Chi vende la prima casa e riacquista dopo mantiene il termine di un anno per il credito d’imposta, anche dopo la Legge di Bilancio 2025. Il termine di due anni si applica solo se acquisti prima e rivendi dopo. La risposta n. 297/E/25 delle Entrate blocca l’estensione interpretativa.
Hai venduto la tua prima casa a novembre 2024 e pensavi di avere due anni per riacquistarne un’altra mantenendo il credito d’imposta? L’Agenzia delle Entrate frena le aspettative con la risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025. Il termine biennale introdotto dalla Legge di Bilancio 2025 non si applica a chi vende prima e riacquista dopo. Per questa sequenza resta il termine di un anno previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/98.
La situazione crea un paradosso normativo. L’Agenzia ha ammesso il termine di due anni per la rivendita postuma, quando acquisti prima e vendi dopo, attraverso un’interpretazione estensiva con la risposta 197/E/25. Eppure nega la stessa estensione alla fattispecie opposta, quella espressamente prevista dalla norma originaria. Il risultato? Chi segue la sequenza “classica” vendita-riacquisto si trova in una posizione meno favorevole rispetto a chi fa l’operazione inversa.
Indice degli argomenti
Come funziona il credito d’imposta per il riacquisto
Partiamo dalle basi. Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa nasce dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Ti spetta quando vendi un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e ne compri un altro entro un anno, sempre con i benefici fiscali. L’importo del credito corrisponde all’imposta di registro o all’IVA che hai pagato per il primo acquisto agevolato. Non puoi superare comunque l’imposta dovuta sul nuovo acquisto.
Il meccanismo funziona così: supponi di aver pagato 4.000 euro di imposta di registro quando hai comprato la prima casa nel 2014. La vendi a novembre 2024 e riacquisti entro un anno un’altra abitazione sempre con l’agevolazione prima casa. Se le imposte dovute sul secondo acquisto sono 5.000 euro, utilizzi i 4.000 euro di credito e paghi solo la differenza di 1.000 euro. Questo credito è personale: deve esserci coincidenza tra chi ha acquistato l’immobile venduto e chi riacquista.
Puoi usare il credito in modi diversi. La via più diretta è portarlo in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto che lo determina. In alternativa lo compensi con altre imposte: registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni. Se non lo utilizzi completamente in queste forme, lo porti in diminuzione dell’IRPEF nella dichiarazione dei redditi o in compensazione nel modello F24. Il sistema è flessibile e ti permette di recuperare quanto versato anche se il nuovo acquisto è soggetto a IVA anziché a registro.
Verifica sempre l’importo del credito prima del rogito. Ti serve il dato preciso delle imposte pagate sul primo acquisto per calcolare quanto puoi effettivamente recuperare e quanto dovrai versare al notaio.
La modifica della Legge di Bilancio 2025
La Legge di Bilancio 2025 ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis, articolo 1 della Tariffa allegata al Testo Unico del Registro. Prima questa norma ti permetteva di acquistare una nuova prima casa anche se possedevi già un’altra abitazione acquistata con agevolazioni, a condizione di venderla entro un anno dal nuovo acquisto. Dal primo gennaio 2025 questo termine è passato a due anni.
La ratio della modifica è chiara: incentivare il mercato immobiliare e facilitare il cambio della prima casa. Con un anno di tempo molti contribuenti rischiavano di non trovare un acquirente e perdere i benefici fiscali. Due anni offrono maggiore respiro per completare l’operazione senza pressioni temporali eccessive. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la risposta n. 127/E/25 che il nuovo termine si applica anche agli acquisti per cui al 31 dicembre 2024 era ancora pendente il termine annuale.
Questo termine riguarda però solo chi si trova già proprietario di una prima casa e vuole comprarne una seconda prima di vendere la precedente. La sequenza è: nuovo acquisto con agevolazioni – rivendita entro due anni dell’immobile pre-posseduto. Tecnicamente si chiama “rivendita postuma” perché la vendita arriva dopo il nuovo acquisto.
L’estensione al credito d’imposta per la rivendita postuma
L’Agenzia delle Entrate ha fatto un passaggio ulteriore con la risposta 197 del 30 luglio 2025. Ha ritenuto che il credito d’imposta spetti anche quando procedi al nuovo acquisto prima della vendita dell’immobile pre-posseduto, purché lo rivenda entro due anni. Questa estensione si basa su ragioni di omogeneità e coerenza sistemica.
La logica è questa: se la norma sulle agevolazioni prima casa ammette il termine biennale per vendere dopo aver acquistato, anche il credito d’imposta per il riacquisto deve seguire lo stesso termine. Altrimenti si creerebbe un vuoto di tutela. Potresti mantenere le agevolazioni sul nuovo acquisto ma perdere il diritto al credito d’imposta per il mancato rispetto del termine annuale. Non avrebbe senso.
Questa interpretazione estensiva ha una base storica. Già con la circolare 12 del 8 aprile 2016 l’Agenzia aveva ammesso il credito d’imposta nella sequenza inversa rispetto a quella prevista dall’articolo 7. La norma originaria contempla solo vendita seguita da riacquisto. La prassi ha esteso il beneficio anche a riacquisto seguito da vendita, proprio in virtù delle modifiche alla disciplina prima casa.
L’aspetto critico è che l’articolo 7 della legge n. 448/1998 non è mai stato modificato dal legislatore. Il testo continua a prevedere il termine di un anno. L’Agenzia ha esteso questo termine a due anni solo in via interpretativa, sulla base delle modifiche alla diversa norma sulle agevolazioni prima casa.
La posizione della risposta 297/2025
Arriviamo al punto cruciale. Un contribuente ha venduto nel novembre 2024 un immobile acquistato con agevolazioni prima casa nel 2014. Ora vuole riacquistare entro due anni dalla vendita, usufruendo sia delle agevolazioni che del credito d’imposta. Il dubbio è legittimo: se il termine biennale vale per chi acquista prima e vende dopo, perché non dovrebbe valere anche per chi vende prima e acquista dopo?
L’Agenzia dice no. La risposta 297 del 26 novembre 2025 è chiara: il termine per beneficiare del credito d’imposta resta di un anno quando il riacquisto segue la vendita. La modifica normativa del 2025 non riguarda l’articolo 7 della legge n. 448/1998 ma solo il comma 4-bis della Nota II-bis. Sono due norme distinte con ambiti applicativi diversi.
La motivazione si fonda sul principio di stretta interpretazione delle norme agevolative. L’articolo 14 delle Disposizioni sulla legge in generale del Codice civile stabilisce che le leggi che fanno eccezione a regole generali non si applicano oltre i casi espressamente considerati. Le agevolazioni fiscali non ammettono interpretazione estensiva o applicazione analogica. La Cassazione ha confermato ripetutamente questo principio: le norme di agevolazione vanno interpretate alla lettera, senza estensioni a casi non previsti.
Secondo l’Agenzia, quindi, l’interpretazione adeguatrice ha potuto estendere il termine solo al caso non contemplato dall’articolo 7 (la rivendita postuma). Ma la fattispecie espressamente prevista dalla norma (vendita seguita da riacquisto) resta vincolata al testo letterale e al termine annuale in esso contenuto.
Il paradosso normativo che emerge
La situazione crea un’asimmetria difficile da giustificare sul piano logico. Chi acquista prima e vende dopo ha due anni per completare l’operazione e maturare il credito d’imposta. Chi vende prima e acquista dopo ha solo un anno, pur essendo questa la sequenza originariamente prevista dalla norma. L’interpretazione estensiva ha favorito il caso non previsto dal legislatore, lasciando indietro quello espressamente contemplato.
Dal punto di vista della parità di trattamento, le due situazioni sono sostanzialmente identiche. In entrambi i casi il contribuente sostituisce la propria prima casa mantenendo i benefici fiscali. La ratio agevolativa è la medesima: favorire il cambio dell’abitazione principale senza aggravio fiscale. Eppure il trattamento temporale diverge in modo significativo.
L’interpretazione adeguatrice è riuscita a estendere il termine biennale solo al caso non espressamente previsto dall’articolo 7. La fattispecie letteralmente contemplata dalla norma resta invece ancorata al termine annuale. Il risultato pratico è che chi segue la sequenza “naturale” prevista dal legislatore si trova penalizzato rispetto a chi fa l’operazione inversa.
La questione merita un intervento legislativo chiarificatore. Serve una modifica esplicita dell’articolo 7 che estenda il termine a due anni anche per la sequenza vendita-riacquisto. Solo così si ripristinerebbe coerenza sistemica e parità di trattamento tra situazioni omogenee. Nel frattempo devi affidarti alla norma vigente e rispettare il termine annuale se hai venduto la tua prima casa.
Tabella riepilogativa termini agevolazioni prima casa
| Sequenza operazioni | Termine riacquisto/rivendita | Base normativa | Risposta AdE |
| Vendi la casa agevolata e poi riacquisti un’altra “prima casa” | 1 anno (dalla data di vendita) | Art. 7, L. 448/1998 | n. 297/2025 |
| Acquisti la nuova “prima casa” (pur possedendone già una agevolata) e ti impegni a rivendere la precedente | 2 anni (dalla data di acquisto) | Comma 4-bis, Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, DPR 131/1986 | n. 197/2025 |
| Acquisto con altra casa agevolata già posseduta (e impegno a venderla) | 2 anni (dalla data di acquisto) | Comma 4-bis, Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, DPR 131/1986 | n. 127/2025 |
Consulenza fiscale online
Il quadro normativo sul credito d’imposta prima casa presenta complessità che richiedono valutazioni caso per caso. La risposta 297/2025 ha chiarito un aspetto ma ha sollevato dubbi interpretativi su altri fronti. Ogni situazione patrimoniale ha specificità che influenzano le scelte ottimali.
Hai venduto la tua prima casa e ti stai orientando per il riacquisto? Una consulenza fiscale mirata ti permette di valutare tutte le opzioni disponibili, calcolare l’effettivo risparmio del credito d’imposta e pianificare i tempi in funzione delle tue esigenze.
Fonti
- Articolo 7, legge 23 dicembre 1998, n. 448
- Nota II-bis, articolo 1, Tariffa parte I, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131
- Articolo 1, comma 116, legge 30 dicembre 2024, n. 207
- Articolo 1, comma 55, legge 28 dicembre 2015, n. 208
- Circolare Agenzia delle Entrate 8 aprile 2016, n. 12/E
- Risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 127 del 5 maggio 2025
- Risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 197 del 30 luglio 2025
- Risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 297 del 26 novembre 2025
- Cassazione, sentenza 16 luglio 2020, n. 15249
- Cassazione, sentenza 3 giugno 2015, n. 11373
