della banca รจ piรน semplice. In questo caso non occorre conteggiare i 20 anni per l’esercizio dei diritti di successione da parte degli eredi. Il donante entra a far parte attivamente della pratica di concessione del mutuo figurando come terzo ipotecario del contratto e garante.
Conclusioni
La donazione di un immobile su cui รจ ancora pendente il mutuo รจ possibile. Nulla vieta questa pratica alla luce della regola secondo cui l’ipoteca segue il bene. Non importa quindi su chi si sposta la proprietร della casa. La banca potrร sempre rivalersi sulla stessa in caso di inadempimento.
Il donatario deve comunque essere messo nella condizione di conoscere l’esistenza del mutuo, in modo da poter valutare la situazione e decidere se accettare o meno la donazione. La valutazione, tra l’altro, deve contemplare anche eventuali azioni future a cui potrebbe andare incontro, quali la possibile revoca da parte del donante e l’azione di restituzione da parte degli eredi del donante.