Crediti di imposta di natura immobiliare

Queste condizioni devono essere accuratamente rispettate per evitare contestazioni e per poter beneficiare appieno del credito di imposta. La norma in questione introduce nell’ordinamento la necessità di effettuare una valutazione speculare rispetto alle ipotesi nelle quali, ai sensi dell’articolo 23 del TUIR, reddito prodotto da un soggetto non residente si considera prodotto nel territorio dello Stato italiano e dunque ivi assoggettabile a tassazione.

In sostanza, si considerano redditi prodotti all’estero tutti quei redditi che, se prodotti nel territorio italiano da un soggetto non residente, sarebbero soggetti ad imposizione in Italia. Quanto detto vale per i redditi prodotti in Paesi con cui l’Italia non abbia stipulato una convenzione bilaterale contro le doppie imposizioni. In caso contrario, al fine di individuare i redditi che si considerano prodotti all’estero, occorre rifarsi alle disposizioni del trattato (Risoluzione n. 147/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate).

Richiesta del credito e termine di decadenza

Lo scomputo del credito di imposta di natura immobiliare, ex articolo 165 del TUIR, deve essere richiesto, a pena di decadenza, nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui le imposte estere sono state pagate a titolo definitivo (Circolare n. 9/E/2015). Se l’imposta dovuta in Italia per il periodo di imposta nel quale il reddito estero ha concorso a formare la base imponibile è stata già liquidata, si procede a nuova liquidazione, tenendo conto anche dell’eventuale maggior reddito estero e la detrazione si opera dall’imposta dovuta per il periodo di imposta cui si riferisce la dichiarazione nella quale è stata chiesta (articolo 165 del TUIR). Ai fini della verifica della detrazione spettante come confermato dalla Circolare n. 7/E/2017, il contribuente è tenuto a conservare i seguenti documenti:

• Un prospetto recante l’indicazione, separatamente Stato per Stato, dell’ammontare dei redditi prodotti all’estero, l’ammontare delle imposte pagate in via definitiva in relazione ai medesimi, la misura del credito spettante, determinato ai sensi dell’articolo 165 del DPR n. 917/86;
• La copia della dichiarazione dei redditi presentata nel Paese estero, qualora sia ivi previsto tale adempimento;
• La ricevuta di versamento delle imposte pagate nel Paese estero;
• L’eventuale richiesta di rimborso, qualora non inserita nella dichiarazione

Situazioni particolari

Se un reddito prodotto all’estero ha concorso a formare il reddito complessivo in un anno, ma detto reddito è stato tassato all’estero in via definitiva l’anno successivo, il credito di imposta spetta nell’anno successivo. In tal caso, tuttavia, è necessario calcolare il limite di spettanza, rappresentato dalle imposte italiane corrispondenti al reddito estero, sulla base degli elementi di reddito del precedente esercizio in cui il reddito ha concorso a formare il reddito complessivo (Risoluzione n. 104/E/2001 Agenzia delle Entrate; confermato dalla Circolare n. 9/E/2015).

Plusvalenze da cessione di fabbricati

Il contribuente che, ricorrendone i presupposti, opti per la tassazione della plusvalenza attraverso l’applicazione dell’imposta sostitutiva, rinuncia all’applicazione del credito di imposta previsto dall’articolo 165 del TUIR (Risoluzione n. 143/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate). L’Amministrazione, infatti, chiarisce che i redditi soggetti all’imposta sostitutiva non concorrono alla formazione del reddito complessivo. Pertanto, resta esclusa la possibilità di applicare la proporzione indicata dall’articolo 165 del TUIR per determinare la quota massima del credito spettante.

Immobili situati in Stati a fiscalità privilegiata

La spettanza del credito per le imposte pagate all’estero ai sensi dell’articolo 165 del TUIR non può essere limitata dalla circostanza che le imposte siano assolte in uno Stato o territorio a fiscalità privilegiata (Risoluzione n. 147/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate). La norma, infatti, non pone condizioni alla spettanza del credito riferite al livello di tassazione dello Stato o territorio estero, né al fatto che sia o meno in vigore una Convenzione contro le doppie imposizioni con tale Stato o territorio.

Credito di imposta per canoni di locazione non percepiti ma già tassati

Un’altra situazione che può generare un credito di imposta è quella relativa ai canoni di locazione non percepiti su immobili abitativi. L’articolo 26 del TUIR prevede che i canoni di locazione siano tassati sulla base del principio di competenza, ovvero anche se non effettivamente percepiti. Questo significa che il contribuente potrebbe trovarsi a dover pagare imposte su un reddito mai incassato.

I canoni di locazione, se non percepiti, non concorrono alla formazione della base imponibile solo a decorrere dal momento della notifica dell’intimazione dello sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento. Questo è quanto prevede l’art. 26, comma 1, del TUIR. In pratica, per i redditi da locazione, non si deve guardare se l’incasso del canone è avvenuto o meno, ma ai fini della tassazione, conta soltanto la competenza economica dei canoni.

La norma non precisa se il credito di imposta spetti anche per il mancato pagamento dei canoni relativi alle pertinenze degli immobili ad uso abitativo, mentre non è prevista nessuna agevolazione per i fabbricati non abitativi, ovvero strumentali (CM 19.5.2000 n. 101/E; Circolare n. 11/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate).

Funzionamento del credito

Quando il locatario non paga i canoni di locazione, il contribuente può ottenere un credito di imposta pari alle imposte versate in base ai canoni non percepiti. La tassazione dei canoni si interrompe soltanto a partire dalla notifica dell’intimazione di sfratto per morosità.

Provvedimento di intimazione di sfratto: le tempistiche

Se la comunicazione di intimazione di sfratto avviene entro il 30 novembre (termine di presentazione del modello Redditi) è possibile evitare la tassazione del canone relativo all’anno di imposta precedente, oggetto della dichiarazione. In questo caso deve essere compilato in modo particolare il quadro relativo ai redditi fondiari. E’ necessario indicare il codice 4 nella casella 7 (“casi particolari“). In questo modo viene assoggettata a tassazione la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Qualora il canone di locazione sia stato percepito solo per una parte dell’anno, deve essere compilato un unico rigo, riportando solo la quota di canone effettivamente percepita, in colonna 6.

Qualora il provvedimento giurisdizionale arrivi oltre il 30 novembre, i canoni di locazione non riscossi devono essere soggetti a tassazione. Quindi, il canone di locazione non riscosso rimane comunque soggetto ad IREPF o a Cedolare Secca. In questo caso, al contribuente sarà riconosciuto un credito d’imposta. Tale credito risulta essere pari alle imposte pagate a causa dell’indicazione in dichiarazione dei canoni.

Per determinare la misura del credito è necessario riliquidare le dichiarazioni delle annualità dove tali canoni sono stati tassati, sostituendo al reddito proveniente dal canone, la rendita catastale rivalutata dell’immobile. Tale credito, una volta determinato, deve essere riportato nel quadro CR, al rigo CR8. In questo modo può essere utilizzato a riduzione della tassazione dell’anno.

Utilizzo del credito di imposta

Il credito di imposta consente di sgravare il contribuente delle imposte pagate su canoni non tassati. Si tratta di un credito molto importante, la cui ratio è l’equità. Per questo è necessario capire bene quando e come utilizzare il credito. Il credito d’imposta deve essere riportato nella prima dichiarazione dei redditi utile. Tale credito può essere fatto valere sino al decimo anno successivo rispetto a quando è sorto. Non occorre, quindi, che tale credito sia utilizzano nella dichiarazione in cui sorge, ma può essere riportato anche nelle nove dichiarazioni dei redditi successive. Il credito d’imposta può essere:

• Utilizzato in compensazione con altre imposte a debito oppure,
• Chiesto a rimborso.

Determinazione del credito di imposta

Per determinare l’ammontare del credito di imposta di derivazione immobiliare spettante, come confermato dalla recente circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 4 aprile 2017, è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascun anno in cui, si sia accertato che sono state pagate imposte maggiori al dovuto per effetto di canoni di locazione non percepiti.

Il credito di imposta risulta pari alla somma delle maggiori imposte pagate nei vari anni per effetto dei canoni di locazione di cui in si sia intimato la mancata percezione. Per il calcolo del citato credito di imposta si deve tener conto anche di eventuali rettifiche ed accertamenti effettuati dall’Amministrazione finanziaria (CM 7.7.99 n. 150/E). Ai fini del computo del credito d’imposta, occorre considerare che per gli immobili in relazione ai quali siano stati assoggettati ad imposizione canoni di cui si sia poi accertata in sede giurisdizionale la mancata percezione, in sede di riliquidazione dell’imposta dovuta nelle varie annualità interessate dalla morosità del conduttore, occorre comunque dichiarare la rendita catastale, eventualmente rivalutata del 5%.

Documentazione necessaria

Per poter ottenere il credito di imposta relativo ai canoni di locazione non percepiti, il contribuente deve conservare alcuni documenti, tra cui:

• La notifica dell’intimazione di sfratto per morosità.
• La dichiarazione dei redditi nella quale è stato inserito il reddito non percepito.
• Le ricevute degli eventuali pagamenti effettuati.

In base alla Circolare n. 4/E del 2024, la documentazione deve essere integrata con eventuali conferme da parte degli ufficiali giudiziari riguardo alla procedura di sfratto.

Per approfondire: “La tassazione dei canoni di locazione non riscossi“.

Credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Il contribuente che ha beneficiato delle agevolazione prima casa e che successivamente aliena l’immobile ha diritto a un credito di imposta se, entro due anni (novità Legge di Bilancio 2025 e risposta a interpello n. 197/E/25), procede all’acquisto di un altro immobile con le stesse agevolazioni. L’articolo 7 della Legge n. 448/1998 regola questo tipo di credito.

Il termine di due anni si applica anche retroattivamente agli acquisti effettuati anche prima del 1° gennaio 2025 per il quali il termine annuale non era ancora scaduto.

Questa tipologia di credito di imposta di derivazione immobiliare è determinato in misura pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposte in relazione al primo acquisto effettuato. Questo a condizione che tale importo non sia superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al nuovo acquisto immobiliare (vedasi la Circolare n. 19/E/2001 § 1.4 dell’Agenzia delle Entrate).

Ammontare del credito

Il credito di imposta è pari all’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata in relazione al primo acquisto, ma non può superare l’imposta dovuta per il nuovo immobile. La Legge di Bilancio 2024 ha confermato questa disposizione, con lievi modifiche che rendono più flessibili i tempi per il riacquisto, estendendo il periodo di acquisto fino a 18 mesi in specifiche situazioni documentate.

Condizioni per l’accesso al credito di imposta per il riacquisto della prima casa

Volendo schematizzare possiamo dire che il credito di imposta di derivazione immobiliare collegato al riacquisto della prima casa spetta al verificarsi delle seguenti condizioni:

• Il contribuente deve aver applicato l’agevolazione prima casa in relazione ad un determinato acquisto immobiliare (quindi, il credito in commento non spetta ove il primo acquisto sia avvenuto per successione o donazione;
• Il contribuente deve alienare il precedente immobile agevolato e proceda ad effettuare un nuovo acquisto immobiliare entro due anni dall’alienazione del primo;
• Il nuovo acquisto deve avvenire in presenza delle condizioni richieste dalla legge per applicare il beneficio prima casa.

Da evidenziare che, l’art. 1, co. 55 della Legge n. 208/15, il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, può essere applicato anche a chi sia titolare, al momento del nuovo acquisto, di un’altra abitazione (su tutto il territorio nazionale) già acquistata col beneficio, a condizione che il contribuente se ne liberi entro due anni dal nuovo acquisto agevolato (vedasi la Circolare n. 12/e/2016 § 2.1 dell’Agenzia delle Entrate).

Modalità di richiesta del credito

Il credito di imposta di derivazione immobiliare deve essere richiesto nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si verificano le condizioni per il suo riconoscimento. Se le imposte estere sono state pagate dopo la presentazione della dichiarazione, è possibile presentare una dichiarazione integrativa per includere il credito. La Legge di Bilancio 2024 ha semplificato la procedura di dichiarazione integrativa, riducendo i tempi di elaborazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

• Scadenza per la richiesta: La richiesta deve essere fatta entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui le imposte sono state pagate. Nel 2024, è stato previsto un termine prorogato di 90 giorni per i casi di pagamento di imposte estere notificati tardivamente;
• Documenti da conservare: È necessario conservare tutta la documentazione relativa al reddito estero, al pagamento delle imposte e alla loro natura definitiva.

Utilizzo del credito di imposta

Il credito di imposta può essere utilizzato in compensazione con altre imposte dovute, tramite il modello F24, o può essere chiesto a rimborso. In entrambi i casi, il contribuente deve riportare il credito nella dichiarazione dei redditi e seguirne l’iter per l’utilizzo.

• Compensazione con altre imposte: Il credito può essere utilizzato per ridurre altre imposte dovute, come l’IRPEF o le addizionali comunali e regionali;
• Richiesta di rimborso: In alternativa, il credito può essere richiesto a rimborso. Tuttavia, nel 2024, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto nuove verifiche più rigorose per la concessione dei rimborsi, con l’obbligo di fornire ulteriore documentazione giustificativa.

Consulenza fiscale

l credito di imposta di derivazione immobiliare rappresenta un’opportunità importante per ridurre il carico fiscale e per ottimizzare la gestione dei redditi derivanti da immobili, sia in Italia che all’estero. Tuttavia, è fondamentale rispettare le normative e seguire le procedure previste per poter beneficiare di questi crediti senza incorrere in sanzioni. La consulenza di un esperto fiscale può aiutare a massimizzare i benefici e a gestire correttamente la documentazione necessaria.

Se hai dubbi o desideri approfondire la tua situazione specifica, contattaci per una consulenza fiscale online. Siamo a tua disposizione per supportarti nella gestione fiscale degli immobili e per aiutarti a sfruttare al meglio le opportunità offerte dal credito di imposta.