Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa ed, entro un anno ne acquista un’altra sempre in presenza delle condizioni per beneficiare delle agevolazioni prima casa ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. In questo articolo, esploreremo cosa è il credito d’imposta, a chi spetta, e come ottenerlo per facilitare il percorso verso la realizzazione del proprio nido familiare.
Cosa è il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa?
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è una forma di agevolazione fiscale introdotta dallo Stato italiano per sostenere i contribuenti nell’acquisto di una nuova abitazione destinata ad essere la loro residenza principale.
Il credito di imposta è pari a:
- L’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata in sede di acquisto della casa, se è minore dell’importo dell’imposta di registro o dell’IVA da pagare in sede del nuovo acquisto;
- L’importo dell’imposta di registro o dell’IVA da pagare in sede di acquisto della nuova casa, se è minore dell’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata in sede di acquisto della casa precedente.
L’agevolazione permette di ottenere un rimborso parziale delle imposte pagate, riducendo così il costo complessivo dell’acquisto immobiliare. L’agevolazione spetta ai contribuenti che hanno acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, lo hanno venduto ed entro un anno dalla vendita, ne hanno acquistato un altro usufruendo ancora delle agevolazioni.
Esempio di calcolo
Ipotizziamo l’acquisto di una casa con il pagamento dell’imposta di registro di 1.000 euro. Al momento dell’acquisto di una nuova casa, è previsto il pagamento dell’IVA per 4.000 euro. Il credito di imposta è di 1.000 euro.
Mettiamo, invece, che il pagamento dell’imposta di registro sulla prima casa fosse stata di 5.000 euro e l’IVA sulla seconda casa fosse di 3.000 euro, il credito sarebbe pari a 3.000 euro.
Precisiamo che il calcolo è indifferente sia che nel caso di primo o secondo acquisto si debba versare IVA o imposta di registro.
Requisiti da rispettare
Per poter beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, è necessario rispettare alcuni requisiti stabiliti dalla normativa vigente. I principali sono:
- Prima casa: La casa deve essere acquistata per essere destinata a residenza principale, quindi non è possibile usufruire del credito d’imposta per l’acquisto di una seconda casa o a scopo di investimento;
- Residenza nel territorio italiano: Il richiedente deve essere residente in Italia, e l’immobile deve trovarsi nel territorio italiano;
- Non essere già proprietario di una casa: Il contribuente, unitamente ai familiari che risiedono con lui, non deve essere già proprietario di altre abitazioni nello stesso comune dell’immobile oggetto di acquisto. Sono previste alcune eccezioni per situazioni particolari, ad esempio in caso di separazione o divorzio;
- Acquisto di una casa di nuova costruzione o da ristrutturare: Il credito d’imposta si applica sia all’acquisto di una casa di nuova costruzione che a quella da ristrutturare, purché le spese di ristrutturazione siano documentate e rientrino nei limiti previsti dalla legge;
- Regolarità fiscale: Il richiedente deve essere in regola con il pagamento delle tasse e non essere oggetto di procedimenti penali per reati tributari;
Riacquisto della prima casa antecedente la vendita
È possibile utilizzare il credito d’imposta anche in caso di acquisto della nuova casa senza vendere quella già posseduta, in tal caso non si perderà il credito maturato, ma permane la regola generale della vendita dell’immobile entro un anno dall’acquisto della nuova. Il credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’iva versata in sede del primo acquisto e in ogni caso non può superare l’imposta di registro o l’iva versati per il secondo acquisto.
Non è possibile godere dell’agevolazione e quindi del credito d’imposta nei casi in cui il proprietario vende un immobile acquistato con l’aliquota ordinaria, senza fruire della agevolazione c.d. “prima casa” oppure vende un immobile pervenuto per successione o donazione.
Utilizzo del credito maturato
Il credito maturato a seguito del riacquisto della prima casa non può essere chiesto a rimborso. La prima possibilità di utilizzo riguarda la riduzione dell’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto della nuova casa. Si tratta di una possibilità (non un obbligo), applicabile solo se l’acquisto della nuova casa è soggetto ad imposta di registro. Se il nuovo acquisto è soggetto ad IVA non ci sarebbe possibilità di utilizzo del credito al momento dell’acquisto.
Nel caso in cui il credito non può o non si vuole utilizzare in tutto o in parte a diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’acquisto, può essere utilizzato per diminuire le imposte di registro, ipotecaria, catastale sulle successioni e donazioni che l’acquirente si trovi a pagare dopo l’acquisto della stessa. L’ultima possibilità di utilizzo del credito riguarda la riduzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute sulla dichiarazione da presentare dopo l’acquisto della nuova casa (il credito si prescrive in 10 anni).
Utilizzo del credito in modalità dichiarativa
Come detto, il credito può essere utilizzato in sede dichiarativa, presentando un modello 730 o modello Redditi PF. Nel caso in cui il contribuente intenda beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare in atto tale volontà (Risoluzione n. 70/E/2004 Agenzia delle Entrate).
In compensazione (contributi previdenziali o ritenute d’acconto) ai sensi del D.Lgs. n. 241 del 1997, utilizzando il modello F24. In quest’ultimo caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta.
Essendo tale credito d’imposta un credito personale, qualora l’immobile alienato o quello acquisito risultino in comunione, il credito d’imposta deve essere imputato agli aventi diritto rispettando la percentuale della comunione.
Nel caso in cui l’immobile alienato sia stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d’imposta, deve essere considerata l’IVA indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile (Circolare 1.03.2001 n. 19, paragrafo 1.4).
Per riconoscere il credito d’imposta è necessario essere in possesso della seguente documentazione:
- Atto di acquisto dell’immobile;
- Copia della DSU utilizzata in sede di redazione dell’atto di acquisto;
- Eventuali modelli F24 in caso di compensazioni effettuate;
Quadro G modello 730
Il quadro G, rigo G1 deve essere utilizzato per l’indicazione del credito in dichiarazione dei redditi. Questo rigo non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito di imposta:
- Per ridurre l’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
- Per ridurre le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oppure le imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
Colonna 1 (Residuo precedente dichiarazione): riportare il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta che risulta dalla precedente dichiarazione, indicato nel rigo 131 del prospetto di liquidazione (Mod. 730-3) del mod. 730/2023, o nel rigo RN47, col. 11, del Mod. REDDITI PF 2023.
Colonna 2 (Credito anno 2023): indicare il credito d’imposta maturato nel 2023. L’importo del credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato; in ogni caso questo importo non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.
Colonna 3 (Credito compensato nel Mod. F24): riportare il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24 fino alla data di presentazione del 730/2024.
