Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa è un’agevolazione fiscale destinata a chi vende un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” e, entro due anni, ne acquista un’altra con le stesse agevolazioni. Questo credito permette di recuperare l’imposta di registro o l’IVA pagata per il primo acquisto, riducendo così l’imposta dovuta sul nuovo immobile.
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa ed, entro due anni ne acquista un’altra sempre in presenza delle condizioni per beneficiare delle agevolazioni prima casa ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. L’art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al DPR n. 131/86, sostituendo le parole “entro un anno” con “entro due anni“.
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Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
L’art. 7 della Legge n. 448/98 prevede, a favore del contribuente che venda l’immobile in relazione al quale abbia goduto dell’agevolazione prima casa (nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86), il sorgere di un credito d’imposta ove questi acquisti, a qualsiasi tutolo un nuovo immobile in presenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione “prima casa” entro due anni dall’alienazione.
Il credito d’imposta pari a:
- L’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata in sede di acquisto della casa, se è minore dell’importo dell’imposta di registro o dell’IVA da pagare in sede del nuovo acquisto;
- L’importo dell’imposta di registro o dell’IVA da pagare in sede di acquisto della nuova casa, se è minore dell’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata in sede di acquisto della casa precedente.
L’agevolazione permette di ottenere un rimborso parziale delle imposte pagate, riducendo così il costo complessivo dell’acquisto immobiliare. L’agevolazione spetta ai contribuenti che hanno acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, lo hanno venduto ed entro due anni dalla vendita, ne hanno acquistato un altro usufruendo ancora delle agevolazioni.
Per approfondire: Credito prima casa: ora hai 2 anni per vendere.
Importo
Il credito deve essere determinato come minor importo tra:
- L’imposta di registro o IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
- L’imposta di registro o IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.
Esempio di calcolo
Ipotizziamo l’acquisto di una casa con il pagamento dell’imposta di registro di 1.000 euro. Al momento dell’acquisto di una nuova casa, è previsto il pagamento dell’IVA per 4.000 euro. E’ di 1.000 euro.
Mettiamo, invece, che il pagamento dell’imposta di registro sulla prima casa fosse stata di 5.000 euro e l’IVA sulla seconda casa fosse di 3.000 euro, il credito sarebbe pari a 3.000 euro. Precisiamo che il calcolo è indifferente sia che nel caso di primo o secondo acquisto si debba versare IVA o imposta di registro.
Requisiti da rispettare
Per poter beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, è necessario rispettare alcuni requisiti stabiliti dalla normativa vigente. I principali sono:
- Prima casa: La casa deve essere acquistata per essere destinata a residenza principale, quindi non è possibile usufruire del credito d’imposta per l’acquisto di una seconda casa o a scopo di investimento;
- Residenza nel territorio italiano: Il richiedente deve essere residente in Italia, e l’immobile deve trovarsi nel territorio italiano;
- Non essere già proprietario di una casa: Il contribuente, unitamente ai familiari che risiedono con lui, non deve essere già proprietario di altre abitazioni nello stesso comune dell’immobile oggetto di acquisto. Sono previste alcune eccezioni per situazioni particolari, ad esempio in caso di separazione o divorzio;
- Acquisto di una casa di nuova costruzione o da ristrutturare: Il credito d’imposta si applica sia all’acquisto di una casa di nuova costruzione che a quella da ristrutturare, purché le spese di ristrutturazione siano documentate e rientrino nei limiti previsti dalla legge;
- Regolarità fiscale: Il richiedente deve essere in regola con il pagamento delle tasse e non essere oggetto di procedimenti penali per reati tributari.
Periodo massimo di due anni tra alienazione e riacquisto (o inverso)
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è legato all’agevolazione prima casa, in quanto matura a condizione che il nuovo acquisto avvenga in presenza delle condizioni di prima casa, ma è richiesto che tra i due atti (alienazione della ex prima casa e riacquisto della nuova) vi sia un periodo di tempo non superiore a due anni. Tale credito spetta:
- Nel caso in cui il contribuente prima venda la prima casa e poi entro due anni, acquisti una nuova prima casa;
- Nel caso in cui il contribuente acquisti prima la nuova prima casa e poi entro due anni alieni la ex prima casa.
Il credito matura ogni volta che si avvicendino, con un intervallo massimo di due anni, l’atto di alienazione della prima casa e l’atto di riacquisto della stessa.
Cause di esclusione
Il credito di imposta non spetta nelle seguenti casistiche (Circolare n. 18/E/13 dell’Agenzia delle Entrate § 3.11.1):
- Il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto;
- Il contribuente abbia alienato un immobile pervenuto per successione o donazione;
- L’acquisto del precedente immobile sia avvenuto con aliquota ordinaria;
- Il nuovo immobile non ha i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione prima casa.
Utilizzo del credito
Il credito maturato a seguito del riacquisto della prima casa non può essere chiesto a rimborso. La prima possibilità di utilizzo riguarda la riduzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto della nuova casa. Si tratta di una possibilità (non un obbligo), applicabile solo se l’acquisto della nuova casa è soggetto ad imposta di registro. Se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA non ci sarebbe possibilità di utilizzo del credito al momento dell’acquisto.
Nel caso in cui non può o non si vuole utilizzare in tutto o in parte a diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’acquisto, può essere utilizzato per diminuire le imposte di registro, ipotecaria, catastale sulle successioni e donazioni che l’acquirente si trovi a pagare dopo l’acquisto della stessa. L’ultima possibilità di utilizzo riguarda la riduzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute sulla dichiarazione da presentare dopo l’acquisto della nuova casa (il credito si prescrive in 10 anni).
Utilizzo del credito in modalità dichiarativa
Come detto, può essere utilizzato in sede dichiarativa, presentando un modello 730 o modello Redditi PF. Nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà (Risoluzione n. 70/E/2004 Agenzia delle Entrate). Questo può essere indicato in colonna 2 del rigo CR7 del Modello Redditi PF ovvero in colonna 2 del rigo G1 del modello 730.
In compensazione (contributi previdenziali o ritenute d’acconto) ai sensi del D.Lgs. n. 241 del 1997, utilizzando il modello F24. In quest’ultimo caso, se è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.
Essendo tale credito d’imposta personale, qualora l’immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, deve essere imputato agli aventi diritto rispettando la percentuale della comunione.
Nel caso in cui l’immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d’imposta, deve essere considerata l’IVA indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile (Circolare 1.03.2001 n. 19, paragrafo 1.4).
Per riconoscere il credito d’imposta è necessario essere in possesso della seguente documentazione:
- Atto di acquisto dell’immobile;
- Copia della DSU utilizzata in sede di redazione dell’atto di acquisto;
- Eventuali modelli F24 in caso di compensazioni effettuate;
Quadro G modello 730
Il quadro G, rigo G1 deve essere utilizzato per l’indicazione del credito in dichiarazione dei redditi. Questo rigo non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito di imposta:
- Per ridurre l’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
- Per ridurre le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oppure le imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
Colonna 1 (Residuo precedente dichiarazione): riportare il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta che risulta dalla precedente dichiarazione, indicato nel rigo 131 del prospetto di liquidazione (Mod. 730-3) del mod. 730, o nel rigo RN47, col. 11, del Mod. REDDITI PF.
Colonna 2 (Credito anno 2024): indicare il credito d’imposta maturato nel 2024. L’importo del credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato; in ogni caso questo importo non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.
Colonna 3 (Credito compensato nel Mod. F24): riportare il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24 fino alla data di presentazione del 730/2025.
