Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa è un’agevolazione fiscale destinata a chi sostituisce la propria abitazione principale. Il termine per completare l’operazione e maturare il credito dipende dalla sequenza delle operazioni: un anno se vendi prima e riacquisti dopo, due anni se acquisti prima e rivendi dopo. Questa distinzione emerge dalla risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025 dell’Agenzia delle Entrate.
Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato. Può utilizzare questo credito sul nuovo acquisto effettuato con le medesime agevolazioni. L’articolo 7 della legge n. 448/1998 prevede il termine di un anno quando la vendita precede il riacquisto. L’articolo 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis estendendo a due anni il termine per la rivendita postuma (acquisto prima, vendita dopo).”
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Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
L’art. 7 della Legge n. 448/98 prevede, a favore del contribuente che venda l’immobile in relazione al quale abbia goduto dell’agevolazione prima casa (nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86), il sorgere di un credito d’imposta ove questi acquisti, a qualsiasi tutolo un nuovo immobile in presenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione “prima casa” entro due anni dall’alienazione.
Il credito d’imposta pari a:
- L’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata in sede di acquisto della casa, se è minore dell’importo dell’imposta di registro o dell’IVA da pagare in sede del nuovo acquisto;
- L’importo dell’imposta di registro o dell’IVA da pagare in sede di acquisto della nuova casa, se è minore dell’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata in sede di acquisto della casa precedente.
L’agevolazione permette di ottenere un rimborso parziale delle imposte pagate, riducendo così il costo complessivo dell’acquisto immobiliare. L’agevolazione spetta ai contribuenti che hanno acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, lo hanno venduto ed entro due anni dalla vendita, ne hanno acquistato un altro usufruendo ancora delle agevolazioni.
Per approfondire: Credito prima casa: ora hai 2 anni per vendere.
Importo
Il credito deve essere determinato come minor importo tra:
- L’imposta di registro o IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
- L’imposta di registro o IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.
Esempio di calcolo
Ipotizziamo l’acquisto di una casa con il pagamento dell’imposta di registro di 1.000 euro. Al momento dell’acquisto di una nuova casa, è previsto il pagamento dell’IVA per 4.000 euro. E’ di 1.000 euro.
Mettiamo, invece, che il pagamento dell’imposta di registro sulla prima casa fosse stata di 5.000 euro e l’IVA sulla seconda casa fosse di 3.000 euro, il credito sarebbe pari a 3.000 euro. Precisiamo che il calcolo è indifferente sia che nel caso di primo o secondo acquisto si debba versare IVA o imposta di registro.
Requisiti da rispettare
Per poter beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, è necessario rispettare alcuni requisiti stabiliti dalla normativa vigente. I principali sono:
- Prima casa: La casa deve essere acquistata per essere destinata a residenza principale, quindi non è possibile usufruire del credito d’imposta per l’acquisto di una seconda casa o a scopo di investimento;
- Residenza nel territorio italiano: Il richiedente deve essere residente in Italia, e l’immobile deve trovarsi nel territorio italiano;
- Non essere già proprietario di una casa: Il contribuente, unitamente ai familiari che risiedono con lui, non deve essere già proprietario di altre abitazioni nello stesso comune dell’immobile oggetto di acquisto. Sono previste alcune eccezioni per situazioni particolari, ad esempio in caso di separazione o divorzio;
- Acquisto di una casa di nuova costruzione o da ristrutturare: Il credito d’imposta si applica sia all’acquisto di una casa di nuova costruzione che a quella da ristrutturare, purché le spese di ristrutturazione siano documentate e rientrino nei limiti previsti dalla legge;
- Regolarità fiscale: Il richiedente deve essere in regola con il pagamento delle tasse e non essere oggetto di procedimenti penali per reati tributari.
Periodo massimo tra alienazione e riacquisto: le due sequenze
Il termine per maturare il credito d’imposta varia in base alla sequenza temporale delle operazioni. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito con le risposte 197/2025 e 297/2025 che esistono due situazioni distinte con termini differenti.
Vendita seguita da riacquisto: un anno
Quando vendi la prima casa e successivamente ne acquisti un’altra, hai un anno di tempo dalla data di vendita per completare il nuovo acquisto e maturare il credito d’imposta. Questo termine è stabilito dall’articolo 7 della legge n. 448/1998 e non è stato modificato dalla Legge di Bilancio 2025. La risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025 conferma che l’estensione a due anni non si applica a questa sequenza.
Esempio pratico: vendi la tua prima casa il 15 novembre 2024. Devi acquistare la nuova abitazione con agevolazioni prima casa entro il 15 novembre 2025 per maturare il credito d’imposta. Se acquisti il 20 novembre 2025, perdi definitivamente il diritto al credito.
La motivazione dell’Agenzia si basa sul principio di stretta interpretazione delle norme agevolative. L’articolo 7 prevede letteralmente il termine di un anno e questa disposizione non è stata modificata dal legislatore. Le norme fiscali di favore non ammettono interpretazione estensiva oltre i casi espressamente contemplati.
Acquisto seguito da rivendita: due anni
Quando acquisti la nuova prima casa prima di aver venduto quella precedente, hai due anni di tempo dalla data del nuovo acquisto per vendere l’immobile preposseduto. In questo caso mantieni sia le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto che il diritto al credito d’imposta. Il comma 4-bis della Nota II-bis, modificato dalla Legge di Bilancio 2025, prevede questo termine biennale.
Esempio pratico: acquisti la nuova prima casa il 10 marzo 2025 pur possedendo già un’altra abitazione acquistata con agevolazioni. Hai tempo fino al 10 marzo 2027 per vendere l’immobile precedente e maturare il credito d’imposta. Se vendi entro questo termine, recuperi le imposte pagate sul primo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate ha esteso il termine biennale al credito d’imposta con la risposta 197 del 30 luglio 2025. Questa interpretazione si basa sulla coerenza sistemica: se la norma sulle agevolazioni prima casa ammette due anni per vendere dopo aver acquistato, anche il credito d’imposta deve seguire lo stesso termine. Altrimenti si creerebbe un vuoto di tutela.
Attenzione: La distinzione tra le due sequenze crea un’asimmetria normativa. Chi segue la sequenza “classica” vendita-riacquisto ha solo un anno. Chi fa l’operazione inversa ha due anni. Questa disparità sollecita un intervento legislativo per ripristinare parità di trattamento.
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Cause di esclusione
Il credito di imposta non spetta nelle seguenti casistiche (Circolare n. 18/E/13 dell’Agenzia delle Entrate § 3.11.1):
- Il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto;
- Il contribuente abbia alienato un immobile pervenuto per successione o donazione;
- L’acquisto del precedente immobile sia avvenuto con aliquota ordinaria;
- Il nuovo immobile non ha i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione prima casa.
Utilizzo del credito
Il credito maturato a seguito del riacquisto della prima casa non può essere chiesto a rimborso. La prima possibilità di utilizzo riguarda la riduzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto della nuova casa. Si tratta di una possibilità (non un obbligo), applicabile solo se l’acquisto della nuova casa è soggetto ad imposta di registro. Se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA non ci sarebbe possibilità di utilizzo del credito al momento dell’acquisto.
Nel caso in cui non può o non si vuole utilizzare in tutto o in parte a diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’acquisto, può essere utilizzato per diminuire le imposte di registro, ipotecaria, catastale sulle successioni e donazioni che l’acquirente si trovi a pagare dopo l’acquisto della stessa. L’ultima possibilità di utilizzo riguarda la riduzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute sulla dichiarazione da presentare dopo l’acquisto della nuova casa (il credito si prescrive in 10 anni).
Utilizzo del credito in modalità dichiarativa
Come detto, può essere utilizzato in sede dichiarativa, presentando un modello 730 o modello Redditi PF. Nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà (Risoluzione n. 70/E/2004 Agenzia delle Entrate). Questo può essere indicato in colonna 2 del rigo CR7 del Modello Redditi PF ovvero in colonna 2 del rigo G1 del modello 730.
In compensazione (contributi previdenziali o ritenute d’acconto) ai sensi del D.Lgs. n. 241 del 1997, utilizzando il modello F24. In quest’ultimo caso, se è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.
Essendo tale credito d’imposta personale, qualora l’immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, deve essere imputato agli aventi diritto rispettando la percentuale della comunione.
Nel caso in cui l’immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d’imposta, deve essere considerata l’IVA indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile (Circolare 1.03.2001 n. 19, paragrafo 1.4).
Per riconoscere il credito d’imposta è necessario essere in possesso della seguente documentazione:
- Atto di acquisto dell’immobile;
- Copia della DSU utilizzata in sede di redazione dell’atto di acquisto;
- Eventuali modelli F24 in caso di compensazioni effettuate;
Quadro G modello 730
Il quadro G, rigo G1 deve essere utilizzato per l’indicazione del credito in dichiarazione dei redditi. Questo rigo non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito di imposta:
- Per ridurre l’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
- Per ridurre le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oppure le imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
Colonna 1 (Residuo precedente dichiarazione): riportare il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta che risulta dalla precedente dichiarazione, indicato nel rigo 131 del prospetto di liquidazione (Mod. 730-3) del mod. 730, o nel rigo RN47, col. 11, del Mod. REDDITI PF.
Colonna 2 (Credito anno 2024): indicare il credito d’imposta maturato nel 2024. Il credito matura quando riacquisti entro i termini previsti: un anno dalla vendita se vendi prima e riacquisti dopo (art. 7, L. 448/1998); due anni dal nuovo acquisto se acquisti prima e rivendi dopo (comma 4-bis, Nota II-bis). Verifica di rispettare il termine applicabile alla tua sequenza operativa.
Colonna 3 (Credito compensato nel Mod. F24): riportare il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24 fino alla data di presentazione del 730/2025.
Casi critici dopo la risposta n. 297/2025
La risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025 ha creato situazioni critiche per chi ha venduto la prima casa nel 2024 contando sul termine biennale. Vediamo le principali casistiche problematiche e le possibili soluzioni.
Vendite effettuate nel 2024
Hai venduto la prima casa tra gennaio e novembre 2024? Devi riacquistare entro un anno dalla vendita per maturare il credito d’imposta. Non puoi invocare il termine biennale perché l’Agenzia lo ha escluso espressamente per la sequenza vendita-riacquisto. Se superi il termine annuale, perdi definitivamente il beneficio.
Verifica immediatamente quando scade il tuo anno dalla vendita. Se hai venduto a gennaio 2024, il termine è già scaduto a gennaio 2025. Se hai venduto a novembre 2024, hai tempo fino a novembre 2025. Accelera massimamente la ricerca dell’immobile e chiudi l’operazione prima della scadenza.
Strategia se il termine sta per scadere
Quando ti avvicini alla scadenza senza aver trovato l’immobile ideale, valuta queste opzioni. Prima: amplia i criteri di ricerca. Considera zone limitrofe, metrature diverse, immobili che richiedono piccoli interventi. L’obiettivo è trovare una soluzione accettabile prima di perdere migliaia di euro di credito.
Seconda opzione: acquista comunque mantenendo solo le agevolazioni prima casa. Perdi il credito d’imposta ma risparmi sull’aliquota ridotta del 2% anziché 9%. È una soluzione di ripiego ma sempre meglio che aspettare oltre e pagare le imposte ordinarie anche sul nuovo acquisto.
Terza opzione: se proprio non trovi nulla, valuta l’acquisto da imprese costruttrici che hanno immobili già pronti. I tempi di chiusura sono più rapidi rispetto alle trattative tra privati. Verifica però attentamente che l’immobile rispetti tutti i requisiti per le agevolazioni prima casa.
Monitoraggio interventi legislativi
Il paradosso creato dalla risposta 297/2025 potrebbe spingere il Parlamento a correggere la norma. L’asimmetria tra le due sequenze è difficilmente giustificabile sul piano logico. Se arriva una modifica legislativa nei prossimi mesi, potrebbe retroagire favorevolmente per chi ha già superato il termine annuale.
Tieniti aggiornato attraverso fonti ufficiali e consulta un commercialista per verificare eventuali novità normative. Nel frattempo però devi comunque rispettare il termine vigente e non puoi fare affidamento su ipotetici futuri interventi.”
Domande frequenti
Devi riacquistare entro ottobre 2025. Il termine biennale non si applica alla sequenza vendita-riacquisto secondo la risposta 297/2025.
Sì, ma perdi il credito d’imposta. Mantieni solo le agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto con aliquota al 2%.
No, conta solo la data del rogito definitivo che deve avvenire entro il termine applicabile.
Lo perdi definitivamente. Il termine è perentorio e non ammette proroghe o giustificazioni.
Fonti
- Articolo 7, legge 23 dicembre 1998, n. 448
- Comma 4-bis, Nota II-bis, art. 1, Tariffa parte I, DPR 26 aprile 1986, n. 131
- Articolo 1, comma 116, legge 30 dicembre 2024, n. 207
- Circolare Agenzia delle Entrate 8 aprile 2016, n. 12/E
- Risposta a interpello n. 127 del 5 maggio 2025
- Risposta a interpello n. 197 del 30 luglio 2025
- Risposta a interpello n. 297 del 26 novembre 2025
